Baux d'habitation - Défaut de paiement du loyer - Exception d'inexécution (non) - Condamnation à paiement Pour que le locataire puisse se prévaloir d'une exception d'inexécution le dispensant de payer le loyer, il lui appartient d'apporter la preuve d'une impossibilité absolue d'occuper les lieux loués. Cette preuve n'étant pas apportée, les locataires doivent régler l'arriéré de loyer. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE N° 2016/000503 (assignation du 12 avril 2016) N° 2016/000604 (assignation du 24 mai 2016) N° 2016/000605 (assignation du 24 mai 2016) JUGEMENT DU 19 JANVIER 2017 En la cause de : M. f. R, né le 22 décembre 1936 à Boulogne-Billancourt (France), de nationalité monégasque, domicilié à Monaco, « X1 », X1 ; DEMANDEUR, ayant élu domicile en l'Étude de Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'une part ; Contre : M. v. M, né le 7 juillet 1967 à Kharkov (Ukraine), de nationalité ukrainienne, Administrateur de société, domicilié à Monaco « X1 », Bloc A, X1 ; Mme a. P, née le 17 janvier 1987 à Gotvald (Ukraine), de nationalité ukrainienne, sans profession, domiciliée à Monaco « X1 », Bloc A, X1 ; DÉFENDEURS, ayant élu domicile en l'Étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu les exploits d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date des 12 avril 2016 et 24 mai 2016, enregistrés (n° 2016/000503 - 2016/000604 - 2016/000605) ; Vu les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de v. M et a. P, en date du 6 juillet 2016 ; Vu les conclusions de Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur, au nom de f. R, en date des 16 septembre 2016 et 24 octobre 2016 ; À l'audience publique du 3 novembre 2016, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 19 janvier 2016 ; FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 8 janvier 2015, enregistré le 22 janvier 20l5, f. R a donné à bail à usage d'habitation à v. M et à a. P un appartement composé de quatre pièces principales, portant le n° 311 situé au 32ème étage gauche du bloc A de l'immeuble « X1 » sis à Monaco, X3, ainsi qu'un emplacement de parking portant le n° 717 situé au 7ème sous-sol. Ce bail, consenti pour une durée d'un an renouvelable à compter du 1er janvier 2015, stipule un loyer annuel de 156.000 euros et une provision sur charges annuelle de 8.400 euros, le tout payable par trimestres anticipés les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année. Par acte séparé du 1er avril 2015, v. M a pris l'engagement de louer une cave portant le n° 109, au 7ème sous-étage nord du même immeuble, pour une durée de trois mois renouvelable et moyennant un loyer mensuel de 150 euros charges comprises, payable par trimestres anticipés. Faute pour les preneurs d'avoir réglé le loyer et les charges de l'appartement et de la cave pour le premier trimestre 2016, le bailleur leur a fait délivrer un commandement de payer la somme de 41.550 euros, par acte d'huissier du 20 janvier 2016 puis un commandement de payer avant saisie-gagerie par acte d'huissier du 22 février 2016, tous deux restés infructueux. Par procès-verbal du 24 février 2016, il a fait procéder à la saisie-gagerie des meubles et autres effets mobiliers garnissant l'appartement loué et l'a fait signifier par acte du 3 mars 2016. Par exploit d'huissier délivré le 4 avril 2016, f. R a fait assigner v. M et a. P en paiement solidaire de la somme principale de 41.550 euros au titre de l'arriéré locatif, de la somme accessoire de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et en validation de la saisie-gagerie pratiquée le 24 février 2016, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire. L'instance a été enrôlée sous le numéro 2016/000503. Parallèlement, f. R a déposé les 24 mars et 3 avril 2016, deux requêtes aux fins de saisie conservatoire des véhicules Porsche Panamera et Land Rover immatriculés au nom de v. M. Autorisé à cette fin par ordonnances présidentielles des 29 mars et 13 avril 2016, il a fait saisir conservatoirement lesdits véhicules, par procès-verbaux des 4 et 19 avril 2016, respectivement notifiés les 5 et 21 avril 2016. Par exploit d'huissier délivré le 24 mai 2016, f. R a fait assigner v. M et a. P en paiement solidaire de la somme principale de 83.118 euros au titre de l'arriéré locatif, de la somme accessoire de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et en validation de la saisie conservatoire du véhicule Land Rover pratiquée le 19 avril 2016, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire. L'instance a été enrôlée sous le numéro 2016/000604. Par exploit d'huissier du même jour, f. R a fait assigner v. M et a. P en paiement solidaire de la somme principale de 83.118 euros au titre de l'arriéré locatif, de la somme accessoire de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et en validation de la saisie conservatoire du véhicule Porsche Panamera pratiquée le 4 avril 2016, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire. L'instance a été enrôlée sous le numéro 2016/000605. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Dans le dernier état de ses écritures. f. R maintient l'intégralité de ses prétentions et sollicite la jonction des trois procédures. Il actualise le quantum de ses demandes, en réclamant la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme principale de 80.595,64 euros au titre de l'arriéré locatif et des frais, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2016, date du premier commandement de payer et capitalisation desdits intérêts, ainsi que de la somme accessoire de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive. En défense. v. M et a. P acquiescent à la demande de jonction mais concluent au rejet des prétentions adverses. Reconventionnellement ils demandent au Tribunal : - d'enjoindre au bailleur de faire procéder, dans les 15 jours de la signification du jugement à intervenir, à la réparation du système de climatisation et de remédier aux problèmes de refoulement d'odeurs provenant des canalisations, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard ; - de condamner la partie adverse au paiement d'une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. Ils font valoir que : par lettre RAR du 3 janvier 2016, adressée à l'agence immobilière gestionnaire du bien, ils ont signalé un dysfonctionnement de la climatisation ainsi qu'un problème de refoulement des canalisations dans les salles de bains ; la preuve de ces désordres résulte du constat d'huissier dressé le 24 février 2016 par Maître NOTARI ; face aux contestations qui leur ont été opposées et à l'absence d'intervention, ils ont subordonné le paiement du loyer à la remise en état de la climatisation et des canalisations défectueuses ; les locataires ont été troublés dans leur jouissance et entendent voir le propriétaire remettre en état les lieux loués ; au lieu de faire face à ses obligations, le bailleur a multiplié les saisies dans l'intention de nuire à ses locataires ; suite aux différentes saisies pratiquées, les preneurs ont, le 13 juin 2016 et après de multiples difficultés opposées par la partie adverse, procédé au paiement d'une somme de 85.000 euros, correspondant à la créance provisoirement arrêtée par l'ordonnance sur requête du 13 avril 2016 et couvrant le montant des deux premiers trimestres de loyer ; à la demande du requérant, ils ont ensuite réglé la somme de 600 euros correspondant aux frais estimés de mainlevée des saisies ; pour autant, celui-ci persiste à refuser d'en donner mainlevée, alors qu'elles ne sont plus justifiées. En réplique, f. R soutient que : la preuve des désordres invoqués en défense n'est pas rapportée par le constat d'huissier, lequel n'a personnellement constaté aucun dysfonctionnement et s'est borné à retranscrire les dires des locataires ; le chauffage de l'appartement est assuré par un chauffage central collectif et la climatisation, non prévue au bail, n'a été installée par le bailleur que pour améliorer le confort de ses locataires ; intervenue le 21 janvier 2016, l'entreprise A a confirmé le bon fonctionnement des radiateurs ; en application de l'article 12 du contrat de bail, l'entretien du chauffage et de la climatisation ainsi que de tous appareils électriques, le débouchage et nettoyage des éviers et cabinets incombent au locataire ; pourtant, le bailleur, dans le souci d'être agréable à ses locataires a fait intervenir l'entreprise A ainsi qu'il en justifie ; c'est par ailleurs en vain que les locataires invoquent un prétendu trouble de jouissance alors qu'ils ont tacitement reconduit le bail arrivé à échéance le 31 décembre 2015 ; aux termes de l'article 1568 du Code civil, le preneur a l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus et en application de ces dispositions, il ne peut s'en abstenir que lorsqu'il est dans l'impossibilité totale d'utiliser le bien, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; c'est donc de manière fautive que v. M et a. P se sont abstenus de régler les loyers ; à ce jour, ils persistent dans leurs manquements puisqu'ils n'ont pas réglé les loyers des troisième et quatrième trimestres 2016, de sorte que leur dette locative s'est aggravée ; après déduction du paiement auquel ils ont procédé suite à la saisie de leurs véhicules, ils restent donc redevables de la somme actualisée de 80.595.64 euros. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la jonction : S'agissant des mêmes parties et de la même créance, il existe entre les trois instances un lien de connexité tel qu'il est de l'intérêt d'une bonne administration de la justice d'en ordonner la jonction. Sur la demande principale en paiement de l'arriéré locatif et des frais : L'article 1568 du Code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus. Il est constant en droit que le preneur ne peut opposer l'exceptio non adimpleti contractus pour s'exonérer de son obligation légale et conventionnelle de payer les loyers à l'échéance, sauf à démontrer l'impossibilité totale d'utiliser les locaux loués. C'est ainsi qu'un trouble de jouissance ne rendant pas les lieux inhabitables n'autorise pas le preneur à interrompre de lui-même l'exécution de ses obligations contractuelles et notamment celle de régler son loyer régulièrement à bonne date d'échéance. Pour que le locataire puisse se prévaloir d'une exception d'inexécution le dispensant de payer le loyer, il lui appartient donc de rapporter la preuve d'une impossibilité absolue d'occuper les lieux loués. Le bail d'habitation conclu le 8 janvier 2015 entre les parties stipule, outre les conditions financières susmentionnées, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement huit jours après une mise en demeure restée infructueuse et énonce en outre que « tous les frais de poursuite et de justice seront à la charge du Preneur » et que « toute offre de paiement ou d'exécution après l'expiration du délai de huit jours prévu ci-dessus sera nulle et sans effet. ». Il prévoit en outre qu'à défaut de règlement du loyer en temps voulu, le preneur « sera redevable des frais de recouvrement et indemnités de retard calculées sur la base de 3 % par mois ». De même, l'engagement de location de cave daté du 1er avril 2015 comporte une clause résolutoire du même type, comportant l'obligation pour le preneur de payer les frais et intérêts. Sur l'exception d'inexécution : En l'espèce, v. M et a. P ne contestent pas avoir manqué à leur obligation de régler le loyer et les charges de l'appartement et de la cave pour le premier trimestre 2016, ayant donné lieu le 20 janvier 2016, à la délivrance du commandement de payer la somme de 41.550 euros. Le moyen de défense tiré de l'exception d'inexécution ne peut en l'espèce être retenu dès lors que les locataires ne justifient pas d'une impossibilité absolue de jouir des lieux, qui seule aurait pu fonder le non-paiement des loyers, en ce que : dans sa lettre de réclamation du 3 janvier 2016, adressée à l'agence immobilière B, en charge de la gestion, v. M invoque une panne du système de climatisation et un défaut subséquent de chauffage alors qu'il ressort de l'attestation de l'entreprise A : que le chauffage de l'immeuble est collectif ; que son technicien, intervenu dans l'appartement, dès le 4 janvier 2016 a constaté le bon état de marche des radiateurs et leur raccordement dans les règles de l'art ; dans ces conditions, l'éventuel dysfonctionnement de la climatisation, à le supposer avéré, n'était pas de nature à troubler la jouissance des lieux, surtout durant la période hivernale ; dans la même lettre, v. M invoque également des odeurs nauséabondes provenant des canalisations mais il n'en rapporte pas la preuve suffisante, dans la mesure où l'huissier de justice ayant procédé au constat du 24 février 2016 n'énonce pas les avoir lui-même constatées mais se borne à reprendre les déclarations de son requérant sur ce point ; au demeurant, le bailleur démontre avoir fait intervenir, dès le 18 mars 2015, l'entreprise A qui, aux termes de son compte-rendu par mail du même jour, indiquait n'avoir pas constaté de mauvaise odeur ; par les factures de la société A, versées aux débats, il démontre également avoir tout de même fait procéder, en février et en avril 2015, aux réparations suivantes, destinées à remédier aux mauvaises odeurs alléguées : remplacement grille de la siphonette du bac à douche, pose de deux grilles sur siphon ; outre que le désordre ainsi invoqué n'était pas de nature à empêcher la jouissance des lieux, il est donc suffisamment établi que le bailleur a tout mis en ¿uvre pour y remédier. C'est donc à tort que v. M et a. P ont procédé à la rétention des loyers, les prétendus désordres invoqués n'étant pas susceptibles de fonder une quelconque exception d'inexécution, pouvant les dispenser de leur obligation légale et contractuelle de paiement à l'échéance. Sur le décompte des sommes dues : Les locataires n'ont jamais contesté avoir manqué au règlement des loyers et charges des premier et deuxième trimestres 2016. Il est par ailleurs exact que par chèque du 13 juin 2016, ils se sont acquittés de la somme de 85.000 euros ; ce point n'est pas contesté. Pour autant, il n'est pas non plus contesté que postérieurement à ce règlement tardif, intervenu après la saisie de leurs véhicules, ils se sont de nouveau abstenus de régler les échéances des troisième et quatrième trimestres 2016, ainsi que cela ressort du commandement de payer qui leur a été délivré par acte du 21 octobre 2016. Il résulte du décompte figurant dans ce commandement qu'à cette date et après déduction du versement susmentionné, v. M et a. P restent redevables d'une somme totale de 80.595.64 euros, correspondant à l'arriéré de loyers et de charges, après régularisation du montant desdites charges et ce avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2016 sur la somme de 41.550 euros et à compter du 24 mai 2016 pour le surplus. En application des dispositions de l'article 1009, la capitalisation de ces intérêts sera également ordonnée, À défaut toutefois pour le demandeur de préciser les modalités de la capitalisation souhaitée, il y a lieu de dire qu'elle s'effectuera par année entière. Etant co-titulaires du bail, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme. Sur la validation des saisies : Lorsqu'il a fait procéder à la saisie-gagerie du mobilier le 24 février 2016 puis à la saisie conservatoire des véhicules Porsche Panamera et Land Rover les 4 et 19 avril 2016, f. R disposait d'une créance certaine et exigible à l'encontre de ses locataires, lesquels n'ont réglé leur arriéré locatif qu'en juin 2016. Postérieurement à ce règlement, ils ont contracté une nouvelle dette locative puisqu'ils ne se sont acquittés ni de l'échéance du 1er jui1let 2016 ni de celle du 1er octobre 2016. Il s'ensuit qu'à ce jour et en dépit du règlement partiel effectué, il y a lieu de valider les saisies effectuées à la requête du bailleur. Sur la demande reconventionnelle de travaux : Il ressort de ce qui précède que : - v. M et a. P ne rapportent pas la preuve suffisante des désordres qu'ils allèguent et qui affecteraient la climatisation et les canalisations, en ce que la seule pièce qu'ils versent aux débats est un procès-verbal de constat d'huissier, dressé le 24 février 2016 par maître Claire NOTARI, huissier de justice, qui n'a pas constaté personnellement le dysfonctionnement de la climatisation ni la présence d'odeurs nauséabondes mais a simplement retranscrit les déclarations de son requérant ; - f. R communique les factures des multiples interventions auxquelles il a fait procéder à la demande de ses locataires, tant au niveau des canalisations, que du chauffage ou autres (stores, poignées de porte. etc ...). Il n'est donc pas démontré qu'à ce jour, d'autres travaux soient nécessaires et doivent faire l'objet d'une injonction au bailleur. Sur les demandes de dommages-intérêts : v. M et a. P, qui succombent, tant au principal que dans leur demande reconventionnelle, sont mal fondés en leur demande accessoire en paiement de dommages-intérêts. En revanche, c'est avec une mauvaise foi caractérisée qu'ils se sont durablement soustraits à leur obligation légale et contractuelle de régler les loyers et charges, en invoquant des désordres non avérés et non rédhibitoires pour se dispenser de tout règlement et se maintenir gratuitement dans les lieux loués pendant plusieurs mois. Ce faisant, ils ont contraint leur cocontractant à faire valoir ses droits en justice et à faire procéder à des voies d'exécution. À ce jour, malgré les saisies intervenues et alors que la présente instance est pendante, ils persistent dans leurs manquements, en s'abstenant de régler les loyers nouvellement échus. Une telle attitude, incompatible avec la bonne foi contractuelle, constitue une résistance abusive qui commande de les condamner au paiement d'une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts. Sur l'exécution provisoire : En l'absence de caractère d'urgence et les conditions de l'article 202 alinéa 1er du Code de procédure civile n'étant pas réunies en l'espèce, il n'y a pas lieu à ordonner l'exécution provisoire du présent jugement. Sur les dépens : Les parties succombantes seront condamnées aux entiers dépens de l'instance. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, Ordonne la jonction des instances enrôlées sous les numéros 2016/000503, 2016/000604 et 2016/000605 ; Condamne in solidum v. M et a. P à payer à f. R la somme de 80.595,64 euros au titre de l'arriéré locatif et des frais, selon décompte arrêté au 21 octobre 2016, outre intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2016 sur la somme de 41.550 euros et à compter du 24 mai 2016 sur le surplus ; Ordonne la capitalisation de ces intérêts, par année entière ; Condamne in solidum v. M et a. P à payer à f. R la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts ; Valide : la saisie-gagerie des meubles et effets mobiliers, pratiquée le 24 février 2016 par maître Claire NOTARI et signifiée le 3 mars 2016 ; la saisie conservatoire du véhicule immatriculé à Monaco sous le numéro X, pratiquée le 4 avril 2016 par Maître Claire NOTARI et signifiée le 5 avril 2016 ; la saisie conservatoire du véhicule immatriculé à Monaco sous le numéro X, pratiquée le 19 avril 2016 par Maître Claire NOTARI et signifiée le 21 avril 2016 ; Ordonne leur conversion en saisies-exécution ; Ordonne la vente aux enchères publiques des meubles et véhicules saisis selon procès-verbaux des 24 février, 4 et 19 avril 2016 ; Dit que f. R pourra recouvrer en priorité le montant de sa créance en principal et accessoires sur le produit de la vente à intervenir ; Déboute v. M et a. P de leurs demandes reconventionnelles ; Dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du présent jugement ; Condamne in solidum v. M et a. P aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de maître Richard MULLOT, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Geneviève VALLAR, Premier Juge, Madame Léa PARIENTI, Juge qui en ont délibéré conformément à la loi assistées, lors des débats seulement, de Madame Carole FRANCESCHI, Greffier stagiaire ; Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 19 JANVIER 2017, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Carole FRANCESCHI, Greffier stagiaire, en présence de Monsieur Olivier ZAMPHIROFF, Premier Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.