I. Faits, cadre procédural et contexte du litige
A. Origine du litige et prétentions des parties
Tribunal de Première Instance de Monaco, 18 février 2016, n° 14634
Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 18 février 2016, n° 14634 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Par contrat du 8 août 2013, enregistré à Monaco le 12 août 2013, le bailleur a donné à bail à M. a. LY., pour trois années à compter du 1er octobre 2013, une villa située à Monte-Carlo, moyennant un loyer annuel de 96 000 euros payable par trimestres anticipés. Le bail a été conclu avec M. LY. seul ; son épouse, Mme m. l. DO., n'était pas signataire.
Des infiltrations au niveau des verrières ont affecté les pièces à vivre à l'automne 2014 et, selon les constatations retenues par le tribunal, certaines chambres. Le bailleur a fait intervenir une société spécialisée en juin 2014, puis à nouveau le 28 novembre 2014 pour les travaux d'étanchéité de la verrière de la cuisine, après une phase d'attente liée aux pluies. Le locataire a cessé de payer les loyers en janvier 2015, après avoir annoncé son départ pour le 1er janvier 2015. Deux commandements de payer ont été délivrés les 19 janvier et 2 mars 2015.
Le 11 février 2015, les époux LY. ont assigné le bailleur en résolution du bail à ses torts exclusifs, en restitution des loyers versés et en indemnisation. Le juge des référés, par ordonnance du 17 juin 2015, a constaté la résiliation du bail huit jours après le commandement du 2 mars 2015, ordonné l'expulsion et autorisé la consignation des loyers. Les clés ont été remises le 23 juin 2015.
Le bailleur a formé des demandes reconventionnelles en paiement des loyers impayés, d'indemnités d'occupation, de frais de remise en état et de préjudices divers.
Question de droit
La décision soulève plusieurs questions distinctes.
Première question : le conjoint du preneur, non signataire du bail, a-t-il qualité pour agir en résolution du contrat et en réparation des nuisances subies dans les lieux loués ?
Deuxième question : le défaut de jouissance paisible, lié à des infiltrations et à de l'humidité, justifie-t-il la résolution du bail aux torts du bailleur, en application des articles 1559 et 1039 du code civil ?
Troisième question : la présence d'humidité dans les l
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Tribunal de première instance de Monaco, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine immobilier baux · civil droit des obligations responsabilite civile contractuelle · tribunal-premiere-instance-civile au sein de l'ordre juridique de Principauté de Monaco.
« Baux d'habitation - Résiliation - Torts du bailleur (non) - Locaux inhabitables (non) - Infiltrations d'eau limitées - Intervention du bailleur (oui) - Dispense de paiement des loyers (non) - Préjudices de jouissance et moral (oui) - Condamnation au paiement des loyers - Indemnités d'occupation - Réparations locatives - Indemnité d'immobilisation Il est établi que le bailleur est intervenu pour remédier aux problèmes d'infiltration des verrières et que les traces d'humidité constatées n'étaient pas généralisées à l… »
B. Déroulement de l'instance et saisine de la juridiction
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté de Monaco, Tribunal de première instance de Monaco devait vérifier la régularité des moyens soulevés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence Tribunal de première instance, 18 février 2016, M. a. LY. et Mme m. l. DO. épouse LY. c/ M. a. PA. s'inscrit dans la jurisprudence constante visant à garantir la sécurité juridique des sujets de droit et la prévisibilité du contrôle juridictionnel.
II. Problème de droit et fondements textuels mobilisés
A. La question juridique centrale soumise au juge
La question déterminante posée à Tribunal de première instance de Monaco consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations souveraines opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (rejet), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle.
B. Corpus normatif et textes de référence cités
L'analyse juridique s'articule autour des dispositions et références normatives suivantes :
- Corpus normatif applicable en Principauté de Monaco (immobilier baux · civil droit des obligations responsabilite civile contractuelle · tribunal-premiere-instance-civile)
- Principes directeurs du procès équitable et contrôle de motivation juridictionnelle
III. Solution retenue et architecture de la motivation
A. L'articulation du syllogisme juridictionnel
Pour trancher le litige, Tribunal de première instance de Monaco procède à une confrontation rigoureuse entre la règle de droit applicable et les éléments matériels versés aux débats :
« Baux d'habitation - Résiliation - Torts du bailleur (non) - Locaux inhabitables (non) - Infiltrations d'eau limitées - Intervention du bailleur (oui) - Dispense de paiement des loyers (non) - Préjudices de jouissance et moral (oui) - Condamnation au paiement des loyers - Indemnités d'occupation - Réparations locatives - Indemnité d'immobilisation Il est établi que le bailleur est intervenu pour remédier aux problèmes d'infiltration des verrières et que les traces d'humidité constatées n'étaient pas généralisées à l'ensemble de la villa mais circonscrites à certaines pièces.… »
B. Dispositif et sens de la décision
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
« Baux d'habitation - Résiliation - Torts du bailleur (non) - Locaux inhabitables (non) - Infiltrations d'eau limitées - Intervention du bailleur (oui) - Dispense de paiement des loyers (non) - Préjudices de jouissance et moral (oui) - Condamnation au paiement des loyers - Indemnités d'occupation - Réparations locatives - Indemnité d'immobilisation Il est établi que le bailleur est intervenu pour remédier aux problèmes d'infiltration des verrières et que les traces d'humidité constatées n'étaient pas généralisées à l… »
Cette motivation met en évidence le soin apporté par Tribunal de première instance de Monaco à caractériser précisément les conditions d'application de la norme avant d'en tirer toutes les conséquences juridiques à l'égard des parties.
IV. Portée normative, sécurité juridique et repères pratiques
A. Apport à la cohérence jurisprudentielle (Principauté de Monaco)
Sur le plan théorique et systémique, cet arrêt consolide l'interprétation retenue par Tribunal de première instance de Monaco en matière de immobilier baux · civil droit des obligations responsabilite civile contractuelle · tribunal-premiere-instance-civile. Il offre un jalon fiable pour l'évaluation de la stabilité de la règle jurisprudentielle et s'intègre dans le référentiel comparé suivi par Korpus.
B. Recommandations opérationnelles pour les praticiens
- Qualification préalable : vérifier systématiquement la réunion cumulative des critères factuels exigés par Tribunal de première instance de Monaco avant d'engager l'action ou de soulever le moyen ;
- Traçabilité probatoire : documenter par écrit l'ensemble des pièces justificatives correspondant aux textes visés (corpus légal applicable) ;
- Anticipation procédurale : mobiliser cette décision du 18 février 2016 comme précédent pertinent dans les écritures portant sur un litige analogue en Principauté de Monaco.
Baux d'habitation - Résiliation - Torts du bailleur (non) - Locaux inhabitables (non) - Infiltrations d'eau limitées - Intervention du bailleur (oui) - Dispense de paiement des loyers (non) - Préjudices de jouissance et moral (oui) - Condamnation au paiement des loyers - Indemnités d'occupation - Réparations locatives - Indemnité d'immobilisation Il est établi que le bailleur est intervenu pour remédier aux problèmes d'infiltration des verrières et que les traces d'humidité constatées n'étaient pas généralisées à l'ensemble de la villa mais circonscrites à certaines pièces. Dès lors les nuisances apparues ponctuellement et dans certaines pièces ne rendaient pas la villa inhabitable et impropre à son usage. L'inaction fautive du bailleur n'est en outre pas démontrée et la demande de résiliation du bail à ses torts est rejetée. La présence d'humidité dans les lieux à l'automne ne dispensait pas le locataire de son obligation de payer ses loyers, dès lors qu'elle ne rendait pas l'utilisation des lieux impossible. Le bail est résilié pour défaut de paiement des loyers. Le preneur est condamné à payer l'arriéré de loyer et une indemnité d'occupation. Le bailleur doit indemniser le preneur pour le préjudice de jouissance et le préjudice moral. Au vu de la comparaison des états des lieux, le preneur sera condamné au titre de certaines réparations locatives, ainsi qu'au frais d'immobilisation durant les travaux de remise en état. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE N° 2015/000358 (assignation du 11 février 2015) JUGEMENT DU 18 FÉVRIER 2016 En la cause de : M. a. LY., né le 1er novembre 1969 à Dublin (Irlande), de nationalité irlandaise ; Mme m. l. DO. épouse LY., née le 18 avril 1981 à Manchester UK, de nationalité anglaise ; DEMANDEURS, ayant élu domicile en l'étude de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par Maître Marianne FOUR, avocat au Barreau de Nice ; d'une part ; Contre : M. a. PA., né le 20 septembre 1948 à Suez (Egypte), de nationalité grecque, demeurant à Monaco, X DÉFENDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître m.-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 11 février 2015, enregistré (n° 2015/000358) ; Vu les conclusions de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, au nom de M. a. PA., en date des 26 mars 2015 et 28 mai 2015 ; Vu les conclusions de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur, aux noms de M. a. LY. et Mme m. l. DO. épouse LY., en date des 7 mai 2015, 19 octobre 2016 et 26 novembre 2015 ; À l'audience publique du 17 décembre 2015, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 18 février 2016 ; FAITS ET PROCÉDURE Suivant contrat du 8 août 2013, enregistré à Monaco le 12 août 2013, M. a. PA., par l'intermédiaire de l'agence A a donné en location à M. a. LY. pour une durée de 3 années à compter du 1er octobre 2013, la villa L située X à Monte-Carlo, moyennant un loyer annuel de 96.000 euros payable par trimestres anticipés. En juin 2014, une intervention était diligentée par le bailleur afin de réparer l'étanchéité d'une verrière. À l'hiver 2014, M. a. LY. s'est plaint d'infiltrations dans les pièces à vivre (salon-salle à manger-cuisine-une des chambres des enfants entraînant l'apparition de moisissures, d'humidité et de noircissement. Le 4 novembre 2014, le locataire informait l'agence A qu'il quitterait les lieux avec sa famille au 1er janvier 2015. Le 20 novembre 2014, il faisait établir un constat d'huissier par Maître ESCAUT-MARQUET afin de constater les désordres et par courrier recommandé du 25 novembre 2014, il mettait en demeure M. a. PA. et son mandataire d'y remédier. Le 28 novembre 2014, la SAM B est intervenue sur une des verrières. En janvier 2015, M. a. LY. a cessé de régler les loyers de la villa et M. a. PA. lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire suivant exploit du 19 janvier 2015, puis du 2 mars 2015. Par acte d'huissier en date du 11 février 2015, M. et Mme LY. ont assigné M. a. PA. devant le tribunal de première instance de Monaco aux fins de l'entendre :