Baux commerciaux - Droit de préemption du bailleur - Cession du droit au bail - Commission due à l'agent immobilier par le bailleur (oui) L'exercice du droit de préemption par le bailleur, en application de l'article 32 bis de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, engage celui-ci à régler à l'agence immobilière la commission à la charge de l'acheteur, dès lors que la promesse de vente prévoit une telle commission. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE N° 2016/000140 (assignation du 13 octobre 2015) JUGEMENT DU 16 JUIN 2016 En la cause de : La SARL J, dont le siège social se trouve X1 à MONACO (98000), prise en la personne de sa gérante en exercice, Mme ma. CR. HA., demeurant en cette qualité audit siège ; DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur, d'une part ; Contre : Madame j. LA. VAN RO., demeurant X2 98000 MONACO, DÉFENDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Bernard BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par Maître Alice PASTOR, avocat au même barreau ; d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître NOTARI, huissier, en date du 13 octobre 2015, enregistré (n° 2016/000140); Vu les conclusions de Maître Bernard BENSA, avocat-défenseur, au nom de j. PI.-CA. veuve LA. VAN RO., en date des 9 décembre 2015 et 25 février 2016 ; Vu les conclusions de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, au nom de la SARL J, en date des 28 janvier 2016 ; À l'audience publique du 14 avril 2016, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 16 juin 2016 ; CONSIDÉRANT LES FAITS SUIVANTS : j. LA. VAN RO. est propriétaire de locaux situés X2 à MONACO au sein desquels la SARL N a fixé son siège social et exploite un fonds de commerce, un bail de nature commercial liant ces deux parties. Par acte sous seing privé réalisé à Monaco, le 12 février 2015, la SARL N s'est engagée à céder son droit au bail à une SARL Q, pour un prix de 500.000 euros, sous les conditions suspensives habituelles en la matière, dont la renonciation au droit de préemption que la loi réserve au propriétaire dans le cas d'une telle cession de droit au bail, en application de l'article 32 bis de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 modifiée. Par courrier en date du 13 février 2015, Me Magali CR.-AQ., Notaire, sollicitait en conséquence j. LA. VAN RO. sur l'éventuel exercice de son droit de préemption. Ce courrier précisait notamment le prix de cession de 500.000 euros et indiquait « enfin, la présente transaction ayant été réalisée par l'intermédiaire de la SARL J ayant siège à Monaco, X1, à ce titre, lui est due par LE CESSIONNAIRE une commission d'agence de 3% HT + TVA ». Par courrier en date du 27 février 2015, j. LA. VAN RO. indiquait au Notaire qu'elle entendait user de son droit de préemption. Par acte authentique en date 30 juin 2015, par devant Me Magali CR.-AQ., la SARL N cédait le droit au bail en question, à j. LA. VAN RO. pour un prix principal, en bloc et à forfait, de 500.000 euros, lequel a été payé comptant ainsi qu'il résulte de la comptabilité du Notaire. Dès le 10 mars 2015, j. LA. VAN RO. avait indiqué au Notaire qu'elle n'entendait pas s'acquitter de la commission d'agence immobilière, aucun fondement juridique ne permettant selon elle de la mettre à sa charge. Par acte en date du 13 octobre 2015, la société J faisait citer j. LA. VAN RO. devant le Tribunal de Première Instance en sollicitant sa condamnation au paiement de la somme de 18.000 euros TTC, correspondant à la commission d'agence due, conformément à l'acte d'achat en date du 12 février 2015 dans lequel la requise a décidé de se substituer à l'acquéreur en usant de son droit de préemption. Elle sollicitait également sa condamnation au paiement d'une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. À l'appui de ses demandes, tant au sein de son exploit introductif d'instance que par conclusions en date du 28 janvier 2016, l'agence immobilière demanderesse indiquait que la Cour d'appel de Monaco avait pu juger que la commission contractuellement prévue en faveur d'un agent immobilier avait pour but de rémunérer les diligences qu'il a accomplies en faveur de son client, vendeur, lorsqu'elles ont eu pour effet de permettre à ce dernier de se séparer d'un bien et d'en percevoir le prix, la substitution du préempteur à l'acquéreur ne faisant pas disparaître le droit à commission de l'agent immobilier. Le fait que l'acte du 12 février 2015 contienne une condition suspensive relative à l'exercice du droit de préemption ne viendrait pas priver l'agent immobilier de son droit à commission. La propriétaire, bénéficiaire du droit de préemption avait parfaitement eu connaissance de ce droit à commission dès le 13 février 2015. Cette commission était une des modalités de la vente, qui avec le prix et les conditions de la vente sont des informations que la loi n°490 impose de faire connaitre au propriétaire. La défenderesse se baserait pour refuser tout paiement sur une jurisprudence française inapplicable en l'espèce puisque fondée sur un droit de préemption au bénéfice du locataire d'un local d'habitation quand le propriétaire souhaite vendre le bien. En défense, j. LA. VAN RO. a conclu les 9 décembre 2015 et 25 février 2016, en sollicitant le débouté des demandes de la SARL J. Au soutien de ses prétentions la défenderesse estimait en premier lieu que le droit à commission de l'agent immobilier était subordonné à la réalisation d'un acte conclu constatant l'engagement des parties, ainsi que l'intervention de l'agent immobilier. Or, la promesse synallagmatique du 12 février 2015 prévoyait justement des conditions suspensives, dont celle relative au droit de préemption du propriétaire des murs. Or, du fait de l'absence de réalisation de la condition suspensive (c'est-à-dire l'absence de préemption par le propriétaire) l'acte du 12 février 2015 ne pourrait produire aucun effet, notamment s'agissant de la commission d'agence immobilière qu'il contient. En deuxième lieu, l'article 12 de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 sur les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce énonce qu'une commission d'agence ne peut être due que si l'intervention d'un agent immobilier est constaté dans un acte unique constatant l'engagement des partie. Or, l'acte du 30 juin 2015 ne fait nullement état de l'intervention de l'agence exploitée par la SARL J. Enfin, il ne pourrait valablement être conclu que l'intervention de l'agence immobilière aurait été déterminante. En effet le droit de préemption relève de la loi de sorte qu'il devrait être considéré que l'agence immobilière n'a nullement tenu un rôle déterminant dans la recherche de l'acquéreur final. SUR QUOI Attendu que l'article 32 bis de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 modifiée instaure en cas de cession à titre onéreux du bail en cours, un droit de préemption au bénéfice du propriétaire ; Que le sixième alinéa de cet article énonce que « pour permettre au propriétaire l'exercice du droit de préemption, l'occupant doit faire connaitre au bénéficiaire de ce droit, par lettre recommandée avec accusé de réception, un mois au moins avant la date envisagée pour la cession, le prix et les conditions demandés, ainsi que les modalités projetées de la vente » ; Attendu que doit être incluse dans les « modalités » de la vente visées par ce texte, l'éventuelle commission d'agence prévue dans la cession envisagée, que celle-ci soit au demeurant à la charge du vendeur ou de l'acquéreur ; Que l'exercice du droit de préemption par le propriétaire qui en est bénéficiaire engage donc celui-ci à régler à l'agence immobilière une éventuelle commission à la charge de l'acheteur, s'il en a été stipulée une ; Qu'il doit d'autant plus en être ainsi quand du fait des diligences de l'intermédiaire, il a pu être trouvé un acquéreur aux conditions qui sont, de par la loi, alors proposées au propriétaire bénéficiaire du droit de préemption ; Que l'article 12 de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 sur les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ne contient pas de dispositions contraires puisque ce texte impose uniquement l'existence d'un acte constatant l'engagement des parties pour une des opérations visées à l'article 1er (dont la cession de droit au bail comme en l'espèce) pour que l'intermédiaire soit payé ; Qu'il n'est pas exclu que la partie acquéreuse soit au final non pas un client découvert par l'agent immobilier, mais le bénéficiaire d'un droit de préemption qui s'est substitué à lui ; Qu'il n'est nullement imposé que cet acte fasse lui-même état du droit à commission de l'intermédiaire ; Qu'en l'espèce un tel acte de cession est intervenu le 30 juin 2015 entre la société N, cédante et j. LA. VAN RO., cessionnaire en application de son droit de préemption, en qualité de propriétaire de l'immeuble objet du droit au bail cédé ; Attendu que j. LA. VAN RO. avait bien été avertie, par courrier en date du 13 février 2016, de l'existence d'une commission d'agence d'un montant de 3% HT outre TVA, sur le prix de vente du droit au bail de 500.000 euros ; que le principe et le montant de cette commission figuraient en page 11 de la promesse synallagmatique de vente du 12 février 2015 entre la SARL N et la société Q ; Attendu en conséquence qu'elle doit être tenue au paiement de cette commission puisqu'elle a préempté en connaissance de cette modalité de la vente, dont elle avait été informée de manière explicite et non équivoque ; Attendu en conséquence qu'il sera fait droit à la demande principale de la SARL J et que j. LA. VAN RO. sera condamnée au paiement d'une somme de 18.000 euros au titre de la commission due à l'agence exploitée par la société demanderesse ; Attendu en revanche que son droit de se défendre en justice n'a pas dégénéré en abus, tant dans le principe de la contestation que dans le cours de la procédure, la société J sera déboutée de sa demande en paiement d'une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ; Attendu que j. LA. VAN RO., qui succombe à l'instance, sera condamnée aux dépens en application de l'article 231 du Code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort Condamne j. LA. VAN RO. à payer à la SARL J la somme de 18.000 euros ; Déboute la SARL J de sa demande en paiement d'une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Condamne j. LA. VAN RO. aux dépens, avec distraction au profit de maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé par Madame Michèle HUMBERT, Premier Juge chargé des fonctions de Vice-Président, Madame Rose-Marie PLAKSINE, Premier Juge, Monsieur Sébastien BIANCHERI, Premier Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistés, lors des débats seulement, de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier ; Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 16 JUIN 2016, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Michèle HUMBERT, Premier Juge chargé des fonctions de Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Carole FRANCESCHI, Greffier stagiaire, en présence de Monsieur Hervé POINOT, Procureur Général Adjoint, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.