I. Faits, cadre procédural et contexte du litige
A. Origine du litige et prétentions des parties
Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 février 2017, n° 15783
Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 février 2017, n° 15783 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Par acte sous seing privé du 9 décembre 1982, la société civile immobilière B, représentée par son gérant, a donné à bail à p. NI. des locaux commerciaux situés dans l'ensemble immobilier « X3 », à Monaco. La destination était ainsi libellée : « magasin d'alimentation, boucherie, self-service, préparation de plats cuisinés, etc ». Le bail a été renouvelé et, par acte notarié du 22 avril 2003, le fonds de commerce a été cédé à la société par actions simplifiée A, de droit français. La date de la réitération sous seing privé mentionnée dans l'exposé des faits est elliptique (non précisé dans la décision).
Après avoir obtenu, sur requête, une ordonnance présidentielle du 3 décembre 2014, bailleresse a fait dresser un procès-verbal de constat en janvier 2015 visant les mises en vente étrangères au secteur alimentaire. Elle a ensuite adressé à la locataire, le 17 novembre 2015, une mise en demeure de se conformer à la destination des lieux, sous peine de mise en œuvre de la clause résolutoire de plein droit. Un second constat a été dressé en décembre 2015.
La locataire a assigné la bailleresse en nullité de la mise en demeure le 14 décembre 2015. Parallèlement, la bailleresse a assigné en référé pour faire constater la résiliation de plein droit. Par ordonnance du 27 juillet 2016, le juge des référés l'a déboutée, au motif que le juge du fond était déjà saisi des mêmes moyens.
La société A demandait, à titre principal, la nullité de la mise en demeure ; à titre subsidiaire, l'irrecevabilité de la demande adverse, fondée sur la prescription quinquennale de l'article 31 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ; très subsidiairement, l'interprétation de la notion de « self-service » et, à défaut, la suspension de la clause et un délai de six mois. Elle sollicitait en outre 5 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive. La SCI B concluait au rejet, à la validité de la mise en demeure et, reconventionnellement, à la constatation de la résolution de plein droit et à l'expulsion.
Question de droit
Le litige posait deux questions principales. La première portait sur la validité d'une mise en demeure délivrée en application d'une clause résol
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Cour d'appel de Monaco, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine commercial baux commerciaux · tribunal-premiere-instance-civile au sein de l'ordre juridique de Principauté de Monaco.
« Baux commerciaux - Clause résolutoire pour défaut d'exécution des clauses du bail - Nullité du commandement (oui) Pour produire ses effets, le commandement délivré par le bailleur en application de la clause résolutoire de plein droit doit indiquer les faits reprochés au locataire afin qu'il puisse régulariser sa situation. Le commandement de respecter la destination contractuelle doit être annulé, dès lors qu'il omet d'exposer en quoi et dans quelle mesure la locataire aurait exercé dans les lieux loués une activi… »
B. Déroulement de l'instance et saisine de la juridiction
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté de Monaco, Cour d'appel de Monaco devait vérifier la régularité des moyens soulevés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence Tribunal de première instance, 16 février 2017, La SAS A c/ La SCI B s'inscrit dans la jurisprudence constante visant à garantir la sécurité juridique des sujets de droit et la prévisibilité du contrôle juridictionnel.
II. Problème de droit et fondements textuels mobilisés
A. La question juridique centrale soumise au juge
La question déterminante posée à Cour d'appel de Monaco consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations souveraines opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (reformation), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle.
B. Corpus normatif et textes de référence cités
L'analyse juridique s'articule autour des dispositions et références normatives suivantes :
- Corpus normatif applicable en Principauté de Monaco (commercial baux commerciaux · tribunal-premiere-instance-civile)
- Principes directeurs du procès équitable et contrôle de motivation juridictionnelle
III. Solution retenue et architecture de la motivation
A. L'articulation du syllogisme juridictionnel
Pour trancher le litige, Cour d'appel de Monaco procède à une confrontation rigoureuse entre la règle de droit applicable et les éléments matériels versés aux débats :
« Baux commerciaux - Clause résolutoire pour défaut d'exécution des clauses du bail - Nullité du commandement (oui) Pour produire ses effets, le commandement délivré par le bailleur en application de la clause résolutoire de plein droit doit indiquer les faits reprochés au locataire afin qu'il puisse régulariser sa situation. Le commandement de respecter la destination contractuelle doit être annulé, dès lors qu'il omet d'exposer en quoi et dans quelle mesure la locataire aurait exercé dans les lieux loués une activité différente de celle prévue au contrat. TRIBUNAL DE PREMIÈ… »
B. Dispositif et sens de la décision
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
« Baux commerciaux - Clause résolutoire pour défaut d'exécution des clauses du bail - Nullité du commandement (oui) Pour produire ses effets, le commandement délivré par le bailleur en application de la clause résolutoire de plein droit doit indiquer les faits reprochés au locataire afin qu'il puisse régulariser sa situation. Le commandement de respecter la destination contractuelle doit être annulé, dès lors qu'il omet d'exposer en quoi et dans quelle mesure la locataire aurait exercé dans les lieux loués une activi… »
Cette motivation met en évidence le soin apporté par Cour d'appel de Monaco à caractériser précisément les conditions d'application de la norme avant d'en tirer toutes les conséquences juridiques à l'égard des parties.
IV. Portée normative, sécurité juridique et repères pratiques
A. Apport à la cohérence jurisprudentielle (Principauté de Monaco)
Sur le plan théorique et systémique, cet arrêt consolide l'interprétation retenue par Cour d'appel de Monaco en matière de commercial baux commerciaux · tribunal-premiere-instance-civile. Il offre un jalon fiable pour l'évaluation de la stabilité de la règle jurisprudentielle et s'intègre dans le référentiel comparé suivi par Korpus.
B. Recommandations opérationnelles pour les praticiens
- Qualification préalable : vérifier systématiquement la réunion cumulative des critères factuels exigés par Cour d'appel de Monaco avant d'engager l'action ou de soulever le moyen ;
- Traçabilité probatoire : documenter par écrit l'ensemble des pièces justificatives correspondant aux textes visés (corpus légal applicable) ;
- Anticipation procédurale : mobiliser cette décision du 14 décembre 2015 comme précédent pertinent dans les écritures portant sur un litige analogue en Principauté de Monaco.
Baux commerciaux - Clause résolutoire pour défaut d'exécution des clauses du bail - Nullité du commandement (oui) Pour produire ses effets, le commandement délivré par le bailleur en application de la clause résolutoire de plein droit doit indiquer les faits reprochés au locataire afin qu'il puisse régulariser sa situation. Le commandement de respecter la destination contractuelle doit être annulé, dès lors qu'il omet d'exposer en quoi et dans quelle mesure la locataire aurait exercé dans les lieux loués une activité différente de celle prévue au contrat. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE N° 2016/000285 (assignation du 14 décembre 2015) JUGEMENT DU 16 FÉVRIER 2017 En la cause de : La Société par Actions Simplifiées de droit français dénommée A, au capital de XXX €, immatriculée au RCS de Saint Etienne sous le n°XX, dont le siège social se situe X1 à Saint Etienne (42008), agissant poursuites et diligences de son Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'Étude de Maître Bernard BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par Maître Jérôme LACROUTS, avocat au Barreau de Nice ; d'une part ; Contre : La Société Civile Immobilière dénommée B, immatriculée au Répertoire Spécial des Sociétés Civiles de Monaco sous le n° AA, dont le siège social se situe X2 à Monaco (98000), prise en la personne de son Gérant en exercice, M. v. a. CH. demeurant à la même adresse ; DÉFENDEUR ayant élu domicile en l'Étude de Maître Hervé CAMPANA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 14 décembre 2015, enregistré (n° 2016/000285) ; Vu les conclusions de Maître Hervé CAMPANA, avocat-défenseur, au nom de la Société par Actions Simplifiées de droit français dénommée A, en date des 25 février 2016 et 11 mai 2016 ; Vu les conclusions de Maître Bernard BENSA, avocat-défenseur, au nom de la Société Civile Immobilière dénommée B, en date du 14 avril 2016 ; À l'audience publique du 24 novembre 2016, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries, et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 16 février 2017 ; FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 9 décembre 1982, enregistré le 8 février 1983, j. CH., agissant en qualité de gérant de la société civile immobilière B, a donné à bail à p. NI. des locaux commerciaux, à usage de « magasin d'alimentation, boucherie, self-service, préparation de plats cuisinés, etc », situés au rez-de-chaussée et au premier étage de l'ensemble immobilier « X3 », sis à Monaco, X3, et ce, pour une durée de trois, six ou neuf ans à compter du 1er juin 1983, et moyennant un loyer annuel de 160.000 francs. Le bail a été constamment renouvelé et, selon acte notarié du 22 avril 2003, réitéré par acte sous seing privé du 23 décembre 2033, p. NI. et son épouse, s. SA., ont cédé le fonds de commerce, qu'ils exploitaient ensemble dans les lieux loués, à la SAS de droit français A. Autorisée par ordonnance présidentielle du 3 décembre 2014 - rendue sur requête en compulsoire du 2 décembre 2014 - la SCI B a, par acte de Maître GRIMAUD-PALMERO, huissier, en date du 5 janvier 2015, fait établir un procès-verbal visant à constater, dans les lieux loués, toutes mises en vente différentes de celles se rattachant au secteur de l'alimentation, de boucherie, de self-service, de préparation de plats cuisinés. Puis, suivant acte d'huissier du 17 novembre 2015, la SCI B a mis en demeure la SAS A d'avoir, dans le délai d'un mois, à se conformer à la destination des lieux loués, sous peine de mise en œuvre de la clause résolutoire de plein droit stipulée au bail. De nouveau autorisée par ordonnance présidentielle du 9 décembre 2015 - rendue sur requête en compulsoire du 7 décembre 2015 - la SCI B a, par acte de Maître ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 18 décembre 2015, fait établir un procès-verbal aux mêmes fins que le précédent. Selon acte d'huissier délivré le 14 décembre 2015, la SAS de droit français A a fait assigner la SCI B en nullité de la mise en demeure du 17 novembre 2015. Tel est l'objet de la présente instance. Parallèlement, par acte d'huissier délivré le 22 décembre 2015, la SCI B a fait assigner en référé la SAS de droit français A aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial et de voir prononcer son expulsion. Par ordonnance du 27 juillet 2016, le Juge des référés a débouté la SCI B de l'intégralité de ses demandes, au motif que le juge du fond se trouvait déjà saisi des mêmes moyens invoqués par la SAS de droit français A pour s'opposer au jeu de la clause résolutoire et pour voir prononcer la nullité de la mise en demeure. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Dans le dernier état de ses écritures, la SAS A demande au Tribunal :