Tribunal de première instance, 25 février 2016, La Société Civile Immobilière A, M. v. GA., Mme p. MA. épouse GA. c/ Le Syndicat de copropriété de l'immeuble « B »
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 février 2016, n° 14729
> Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 février 2016, n° 14729 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2016/02-25-14729))
## I. Le contexte factuel et procédural
### A. Les faits à l'origine du litige
Le litige soumis au Tribunal de première instance de Monaco s'inscrit dans le cadre complexe des opérations de construction immobilière en milieu urbain dense et de leurs répercussions sur les propriétés mitoyennes soumises au statut de la copropriété. En l'espèce, une société de droit panaméen dénommée « D » a entrepris l'édification d'un immeuble sur un terrain jouxtant la parcelle sur laquelle se trouve bâti l'immeuble en copropriété « B », au sein duquel la Société Civile Immobilière (SCI) A possédait des lots de copropriété.
Pour les besoins techniques du chantier, et plus particulièrement afin d'assurer la consolidation des fondations durant la phase d'excavation et de construction, le promoteur a procédé à l'implantation de tirants d'ancrage provisoires dans le tréfonds des propriétés avoisinantes, incluant le sous-sol du domaine public ainsi que celui de la copropriété « B ». Dans un premier temps, cette occupation du sous-sol a fait l'objet d'un encadrement conventionnel. Par un acte en date du 25 juin 2004, déposé le 25 octobre 2004 au rang des minutes de Maître Rey, notaire à Monaco, la société anonyme (S.A.) E et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « B » ont conclu un premier protocole d'accord. Ce texte, préalablement approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires du 27 mai 2004 (sans que cette résolution ne fasse alors l'objet d'une contestation par la SCI A), autorisait la pose de 30 à 32 tirants provisoires dans le sous-sol de l'immeuble « B ». En contrepartie de cette autorisation, le protocole prévoyait le versement d'une indemnité de 100 000 euros au profit du syndicat, assortie de la constitution d'un séquestre de 50 000 euros destiné à garantir la réparation d'éventuels désordres.
Toutefois, au cours de l'exécution des travaux, il est apparu que le nombre de tirants provisoires effectivement implantés dans le tréfonds de la copropriété était nettement supérieur aux prévisions contractuelles initiales, atteignant plus d'une centaine d'unités (les demandeurs faisant état de 119 tirants répartis sur 9 « lits » sur toute la superficie du terrain et sur une hauteur libre de paroi d'environ 30 mètres). Face à ce dépassement substantiel, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « B » a réclamé le versement d'une indemnité complémentaire. Se heurtant au refus de la S.A. E, le syndicat a engagé une procédure judiciaire par exploit d'assignation du 11 février 2009 et a parallèlement obtenu l'autorisation d'inscrire une hypothèque judiciaire provisoire, dont il a poursuivi la validation par une seconde assignation délivrée le 23 juin 2009.
À la suite de ces actions coercitives, les parties se sont rapprochées pour négocier une issue transactionnelle. Un nouveau protocole d'accord a ainsi été élaboré (signé le 29 avril 2010 selon les écritures en défense), actant la régularisation de la pose des tirants complémentaires en contrepartie du versement au syndicat d'une indemnité supplémentaire fixée à 300 000 euros, outre la prise en charge des frais de suivi technique et diverses garanties de responsabilité. Ce second protocole comprenait un article 3 intitulé « Responsabilités », rappelant expressément que les tirants autorisés revêtaient un caractère provisoire et devaient être désactivés au fur et à mesure de la construction, et au plus tard à la date de réception provisoire de l'immeuble voisin.
Soumis une première fois à l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble « B » le 11 mars 2010, ce projet de protocole a été rejeté. Présenté de nouveau lors d'une assemblée générale subséquente réunie le 8 avril 2010, le protocole a finalement été adopté aux termes de la résolution n° 3.
C'est à compter de cette adoption que le contentieux s'est noué entre la SCI A et le syndicat des copropriétaires. Estimant cette délibération irrégulière, la SCI A a, par exploit du 11 juin 2010, assigné le syndicat en annulation de l'assemblée générale du 8 avril 2010 ou, subsidiairement, de la résolution litigieuse. Par un jugement du 23 février 2012, le Tribunal de première instance a prononcé l'annulation de la résolution n° 3 de l'assemblée du 8 avril 2010, au motif que cette décision avait été adoptée à la majorité absolue des copropriétaires alors qu'elle relevait de la majorité qualifiée des deux tiers prévue par la législation alors en vigueur. Ce jugement a été intégralement confirmé par la Cour d'appel de Monaco dans un arrêt du 11 mars 2014, puis le pourvoi formé par le syndicat a été rejeté par la Cour de révision le 15 octobre 2014.
Cependant, sans attendre l'issue définitive de ces voies de recours, et alors que l'instance d'appel contre le jugement du 23 février 2012 était encore pendante, le législateur monégasque est intervenu. La loi n° 1.391 du 2 juillet 2012 a modifié la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis, assouplissant notamment les règles de majorité de l'article 16 en substituant à la majorité des deux tiers de l'ensemble des copropriétaires une majorité des deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés. Réunie de nouveau le 24 octobre 2012, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble « B » a adopté, au point n° IX, 3 de son ordre du jour, une nouvelle résolution approuvant le même protocole d'accord, cette fois à une très large majorité (5 860 tantièmes sur 6 067 présents ou représentés, seule la SCI A votant contre et un autre copropriétaire s'abstenant). C'est cette nouvelle délibération du 24 octobre 2012 qui a déclenché l'instance ayant donné lieu au jugement commenté.
### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties
Par exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse Escaut-Marquet, huissier, en date du 4 janvier 2013, la SCI A a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « B », représenté par son syndic en exercice, la SAM C, devant le Tribunal de première instance de Monaco. En cours d'instance, par conclusions déposées le 26 janvier 2015 (et conclusions des 23 janvier et 23 septembre 2015), Monsieur v. GA. et Madame p. MA. épouse GA. sont intervenus comme venant aux droits de la SCI A. L'instruction de l'affaire a donné lieu à de nombreux échanges d'écritures jusqu'à l'audience publique de plaidoiries du 17 décembre 2015.
Les époux GA. sollicitaient à titre principal l'annulation de la résolution du point n° IX, 3 de l'ordre du jour votée lors de l'assemblée générale du 24 octobre 2012, ainsi qu'une condamnation accessoire du syndicat au paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive. Au soutien de leur action en nullité, les demandeurs développaient quatre moyens principaux, complétés par d'abondantes considérations techniques :
1. **La violation du principe de non-rétroactivité de la loi (article 2 du Code civil) :** Les demandeurs soutenaient que la résolution litigieuse, initialement adoptée en 2010 sous l'empire de la loi ancienne exigeant la majorité des deux tiers de tous les copropriétaires puis annulée judiciairement, ne pouvait être soumise à un nouveau vote en 2012 sous l'empire de la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012 ayant abaissé le seuil requis aux deux tiers des présents ou représentés. Selon eux, procéder ainsi revenait à conférer un effet rétroactif illicite à la loi nouvelle pour valider un acte antérieur annulé.
2. **L'existence d'une fraude à double titre :** D'une part, ils qualifiaient de frauduleux le fait de remettre au vote et de faire adopter une résolution identique à celle précédemment annulée par la justice, contestant la pertinence de la jurisprudence française invoquée en défense (Cour d'appel de Paris, 2 décembre 1999). D'autre part, ils alléguaient une fraude substantielle tenant à la tromperie des copropriétaires sur la nature des tirants. S'appuyant sur des rapports d'experts privés italiens établis sur pièces (notamment le professeur Ascione, le professeur Viggiani et l'expert Giovanni Magro), sur l'absence de rapport final du bureau de contrôle technique H (dont les avis intermédiaires entre septembre 2008 et février 2010 étaient « suspendus et défavorables »), sur l'abandon du chantier par l'entreprise de terrassement F en avril 2009, ainsi que sur la contestation formelle des documents adverses (courrier de l'architecte GI. du 20 septembre 2010 signé par un collaborateur et évoquant une simple « détente », pièce n° 22 prétendument non signée), ils affirmaient que les tirants étaient en réalité permanents, qu'ils n'avaient jamais été désactivés — à l'instar de ceux implantés sous le domaine public faisant l'objet d'une convention jusqu'en 2041 — et que leur désactivation serait d'ailleurs dangereuse.
3. **La méconnaissance de la règle de l'unanimité :** Invoquant l'article 17 (1° et 2°) de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007, les demandeurs faisaient valoir que l'implantation massive de 119 tirants constituait soit des travaux d'affouillement, soit un acte de disposition (une aliénation du tréfonds ou la constitution d'une servitude) portant sur des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble. Ils soutenaient que ces travaux avaient gravement affecté la solidité de l'immeuble « B » et donc sa destination, en se référant aux rapports de la société G et à des constats d'huissier des 15 juin et 6 novembre 2009 faisant état de fissures, d'une inclinaison de 34 millimètres et de déformations irréversibles.
4. **L'abus de majorité :** Affirmant que l'abus de majorité s'apprécie plus largement en copropriété qu'en droit des sociétés par la seule contrariété à l'intérêt collectif, les époux GA. soutenaient que la régularisation *a posteriori* des tirants ne servait que les intérêts exclusifs du promoteur voisin (« D »), tout en causant de graves dommages à l'immeuble « B », moyennant une contrepartie financière de 300 000 euros jugée dérisoire au regard de la valeur du foncier à Monaco.
En défense, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « B » concluait au débouté intégral des demandeurs et formait une demande reconventionnelle tendant à la condamnation des époux GA. au paiement de 20 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive. Son argumentation s'articulait autour d'une fin de non-recevoir et d'une réfutation au fond :
1. **Sur la recevabilité (l'autorité de la chose jugée) :** Le syndicat opposait la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du 23 février 2012, à l'arrêt confirmatif du 11 mars 2014 et à l'arrêt de la Cour de révision du 15 octobre 2014. Il soutenait que ces décisions, rendues entre les mêmes parties et concernant l'approbation du même protocole, avaient définitivement tranché la question de la majorité applicable (en retenant la majorité des deux tiers et en écartant l'unanimité au motif que la pose de tirants dans un sous-sol inutilisé ne modifie pas la destination de l'immeuble) ainsi que les griefs tirés de l'abus de majorité et de la non-désactivation des tirants.
2. **Sur le fond :** Subsidiairement, le syndicat soutenait que l'unanimité n'était pas requise, l'utilisation provisoire du tréfonds n'emportant ni transfert de propriété ni création de droit réel (s'appuyant sur un courrier du Ministre d'État du 15 mars 2013 et sur l'avis de l'expert privé Mascarelli confirmant que les tirants désactivés peuvent être découpés et n'empêchent pas une excavation future pour créer des parkings ou des caves). Il contestait tout problème de solidité de l'immeuble cinq ans après la fin du chantier en 2010 (citant un courrier de l'ancien président du Conseil national, M. Robillon, et un courrier de la société Sol Essais sur la pose de drains forés). Sur la régularité du second vote, il faisait valoir que la jurisprudence admet la réitération d'une résolution annulée pour purger un vice, que la loi nouvelle du 2 juillet 2012 s'appliquait immédiatement à l'assemblée du 24 octobre 2012 et que, au demeurant, le vote recueilli satisfaisait également aux exigences de la loi ancienne. Enfin, il écartait toute fraude et tout abus de majorité, prouvant la désactivation effective des tirants à l'été 2010 par les rapports de la société G, de la société F et du cabinet d'architecte GI., et soulignant l'intérêt financier et sécuritaire du protocole pour la copropriété.
## II. La question de droit et la solution de la juridiction
### A. Le problème juridique posé
Le Tribunal de première instance de Monaco était confronté à une série de questions juridiques imbriquant le droit processuel, le droit transitoire et le droit substantiel de la copropriété :
En premier lieu, sur le terrain procédural, l'autorité de la chose jugée attachée à des décisions de justice définitives ayant annulé une résolution d'assemblée générale de copropriétaires (et ayant statué dans leurs motifs sur la règle de majorité applicable et l'absence de fraude ou d'abus de majorité) fait-elle obstacle à la recevabilité d'une nouvelle action en nullité, fondée sur les mêmes moyens, mais dirigée contre une résolution ultérieure ayant réitéré l'approbation du même acte juridique lors d'une nouvelle assemblée générale ?
En second lieu, sur le fond du droit de la copropriété et de l'application de la loi dans le temps :
- D'une part, l'approbation par le syndicat des copropriétaires d'un protocole autorisant l'implantation de plus d'une centaine de tirants d'ancrage provisoires dans le tréfonds de l'immeuble au profit d'un chantier voisin constitue-t-elle des travaux d'affouillement ou un acte d'aliénation des parties communes modifiant la destination de l'immeuble, requérant à ce titre l'unanimité de l'article 17 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 (modifiée par la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012), ou relève-t-elle de la majorité qualifiée des deux tiers prévue à l'article 16-2° de ladite loi ?
- D'autre part, le fait pour une assemblée générale de remettre au vote et d'adopter une résolution identique à une délibération précédemment annulée en justice, en faisant application d'une loi nouvelle plus souple entrée en vigueur dans l'intervalle, caractérise-t-il une violation du principe de non-rétroactivité de la loi ou une fraude aux droits des copropriétaires minoritaires ?
- Enfin, à quelles conditions la fraude matérielle (quant à l'exécution technique de l'acte approuvé) et l'abus de majorité peuvent-ils être retenus pour annuler une telle délibération, et dans quelle mesure la réitération de contestations judiciaires par un copropriétaire opposant dégénère-t-elle en abus du droit d'agir en justice ?
### B. Le raisonnement et la motivation de la cour
Pour débouter les demandeurs de leur action principale et les condamner reconventionnellement pour procédure abusive, le Tribunal de première instance déploie un raisonnement méthodique, structuré en six étapes distinctes.
#### 1. Le rejet de la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée
Le Tribunal rappelle tout d'abord le principe classique selon lequel la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée exige la réunion d'une triple identité : de parties, d'objet et de cause entre la décision antérieure et l'instance en cours. S'il constate que les décisions antérieures (jugement du 23 février 2012, arrêt d'appel du 11 mars 2014 et arrêt de révision du 15 octobre 2014) opposaient bien les mêmes parties et concernaient l'approbation du même second protocole d'accord, il relève une différence déterminante quant à l'objet du litige. Les premières décisions portaient sur la résolution votée lors de l'assemblée générale du 8 avril 2010, tandis que l'instance actuelle vise la résolution adoptée lors de l'assemblée générale du 24 octobre 2012. Le juge énonce alors comme règle qu'« une action en annulation d'une assemblée générale de copropriété n'a pas le même objet qu'une action en annulation d'une assemblée ultérieure, même si cette dernière a pris la même décision et si la demande d'annulation est fondée sur des motifs identiques ». L'acte juridique attaqué (l'instrumentum délibératif) étant formellement distinct et adopté sous une loi modifiée, la fin de non-recevoir est écartée, obligeant le tribunal à réexaminer au fond l'intégralité des moyens des époux GA.
#### 2. La qualification de l'acte et la détermination de la majorité applicable
Examinant le moyen tiré de la violation de l'article 17 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 (dans sa rédaction issue de la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012), qui impose l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires, le Tribunal procède par élimination des différentes hypothèses légales :
- Il écarte d'emblée le 1° de l'article 17, jugeant que l'implantation de tirants d'ancrage dans le tréfonds ne constitue « en aucun cas des travaux d'affouillement en vue de créer de nouveaux locaux privatifs ».
- S'agissant des 2° (aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble) et 4° (modification de la destination de l'immeuble), le Tribunal apprécie concrètement l'impact des tirants sur l'immeuble « B ». Il reconnaît l'existence de désordres subis par l'immeuble en 2009 et 2010 lors du terrassement du chantier voisin, mais constate une absence totale de lien de causalité direct et certain entre ces dommages et la pose des tirants, les rapports des techniciens italiens produits par les demandeurs (Viggiani, Magro, Ascione) étant défaillants sur ce point. À l'inverse, le Tribunal s'appuie sur l'avis technique du 24 juin 2013 de l'expert privé Jean-Pierre Mascarelli, lequel démontre que le retrait ou la découpe des tirants est sans incidence sur la solidité du bâtiment et que la présence de ces tirants désactivés dans le sous-sol inutilisé n'empêcherait nullement une excavation future du tréfonds (pour créer des caves ou des parkings), ceux-ci pouvant être découpés sans difficulté. En l'absence d'atteinte à la destination ou à la jouissance des parties communes et de l'immeuble, l'article
Korpus — Jurisprudence
Tribunal de première instance, 25 février 2016, La Société Civile Immobilière A, M. v. GA., Mme p. MA. épouse GA. c/ Le Syndicat de copropriété de l'immeuble « B »
Copropriété - Délibération de l'assemblée générale - Règle de majorité - Fraude (non) - Abus de majorité (non)
L'implantation de tirants d'ancrage provisoires dans le tréfonds de l'immeuble en copropriété ne relève pas de l'article 17 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction modifiée par la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012. C'est donc à bon droit que la résolution litigieuse a été votée à la majorité qualifiée des deux-tiers, prévue à l'article 16-2 de la loi. Par ailleurs, aucune disposition n'interdit de présenter au vote une résolution qui avait été rejetée lors d'une précédente assemblée. Enfin, l'abus de majorité n'est pas caractérisé puisque la résolution n'est pas contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires.
TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE
JUGEMENT DU 25 FÉVRIER 2016
En la cause de :
La Société Civile Immobilière A, dont le siège social est sis X1 à Monaco, agissant poursuites et diligences son gérant en exercice, M. v. GA., domicilié en cette qualité audit siège ;
M. v. GA., né le 10 août 1934 à Catanzaro (Italie), de nationalité italienne, demeurant X2 à Monaco ;
Et Mme p. MA. épouse GA., née le 7 décembre 1937 à Tropea (Italie), de nationalité italienne, demeurant X3 à Monaco ;
Venant tous deux aux droits de la SCI A ;
DEMANDEURS, ayant élu domicile en l'étude de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ;
d'une part ;
Contre :
Le Syndicat de copropriété de l'immeuble « B », X4 à Monaco, représenté par son syndic en exercice, la SAM C, « X », dont le siège social est sis X5 à Monaco, prise en la personne de son Président délégué en exercice, domicilié en cette qualité audit siège ;
DÉFENDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ;
d'autre part ;
LE TRIBUNAL,
Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 4 janvier 2013, enregistré (n° 2013/000289) ;
Vu les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble B, en date des 13 mars 2013, 5 décembre 2013, 8 avril 2015 et 9 décembre 2015 ;
Vu les conclusions de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, au nom de la SCI A, en date du 11 septembre 2013 puis au nom de v. GA. et de p. MA. épouse GA. en date des 23 janvier 2015 et 23 septembre 2015 ;
À l'audience publique du 17 décembre 2015, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 25 février 2016 ;
FAITS ET PROCÉDURE :
La société de droit panaméen « D » a fait construire un immeuble sur un terrain jouxtant celui sur lequel est édifié l'B, au sein duquel la SCI A est copropriétaire.
Pour ce faire, elle a fait implanter dans le tréfonds des propriétés avoisinantes, parmi lesquelles la copropriété B, des tirants provisoires, destinés à consolider les fondations pendant la durée du chantier.
C'est ainsi que, par acte du 25 juin 2004, déposé le 25 octobre 2004 au rang des minutes de maître Rey, notaire à Monaco, la S. A. E et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble B ont conclu un protocole d'accord autorisant la pose dans le sous-sol de l'B de 30 à 32 tirants provisoires, en contrepartie du versement d'une indemnité de 100.000 euros, outre 50.000 euros séquestrés pour réparations d'éventuels désordres.
Ce protocole a été préalablement soumis à l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires de l'B le 27 mai 2004.
Postérieurement, il s'est avéré que le nombre de tirants provisoires implantés était bien supérieur à celui initialement prévu, de sorte que le Syndicat des copropriétaires de l'B a sollicité le paiement d'une indemnité complémentaire.
En raison du refus opposé par la S. A. E, elle a fait assigner cette dernière, par exploit du 11 février 2009 et s'est parallèlement faite autoriser à prendre une hypothèque judiciaire provisoire, dont elle a sollicité la validation par une seconde assignation du 23 juin 2009.
Les parties se sont finalement rapprochées et ont conclu un nouveau protocole prévoyant la pose de tirants complémentaires et le paiement d'une indemnité supplémentaire de 300.000 euros.
Ce protocole a été soumis une première fois à l'assemblée générale des copropriétaires de l'B du 11 mars 2010, date à laquelle le projet de résolution a été rejeté.
Il a finalement été adopté à l'occasion d'une nouvelle assemblée générale en date du 8 avril 2010.
Par exploit d'huissier délivré le 11 juin 2010, la SCI A a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble B en annulation de l'assemblée générale du 8 avril 2010 ou, à défaut, de la résolution portant adoption du protocole d'accord.
Par jugement du 23 février 2012, le Tribunal de première instance a fait droit à la demande d'annulation de la résolution n° 3 de l'assemblée générale du 8 avril 2010, au motif que ladite résolution aurait dû être prise à la majorité qualifiée des deux tiers et non à la majorité absolue des copropriétaires.
Ce jugement a été intégralement confirmé par arrêt de la Cour d'appel du 11 mars 2014.
Par arrêt du 15 octobre 2014, la Cour de révision a rejeté le pourvoi formé par le Syndicat des copropriétaires de l'B.
Alors que l'instance était pendante devant la Cour d'appel, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble B s'est de nouveau réunie le 24 octobre 2012 et a adopté, à la majorité des deux tiers, la résolution du point n°IX, 3 de l'ordre du jour, portant adoption du protocole d'accord susmentionné.
Par exploit d'huissier délivré le 4 janvier 2013, la SCI A a de nouveau fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble B en annulation de la résolution du point n°IX, 3 de l'ordre du jour, votée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 octobre 2012.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
À l'appui de sa demande d'annulation de la résolution litigieuse, la SCI A - aux droits de laquelle sont venus, en cours d'instance (par conclusions déposées le 26 janvier 2015), monsieur v. GA. et madame p. MA. épouse GA. - invoque quatre moyens principaux :
L'effet non rétroactif de la loi :
la résolution litigieuse a d'abord été adoptée en 2010, sous l'empire de la loi ancienne qui imposait un vote à la majorité des deux tiers de l'ensemble des copropriétaires puis elle a été annulée judiciairement ;
elle a ensuite été de nouveau soumise au vote et adoptée en 2012, sous l'empire de la loi nouvelle, qui a assoupli les conditions de majorité en ramenant la majorité requise aux deux tiers des copropriétaires présents ou représentés ;
en soumettant de nouveau au vote, dans les conditions de la loi nouvelle, une résolution identique à celle qui avait été votée dans les conditions de la loi ancienne, puis annulée, on fait produire à la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012 un effet rétroactif ;
or l'article 2 du Code civil dispose que la loi n'a point d'effet rétroactif ;
La fraude, à un double titre :
il est frauduleux de remettre au vote et de faire adopter une résolution d'assemblée générale précédemment annulée par décision de justice ;
les tirants, qualifiés de provisoires, n'ont jamais été désactivés, contrairement à ce qui était prévu ;
Le non-respect de la règle de l'unanimité :
l'article 17-2° de la loi du 8 janvier 2007 requiert un vote à l'unanimité des copropriétaires s'agissant d'un acte de disposition des parties communes modifiant la destination de l'immeuble ;
en l'espèce, la pose d'un grand nombre de tirants dans le sous-sol de l'immeuble constitue une aliénation du tréfonds ;
il est avéré par les éléments techniques fournis par les demandeurs que la pose de ces tirants a affecté la solidité de l'immeuble B et donc sa destination ;
il en va de même des travaux « d'affouillement », pour lesquels l'article 17-1° de la loi requiert un vote à l'unanimité des copropriétaires, ce qui est le cas de la pose de tirants provisoires ;
L'abus de majorité :
la régularisation a posteriori de la pose d'une centaine de tirants ne répond qu'à l'intérêt de la société D et n'est pas conforme à l'intérêt collectif de la copropriété B, et ce d'autant que la contrepartie financière stipulée au protocole litigieux est d'un montant dérisoire au regard du prix du foncier à Monaco.
En défense, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble B conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite reconventionnellement la condamnation des époux GA. au paiement d'une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Il fait valoir que :
Contrairement à ce qui est allégué en demande, l'immeuble B ne connaît, cinq ans après la fin du chantier « B », aucun problème de solidité, ni menace d'effondrement :
la pose de tirants provisoires, couramment utilisée, était, en l'espèce, la solution technique la plus sûre, ainsi que cela est confirmé par l'avis de l'expert privé Mascarelli ;
alors que le chantier de la société B est terminé depuis 2010, il n'a été relevé aucun mouvement de l'édifice B ;
l'B ne présente aucun danger d'écroulement, comme cela ressort du courrier adressé à monsieur GA. par l'ancien président du Conseil national, monsieur Robillon ;
contrairement à ce qui est allégué, les effets de la poussée hydraulique ont bien été pris en compte par la pose de « drains forés », comme le confirme le courrier de la société Sol Essais, annexé au rapport de la société G du 5 mai 2010 ;
les avis des techniciens italiens requis par les époux GA. n'ont pas plus de valeur probante que ceux des intervenants au chantier, versés par le défendeur ;
enfin, le premier protocole autorisant la pose de tirants a été soumis à l'assemblée générale des copropriétaires le 27 mai 2004 et la SCI A n'a pas attaqué la résolution comme elle aurait pu le faire ;
La remise au vote d'une résolution identique à celle précédemment adoptée n'est pas constitutif d'une fraude :
la jurisprudence admet que l'assemblée générale des copropriétaires puisse adopter une résolution identique à une autre précédemment adoptée ;
en l'espèce, le syndicat des copropriétaires n'a nullement « tiré profit » du changement de loi intervenu le 2 juillet 2012 ; l'assemblée générale attaquée s'est en effet tenue le 24 octobre 2012 et ne pouvait donc qu'être soumise à la loi nouvelle et non à la loi abrogée par celle-ci ;
du reste, le vote du protocole litigieux le 24 octobre 2012 a dégagé une large majorité, conforme tant à la nouvelle loi qu'à l'ancienne, ce qui signifie que la résolution attaquée aurait été adoptée même si aucune modification législative n'était intervenue ;
La remise au vote d'une résolution judiciairement annulée n'est pas non plus constitutif d'une fraude :
la jurisprudence admet l'adoption par l'assemblée générale des copropriétaires d'une résolution identique de manière à réparer une éventuelle irrégularité ;
bien plus, elle admet la ratification par l'assemblée générale des copropriétaires d'une résolution antérieure annulée ;
La question de la majorité requise a été définitivement tranchée par justice et revêt l'autorité de la chose jugée :
dans sa décision du 23 février 2012, le Tribunal de première instance a jugé que l'adoption du protocole litigieux, soumise à l'assemblée générale du 8 avril 2010, relevait de la majorité des deux-tiers de l'ancien article 17-2° aux motifs que :
. il ne s'agit pas d'un acte de disposition obligatoire au sens de l'article 15 ;
. la pose de tirants dans le sous-sol inutilisé n'entraîne pas de modification à la destination de l'immeuble ;
la Cour d'appel en a jugé de même dans son arrêt du 11 mars 2014, ainsi que la Cour de révision dans son arrêt du 15 octobre 2014 ;
ces trois décisions concernaient les mêmes parties et le même objet, à savoir la demande d'annulation de la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires de l'B, portant approbation du protocole d'accord signé le 29 avril 2010 avec la société B ;
il s'ensuit que le point de droit relatif à la majorité requise des deux-tiers a définitivement été tranché et que la présente discussion se heurte à l'autorité de la chose jugée ;
Subsidiairement, le vote à l'unanimité n'est pas requis en l'espèce :
l'adoption du protocole litigieux ne constitue pas une aliénation des parties communes au sens de l'article 17-2° de la loi du 8 janvier 2007, en ce que l'utilisation provisoire du tréfonds par la pose de tirants n'emporte ni transfert de propriété, ni création de droits réels sur celui-ci ;
ce point a d'ailleurs été confirmé dans un courrier du Ministre d'Etat à la copropriété B en date du 15 mars 2013, ainsi que par l'expert privé Mascarelli, lequel affirme que la présence de tirants désactivés sans le sous-sol de l'B ne met pas obstacle à l'excavation du tréfonds dans l'avenir, par exemple pour la création de parking ou de caves ;
de plus, l'adoption du protocole litigieux ne constitue pas une décision ayant pour effet de modifier la destination de l'immeuble au sens de l'article 17-2° de la loi du 8 janvier 2007, en ce que, contrairement à ce qui est allégué en demande, la solidité de l'immeuble B n'est pas compromise, ainsi que l'indique l'expert privé Mascarelli, qui estime que le retrait des tirants ou leur découpe est sans incidence sur la solidité de l'immeuble ;
Il n'y a eu aucun abus de majorité :
là encore, ce moyen a déjà été rejeté par le jugement du 23 février 2012 et l'arrêt confirmatif du 11 mars 2014, de sorte que la présente discussion se heurte à l'autorité de la chose jugée ;
sur le fond, la partie qui s'en prévaut a la charge de prouver l'existence d'un abus de majorité ;
en l'espèce, la résolution attaquée a bien été prise dans l'intérêt de la copropriété B en ce que :
. la pose de tirants supplémentaires était destinée à assurer la stabilité de l'immeuble ;
. elle s'est accompagnée d'une contrepartie financière versée par la société B ;
cette résolution n'a pas été prise dans l'intention de nuire aux époux GA. ;
Il n'y a pas eu fraude quant à la désactivation des tirants provisoires :
là encore, ce moyen a déjà été rejeté par le jugement du 23 février 2012 et l'arrêt confirmatif du 11 mars 2014, de sorte que la présente discussion se heurte à l'autorité de la chose jugée ;
sur le fond, le syndicat défendeur rapporte la preuve de ce que, contrairement à ce qui est allégué en demande, les tirants litigieux ont bien été désactivés ; cela ressort :
. du courrier de l'architecte GI. en date du 20 septembre 2010 ;
. des états d'avancement de la désactivation des tirants établis par la société F entre le 18 juin et le 30 août 2010 ;
. du rapport de la société G, conseil technique de l'B, en date du 21 octobre 2010 ;
. du rapport n° 21 de la société G ;
les parties demanderesses ne rapportent aucune preuve en sens contraire ;
le courrier du 20 septembre 2010 ne saurait être sérieusement critiqué au motif qu'il n'est pas signé de la main de l'architecte, alors qu'il a été signé par son collaborateur en charge du chantier B et n'a jamais été remis en cause par monsieur GI. ;
Sur la demande adverse de dommages-intérêts :
bien qu'ayant perdu tous ces recours, le Syndicat des copropriétaires de l'B n'a jamais été condamné au paiement de dommages-intérêts ;
dans le cadre de la présente instance, il ne fait que défendre les intérêts de la collectivité des copropriétaires qui ont voté la résolution attaquée à une écrasante majorité ;
Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts :
les présentes demandes et moyens des époux GA. se heurtent à l'autorité de la chose jugée ;
ces derniers font preuve d'un comportement obstiné et procédurier, caractérisant un acharnement judiciaire ;
cette attitude fautive engendre d'importants frais de procédure au préjudice de la copropriété.
En réplique, monsieur v. GA. et madame p. MA. épouse GA. soutiennent que :
Sur le débat technique relatif aux risques pour l'immeuble B :
le professeur ASCIONE, expert privé italien requis par les époux GA. a établi un rapport sur pièces dont il ressort que :
. l'ouvrage de soutènement ne peut être considéré comme fiable ;
. la pression hydraulique a été insuffisamment prise en compte ;
. les calculs de prévision de la puissance de poussée et des structures en béton armé sont erronés ;
. les tirants implantés dans le sous-sol de l'B sont de nature permanente et non provisoire ;
. au demeurant, à les supposer provisoires, il serait aujourd'hui dangereux de les désactiver ;
le rapport privé MASCARELLI, requis par la partie adverse, n'a lui aussi, été établi que sur pièces et n'est pas plus probant ;
il est avéré que l'immeuble B a subi des désordres, ainsi que cela ressort des 20 rapports de la société G et du procès-verbal de constat d'huissier :
. graves lésions structurelles,
. inclinaison de 34 mm,
. déformées irréversibles et deux fois supérieures à celles admissibles,
. drainages insuffisants,
. lésions au niveau du mur de soutien de la cour,
. nécessité d'ouvrages de consolidation et de soutènement ;
Sur la non-rétroactivité de la loi :
le fait d'adopter une résolution définitivement annulée en faisant application de nouvelles règles de majorité, moins contraignantes, intervenues deux ans plus tard, revient à faire produire des effets rétroactifs à la loi ;
. le syndic ne pouvait pas le savoir à l'avance ;
. le résultat du vote a été considéré à l'aune de la nouvelle loi
Sur la fraude résultant de la remise au vote d'une résolution annulée judiciairement :
à cet égard, le fait que la résolution ait finalement obtenu la majorité de l'ancienne loi est sans incidence, en ce que :
l'arrêt de la Cour d'appel de Paris du 2 décembre 1999, invoqué en défense, ne saurait, à lui seul, être considéré comme une jurisprudence pouvant être pertinemment invoquée ;
cet arrêt concernait un cas d'espèce différent ; il s'agissait d'une « ratification en tant que de besoin » de décisions prises lors d'assemblées générales antérieures ;
Sur la nécessité d'un vote à l'unanimité :
les 119 tirants, répartis sur 9 « lits », sont implantés dans toute la superficie du terrain de l'B et sur toute la hauteur libre de la paroi sur environ 30 mètres, constituant ainsi une véritable aliénation des parties communes ou, à tout le moins, créant une servitude ;
or le sous-sol de l'B - dont il est établi qu'il a subi des désordres - est indispensable à la conservation de l'immeuble, ce qui justifie l'application de la règle de l'unanimité ;
sur ce point, l'avis du Ministre d'Etat, contenu dans le courrier invoqué en défense et évoquant un acte d'administration, est contraire à celui de la Cour d'appel qui a considéré que l'adoption du protocole litigieux constituait un acte de disposition portant sur les parties communes, et ce peu importe que les tirants aient été désactivés ou non ;
Sur l'abus de majorité :
la notion d'abus de majorité est définie plus largement en matière de copropriété qu'en droit des sociétés ; il suffit, pour le caractériser, que l'intérêt de la copropriété n'ait pas été respecté ;
en l'espèce, les tirants n'ont servi qu'à sécuriser l'immeuble en construction et ont donc été implantés au seul bénéfice de la société promotrice de la société B ;
cette implantation a en revanche causé de graves dommages à l'immeuble B, ainsi que cela ressort du rapport n° 13 de la société G, qui liste les désordres, et des constats de maître Escaut-Marquet, huissier de justice, des 15 juin et 6 novembre 2009, qui constatent les fissures apparues dans le mur de soutènement ;
Sur la fraude résultant de la non-désactivation des tirants :
les copropriétaires ont été trompés en ce que, contrairement à ce qui est allégué en défense, les tirants, présentés comme devant être provisoires, n'ont pas été désactivés et les pièces adverses ne sont pas probantes sur ce point ;
c'est ainsi que le courrier de l'architecte du 20 septembre 2010 n'est pas signé par monsieur GI. et que ce dernier, interpelé sur ce point par sommation délivrée le 28 juin 2011 à la requête de monsieur GA., n'a pas répondu pour confirmer l'écrit signé par son collaborateur ;
du reste, ce courrier faisait état de la « détente » des tirants et non de leur « désactivation » ;
il n'est par ailleurs corroboré par aucun document technique ;
la pièce adverse n° 22 n'est pas signée et son auteur n'est pas identifié ;
le fait que les têtes des tirants aient été coupées ne signifie pas qu'ils ont été désactivés ;
pour sa part, le professeur ASCIONE, expert privé requis par les époux GA., affirme que les tirants litigieux sont de type permanent ;
malgré une sommation interpellative du 9 avril 2015 et une requête en compulsoire autorisée le 28 mai 2015, le bureau d'études H n'a jamais fourni aux époux GA. le rapport final de contrôle technique du chantier B ;
ses rapports intermédiaires s'arrêtent en février 2010 alors que les travaux ont continué jusqu'en septembre 2010 ;
dans lesdits rapports intermédiaires, il n'est pas fait mention de la désactivation des tirants ;
dans tous les rapports mensuels de synthèse du 1er septembre 2008 à février 2010, figurait par ailleurs la mention suivante : « avis suspendus et défavorables sur les travaux de soutènement en cours » ;
dans son rapport du 3 décembre 2009, le bureau d'études H demandait à être informé des suites données à ses avis « suspendus et défavorables », à défaut de quoi il indiquait que les avis restés sans suite seraient repris dans le
« rapport final de contrôle technique » ;
or il n'a jamais été donné de suite aux avis suspendus et le rapport final n'a jamais été rédigé, ce dont il suit que les avis du bureau chargé du contrôle technique doivent être définitivement considérés comme défavorables.
au surplus, le 2 avril 2009, la société F, chargée des travaux de terrassement, a abandonné le chantier B car elle se trouvait en désaccord avec les mesures adoptées pour la stabilité de l'édifice, ainsi que cela ressort des rapports n° 13 et 19 de la société G ;
enfin, des tirants du même type que ceux posés sous l'B ont été implantés dans le sous-sol du domaine public avoisinant et l'existence d'une convention d'occupation conclue entre la société Eet le gouvernement princier jusqu'en 2041, avec indemnité annuelle, démontre que les tirants litigieux n'ont nullement été désactivés.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de chose jugée :
En défense aux moyens invoqués par les époux GA. à l'appui de leur demande d'annulation de la résolution adoptée le 24 octobre 2012, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble B soutient que ceux-ci auraient déjà été tranchés par les décisions du Tribunal de première instance, de la Cour d'appel et de la Cour de révision en dates des 23 février 2012, 11 mars 2014 et 15 octobre 2014 et qu'en vertu de l'autorité de la chose jugée qui s'y attache, les demandeurs seraient irrecevables à les soulever de nouveau.
La fin de non-recevoir tirée de l'autorité de chose jugée suppose que soit caractérisée la triple identité de parties, d'objet et de cause entre la décision précédemment rendue et l'instance en cours.
En l'espèce, les décisions précédemment rendues par le Tribunal de première instance, la Cour d'appel et la Cour de révision avaient pour objet la demande, formée entre les mêmes parties, d'annulation de la résolution prise lors de l'assemblée générale du 8 avril 2010 et portant approbation du projet de second protocole conclu entre le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble B et la S. A. E.
La présente instance a pour objet la demande d'annulation de la résolution prise lors de l'assemblée générale du 24 octobre 2012 et portant approbation du même protocole.
La résolution dont l'annulation est sollicitée est certes, par sa teneur, identique à la précédente mais elle a été adoptée à l'occasion d'une autre assemblée générale, et ce dans des conditions de majorité différentes, sous l'empire d'une loi modifiée.
Or une action en annulation d'une assemblée générale de copropriété n'a pas le même objet qu'une action en annulation d'une assemblée ultérieure, même si cette dernière a pris la même décision et si la demande d'annulation est fondée sur des motifs identiques.
Il s'ensuit que l'autorité de chose jugée qui s'attache aux décisions susmentionnées ayant statué définitivement sur l'annulation de la résolution litigieuse adoptée le 8 avril 2010, ne met pas obstacle à ce que soit réexaminée l'intégralité des moyens invoqués par les époux GA. à l'appui de leur demande d'annulation de la résolution adoptée le 24 octobre 2012.
Il convient de les aborder successivement.
Sur le moyen tiré du non-respect de la règle de l'unanimité :
Aux termes de l'article 17 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction modifiée par la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012 :
« Sont décidés à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires :
les travaux de surélévation, d'affouillement ou de construction en vue de créer de nouveaux locaux privatifs ;
l'aliénation de parties communes ou de droits accessoires aux parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ;
la modification de la répartition des tantièmes de copropriété, à moins que cette modification soit rendue nécessaire par une décision de l'assemblée générale, auquel cas elle est décidée par celle-ci à la même majorité que celle requise pour ladite décision ;
la modification de la destination de l'immeuble. »
En l'espèce, l'implantation de tirants d'ancrage dans le tréfonds de l'immeuble B ne constitue en aucun cas des travaux d'affouillement en vue de créer de nouveaux locaux privatifs au sens du 1° de ce texte.
Il n'apparaît pas non plus que la pose de tirants, même en nombre important, dans le sous-sol inutilisé d'une copropriété entraîne de modifications à la destination et à la jouissance des parties communes, ni n'est contraire à la destination de l'immeuble, au sens des 2° et 4°, en ce que :
s'il est avéré que l'immeuble B a effectivement subi des désordres courant 2009 et 2010, à l'occasion des travaux de terrassement du chantier B, aucun élément ne permet d'imputer ces dommages à l'implantation des tirants litigieux ;
sur ce point, aucun des avis techniques produits par les demandeurs - note du professeur VIGGIANI de juin 2008 (pièce n° 4), rapports de l'expert privé Giovanni MAGRO des 15 février 2009 et 6 décembre 2010 (pièces n° 11 et 15), rapport du professeur ASCIONE du 20 janvier 2012 (pièce n° 30) - n'établit un lien de causalité direct et certain entre la pose de tirants et les dommages subis par l'immeuble B ;
au contraire, dans son avis technique du 24 juin 2013, l'expert privé Jean-Pierre MASCARELLI, requis par la copropriété, estime que le retrait des tirants ou leur découpe est sans incidence sur la solidité de l'immeuble et surtout que « si l'B devait, pour une raison quelconque (création de parkings, cave), procéder à une excavation de son tréfonds, la présence de tirants désactivés n'empêcherait nullement la réalisation de cette opération » et il précise que « ces tirants peuvent être découpés sans difficultés ».
C'est donc en vain que les époux GA. persistent à soutenir que l'aliénation du tréfonds de l'B par la pose de plus d'une centaine de tirants d'ancrage provisoires, serait de nature à modifier la destination de l'immeuble et requérait en conséquence un vote à l'unanimité.
Tel n'est pas le cas, de sorte que c'est à bon droit que la résolution litigieuse a été votée à la majorité qualifiée des deux-tiers, prévue à l'article 16-2 ° de la loi.
Sur les moyens tirés de la fraude :
Sur la fraude tenant à la remise au vote d'une résolution judiciairement annulée :
Il est admis en jurisprudence que l'assemblée générale peut, dans certaines conditions, revenir, par un nouveau vote, sur une décision prise par elle lors d'une délibération antérieure ou la modifier.
L'assemblée générale est en effet l'organe délibérant et souverain du syndicat des copropriétaires et il n'existe dans la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 aucune disposition susceptible de lui interdire de soumettre à un second vote une décision adoptée par un vote précédent.
C'est donc sans fraude qu'en l'espèce, l'assemblée générale des copropriétaires de l'B, réunie le 24 octobre 2012, a approuvé, à une très large majorité (5 860 tantièmes sur 6 067 présents ou représentés), le protocole d'accord conclu avec la société D, alors même qu'à cette date l'instance en annulation de la précédente résolution, à la teneur identique, était encore pendante devant la cour d'appel et que ladite résolution a finalement été définitivement annulée par justice.
Sur la fraude tenant à l'effet non rétroactif de la loi :
L'assemblée générale du 8 avril 2010, ayant approuvé la résolution finalement annulée s'était tenue sous l'empire de la loi ancienne qui prévoyait un vote à la majorité des deux-tiers de l'ensemble des copropriétaires.
Postérieurement, une réforme est intervenue par la loi du 2 juillet 2012, qui a assoupli les règles de majorité, en modifiant l'article 16 qui prévoit désormais un vote à la majorité des deux-tiers des copropriétaires présents ou représentés.
En remettant au vote l'adoption du protocole litigieux, l'assemblée générale du 24 octobre 2012 ne pouvait que faire application des nouvelles règles de majorité, lesquelles, si elles ne sont pas rétroactives, sont en revanche d'application immédiate, faute de disposition contraire.
C'est donc aux termes d'une argumentation particulièrement spécieuse que les époux GA. tentent de soutenir qu'il aurait ainsi été dérogé au principe d'ordre public d'effet non-rétroactif de la loi.
Surabondamment, aucune conséquence ne pourrait être tirée d'une telle argumentation, dans la mesure où il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 24 octobre 2012 qu'en tout état de cause, la résolution critiquée a été adoptée, non seulement à la majorité prévue par loi nouvelle, mais également à la majorité prévue par la loi ancienne puisque seule la SCI A a voté contre et qu'un autre copropriétaire s'est abstenu.
Sur la fraude tenant à la non-désactivation des tirants :
Le protocole dont l'approbation est critiquée stipule expressément en page 4, à l'article 3 intitulé « Responsabilités » que :
« Il est ici rappelé que, conformément aux clauses contenues dans l'acte en date du 25 juin 2004, les tirants autorisés ont un caractère provisoire et seront désactivés au fur et à mesure de la construction de l'immeuble de la société B.
En tout état de cause, l'ensemble des tirants devront être désactivés à la date de réception provisoire de l'immeuble. »
À l'appui de leur demande d'annulation de la résolution portant approbation dudit protocole, les époux GA. persistent à soutenir tout à la fois, et sans craindre de se contredire, d'une part, que les tirants implantés dans le tréfonds de l'immeuble B seraient en réalité des tirants définitifs et, d'autre part, qu'ils n'auraient pas été désactivés.
Leurs allégations sont toutefois contredites par des éléments de preuve objectifs résultant des pièces communiquées par le syndicat défendeur :
dans son avis technique du 24 juin 2013 (pièce n° 23), monsieur Jean-Pierre MASCARELLI - ici requis amiablement mais ayant par ailleurs la qualité d'expert judiciaire, expert honoraire près la Cour de Cassation - précise que les tirants dont s'agit sont de nature provisoire, de type actifs, précontraints ;
il précise que dans ce type de dispositif - au demeurant usuel lorsqu'il faut réaliser une excavation importante en site urbain, en présence de mitoyens - une fois l'immeuble construit, les efforts de soutènement sont repris par la structure en béton armé, ce qui permet de détendre progressivement les tirants et de les désactiver en supprimant la tête de répartition ;
il constate sur pièces que le rapport du cabinet G, chargé par la copropriété B de suivre pour son compte l'impact du chantier la société B, rend compte de la désactivation de tous les tirants implantés dans le tréfonds de l'B durant la période comprise entre le 20 juillet et le 25 août 2010 ;
ledit rapport de la société G intitulé « Suivi des détente des tirants », en date du 21 octobre 2010, est versé aux débats (pièce n° 22) :
. il fait état des passages réguliers de ses ingénieurs sur le chantier pendant la période de désactivation des tirants, du 20 juillet au 25 août 2010 ;
. sur la base du plan de récolement des tirants, fourni par l'architecte, la société G a établi un tableau de l'ensemble des tirants implantés dans le tréfonds de l'B, mentionnant, pour chacun, leur date de détente constatée par la société G, photographies à l'appui ;
. en conclusion, le rapport mentionne explicitement qu'« au 25 août 2008, la société G a constaté que tous les tirants situés dans le tréfonds de la propriété B ont été désactivés » ;
. contrairement à ce qui est allégué, ce rapport comporte, en première page, les signatures de madame Nathalie MORISOT, qui l'a établi, et de monsieur Frédéric GERENTE, qui l'a vérifié ;
cela est encore confirmé par le courrier adressé le 20 septembre 2010 par le cabinet d'architecte GI., en charge du chantier, à la société D, par lequel il confirme que « la détente des tirants est terminée depuis le 3 septembre 2010 » (pièce n° 14) ;
à cet égard, le fait que ce courrier n'ait pas été signé par monsieur GI. lui-même mais par son collaborateur, monsieur Hervé MAINPONTE, dont de multiples pièces démontrent qu'il était spécifiquement chargé du chantier litigieux, ne prive nullement ce document de sa force probante ;
de même, c'est en vain que les époux GA. tentent de prétendre que « détente » des tirants n'est pas synonyme de « désactivation » alors que la lecture des pièces, et notamment de l'avis de monsieur MASCARELLI, permet aisément de comprendre que la détente complète de tirants provisoires de type actif, correspond à leur désactivation.
Ce n'est que sur la base de rapports de spécialistes italiens, requis par monsieur Vincent GA., uniquement réalisés sur pièces, sans visite sur les lieux du chantier, que les demandeurs tentent en vain de soutenir que les tirants seraient définitifs ou qu'ils n'auraient pas été désactivés.
Enfin, s'il est effectivement démontré par les époux GA. qu'aucun rapport final n'a été établi par le bureau de contrôle technique H s'agissant des missions relatives à la solidité des ouvrages, la sécurité des avoisinants et la sécurité des personnes en cas de séisme, cela ne prouve en aucun cas que les tirants litigieux n'auraient pas été désactivés.
Au total, il résulte de l'ensemble de ces éléments que, comme l'a précédemment relevé la Cour d'appel, dans son arrêt du 11 mars 2014, la désactivation des tirants implantés dans le sous-sol de l'B est avérée.
Il s'ensuit qu'aucune fraude n'est caractérisée de ce chef et que ce moyen de nullité doit également être écarté.
Sur le moyen tiré de l'abus de majorité :
En application d'une jurisprudence constante, une décision, bien qu'intervenue dans les formes régulières et prise dans la limite des pouvoirs du syndicat de copropriété est susceptible d'être annulée lorsqu'elle n'est justifiée par aucun motif valable, lorsqu'elle est contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires ou lorsqu'elle n'a été prise que dans le but de porter préjudice à l'intérêt d'un copropriétaire.
La preuve de l'abus de majorité incombe au copropriétaire demandeur à l'action en annulation.
Le juge appelé à examiner le moyen tiré de l'abus de majorité n'a pas à se prononcer sur l'opportunité de la décision incriminée.
En l'espèce, les époux GA. soutiennent que l'abus de majorité résulterait de ce que :
la contrepartie financière prévue par le protocole litigieux serait dérisoire ;
l'implantation des tirants n'a été réalisée qu'au seul bénéfice de l'immeuble en construction B ;
cette implantation a causé des dommages à l'immeuble B.
S'agissant du premier point, il ne s'agit que d'affirmations, qui ne sont étayées par aucun élément de preuve relatif au prix d'occupation du sous-sol ; il sera donc écarté.
La deuxième affirmation est, quant à elle, contredite par l'ensemble des pièces communiquées de part et d'autre, dont il ressort que les tirants ont été implantés dans l'objectif de sécuriser, non seulement l'édifice à construire, mais également les avoisinants, à savoir l'B mais aussi les propriétés voisines et même le domaine public, à telle enseigne que des conventions ou protocoles du même type ont été conclus avec ceux-ci.
Bien plus, le protocole dont l'adoption est remise en cause par les demandeurs n'a pas été conclu au seul bénéfice de la société D mais également au profit de la copropriété B, puisque :
il stipule, en contrepartie de l'occupation du tréfonds, le versement d'une indemnité compensatrice d'un montant de 300 000 euros ;
il prévoit en outre la prise en charge par la société D de « toutes dépenses, frais et honoraires qu'il serait nécessaire à l'B d'engager dans le cadre de la réalisation du chantier « la société B », tels que notamment frais et honoraires de Conseil et de suivi technique » ;
enfin, il renforce la responsabilité de la société D en stipulant à l'article 3 intitulé « Responsabilités » :
« la société B demeurera responsable de tous désordres éventuellement causés par l'occupation du tréfonds à l'égard du syndicat et de l'immeuble B ainsi que des tiers. »
« La signature de l'B et de son syndic du présent protocole ne les implique en aucun cas dans la responsabilité technique qui reste pleine et entière à la société B et aux intervenants sur le chantier.
La responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble B ne saurait être engagée par les mesures que compte prendre la société B pour la stabilité de son ouvrage et des bâtiments mitoyens. »
« la société B s'engage à relever et garantir la copropriété l'B de toute condamnation de quelque nature que ce soit, qui pourrait être prononcée à son encontre et qui aurait pour origine directe ou indirecte l'occupation du tréfonds. »
La lecture des clauses du protocole démontre ainsi à suffisance que les intérêts de la copropriété B ont bien été pris en considération.
Enfin, s'agissant du troisième point, il n'est établi par aucune pièce versée par les demandeurs que les dommages subis par l'immeuble B seraient imputables à l'implantation des tirants litigieux dans son tréfonds.
Il s'ensuit que le moyen tiré de l'abus de majorité sera écarté.
L'intégralité des moyens invoqués par les époux GA. à l'appui de leur action en annulation de la résolution du point n° IX, 3 de l'ordre du jour, votée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 octobre 2012, étant rejetée, ils seront déboutés de leur demande principale.
Sur la demande accessoire en paiement de dommages-intérêts :
Dans la mesure où ils succombent au principal, monsieur et madame GA. se trouvent mal fondés en leur demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive ; ils en seront déboutés.
Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts :
Depuis plusieurs années, la SCI A puis monsieur et madame v. GA. multiplient les procédures judiciaires tendant à contester les conditions dans lesquelles a été édifié l'immeuble la société B.
Dans le cadre de la présente instance, ils ont fait valoir des arguments qui, pour certains, bien que non revêtus de l'autorité de chose jugée, ont déjà été tranchés et, pour d'autres, sont particulièrement spécieux.
Il ressort en outre de la lecture des procès-verbaux d'assemblées générales qu'ils votent systématiquement contre la majorité, au point qu'en page 8 du procès-verbal de l'assemblée litigieuse, est inscrit :
« L'Assemblée déplore à l'unanimité, moins une voix, l'attitude de la SCI A qui, par ses actions, et notamment par la transmission de lettres alarmantes aux différents copropriétaires, est de nature à dévaloriser la valeur des différents appartements en faisant croire que l'immeuble connaît des problèmes de sécurité, contrairement à l'avis donné par les experts mandatés par la copropriété. »
Ce comportement procédurier témoigne d'un acharnement judiciaire caractérisant l'abus du droit d'agir en justice.
Il a contraint le syndicat des copropriétaires à constituer avocat et à se défendre longuement, à travers plusieurs jeux de conclusions, générant pour la collectivité des copropriétaires de l'B, d'importants frais d'avocat.
Ce préjudice sera justement compensé par l'allocation au Syndicat des copropriétaires d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts.
Sur les dépens :
La partie succombante sera condamnée aux entiers dépens de l'instance.
PAR CES MOTIFS,
LE TRIBUNAL,
Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,
Déboute monsieur v. GA. et madame p. MA. épouse GA., venus aux droits de la SCI A, de leur demande d'annulation de la résolution du point n°IX, 3 de l'ordre du jour, votée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 octobre 2012, portant approbation du protocole d'accord conclu avec la société D ;
Déboute monsieur v. GA. et madame p. MA. épouse GA., venus aux droits de la SCI A, de leur demande accessoire en paiement de dommages-intérêts ;
Condamne solidairement monsieur v. GA. et madame p. MA. épouse GA., venus aux droits de la SCI A, à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble B la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Condamne solidairement monsieur v. GA. et madame p. MA. épouse GA., venus aux droits de la SCI A, aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ;
Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ;
Ainsi jugé par Madame Michèle HUMBERT, Premier Juge chargé des fonctions de Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Monsieur Sébastien BIANCHERI, Premier Juge, Madame Léa PARIENTI, Magistrat référendaire, qui en ont délibéré conformément à la loi assistés, lors des débats seulement, de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier ;
Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 25 FEVRIER 2016, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Michèle HUMBERT, Premier Juge chargé des fonctions de Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Emmanuelle PHILIBERT, Greffier stagiaire, en présence de Mademoiselle Alexia BRIANTI, Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.