Baux commerciaux - Clause résolutoire pour défaut d'exécution des clauses du bail - Nullité du commandement (oui) Pour produire ses effets, le commandement délivré par le bailleur en application de la clause résolutoire de plein droit doit indiquer les faits reprochés au locataire afin qu'il puisse régulariser sa situation. Le commandement de respecter la destination contractuelle doit être annulé, dès lors qu'il omet d'exposer en quoi et dans quelle mesure la locataire aurait exercé dans les lieux loués une activité différente de celle prévue au contrat. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE N° 2016/000285 (assignation du 14 décembre 2015) JUGEMENT DU 16 FÉVRIER 2017 En la cause de : La Société par Actions Simplifiées de droit français dénommée A, au capital de XXX €, immatriculée au RCS de Saint Etienne sous le n°XX, dont le siège social se situe X1 à Saint Etienne (42008), agissant poursuites et diligences de son Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'Étude de Maître Bernard BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par Maître Jérôme LACROUTS, avocat au Barreau de Nice ; d'une part ; Contre : La Société Civile Immobilière dénommée B, immatriculée au Répertoire Spécial des Sociétés Civiles de Monaco sous le n° AA, dont le siège social se situe X2 à Monaco (98000), prise en la personne de son Gérant en exercice, M. v. a. CH. demeurant à la même adresse ; DÉFENDEUR ayant élu domicile en l'Étude de Maître Hervé CAMPANA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 14 décembre 2015, enregistré (n° 2016/000285) ; Vu les conclusions de Maître Hervé CAMPANA, avocat-défenseur, au nom de la Société par Actions Simplifiées de droit français dénommée A, en date des 25 février 2016 et 11 mai 2016 ; Vu les conclusions de Maître Bernard BENSA, avocat-défenseur, au nom de la Société Civile Immobilière dénommée B, en date du 14 avril 2016 ; À l'audience publique du 24 novembre 2016, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries, et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 16 février 2017 ; FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 9 décembre 1982, enregistré le 8 février 1983, j. CH., agissant en qualité de gérant de la société civile immobilière B, a donné à bail à p. NI. des locaux commerciaux, à usage de « magasin d'alimentation, boucherie, self-service, préparation de plats cuisinés, etc », situés au rez-de-chaussée et au premier étage de l'ensemble immobilier « X3 », sis à Monaco, X3, et ce, pour une durée de trois, six ou neuf ans à compter du 1er juin 1983, et moyennant un loyer annuel de 160.000 francs. Le bail a été constamment renouvelé et, selon acte notarié du 22 avril 2003, réitéré par acte sous seing privé du 23 décembre 2033, p. NI. et son épouse, s. SA., ont cédé le fonds de commerce, qu'ils exploitaient ensemble dans les lieux loués, à la SAS de droit français A. Autorisée par ordonnance présidentielle du 3 décembre 2014 - rendue sur requête en compulsoire du 2 décembre 2014 - la SCI B a, par acte de Maître GRIMAUD-PALMERO, huissier, en date du 5 janvier 2015, fait établir un procès-verbal visant à constater, dans les lieux loués, toutes mises en vente différentes de celles se rattachant au secteur de l'alimentation, de boucherie, de self-service, de préparation de plats cuisinés. Puis, suivant acte d'huissier du 17 novembre 2015, la SCI B a mis en demeure la SAS A d'avoir, dans le délai d'un mois, à se conformer à la destination des lieux loués, sous peine de mise en œuvre de la clause résolutoire de plein droit stipulée au bail. De nouveau autorisée par ordonnance présidentielle du 9 décembre 2015 - rendue sur requête en compulsoire du 7 décembre 2015 - la SCI B a, par acte de Maître ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 18 décembre 2015, fait établir un procès-verbal aux mêmes fins que le précédent. Selon acte d'huissier délivré le 14 décembre 2015, la SAS de droit français A a fait assigner la SCI B en nullité de la mise en demeure du 17 novembre 2015. Tel est l'objet de la présente instance. Parallèlement, par acte d'huissier délivré le 22 décembre 2015, la SCI B a fait assigner en référé la SAS de droit français A aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial et de voir prononcer son expulsion. Par ordonnance du 27 juillet 2016, le Juge des référés a débouté la SCI B de l'intégralité de ses demandes, au motif que le juge du fond se trouvait déjà saisi des mêmes moyens invoqués par la SAS de droit français A pour s'opposer au jeu de la clause résolutoire et pour voir prononcer la nullité de la mise en demeure. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Dans le dernier état de ses écritures, la SAS A demande au Tribunal : - à titre principal, de voir constater la nullité de l'acte de mise en demeure qui lui a été signifié le 17 novembre 2015 ; - à titre subsidiaire, de voir constater l'irrecevabilité de la demande adverse de mise en œuvre de la clause résolutoire ; - très subsidiairement et sur le fond, de voir dire et juger que les activités qui lui sont reprochés d'exercer au sein des lieux loués, sont comprises dans l'activité de « self-service » prévue au bail et, à défaut, s'agissant de l'activité de vente de journaux et articles de presse, de suspendre le jeu de la clause résolutoire et de lui accorder un délai de 6 mois pour se mettre en conformité ; - en tout état de cause, la condamnation de la partie adverse à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. Elle fait valoir que : 1 - Sur la nullité de la mise en demeure du 17 novembre 2015 : - la jurisprudence, notamment française, exige que, pour produire valablement ses effets la mise en demeure d'avoir à se conformer aux stipulations du bail, doit mentionner avec précision la nature de la ou des infractions au bail qui sont reprochées au preneur ; - en l'espèce, l'acte de mise en demeure critiqué n'est pas suffisamment explicite en ce qu'il se limite à reproduire la clause du bail dont est invoqué le non-respect, sans préciser très exactement les faits reprochés, de sorte que le preneur n'était pas en mesure de remédier aux manquements imputés dans le bref délai d'un mois qui lui était imparti ; - sur ce point, c'est en vain que la partie adverse tente de justifier de la validité de sa mise en demeure au motif que la SAS A était parfaitement informée des manquements qui lui étaient reprochés, alors que : l'ordonnance sur requête du 3 décembre 2014 et la réponse du responsable de magasin à la sommation du 5 janvier 2015 ne sont pas évoquées dans la mise en demeure, laquelle n'y fait même pas référence et n'y renvoie nullement ; près d'une année s'est écoulée entre cette ordonnance sur requête et la mise en demeure contestée, de sorte que le destinataire de cet acte pouvait légitimement avoir un doute sur l'identité des prétendus manquements fondant l'une et l'autre ; 2 - Sur la fin de non-recevoir : - l'article 31 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal, prévoit la prescription par cinq ans de toutes les actions exercées en vertu de ses dispositions ; - en l'espèce, il n'est pas contesté que depuis 2005, la société D faisant l'objet du présent litige, propose à sa clientèle des articles autres qu'alimentaires, tels que chaussures, droguerie, bimbeloterie, et ce, en vertu d'une autorisation gouvernementale complémentaire qui lui a été accordée par la Direction de l'Expansion Economique ; - la société bailleresse était parfaitement informée de cet état de fait, dont elle a eu connaissance officiellement à l'occasion de la notification qu'elle a reçue de l'acte de cession du fonds de commerce, intervenue en 2003 ; - du reste, elle avait fait part de son opposition à l'extension des activités commerciales du preneur, suivant courrier de son conseil, Maître BL., en date du 15 janvier 2004 ; - pour autant, en s'abstenant de toute action, elle a implicitement accepté l'exercice dans les lieux loués d'activités non stipulées initialement dans le bail, alors qu'il lui appartenait d'agir dans les cinq ans ; - c'est en vain qu'elle tente de soutenir que l'article 31 précité ne serait pas applicable au cas d'espèce, alors que : l'intitulé de la loi n° 490 concerne « les baux à usage commercial, industriel ou artisanal », ce qui exclut l'application du droit commun des contrats du Code civil, étant ici rappelé le principe selon lequel la loi spéciale déroge à la loi générale ; par comparaison, en droit français, l'article L.145-60 du Code de commerce, qui prévoit une prescription biennale et dont, à l'exception du délai, la rédaction est identique à celle de l'article 31 du texte monégasque, s'applique, sans référence au régime général de la prescription du Code civil ; dès lors, en droit monégasque, toutes les actions relatives au droit des baux commerciaux se prescrivent par cinq ans ; 3 - Sur le fond : - toutes les activités entreprises dans le fonds de commerce litigieux, autres que celles listées nommément dans la clause du bail relative à la destination des lieux, relèvent en réalité de la notion générique de « self-service » ; - s'agissant en premier lieu des journaux et articles de presse, ils sont couramment proposés à la clientèle des hypermarchés, supermarchés et supérettes, souvent à proximité des caisses ou dans un rayonnage dédié, et, en droit français, ils sont habituellement considérés comme relevant d'une activité connexe ou complémentaire, au sens de l'article L.145-47 du Code de commerce français, ne pouvant en conséquence caractériser une infraction à la destination stipulée au bail, si bien que la SAS A a pu, en l'espèce, légitimement commettre une erreur sur ce point ; - au demeurant, il s'agissait d'une activité récente, à laquelle il a été mis fin suite à la mise en demeure du 17 novembre 2015, ainsi que cela a été constaté par procès-verbal dressé le 14 janvier 2016 par Maître Claire NOTARI, huissier ; - force est donc de relever que cette infraction au bail, à la supposer caractérisée, a cessé au jour où le Tribunal statue ; - s'agissant en second lieu des autres produits, relevant de catégories non expressément stipulées au contrat de bail, il faut, pour interpréter la commune intention des parties contractantes, se référer à la définition usuelle de la notion de self-service qui, selon l'encyclopédie en ligne « Wikipedia » et un avis rendu le 11 janvier 2012 par l'Autorité française de la Concurrence, désigne : un point de vente, de taille réduite, de type commerce généraliste à dominante alimentaire ; - lors de la conclusion du bail en 1982, l'intention des parties était bien d'autoriser le preneur de l'époque à exercer dans les lieux une activité de supérette / point libre-service, certes à dominante alimentaire mais offrant la possibilité de proposer d'autres produits à la clientèle ; - ceci est d'autant plus vrai que, depuis la cession du fonds de commerce, à laquelle la bailleresse ne s'est pas opposée, celle-ci a continué de percevoir les loyers et n'a, jusqu'en 2015, jamais mis le preneur en demeure de respecter la clause du bail qu'elle invoque aujourd'hui. En défense, la SCI B : - conclut au rejet des prétentions adverses ; - entend voir dire et juger valable la mise en demeure délivrée le 17 novembre 2015 ; - demande reconventionnellement au Tribunal de constater la résolution de plein droit du contrat de bail, à la date du 17 décembre 2015, et d'ordonner l'expulsion subséquente de la SAS A. Elle invoque les moyens suivants : 1 - Sur la demande adverse de nullité de la mise en demeure du 17 novembre 2015 : - l'acte de mise en demeure critiqué vise expressément la clause du bail relative à la destination des lieux et rappelle l'absence d'autorisation donnée par la bailleresse à toute extension des activités ; - la SAS A sait pertinemment qu'elle a élargi sans autorisation le périmètre des activités prévues au contrat de bail, ainsi que cela : lui a été notifié aux termes des mentions explicites de la requête et de l'ordonnance présidentielle subséquente du 3 décembre 2014, ressort des déclarations de son directeur de magasin à l'huissier lui ayant délivré la sommation du 5 janvier 2015 ; 2 - Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription : - la prescription quinquennale prévue à l'article 31 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ne concerne que les actions pour lesquelles la Commission arbitrale instituée par cette loi a reçu compétence, à savoir le contentieux du refus de renouvellement des baux commerciaux et du paiement de l'indemnité d'éviction ; - elle n'est pas applicable à un litige né du manquement aux clauses du bail et tendant à la mise en œuvre de la clause résolutoire, lequel relève du droit commun des contrats ; - même en droit français, la prescription biennale de l'article L.145-60 du Code de commerce ne s'applique que lorsque l'action relève du statut des baux commerciaux, c'est-à-dire des actions en fixation du loyer, en révision ou en renouvellement du bail ; - a contrario, relèvent de la prescription quinquennale de droit commun les actions de droit commun telles que celle en résiliation pour infraction au bail ; 3 - Sur le fond : - la notion de self-service, stipulée au bail, est une notion générique qui désigne, soit la faculté offerte aux clients de se servir eux-mêmes, soit un point de vente organisé pour permettre aux clients de se servir eux-mêmes ; elle ne désigne pas une activité commerciale précise ; - outre qu'il est sans valeur ni portée juridiques à Monaco, l'avis de l'Autorité française de la Concurrence qui définit le libre-service comme étant « une surface inférieure à 120 m2 qui est l'une des composantes de commerce généraliste à dominante alimentaire à Paris » ne correspond pas aux faits de l'espèce puisque la surface des locaux litigieux est de plus de 220 m2 au rez-de-chaussée et 100 m2 à l'étage ; - pour le surplus, la SAS A ne conteste pas avoir adjoint des activités commerciales supplémentaires à celles stipulées au bail, et ce, sans autorisation préalable de la SCI B ; - le fait que cette dernière ait pu en avoir connaissance avant 2015 est sans incidence, dans la mesure où l'absence de contestation ne vaut pas autorisation ; - or, la locataire avait, aux termes de la mise en demeure, jusqu'au 18 décembre 2015 pour se mettre en conformité avec la destination contractuelle des lieux loués, ce qu'elle n'a pas fait ; - après cette date, elle ne s'est conformée que partiellement, en supprimant la vente d'articles de presse et journaux, mais elle demeure en infraction sur les autres produits n'entrant dans aucune des catégories listées au contrat. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de nullité de la mise en demeure du 17 novembre 2015 : L'article 1568, 1° du Code civil impose au preneur l'obligation principale « d'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ». Le bail commercial conclu le 9 décembre 1982, entre la SCI B, venue aux droits de j. CH., et la SAS A, venue aux droits de p. NI., désigne ainsi qu'il suit les lieux donnés à bail : « un local à usage de magasin d'alimentation, boucherie, self service, préparation de plats cuisinés, etc ». Bien que le contrat ne le stipule pas expressément, aucune des parties à l'instance ne conteste qu'en application de ces dispositions légales et conventionnelles, la SAS A est tenue de respecter la destination des lieux loués et, sous réserve de l'interprétation qu'il convient de donner aux termes du bail, de solliciter l'autorisation préalable de la SCI B avant toute modification ou extension des activités commerciales exercées dans les locaux. Ledit bail prévoit par ailleurs que : « À défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, ou sa quote-part dans les charges de l'immeuble, ou bien d'inexécution de l'une quelconques des conditions ci-dessus, le présente (sic) bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur et sans qu'il ait à remplir aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure de payer ou d'exécuter la clause en souffrance, contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de cette clause, et restée sans effet pendant ce temps. ». Il est de jurisprudence constante que, pour produire ses effets, le commandement ou la mise en demeure délivré par le bailleur en application de ce type de clause résolutoire de plein droit, doit comporter certaines mentions - le rappel du délai d'un mois permettant au preneur de rétablir sa situation, la reproduction de ladite clause - et doit indiquer très exactement les faits reprochés au locataire afin qu'il puisse régulariser sa situation. Dès lors qu'un commandement ou une mise en demeure se limite à viser une clause du bail, sans mentionner avec précision la nature de l'infraction reprochée, le locataire ne peut être considéré comme fautif de n'avoir pas déféré à une injonction dont la teneur ne lui est pas spécifiée. En l'espèce, l'acte de mise en demeure signifié à la SAS A le 17 novembre 2015, se borne à lui enjoindre « d'avoir se conformer à la clause du bail à loyer commercial, relative à la désignation et destination du local à usage commercial, ainsi rédigé : « un local à usage de magasin d'alimentation, boucherie, self service, préparation de plats cuisinés, etc situé au rez-de-chaussée de l'ensemble immobilier X3, X3 à Monte-Carlo ». Étant ici rappelé que le locataire ne peut exercer dans les lieux loués que l'activité prévue au bail et qu'il ne peut exercer une activité différente qu'avec l'autorisation du bailleur. Aucune autorisation n'a été sollicitée en ce sens par le locataire auprès de la SCI B. ». Plus loin, l'acte contesté reproduit la clause résolutoire de plein droit stipulée au bail. Pour autant, il omet d'exposer en quoi et dans quelle mesure, la société requise aurait exercé dans les lieux loués une activité différente de celle prévue au contrat. C'est ainsi qu'alors qu'elle l'avait précédemment fait constater par huissier, la SCI B s'abstient de préciser qu'elle reproche à sa locataire d'avoir complété son offre alimentaire par la mise en vente de journaux et de produits divers de droguerie, bimbeloterie et autres. De même, l'acte critiqué ne contient pas l'énonciation des mesures que la requérante entend voir prises pour remédier aux manquements qu'elle invoque. Il s'ensuit que la mise en demeure du 17 novembre 2015 est insuffisamment précise et, à défaut d'être nulle, ne pouvait produire ses effets. À cet égard, le moyen selon lequel un constat d'huissier avait précédemment été effectué, sur autorisation présidentielle - ce qui démontrerait que le preneur était au courant des griefs de sa bailleresse - est inopérant, dans la mesure où l'acte destiné à produire des effets juridiques, pouvant conduire à la résiliation pure et simple du bail commercial, n'est ni la requête en compulsoire du 2 décembre 2014, ni l'ordonnance subséquente du 3 décembre 2014, mais la mise en demeure du 17 novembre 2015, laquelle est sans effet en tout état de cause. Au demeurant, la dite requête et l'ordonnance ne sont même pas visées par la mise en demeure contestée. Il convient, en conséquence, de dire que l'acte de mise en demeure signifié à la SAS A le 17 novembre 2015 à la requête de la SCI B n'a pas fait courir le délai d'un mois permettant la mise en œuvre de la clause résolutoire de plein droit stipulée au bail commercial conclu le 9 décembre 1982. Il n'y a donc pas lieu d'examiner les demandes subsidiaires formées par la SAS A et la demande reconventionnelle formée par la SCI B. Sur la demande additionnelle en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive : Aucune circonstance ne caractérise en l'espèce l'abus du droit d'agir en justice, de sorte que la société sera déboutée de ce chef de demande. Sur les dépens : La partie succombante sera condamnée aux entiers dépens de l'instance. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate que l'acte de mise en demeure signifié à la SAS A le 17 novembre 2015 à la requête de la SCI B n'a pas fait courir le délai d'un mois permettant la mise en œuvre de la clause résolutoire de plein droit stipulée au bail commercial conclu entre les parties le 9 décembre 1982 ; Déboute la SAS A de sa demande additionnelle en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ; Condamne la SCI B aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Bernard BENSA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé par Mademoiselle Magali GHENASSIA, Vice-Président, Madame Françoise DORNIER, Premier Juge, Madame Léa PARIENTI, Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistés, lors des débats seulement, de Madame Isabel DELLERBA, Greffier ; Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 16 FEVRIER 2017, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Mademoiselle Magali GHENASSIA, Vice-Président, assistée de Madame Carole FRANCESCHI, Greffier stagiaire, en présence de Monsieur Olivier ZAMPHIROFF, Premier Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.