I. Faits, cadre procédural et contexte du litige
A. Origine du litige et prétentions des parties
Tribunal de Première Instance de Monaco, 21 janvier 2016, n° 14526
Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 21 janvier 2016, n° 14526 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Par contrat du 1er décembre 2011, enregistré à Monaco le 19 décembre 2011, un bailleur a loué à un preneur, pour trois ans, un appartement à usage mixte situé au sixième étage d'un immeuble monégasque. Le loyer annuel était fixé à 30 000 euros, outre 3 600 euros de charges et un dépôt de garantie de 7 500 euros. Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 1er décembre 2011.
Après un commandement de payer du 28 janvier 2013 visant la clause résolutoire, le juge des référés a, par ordonnance du 6 mars 2013, constaté la résiliation de plein droit du bail et ordonné l'expulsion. Une tentative d'expulsion, suivie d'une demande de concours de la force publique, n'a pas abouti immédiatement. Le preneur a quitté les lieux le 8 mai 2013 et s'est présenté à l'étude de l'huissier pour la remise des clés, sans qu'un état des lieux contradictoire soit alors établi. L'état des lieux de sortie a été dressé par l'huissier le 28 mai 2013, en l'absence du preneur, le mandataire du bailleur ayant reçu les clés à cette date.
Le bailleur a engagé une procédure de saisie-arrêt sur salaires devant le juge de paix. Par ordonnance du 18 mars 2014, ce dernier a ordonné une saisie à concurrence de 13 196,14 euros, en relevant que le créancier ne disposait pas de titre exécutoire pour les dégradations. Par ordonnance du 4 avril 2014, le même juge a rejeté la requête en intervention par laquelle le bailleur réclamait l'indemnité contractuelle due entre le 6 février et le 8 mai 2013.
Assigné au fond devant le tribunal de première instance (acte du 23 décembre 2014, RG n° 2015/000301), le preneur a été condamné à diverses sommes. Le jugement du 21 janvier 2016 (tribunal composé de trois juges) rend une décision contradictoire, en premier ressort.
Question de droit
Le tribunal devait trancher plusieurs questions :
- L'ordonnance de rejet rendue par le juge de paix sur une requête en intervention dans une procédure de saisie-arrêt fait-elle obstacle, par autorité de la chose j
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Tribunal de première instance de Monaco, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine immobilier baux · tribunal-premiere-instance-civile au sein de l'ordre juridique de Principauté de Monaco.
« Baux d'habitation - Résiliation - Indemnité d'occupation (oui) - Application de la clause pénale - État des lieux établi par huissier - Opposabilité au preneur (oui) - Condamnation à réparations locatives En application de la clause pénale contenue dans le bail, le bailleur est bien fondé à solliciter une indemnité d'occupation. Sa demande ne se heurte pas à l'autorité de la chose jugée. L'ordonnance de rejet du juge de paix n'ayant pas autorité de la chose jugée au principal en ce qu'elle ne tranche pas le fond du… »
B. Déroulement de l'instance et saisine de la juridiction
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté de Monaco, Tribunal de première instance de Monaco devait vérifier la régularité des moyens soulevés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence Tribunal de première instance, 21 janvier 2016, M. n. NO. c/ M. p. LO. s'inscrit dans la jurisprudence constante visant à garantir la sécurité juridique des sujets de droit et la prévisibilité du contrôle juridictionnel.
II. Problème de droit et fondements textuels mobilisés
A. La question juridique centrale soumise au juge
La question déterminante posée à Tribunal de première instance de Monaco consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations souveraines opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (autre), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle.
B. Corpus normatif et textes de référence cités
L'analyse juridique s'articule autour des dispositions et références normatives suivantes :
- Corpus normatif applicable en Principauté de Monaco (immobilier baux · tribunal-premiere-instance-civile)
- Principes directeurs du procès équitable et contrôle de motivation juridictionnelle
III. Solution retenue et architecture de la motivation
A. L'articulation du syllogisme juridictionnel
Pour trancher le litige, Tribunal de première instance de Monaco procède à une confrontation rigoureuse entre la règle de droit applicable et les éléments matériels versés aux débats :
« Baux d'habitation - Résiliation - Indemnité d'occupation (oui) - Application de la clause pénale - État des lieux établi par huissier - Opposabilité au preneur (oui) - Condamnation à réparations locatives En application de la clause pénale contenue dans le bail, le bailleur est bien fondé à solliciter une indemnité d'occupation. Sa demande ne se heurte pas à l'autorité de la chose jugée. L'ordonnance de rejet du juge de paix n'ayant pas autorité de la chose jugée au principal en ce qu'elle ne tranche pas le fond du droit. Par ailleurs, la résiliation du bail par application… »
B. Dispositif et sens de la décision
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
« Baux d'habitation - Résiliation - Indemnité d'occupation (oui) - Application de la clause pénale - État des lieux établi par huissier - Opposabilité au preneur (oui) - Condamnation à réparations locatives En application de la clause pénale contenue dans le bail, le bailleur est bien fondé à solliciter une indemnité d'occupation. Sa demande ne se heurte pas à l'autorité de la chose jugée. L'ordonnance de rejet du juge de paix n'ayant pas autorité de la chose jugée au principal en ce qu'elle ne tranche pas le fond du… »
Cette motivation met en évidence le soin apporté par Tribunal de première instance de Monaco à caractériser précisément les conditions d'application de la norme avant d'en tirer toutes les conséquences juridiques à l'égard des parties.
IV. Portée normative, sécurité juridique et repères pratiques
A. Apport à la cohérence jurisprudentielle (Principauté de Monaco)
Sur le plan théorique et systémique, cet arrêt consolide l'interprétation retenue par Tribunal de première instance de Monaco en matière de immobilier baux · tribunal-premiere-instance-civile. Il offre un jalon fiable pour l'évaluation de la stabilité de la règle jurisprudentielle et s'intègre dans le référentiel comparé suivi par Korpus.
B. Recommandations opérationnelles pour les praticiens
- Qualification préalable : vérifier systématiquement la réunion cumulative des critères factuels exigés par Tribunal de première instance de Monaco avant d'engager l'action ou de soulever le moyen ;
- Traçabilité probatoire : documenter par écrit l'ensemble des pièces justificatives correspondant aux textes visés (corpus légal applicable) ;
- Anticipation procédurale : mobiliser cette décision du 21 janvier 2016 comme précédent pertinent dans les écritures portant sur un litige analogue en Principauté de Monaco.
Baux d'habitation - Résiliation - Indemnité d'occupation (oui) - Application de la clause pénale - État des lieux établi par huissier - Opposabilité au preneur (oui) - Condamnation à réparations locatives En application de la clause pénale contenue dans le bail, le bailleur est bien fondé à solliciter une indemnité d'occupation. Sa demande ne se heurte pas à l'autorité de la chose jugée. L'ordonnance de rejet du juge de paix n'ayant pas autorité de la chose jugée au principal en ce qu'elle ne tranche pas le fond du droit. Par ailleurs, la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ne saurait avoir pour effet de rendre inapplicable la clause pénale stipulée dans le bail. Le contrat de bail se réfère d'ailleurs à l'échéance du contrat « pour quelque cause que ce soit ». Le preneur ne justifie pas avoir sollicité l'établissement d'un état des lieux contradictoire, ni même avoir laissé ses coordonnées, après son départ. Dès lors, le bailleur était en droit de faire établir un état des lieux par huissier de justice, opposable au preneur. Celui-ci sera condamné à une somme au titre des réparations locatives ressortant de l'état des lieux. N° 2015/000301 (assignation du 23 décembre 2014) TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE JUGEMENT DU 21 JANVIER 2016 En la cause de : M. n. NO., né le 3 août 1973 à Genève (Suisse), de nationalité monégasque, domicilié X sis à Monaco (98000) ; DEMANDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Georges BLOT, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'une part ; Contre : M. p. LO., né le 8 janvier 1965 à Monaco, de nationalité monégasque, demeurant chez Mme TO., X à Monaco (98000) ; DÉFENDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 23 décembre 2014, enregistré (n° 2015/000301) ; Vu les conclusions de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, au nom de p. LO., en date des 22 avril 2015 ; Vu les conclusions de Maître Georges BLOT, avocat-défenseur, au nom de n. NO., en date du 28 mai 2015; À l'audience publique du 3 décembre, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 21 janvier 2016 ; FAITS ET PROCÉDURE Suivant contrat du 1er décembre 2011, enregistré à Monaco le 19 décembre 2011, Monsieur n. NO. a donné en location à Monsieur p. LO. pour une durée de 3 années, un appartement à usage mixte au 6ème étage dans l'immeuble dénommé « Le Y » sis Z à Monaco, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 30.000 euros payable par trimestres anticipés, outre 3.600 euros de charge annuelles et d'un dépôt de garantie de 7.500 euros. Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 1er décembre 2011. Le 28 janvier 2013, Monsieur n. NO. a signifié à Monsieur p. LO. un commandement de payer correspondant aux loyers dus pour la période du 1er janvier 2013 au 31 mars 2013, outre les frais et majorations de retard, précisant qu'il entendait se prévaloir de la clause résolutoire contenue au contrat de bail. Suivant ordonnance en date du 6 mars 2013, le juge des référés, saisi à la requête de Monsieur n. NO., a constaté la résiliation du bail de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de Monsieur p. LO. ainsi que tous occupants de son chef. Une tentative d'expulsion suivant procès-verbal du 15 avril 2013 a conduit l'huissier instrumentaire à saisir le directeur de la sûreté publique le 16 avril 2013 afin de solliciter l'assistance de la force publique. Le 8 mai 2013, Monsieur p. LO. a quitté le logement et s'est présenté à l'étude d'huissier pour une remise des clés. Un état des lieux de sortie a été établi par le mandataire de Monsieur n. NO. en l'absence de Monsieur p. LO. le 28 mai 2013. Suivant convocation en date du 17 juillet 2013, Monsieur n. NO. a diligenté une procédure judiciaire devant le Juge de Paix aux fins d'obtenir la saisie-arrêt sur les salaires et rémunérations de Monsieur p. LO. entre les mains de son employeur la société B pour un montant total de 42.873,74 euros en principal, intérêts et frais correspondant aux loyers, indemnités d'occupation impayés outre le montant des réparations locatives. Par ordonnance en date du 18 mars 2014, le Juge de paix a fait droit partiellement à la requête et ordonné la saisie- arrêt sur les salaires de Monsieur p. LO. à concurrence de 13.196,14 euros, relevant notamment que le requérant ne disposait d'aucun titre exécutoire quant à sa créance éventuelle relative aux dégradations constatées dans l'appartement loué. Monsieur n. NO. a déposé une requête en intervention le 4 avril 2014, sollicitant le paiement de la somme de 14.928,60 euros correspondant à l'indemnité contractuelle restant due du 6 février 2013 au 8 mai 2013, après la résiliation de plein droit du bail. Par ordonnance du 4 avril 2014, le Juge de Paix a rejeté cette requête. Par acte d'huissier en date du 23 décembre 2014, Monsieur n. NO. a assigné Monsieur p. LO. devant le tribunal de première instance de Monaco aux fins de l'entendre condamner, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à lui payer les sommes de :