# Tribunal de Première Instance de Monaco, 05 janvier 2017, n° 15558
> Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 05 janvier 2017, n° 15558 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2017/01-05-15558))
## Faits et procédure
Par contrat signé les 8 décembre 2013 et 4 juillet 2014, enregistré le 11 juillet 2014 sous le numéro 139539, Liliana LA. a loué à M. c. EV. et Mme t. BE. un appartement situé au dixième étage d'un immeuble monégasque. Le bail était consenti pour trois ans, du 1er juillet 2014 au 30 juin 2017, avec tacite reconduction. Le loyer annuel s'élevait à 80 000 €.
Par acte notarié du 10 septembre 2015, M. g. S. a acquis l'appartement. Il reprochait ensuite aux locataires d'avoir, en violation du bail, sous-loué le logement à l'occasion du Grand Prix de Formule 1. Par exploit du 7 janvier 2016, il les a assignés devant le Tribunal de première instance aux fins de voir prononcer la résiliation du bail avec libération des lieux dans le mois de la signification, ordonner l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, et les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer à compter de la résiliation.
Les défendeurs ont sollicité le rejet des pièces adverses n° 4 et 5 et des demandes faute de manquement grave. Ils faisaient valoir, d'une part, que le demandeur avait tenté à deux reprises, avant et après l'acquisition, d'obtenir leur départ (offre d'achat, puis offre d'indemnité de 100 000 € en septembre 2015) ; d'autre part, que le contrat de location conclu avec la société First class organisation avait été annulé et que l'appartement n'avait pas été loué lors du Grand Prix 2016. Le demandeur soutenait que le bail interdisait toute sous-location sous peine de résiliation, que les locataires sous-louaient habituellement le logement lors de cet événement pour une somme importante (27 000 € pour trois jours), et que « peu importe la gravité de la faute ».
Le tribunal a d'abord déclaré recevables les pièces n° 4 et 5, dûment traduites en français par le demandeur.
## Question de droit
Le litige posait deux questions. La première portait sur la temporalité des manquements invoqués : le bailleur pouvait-il se prévaloir de sous-locations intervenues avant son acquisition de l'immeuble ? La seconde concernait l'appréciation de la gravité de la violation du bail, au regard de l'article 1039 du Code civil, qui dispose que « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement », la résolution devant être demandée en justice, et un délai pouvant être accordé « selon les circonstances ».
Le tribunal rappelle qu'il incombe au bailleur qui sollicite la résiliation d'établir « l'existence effective d'une violation grave du bail », en considération de l'ensemble des circonstances survenues jusqu'au jour du jugement.
## Solution et dispositif
Le tribunal retient deux motifs cumulatifs.
**En premier lieu**, le bailleur « ne saurait se prévaloir des conditions d'exécution du bail antérieures à l'acquisition de l'appartement ». Il ne peut donc reprocher à M. c. EV. d'avoir sous-loué pendant les Grands Prix antérieurs au 10 septembre 2015.
**En second lieu**, la violation alléguée n'est pas, à la date du jugement, suffisamment grave pour fonder la
Korpus — Jurisprudence
Tribunal de première instance, 5 janvier 2017, M. g. S c/ M. c. EV. et Mme t. BE.
Tribunal de Première Instance de Monaco, 05 janvier 2017, n° 15558
Reproduction verbatim
Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 05 janvier 2017, n° 15558 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Par contrat signé les 8 décembre 2013 et 4 juillet 2014, enregistré le 11 juillet 2014 sous le numéro 139539, Liliana LA. a loué à M. c. EV. et Mme t. BE. un appartement situé au dixième étage d'un immeuble monégasque. Le bail était consenti pour trois ans, du 1er juillet 2014 au 30 juin 2017, avec tacite reconduction. Le loyer annuel s'élevait à 80 000 €.
Par acte notarié du 10 septembre 2015, M. g. S. a acquis l'appartement. Il reprochait ensuite aux locataires d'avoir, en violation du bail, sous-loué le logement à l'occasion du Grand Prix de Formule 1. Par exploit du 7 janvier 2016, il les a assignés devant le Tribunal de première instance aux fins de voir prononcer la résiliation du bail avec libération des lieux dans le mois de la signification, ordonner l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, et les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer à compter de la résiliation.
Les défendeurs ont sollicité le rejet des pièces adverses n° 4 et 5 et des demandes faute de manquement grave. Ils faisaient valoir, d'une part, que le demandeur avait tenté à deux reprises, avant et après l'acquisition, d'obtenir leur départ (offre d'achat, puis offre d'indemnité de 100 000 € en septembre 2015) ; d'autre part, que le contrat de location conclu avec la société First class organisation avait été annulé et que l'appartement n'avait pas été loué lors du Grand Prix 2016. Le demandeur soutenait que le bail interdisait toute sous-location sous peine de résiliation, que les locataires sous-louaient habituellement le logement lors de cet événement pour une somme importante (27 000 € pour trois jours), et que « peu importe la gravité de la faute ».
Le tribunal a d'abord déclaré recevables les pièces n° 4 et 5, dûment traduites en français par le demandeur.
Question de droit
Le litige posait deux questions. La première portait sur la temporalité des manquements invoqués : le bailleur pouvait-il se prévaloir de sous-locations intervenues avant son acquisition de l'immeuble ? La seconde concernait l'appréciation de la gravité de la violation du bail, au regard de l'article 1039 du Code civil, qui dispose que « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement », la résolution devant être demandée en justice, et un délai pouvant être accordé « selon les circonstances ».
Le tribunal rappelle qu'il incombe au bailleur qui sollicite la résiliation d'établir « l'existence effective d'une violation grave du bail », en considération de l'ensemble des circonstances survenues jusqu'au jour du jugement.
Solution et dispositif
Le tribunal retient deux motifs cumulatifs.
En premier lieu, le bailleur « ne saurait se prévaloir des conditions d'exécution du bail antérieures à l'acquisition de l'appartement ». Il ne peut donc reprocher à M. c. EV. d'avoir sous-loué pendant les Grands Prix antérieurs au 10 septembre 2015.
En second lieu, la violation alléguée n'est pas, à la date du jugement, suffisamment grave pour fonder la
Baux d'habitation - Résiliation (non) - Expulsion (non) - Sous-location interdite - Violation grave du bail (non) - Résiliation de la sous-location
Le bailleur ne saurait se prévaloir des conditions d'exécution du bail antérieures à l'acquisition de l'appartement. Il ne peut par suite reprocher au locataire d'avoir sous-loué l'appartement pendant les périodes de Grands prix ayant eu lieu avant l'acquisition. Par ailleurs, le preneur a pris l'initiative de mettre fin à la sous-location dès réception de l'assignation, le tribunal ne saurait retenir à ce jour une violation grave du bail à la charge de l'intéressé. Les demandes tendant à voir prononcer la résiliation du bail, l'expulsion des locataires et le paiement d'une indemnité d'occupation doivent être rejetées.
TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE
N° 2016/000294 (assignation du 7 janvier 2016)
JUGEMENT DU 5 JANVIER 2017
En la cause de :
· M. g. S, président administrateur de société, né le 3 août 1956 à Rome (Italie), de nationalité suisse, demeurant X1, 98000 Monaco,
DEMANDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ;
d'une part ;
Contre
M. c. EV., né le 17 novembre 1966 à Camberwell (Grande Bretagne), de nationalité britannique, domicilié « X1 », X1, 98000 Monaco,
Mme t. BE., née le 12 juillet 1953 à Londres (Grande Bretagne), de nationalité britannique, domiciliée « X1 », X1, 98000 Monaco,
DÉFENDEURS, ayant élu domicile en l'étude de Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco et plaidant par Maître Sophie-Charlotte MARQUET, avocat-stagiaire près cette même Cour ;
d'autre part ;
LE TRIBUNAL,
Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 7 janvier 2016, enregistré (n° 2016/000294) ;Vu les conclusions de Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur, au nom de c. EV. et de t. BE., en date des 25 février 2016 et 1er juin 2016 ;
Vu les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de g. S, en date du 20 avril 2016 ;
À l'audience publique du 13 octobre 2016, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé le 1er décembre 2016 et prorogé au 5 janvier 2017, les parties en ayant été avisées par le Président ;
I. FAITS. PROCÉDURE
Par contrat signé les 8 décembre 2013 et 4 juillet 2014 et enregistré sous le n° 139539 le 11 juillet 2014, Liliana LA. a loué à c. EV. et t. BE. un appartement situé au 10ème étage de l'immeuble « X1 », X1 à Monaco. La location était consentie pour une durée de trois ans à compter du 1er juillet 2014 et jusqu'au 30 juin 2017, renouvelable par tacite reconduction. Le loyer annuel était fixé à la somme de 80.000 €. Par acte notarié du 10 septembre 2015, g. S a fait l'acquisition de cet appartement. Reprochant aux locataires d'avoir en contravention du bail, sous loué l'appartement pour le Grand prix de Formule 1, g. S a, par acte d'huissier du 7 janvier 2016, fait assigner c. EV. et t. BE., devant le Tribunal de Première Instance, à l'effet de voir :
· prononcer la résiliation du bail concerné, les défendeurs devant libérer les lieux dans le mois de la signification de la décision à intervenir,
· ordonner à défaut de libération des lieux dans le délai imparti, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef,
· condamner c. EV. et t. BE. à payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération complète des lieux.
Les parties ont échangé des écritures et conclu dans les termes suivants :
c. EV. et t. BE. sollicitent le rejet des pièces adverses n° 4 et 5, et des demandes en l'absence de manquement grave :
g. S a déjà tenté à deux reprises en vain d'obtenir de Liliana LA. leur départ, en premier lieu avant l'acquisition en formulant une offre d'achat de l'appartement libre de toute occupation, et en second lieu au mois de septembre 2015 en leur offrant une indemnité de 100.000 € en contrepartie de leur départ immédiat ;
les pièces rédigées en langue anglaise et non traduites doivent être rejetées;
il n'y a pas de faute car le contrat de location avec la société First class a été annulé et l'appartement na pas été loué lors du Grand Prix de Formule 1 2016 ; g. S ne peut se prévaloir de la situation antérieure.
g. S maintient sa demande initiale et fait valoir que :
rien n'établit qu'il cherche à évincer les locataires ;
les pièces n° 4 et 5 ont été traduites en langue française et sont donc recevables ;
le bail prévoit que toute sous-location est interdite sous peine de résiliation du bail ; les locataires sous-louaient habituellement l'appartement lors du Grand Prix et leur comportement est inadmissible, ils obtenaient une somme très importante (27.000 € pour 3 jours) au détriment du bailleur ; peu importe la gravité de la faute.
II. DÉCISION.
A . Sur la demande de nullité des pièces n° 4 et 5. Lesdites pièces ont été dûment traduites en langue française par le demandeur et doivent être déclarées recevables.
B. Sur le fond. Aux termes de l'article 1039 du Code civil, « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit ; la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix, ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages-intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. ». En l'espèce, il incombe à g. S, afin d'obtenir la résiliation du contrat de bail dont bénéficient c. EV. et t. BE., d'établir l'existence effective dune violation grave du bail, le tribunal devant prendre en considération l'ensemble des circonstances survenues jusqu'au jour de la présente décision. c. EV. et t. BE. ne contestent pas que la sous-location de l'appartement est proscrite par le bail et que c. EV. a par contrat du 15 octobre 2015 et moyennant le paiement de 27.000 €, concédé à la société « First class organisation » la sous-location de l'appartement pour la période du 26 au 29 mai 2016, période durant laquelle s'est déroulé le Grand Prix de Formule 1 de Monaco ; qu'il a les années précédentes, également concédé de telles sous-locations au bénéfice de la société First class organisation.
Cependant en premier lieu, g. S ne saurait se prévaloir des conditions d'exécution du bail antérieures à l'acquisition de l'appartement. Il ne peut par suite reprocher à c. EV. d'avoir sous-loué l'appartement pendant les périodes de Grands prix ayant eu lieu avant le 10 septembre 2015. En second lieu, il convient de déterminer si la violation du bail est grave et de nature à justifier la résiliation du contrat. Or, il est constant que c. EV. a dénoncé l'accord conclu avec le sous locataire à la suite de l'assignation du 7 janvier 2016, et que par suite, le contrat de sous-location du 7 octobre 2015 ne s'est pas exécuté. En considération de l'initiative de c. EV. de mettre fin à la sous-location dès réception de l'assignation précitée, le tribunal ne saurait retenir à ce jour une violation grave du bail à la charge de l'intéressé. Par ailleurs, aucune violation ne peut être retenue à l'encontre de t. BE., non signataire de l'acte de sous-location du 7 octobre 2015. En l'absence dune violation grave du bail par les défendeurs, les demandes tendant à voir prononcer la résiliation du bail, l'expulsion des locataires et de paiement dune indemnité d'occupation doivent être rejetées. g. S qui succombe en ses demandes supportera les dépens de l'instance ;
PAR CES MOTIFS,
LE TRIBUNAL, Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Déboute g. S de ses demandes tendant à voir prononcer la résiliation du bail consenti les 8 décembre 2013 et 4 juillet 2014 à c. EV. et t. BE. ainsi que de toutes ses prétentions subséquentes ;
Condamne g. S aux dépens, distraits au profit de Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ;
Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en Chef, au vu du tarif applicable ;
Ainsi jugé par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Rose-Marie PLAKSINE, Premier Juge, Madame Françoise DORNIER, Premier Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistées, lors des débats seulement, de Madame Carole FRANCESCHI, Greffier stagiaire ;
Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 5 JANVIER 2017, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Rose-Marie PLAKSINE, Premier Juge, assistée de Madame Carole FRANCESCHI, Greffier stagiaire, en présence de Monsieur Jacques DOREMIEUX, Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.