Fonds de commerce - Location-gérance - Résiliation anticipée par le locataire-gérant - Effets Le loueur n'ayant pas résilié le contrat de location-gérance, mais simplement informé le locataire-gérance du risque de résiliation du bail commercial - risque non réalisé - la résiliation anticipée est imputable au locataire-gérant. Ce dernier est donc redevable des redevances jusqu'à l'échéance contractuelle. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE N° 2013/000489 (assignation du 8 avril 2013) JUGEMENT DU 14 JUILLET 2016 En la cause de : La Société Anonyme Monégasque dénommée A, immatriculée au Répertoire du Commerce et de l'Industrie sous le n° X, dont le siège social est X1 à Monaco (98000), agissant poursuites et diligences de son Président Délégué en exercice, Mme j. SU-RE., demeurant en cette qualité audit siège ; DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'Étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'une part ; Contre : Mme i. SC., de nationalité française, née à Menton, le 10 novembre 1969, coiffeuse, locataire-gérante d'un fonds de commerce de coiffure à l'enseigne « SALON MA. », exploité dans un local sis X1 à Monaco, domiciliée X2 à Menton (06500) ; DÉFENDERESSE, ayant élu domicile en l'Étude de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par Maître Gaston CARRASCO, avocat au barreau de Nice ; d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 8 avril 2013, enregistré (n° 2013/000489) ; Vu les conclusions de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, au nom d'i. SC., en date des 9 octobre 2013, 30 janvier 2014, 14 mai 2014, 14 janvier 2015 et 14 octobre 2015 ; Vu les conclusions de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de la SAM A, en date des 19 décembre 2013, 12 mars 2014, 27 novembre 2014, 13 mai 2015 et 19 mai 2015 ; À l'audience publique du 19 mai 2016, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 14 juillet 2016 ; FAITS ET PROCÉDURE : Suivant acte notarié d'échange du 21 décembre 2010, la SAM B est devenue propriétaire d'un local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble situé X1 à Monaco dans lequel était exploité, sous l'enseigne « SALON MA. », un salon de coiffure pour dames avec vente de parfumerie, objets de toilette, manucure, appartenant à la SAM A. Le 29 juillet 2015, la SAM B a vendu ce bien à la société civile particulière monégasque dénommée C. Suivant courrier du 25 mai 2011, la SAM B a donné congé à la SAM A à compter du 1er juin 2011, le préavis légal de 12 mois partant à compter de la réception de la lettre. Le 2 juillet 2012, elle a exercé son droit de repentir prévu à l'article 11 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 et consenti au renouvellement du bail. Suivant acte notarié du 6 février 2008, la SAM A, dont le président délégué est Mme j. SU-RE., a donné en gérance libre à Mme i. SC. le fonds de commerce « SALON MA. » pour une durée de trois années à compter du 1er février 2008. Ce contrat a été renouvelé le 26 janvier 2011 pour une période de 3 années à compter du 1er février 2011, notamment aux conditions suivantes : le paiement d'une redevance annuelle de 14.604 euros payable par trimestres anticipés, avec indexation ; le versement d'un cautionnement de 3.651 euros ; la prise en charge des loyers des murs. PROCÉDURE : Le 8 avril 2013, la SAM A a fait assigner Mme i. SC. en sa qualité de locataire-gérante du fonds de commerce « SALON MA. » en paiement de loyers. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : La SAM A, expose : que la SAM B lui a donné congé par lettre du 25 mai 2011, ce dont elle a informé sa locataire-gérante le 5 juillet 2011 lui indiquant qu'il serait utile de se rencontrer pour envisager les possibilités d'une résiliation anticipée ; que ce courrier ne s'analyse pas en une résiliation à son initiative du contrat de location-gérance ; que la SAM B lui a notifié son droit de repentir le 2 juillet 2012, acte qui lui a été signifié par l'huissier au siège social de la société « où étant et parlant à Mme SC. » ; que celle-ci a donc eu personnellement connaissance du droit de repentir ; que Maître ESCAUT-MARQUET, par courrier du 13 octobre 2014 indique que son clerc a bien précisé la nature de l'acte remis à Mme SC. ; que ce courrier ne constitue pas une attestation et qu'il n'y a pas eu de violation de l'article 148 du Code civil ; que Mme SC., dans sa correspondance du 2 février 2012, indiquait qu'il n'était pas dans ses intentions de quitter les lieux de son propre chef ; qu'elle se contredit donc si elle pensait que le contrat était résilié ; que la concluante a été surprise à la réception du courrier du 15 novembre 2012, selon lequel Mme SC. aurait été contrainte de prendre ses dispositions pour libérer les lieux au 31 décembre 2012 ; que par lettre du 29 novembre 2012, elle a précisé à la défenderesse que du fait de l'exercice du droit de repentir, le contrat du 26 janvier 2011 devait se poursuivre jusqu'à son terme, soit le 31 janvier 2014 ; qu'elle l'a informée le 2 février 2012 du montant revalorisé de la gérance ; que la défenderesse a acquis dès le mois de janvier 2012, un fonds de commerce « KAPPAT'CHI », soit bien avant l'exercice du droit de repentir et décidé de quitter les lieux ; que Mme SC. a donc résilié de façon unilatérale et arbitraire le contrat et quitté les lieux à la fin du mois de décembre 2012, en même temps qu'elle se faisait radier du Répertoire du Commerce ; qu'elle est de parfaite mauvaise foi, alors qu'elle ne règle plus ses loyers depuis le 1er janvier 2013, d'invoquer les clauses du bail pour s'exonérer du paiement de la location-gérance ; qu'en effet dans une telle hypothèse la clause résolutoire ne peut bénéficier qu'au bailleur et qu'elle doit être constaté judiciairement ; qu'elle est en droit de solliciter le paiement des sommes dues au titre du contrat et des intérêts de retard en application de la clause du contrat insérée au 4ème alinéa du chapitre redevance ; qu'elle a été contrainte d'agir en justice pour obtenir le règlement des sommes qui lui étaient dues, ce qui lui cause un préjudice indépendant des intérêts de retard ; qu'en l'état d'une créance incontestable, il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire ; conclut : au débouté de Mme SC. et à sa condamnation à lui payer les sommes de : 26.418,14 € sous réserve d'actualisation en cours d'instance ; 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; à l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Mme i. SC., expose : qu'elle a été avisée par lettre du 5 juillet 2011 que la SAM B souhaitait récupérer le local dans lequel était exploité le fonds de commerce et ce au 1er juin 2012 ; que ce courrier est une résiliation anticipée du contrat de location-gérance ; que la SAM A n'indiquait pas remettre en cause le congé mais demandait à la concluante de trouver un accord sur la résiliation de la location-gérance ; qu'elle a donc légitimement recherché un autre fonds de commerce et que son offre a été acceptée par ordonnance du Juge commissaire du 3 janvier 2012, l'acte de cession ayant été signé le 31 octobre 2012 ; que le congé donné par le bailleur a entraîné à la même date la résiliation du contrat de location-gérance ; qu'elle n'a pas été tenue informée de l'exercice du droit de repentir par le bailleur ; que le coursier de l'étude ESCAUT-MARQUET lui a remis le 2 juillet 2012 un courrier cacheté à seule fin de le remettre à Mme SU-RE., ce qu'elle a fait, dans l'ignorance totale de son contenu ; que si la remise a été faite par un clerc, celui-ci a violé les dispositions de l'article 148 du Code de Procédure Civile ; que Maître ESCAUT-MARQUET n'étant pas présente sur les lieux, ne peut rapporter ce qui s'est passé et que s'agissant d'une attestation, celle-ci n'est pas conforme aux dispositions de l'article 324 du Code de Procédure Civile ; que la demanderesse est, après le courrier du 5 juillet 2011, demeurée taisante jusqu'au courrier du 15 novembre 2012 dans lequel elle niait lui avoir donné congé et invoquait la poursuite du contrat jusqu'au 31 janvier 2014 ; que ce silence, alors qu'elle savait qu'elle avait acquis depuis le 13 janvier 2012 un salon de coiffure, est fautif ce qui a eu pour effet de la maintenir dans l'incertitude des conditions dans lesquelles elle serait dédommagée du fait de la résiliation anticipée du contrat ; que le droit de repentir n'a pas été exercé par le bailleur dans le respect des dispositions de l'article 11 de la loi n° 490 et qu'il s'agit d'un accord intervenu entre les deux sociétés parties au bail commercial ; qu'en tout état de cause, ce droit ne lui est pas opposable et ne peut avoir d'effet sur une résiliation donnée le 5 juillet 2011 pour le 1er juin 2012 ; qu'elle a donc fait établir un procès-verbal de constat des lieux le 27 décembre 2012 et restitué les clefs par courrier du 28 du même mois ; qu'en tout état de cause, le contrat prévoit sa résiliation en cas de non-paiement à bonne date du loyer des murs ; qu'il est justifié par la présente procédure que ceux-ci n'ont pas été réglés depuis le 1er janvier 2013 ; que ce non-paiement entraîne de droit la fin de la location ; qu'elle subit un préjudice résultant de la résiliation anticipée du contrat ; conclut : à l'annulation de l'attestation de Maître ESCAUT-MARQUET ; à ce qu'elle a libéré les lieux en l'état de la notification de la résiliation du contrat le 5 juillet 2011 par la bailleresse ; à titre subsidiaire à la résiliation du fait du non-paiement du loyer des murs ; au débouté de la SAM A ; à la condamnation de celle-ci à lui payer les sommes de : 56.127,50 € en réparation du préjudice subi du fait de la résiliation du contrat avant le terme ; 3.651 €, montant de la caution ; 280 € représentant la moitié des frais de constat. SUR QUOI LE TRIBUNAL, Sur la pièce n° 29 produite par la demanderesse : Cette pièce est un courrier explicatif qui a été adressé à son conseil le 13 octobre 2014. Il ne s'agit pas d'une attestation soumise aux dispositions de l'article 324 du Code de Procédure Civile et la sanction de la nullité n'est dès lors pas encourue. Il appartiendra au Tribunal, dans l'examen au fond du dossier, d'apprécier au besoin son caractère probant. Sur la demande principale : Suivant acte notarié du 26 janvier 2011, Mme SU-RE., agissant au nom de la SAM A a donné en location à Mme SC. un fonds de commerce de coiffure pour dames exploité X1 à Monaco pour une durée de trois années à compter du 1er février 2011 pour se terminer le 31 janvier 2014. Ce contrat est un renouvellement de contrat de location-gérance conclu le 6 février 2008. La gérance libre (ou location-gérance) est réglementée par la loi n° 546 du 26 juin 1951 ; ce contrat est, en droit monégasque, à durée déterminée et ne peut pas être renouvelé par tacite reconduction. L'échéance contractuellement prévue était donc fixée au 31 janvier 2014. Sur la résiliation du contrat de location-gérance : Le bailleur des locaux a, le 25 mai 2011, donné congé à la SAM A pour le 31 mai 2012 puis exercé sont droit de repentir le 2 juillet 2012 en application de l'article 11 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, de telle sorte que le bail commercial a bien été renouvelé. Mme SC. n'est pas fondée à soutenir que le congé ait à son échéance et automatiquement entraîné la résiliation du contrat de location-gérance alors que ce contrat ne le prévoit pas et que les règlementations légales du bail commercial et de la gérance-libre sont différentes. Par courrier du 5 juillet 2011, Mme SU-RE. a informé Mme SC. que la société B lui avait donné congé pour 1er juin 2012. Elle poursuit ainsi « Il serait donc utile que nous nous rencontrions dans les meilleurs délais afin d'envisager ensemble les possibilités de résiliation anticipée du contrat qui nous lie, à échéance légale du 31 janvier 2014. ». Cette rencontre n'a pas eu lieu. Ce document est d'abord une information émanant de la bailleresse ; si celle-ci évoque la résiliation du contrat, les termes utilisés « envisager les possibilités » ne peuvent pas être interprétés comme une notification par Mme SU-RE. de la résiliation anticipée du contrat de location-gérance, dont il ne demeurerait à discuter que les conséquences. Par courrier du 2 septembre 2011, dont l'objet est « Résiliation anticipée de gérance », Mme SC. écrit à Mme SU-RE. « vous me proposez une résiliation avant le terme » et développe la perte de revenus que cette situation va lui causer. Le 2 février 2012 elle demande des renseignements sur des points qui ne sont pas l'objet du litige et lui indique que « ces renseignements me sont nécessaires pour négocier avec vous, en connaissance de cause, « la résiliation anticipée du contrat qui nous lie. » À défaut d'accord amiable, il n'est pas dans mes intentions de quitter les lieux de mon propre chef. ». La société A n'a pas répondu à ces deux courriers et ne justifie pas, contrairement à ce qu'elle soutient, avoir informé Mme SC. de l'exercice par la bailleresse de son droit de repentir et donc du renouvellement du bail commercial. En effet s'il n'est pas discuté qu'une personne de l'étude ESCAUT-MARQUET, son clerc selon ses dires, a bien remis le 2 juillet 2012 au siège social de la société A et à Mme SC. qui s'y trouvait pour exploiter le fonds de commerce, l'acceptation du renouvellement du bail commercial ; il résulte des énonciations de cet acte qu'il a été donné en copie sous pli cacheté, de telle sorte qu'elle ne pouvait pas en connaître le contenu. Le courrier de Maître ESCAUT-MARQUET du 13 octobre 2014 aux termes duquel « mon clerc lui a indiqué, comme à chaque fois, la partie requérante, ainsi que la nature de l'acte » ne permet pas de pallier cette carence dans la preuve, alors que n'étant pas sur place, elle ne peut pas connaître les conditions de sa délivrance. Par courrier du 15 novembre 2012 dont l'objet est « Résiliation à effet au 31 décembre 2012 du contrat de location-gérance du fonds de commerce « SALON MA. » », Mme SC. expose avoir pris ses dispositions pour libérer les locaux et « procéder, comme demander par vous, à la résiliation anticipée de la location-gérance du fonds », indiquant son souhait d'effet au 31 décembre 2012. Cette résiliation anticipée n'a pas été acceptée par la bailleresse (courrier du 29 novembre 2012). Il résulte de l'ensemble de ces éléments : que la demanderesse n'a pas résilié par anticipation et unilatéralement le contrat de location-gérance ; que les parties ne se sont pas accordées sur une telle résiliation ; que l'absence d'information de Mme SC. de l'exercice du droit de repentir par la société B, n'autorisait pas la locataire-gérante de procéder unilatéralement à la résiliation du contrat dans une hypothèse qui n'était prévue ni par la loi, ni par la convention. Il s'ensuit que la convention devait s'exécuter jusqu'au terme prévu, aucun cas de force majeure n'étant invoqué. Mme SC. devait, en application du contrat, régler la redevance et prendre en charge les loyers. Elle invoque à titre subsidiaire la résiliation de la location-gérance, faute par elle d'avoir payé le loyer des murs. Si la rédaction du contrat n'est pas juridiquement parfaite pour stipuler la cessation de plein droit du contrat en cas de non-paiement du loyer des murs à bonne date, cette clause ne peut être invoquée de bonne foi par celui qui ne la respecte pas, à savoir Mme SC. qui a cessé de payer le loyer après le 31 décembre 2012. Le contrat devant continuer jusqu'à son échéance, à défaut d'accord des parties, Mme SC. demeure, au vu des documents produits, redevable des sommes de : - Loyer 1er trimestre 2013 1.143,37 € TVA 19,6 % 224,10 € - Redevance gérance janvier 2013 1.300,27 € TVA 254,85 € - Redevance février et mars 2013 TTC 3.156,22 € - Loyer 2ème trimestre 2013 1.143,27 € TVA 224,10 € - Redevance 2ème trimestre 2013 3.958,47 € TVA 775,86 € - Loyer 3ème trimestre 2013 1.143,37 € TVA 224,10 € - Gérance 3ème trimestre 2013 3.958,47 € TVA 775,86 € - Redevance 4ème trimestre 2013 3.958,47 € TVA 775,86 € - Loyer 4ème trimestre 2013 1.143,37 € TVA 224,10 € - Loyer janvier 2014 381,12 € TVA 74,70 € - Gérance janvier 2014 1.319,49 € TVA 258,62 € Total = 26.418,40 € montant qui n'est pas discuté par la défenderesse. La société A sollicite dans les motif de ses conclusions des intérêts de retard qui sont effectivement stipulés au 4ème alinéa du paragraphe « Redevances » et donc sur ce seul poste et non sur les loyers. Sur la demande reconventionnelle : Il est fait droit à la demande principale et dès lors Mme SC. ne peut pas prétendre à réparation du préjudice consécutif à la cessation du contrat qui lui est imputable. Le cautionnement de 3.651 € viendra en déduction de la créance de la SAM A. Mme SC. n'est pas fondée à solliciter le remboursement de la moitié des frais de constat. Sur les demandes de dommages et intérêts : La résistance de Mme SC. n'a pas de caractère abusif. Sur la demande de l'exécution provisoire : Les conditions de l'article 202 du Code de Procédure Civile ne sont pas remplies et ce chef de demande sera rejeté. Sur les dépens : Les dépens seront mis à la charge de la défenderesse qui succombe. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, Déboute Mme SC. de sa demande de nullité de la pièce n° 29 produite par la SAM A ; Dit que le contrat de location-gérance n'a pas été résilié par la SAM A le 5 juillet 2011 et que Mme SC. ne pouvait pas y mettre fin avant son terme au 31 janvier 2014. Condamne Mme SC. à payer à la SAM A la somme totale de 26.418,40 € au titre des loyers et des redevances avec intérêts au taux légal pour les sommes dues au titre des redevances en application du 4ème alinéa du paragraphe « Redevances » ; Dit qu'il conviendra de déduire des sommes dues la caution de 3.651 € versée par Mme SC. ; Déboute la SAM A de sa demande de dommages et intérêts et d'exécution provisoire ; Déboute Mme SC. de ses demandes autres que la déduction prononcée du cautionnement ; Met les dépens à la charge de Mme SC. dont distraction au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé par Madame Michèle HUMBERT, Premier Juge chargé des fonctions de Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Monsieur Sébastien BIANCHERI, Premier Juge, Madame Sophie LEONARDI, Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistés, lors des débats seulement, de Madame Laurie PANTANELLA, Greffier ; Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 14 JUILLET 2016, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Michèle HUMBERT, Premier Juge chargé des fonctions de Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Carole FRANCESCHI, Greffier stagiaire, en présence de Mademoiselle Alexia BRIANTI, Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.