Baux commerciaux - Répétition de l'indu - Remboursement des loyers par le bailleur - Bien-fondé de l'action en répétition (oui) Le bailleur commercial, qui a remboursé les loyers versés par le locataire dans l'attente de la résolution d'un litige en cours, est bien fondé en son action en répétition de l'indu. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE N° 2015/000696 (assignation du 30 juin 2015) JUGEMENT DU 27 SEPTEMBRE 2016 En la cause de : La société dénommée « A », Société Anonyme Monégasque dont le siège social est sis X à Monaco (98000) agissant poursuites et diligences de son Directeur Délégué en exercice, domicilié en cette qualité audit siège ; DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'Étude de Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'une part ; Contre : La société dénommée « B », Société en Commandite Simple à l'enseigne « FRAGRANCE » dont le siège social est sis X, à Monaco, prise en la personne de son Commandité Gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège ; DÉFENDERESSE ayant élu domicile en l'Étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par Maître Florent ELLIA, avocat au Barreau de Nice ; d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 30 juin 2015, enregistré (n° 2015/000696) ; Vu les conclusions de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de la SCS B, en date des 26 novembre 2015, 24 mars 2016 et 2 juin 2016 ; Vu les conclusions de Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur, au nom de la SAM A, en date des 18 février 2016 et 19 mai 2016 ; À l'audience publique du 9 juin 2016, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé le 20 septembre 2016 et prorogé au 27 septembre 2016, les parties en ayant été avisées par le Président ; FAITS ET PROCÉDURE Par acte en date du 30 juin 2015, la société anonyme monégasque A faisait citer la SCS B, exerçant le commerce sous l'enseigne « Fragrance » à Monaco, devant le Tribunal de Première Instance, en sollicitant sa condamnation au paiement de la somme de 363.988,04 euros au titre de loyers échus du 1er janvier 2010 au 30 avril 2014, outre intérêts conventionnels au taux de 10 % l'an, courant depuis leur date d'exigibilité. Au soutien de ses prétentions, la demanderesse indiquait que par un acte sous seing privé en date du 14 décembre 2004, elle avait mis à disposition de la SCS B, un emplacement au sein de l'hôtel qu'elle exploite avenue des Spélugues et ce pour une durée de cinq années, aux fins d'usage de vente au détail de parfumerie, produits de beauté, bijoux fantaisie, etc. Cette convention excluait expressément l'application de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal. Toutefois, aux termes d'une procédure judiciaire initiée par la SCS B, la Cour d'appel de Monaco, par arrêt en date du 28 janvier 2014 avait confirmé un jugement du Tribunal de Première Instance du 14 février 2013 qui avait considéré qu'était nulle la clause excluant l'application de la loi n° 490, que la société B exploitait bien un fonds de commerce à l'enseigne Fragrance et que le contrat liant les parties était un bail commercial, avec droit au renouvellement afférent. La demanderesse ajoutait que pendant toute la durée de la procédure, les loyers n'auraient pas été encaissés. Or, la convention du 14 décembre 2004 n'avait pas été annulée judiciairement et la clause prévoyant un loyer annuel de 70.231,74 euros hors taxes et hors charges demeurait donc valable. En conséquence, avec la prise en compte d'une indexation, un loyer de 83.997,24 euros annuel sera du, pour la période du 1er janvier 2010 au 30 avril 2014. En outre, l'article XXIII de la convention prévoyait que toute somme due par la locataire produirait un intérêt de 10 % annuel en l'absence de paiement à l'échéance. En défense, la SCS B a conclu le 26 novembre 2015 au débouté de l'intégralité des demandes de la SAM A. Elle sollicitait reconventionnellement sa condamnation au paiement d'une somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et qu'il soit fait injonction à la société A de lui fournir des factures de quittance, pour l'année 2015, faisant mention du terme « loyer », et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir. À l'appui de ses demandes, la SCS B rappelait que les relations contractuelles entre les parties pour l'occupation du local litigieux avaient en réalité débuté en 1989 et qu'à compter de l'année 2010, la demanderesse avait tenté d'obtenir son expulsion. Suite à l'arrêt de la Cour d'appel du 28 janvier 2014 consacrant sa propriété commerciale, la société A refuserait de régulariser un bail commercial sur la base d'un projet envisagé par un notaire. En réponse à la demande principale de la demanderesse, la SCS B indiquait que les loyers avaient été parfaitement réglés et elle affirmait produire aux débats ses relevés de compte bancaire faisant état de virements mensuels au profit de la demanderesse. La SAM A a conclu les 18 février et 19 mai 2016. Aux termes de ses dernières écritures, elle maintenait ses demandes initiales et ajoutait une demande subsidiaire en condamnation de la SCS B au paiement de la même somme de 363.988,04 euros, outre intérêts annuels de 10 %, sur le fondement des articles 1223 et 1225 du Code civil. Elle indiquait que les virements bancaires effectués par la SCS B au cours de la période litigieuse avaient été refusés, du fait du procès en cours sur la qualification du contrat liant les parties et les fonds avaient été retournés, dans la mesure où la SAM A avait considéré la SCS B comme occupante sans droit ni titre. La SCS B ne disconviendrait d'ailleurs pas du retour de ses fonds, si bien que le paiement effectué ne pourrait être considéré comme libératoire. Au soutien de sa demande subsidiaire, la société A estimait que s'il devait être jugé que les paiements avaient eu un effet libératoire, il conviendrait tout de même de condamner la SCS B, sur le fondement de la répétition des remboursements indument perçus. La SCS B a conclu le 24 mars 2016 et le 2 juin 2016 en maintenant ses demandes. Elle soulignait la présentation tronquée des faits par la société A dans son assignation, puisque la demanderesse n'avait pas fait état des paiements effectués. Sa mauvaise foi serait patente à cet égard. De plus, l'argument de la demanderesse selon lequel elle aurait restitué les fonds versés car elle considérait la SCS B comme occupante sans droit ni titre serait dépourvu de portée, puisque même si la bailleresse la considérait comme telle, il n'y avait aucune raison de lui restituer les fonds, qu'elle aurait pu conserver au titre d'éventuelles indemnités d'occupation. Enfin, le fondement de la demande subsidiaire de la société A ne pourrait, selon la défenderesse, être reçu puisque l'action de in rem verso, ne pourrait être mise en ¿uvre qu'à défaut de tout fondement différent. Dans le cadre de la mise en état de l'affaire, un calendrier procédural était fixé, prévoyant des conclusions du conseil de la SCS B le 2 juin 2016. A cette occasion deux pièces numérotées 6 et 7 étaient communiquées. Le conseil de la société A en sollicitait le rejet ou le rabat du calendrier procédural. Par courrier du 6 juin 2016, il était indiqué que le Tribunal statuerait dans le cadre de son délibéré, à la fois sur la demande tendant à écarter ces pièces des débats et sur le fond. SUR QUOI : Sur les pièces n° 6 et 7 versées aux débats par la SCS GR. et Cie : Attendu qu'au cours de la mise en état de l'affaire, un calendrier procédural a été fixé prévoyant des conclusions du conseil de la SCS B le 2 juin 2016, mais ne faisant pas état de la possibilité de communication de pièces nouvelles ; Que pour autant, la SCS B a souhaité communiquer deux pièces numérotées 6 et 7 le 2 juin et le 7 juin 2016 ; Que la pièce n° 6 consiste en un courrier électronique relatif au bail commercial à établir entre les parties et la pièce n° 7 en une copie d'un jugement du Tribunal de Première Instance du 2 juin 2016 dans une instance ayant opposé la société A à la société CABINET P. PA. ; Que ces deux pièces n'apparaissent nullement susceptibles d'influencer les débats de manière décisive, ce que la SCS B ne soutient d'ailleurs pas dans un courrier adressé le 8 juin 2016 au Président du Tribunal de Première Instance, si bien qu'il n'y a pas lieu à réouverture des débats pour faire respecter le principe du contradictoire ; Que du fait de la méconnaissance des termes du calendrier procédural fixé, en l'absence d'intérêt supérieur qui commanderait la réouverture des débats et en application des dispositions des articles 177 et 181 du Code de procédure civile, il y a lieu d'écarter des débats les pièces litigieuses ; Sur la demande principale en paiement d'une somme de 363.988,04 euros présentée par la société A : Attendu qu'il n'est pas contesté que les parties ont été liées par une convention du 14 décembre 2004, avec effet au 1er janvier 2005, s'agissant de la mise à disposition par la demanderesse d'un emplacement au sein de l'hôtel qu'elle exploite à Monaco pour l'exercice de l'activité de la SCS B, moyennant une redevance (article III du contrat), dont les montants annuels étaient déterminés, pour les cinq années de la durée du contrat ; Que la nature de la relation contractuelle liant les parties a fait l'objet d'un contentieux judiciaire aux termes duquel, par arrêt du 28 janvier 2014, la Cour d'appel de Monaco a constaté l'existence d'un bail commercial et dit y avoir lieu à application de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ; Qu'au cours du contentieux judiciaire et donc postérieurement à la date d'expiration contractuelle, dont il allait être jugé qu'elle était non avenue du fait de la propriété commerciale reconnue à la SCS B, celle-ci a adressé des virements mensuels systématiques, d'un montant de 6.999,77 euros, (soit 83.997,24 euros annuel) à la SAM A, tel que cela ressort des relevés de compte bancaire que la défenderesse verse aux débats ; Que ce montant correspond au demeurant à quatre factures annuelles de 83.997,24 euros, pour les années 2010 à 2013 produites aux débats par la SAM A, dont il faut noter qu'elles ont toutes les quatre été établies le 30 septembre 2014 ; Que pendant la durée de l'instance et dans l'incertitude quant à la qualification qui serait donnée à la relation contractuelle, la SCS B a ainsi continué à payer des sommes à la SAM A en contrepartie de l'occupation du local ; Que rétroactivement, du fait de la qualification judiciaire de bail commercial, il doit être dit que cette prestation s'analyse en le paiement d'un loyer et que la demanderesse s'est donc acquittée valablement de son paiement, si bien qu'aucune demande ne peut prospérer sur le fondement d'une dette locative ; Attendu cependant que la SAM A, demanderesse, verse aux débats des avis d'opération au bénéfice de la SCS GR. et Cie, consistant en des virements de même montant de 6.998,77 euros, pour toute la période litigieuse, de janvier 2010 à avril 2014, à la seule exception du mois de mai 2012 ; Attendu que des montants et de la fréquence identique ainsi que du fait que ces virements suivent de quelques jours ceux effectués par la SCS B, ces virements trouvent manifestement leur cause dans ceux de la SCS B, la SAM A n'ayant pas souhaité les conserver, dans la crainte que des effets juridiques puissent en être tirés quant à la qualification du contrat relatif à l'occupation du local ; Que dans le cadre de la présente instance, il n'appartient pas au Tribunal de juger de la pertinence d'un tel raisonnement, mais il convient seulement de constater que par l'effet de ces virements en retour de la SAM A, la SCS B a reçu un paiement indu ; Attendu que la demanderesse peut donc valablement solliciter la condamnation de la SCS B, sur le fondement quasi-contractuel des dispositions de l'article 1223 du Code civil, qui dispose que « celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû, s'oblige à le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu » ; Que cette demande est parfaitement recevable, contrairement aux allégations de la défenderesse qui procède d'une confusion entre l'action en répétition de l'indu et l'action de in rem verso attachée à l'enrichissement sans cause, qui n'est pas invoquée par la demanderesse ; Attendu en conséquence que la SCS B sera donc condamnée, à restituer la somme de de 356.988,27 euros (363.998,04 - 6.999,77 euros en l'absence de preuve d'un virement pour le mois de mai 2012) ; Attendu s'agissant des intérêts contractuels sollicités, qu'il n'y a pas lieu, comme indiqué, à condamnation sur le fondement contractuel ; que d'autre part, sur le fondement quasi-contractuel, l'article 1225 du Code civil dispose que « s'il y a eu mauvaise foi de la part de celui qui a reçu, il est tenu de restituer, tant le capital que les intérêts ou les fruits, du jour du paiement » ; Qu'une telle mauvaise foi de la SCS B au moment de la réception, automatique, des virements en retour effectués par la SAM A, n'est pas démontrée, puisque, au contraire, elle a continué elle-même à virer le montant de ce qui allait être qualifié de loyer, de manière systématique depuis janvier 2010, à sa bailleresse sans tirer de conséquence des retours systématiques par virement ; Attendu en conséquence que la condamnation au paiement de la somme de 356.988,27 euros ne sera assortie que des intérêts au taux légal, en application de l'article 1008 du Code civil et ce seulement à compter du jugement, en l'absence de demande tendant à leur attribution à compter d'une sommation ou de l'assignation ; Sur la demande reconventionnelle en paiement d'une somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts présentée par la SCS B : Attendu que si dans son exploit introductif d'instance, la SAM A a opéré une présentation des faits particulièrement tronquée, elle triomphe finalement en ses demandes, si bien que le principe de son action n'est pas abusif et que la demande de la SCS B de ce chef sera donc rejetée ; Sur la demande de délivrance de documents présentée par la SCS GR. et Cie : Attendu, s'agissant de la demande de délivrance de documents, que les quittances délivrées par la société A pour l'année 2015 portent la mention « redevance » ou encore « indemnité d'occupation » pour le mois d'août 2015 ; Que ces dénominations sont manifestement inappropriées puisque par arrêt définitif en date du 28 janvier 2014, la Cour d'appel de Monaco a confirmé le jugement estimant que les sociétés A et SCS B étaient liées par un bail commercial s'agissant de locaux mis à disposition par la première au profit de la seconde ; Qu'il sera donc fait droit à la demande de la SCS B, sans qu'il soit nécessaire d'assortir l'injonction de délivrance d'une astreinte au regard des circonstances de l'espèce ; Sur les dépens : Attendu que la SCS B, qui succombe principalement à l'instance, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 231 du Code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, Statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, Écarte des débats les pièces produites par la SCS B sous les numéros 6 et 7 ; Condamne la SCS B à payer à la société anonyme monégasque A la somme de 356.988,27 euros, au titre de la répétition de l'indu, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; Déboute la SAM A du surplus de ses prétentions ; Déboute la SCS B de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts ; Condamne la SAM A à délivrer à la SCS B des quittances pour l'année 2015 faisant mention du terme « loyer » aux lieu et place des termes « redevance » ou « indemnité d'occupation » ; Condamne la SCS B aux dépens, avec distraction au profit de Maître Oliver MARQUET, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Monsieur Sébastien BIANCHERI, Premier Juge, Madame Léa PARIENTI, Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistées, lors des débats seulement, de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier ; Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 27 SEPTEMBRE 2016, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Emmanuelle PHILIBERT, Greffier stagiaire, en présence de Monsieur Jacques DOREMIEUX, Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.