Bail – Résiliation – Conditions L'ordonnance de référé précitée du 16 mars 2016 a constaté la résiliation de plein droit à la date du 8 juin 2015, par le jeu de la clause résolutoire contenue au bail du 8 novembre 1995, du bail n° 59393 relatif à un appartement situé dans l'immeuble X1. La résiliation intervenant de plein droit et sur la base d'une attribution conventionnelle de compétence, l'ordonnance de référé ne présente pas sur ce point un caractère provisoire. Il s'ensuit que la demande de la SAM A tendant à voir à nouveau constater la résiliation de ce bail, peu important qu'elle vise la date du 5 juin 2015, est irrecevable. S'agissant des deux baux intitulés « Engagement de location » du 8 novembre 1995 portant respectivement sur un box de garage n° 328/329 et un parking n° 3, le juge des référés a relevé qu'ils ne comprenaient pas de clause résolutoire et que le commandement de payer ne visait que la clause contenue à l'article 24 du bail à loyer de l'appartement, de sorte que leur résiliation n'avait pu intervenir de plein droit. Selon l'article 1039 du Code civil : « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas le contrat n'est point résolu de plein droit ; la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix, ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. ». Au cas présent, il appartient à la SAM A qui sollicite la résiliation de ces deux baux d'établir l'existence d'une violation grave de chacun d'eux. L'article 1568 du Code civil dispose : « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1) d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2) de payer le prix du bail aux termes convenus ». Ainsi alors que l'obligation pour le locataire de payer le loyer est la contrepartie directe de la mise à disposition du bien par le bailleur, qu'elle est consacrée par la loi comme étant l'une de ses obligations principales, il ressort du commandement de payer, non discuté sur le montant des impayés qu'il détaille, que d. CO. n'a pas acquitté les loyers, payables par trimestre, de ces deux locaux pour la période du 1er décembre 2014 au 31 août 2016, ainsi que les charges arrêtées au 31 décembre 2014. Avant de faire délivrer un commandement de payer la SAM A a adressé à d. CO. sous la date du 20 mars 2015 un courrier de mise en demeure, que celui-ci, dans une correspondance en réponse du 3 avril 2015 reconnaît avoir reçu, sans apporter d'éléments de contestation sur les loyers et charges réclamés au titre du box de garage et du parking, les arguments qu'il développe n'étant relatifs qu'à l'augmentation du loyer de l'appartement. Le manquement de d. CO. à son obligation principale de s'acquitter du loyer et des charges, pendant plus d'un an et demi caractérise une défaillance grave justifiant le prononcé de la résiliation des baux relatifs à ces deux biens. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE N° 2016/000699 (assignation du 5 juillet 2016) JUGEMENT DU 27 AVRIL 2017 En la cause de : La Société Anonyme Monégasque dénommée A, immatriculée au R. S. S. C. de Monaco sous le n° X, dont le siège social se trouve à Monaco, X2, prise en la personne de son Administrateur délégué en exercice, M. j-b. PA., domicilié en cette qualité audit siège ; DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'Étude de Maître Géraldine GAZO, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'une part ; Contre : M. le Docteur d. CO., né le 19 janvier 1949 à Monaco, de nationalité française, demeurant « X1 », X1 à Monaco ; DÉFENDEUR, ayant élu domicile en l'Étude de Maître Frank MICHEL, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 5 juillet 2016, enregistré (n° 2016/000699) ; Vu les conclusions de Maître Frank MICHEL, avocat-défenseur, au nom de d. CO., en date des 13 octobre 2016 et 16 janvier 2017 ; Vu les conclusions de Maître Géraldine GAZO, avocat-défenseur, au nom de la SAM A, en date du 17 novembre 2016 ; À l'audience publique du 16 février 2017, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 27 avril 2017 ; EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous-seing privé en date du 8 novembre 1995 la SAM A a consenti à d. CO. un bail d'habitation, portant n° 59 393, sur un appartement de six pièces principales, situé au n° 1, quatrième étage, bloc C, et une cave n° 53, dépendant de l'immeuble « X1 », X1 à Monaco, moyennant un loyer annuel de 310.000 FF, payable par trimestres anticipés les 1er mars, 1er juin, 1er septembre et 1er décembre de chaque année, outre un acompte sur charges de 10.000 FF payables par trimestre avec chaque terme de loyer. Il y est également stipulé une clause de révision annuelle du montant du loyer suivant l'indice du coût de la construction. Suivant deux actes sous-seing privés en date du 8 novembre 1995, la SAM A a donné à bail à d. CO. un box référencé 328/329 situé au bloc garage de l'immeuble « B » à Monaco pour un loyer annuel de 10.000 Fr. payable par trimestres anticipés les 1er décembre, 1er mars, 1er juin et 1er septembre de chaque année, révisable chaque année en fonction de l'indice du coût de la construction, ainsi qu'un emplacement de parking portant le numéro trois moyennant un loyer annuel de 6.000 FF, payables et révisables suivant les mêmes modalités. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 août 2013 la SAM A a notifié au locataire que le bail venant à échéance le 30 novembre 2013, il était fixé à compter du 1er décembre 2013 un loyer annuel de 115.000 € toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées. Alléguant le non-paiement, depuis le 1er décembre 2014, des loyers de l'appartement et des deux emplacements de garages le bailleur a fait délivrer au locataire par voie d'huissier, le 28 mai 2015, un commandement de payer la somme de 67.119 €, rappelant la clause résolutoire contenue au bail relatif à l'appartement. Par ordonnance rendue en référé le 16 mars 2016, le président du Tribunal de Première Instance a constaté la résiliation de plein droit du bail portant sur l'appartement et la cave, ordonné l'expulsion de d. CO. à défaut de libération volontaire dans le délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance, débouté la SAM A de ses demandes tendant à voir constater la résiliation de plein droit des engagements de location portant sur l'emplacement de parking et le box de garage et après avoir ordonné l'expulsion subséquente de d. CO., s'est déclaré incompétent en référé pour connaître de la demande en paiement d'une provision sur loyer et indemnités d'occupation échues au 28 février 2016, débouté d. CO. de ses demandes reconventionnelles tendant à « voir déclarer illicite le montant du loyer obtenu de manière irrégulière depuis le 1er décembre 2013 », à voir prononcer la nullité du commandement de payer en date du 28 mai 2015, de l'assignation en référé du 18 juin 2016 et de la saisie gagerie pratiquée le 21 octobre 2015, et condamné d. CO. aux dépens. Par acte d'huissier délivré le 5 juillet 2016 la SAM A a fait délivrer à d. CO. une assignation devant le Tribunal de Première Instance afin de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater que le bail à loyer n° 59393 du 8 novembre 1995 et les engagements de location du box de garage n° 328/329 CP et de l'emplacement de parking n° 3 se trouvent résiliés depuis le 5 juin 2015 ; condamner le Docteur d. CO. au paiement de la somme de 233.683,26 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2015 date de la signification du commandement de payer, et ce jusqu'à complet paiement ; condamner le Docteur d. CO. au paiement d'une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice occasionné ; Elle a également fait déposer des conclusions le 17 novembre 2016 par lesquelles elle réitère ses prétentions, sous réserve de porter à 243.386,37 € la condamnation demandée au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation. Elle fait valoir que le locataire ne s'est acquitté d'aucun versement dans le délai de huit jours qui lui était imparti par le commandement de payer, que les sommes réclamées correspondent aux loyers et charges ainsi que les indemnités d'occupation restant dus depuis le 1er décembre 2014 tant pour l'appartement que pour les deux garages. Elle soutient : Sur la reconduction du bail que : d. CO., qui a été avisé par courrier recommandé avec accusé de réception du montant du nouveau loyer qui serait pratiqué dès le mois de décembre 2013, a payé ce loyer pendant un an sans contestation, acceptant ainsi la reconduction du bail puisqu'il était en mesure de le dénoncer s'il ne souhaitait pas payer le nouveau loyer et qu'il ne l'a pas fait. Sur le montant du nouveau loyer que : Le loyer révisé à compter du 1er décembre 2013 n'était pas disproportionné, ne représentant qu'une augmentation égale au sixième du loyer de l'année précédente et se trouve en adéquation avec les loyers déjà pratiqués pour des appartements similaires. Sur le commandement de payer que : Il en est vainement soulevé l'inefficacité dès lors qu'il est conforme aux modalités de la clause résolutoire et dénué d'irrégularités. Sur son préjudice que : Le défendeur qui reconnaît que la résiliation du bail doit être fixée au 5 juin 2015 n'a pas libéré les lieux dans le délai imparti malgré la signification de l'ordonnance de référé, son expulsion ayant finalement eu lieu le 26 septembre 2016. Il a obligé la SAM A par sa seule résistance abusive à diligenter la présente instance. d. CO. a fait déposer des conclusions le 13 octobre 2016 et le 17 janvier 2017 aux termes desquelles il demande au Tribunal de : débouter le bailleur de sa demande de condamnation en paiement ; enjoindre au bailleur de produire aux débats le décompte des sommes dues hors augmentation du loyer, duquel il conviendra de déduire les sommes qu'il a indûment réglées pendant une année (citées ici pour mémoire), et qui viendront se compenser avec sa créance ; lui donner acte de ce qu'il se réserve de conclure au fond une fois ce décompte produit aux débats ; Il soutient avoir toujours respecté les clauses et conditions du bail et ponctuellement acquitté les loyers et charges, que cependant le bailleur lui a notifié le 31 août 2013 une forte augmentation du loyer, sans lui laisser la possibilité de la contester, le délai qui lui avait été accordé pour ce faire expirant à la même date. Il soutient : Sur le loyer de l'appartement que : L'augmentation demandée et non consentie expressément par lui revêt un caractère illicite, peu important qu'il ait payé le loyer alors qu'il était mal informé juridiquement. Il estime être redevable des loyers et indemnités d'occupation calculés sur la base de l'ancien loyer (95.560 €) selon lui, de sorte qu'il est lui-même créancier du bailleur. Il appartient au bailleur de produire le décompte des sommes dues hors augmentation dont il conviendra de déduire celles indûment réglées par lui-même pendant une année. Sur les baux des locaux de garage que : Le juge des référés ayant débouté la SAM A de sa demande de résiliation de plein droit des engagements de location portant sur les emplacements de garage et de parking, le bailleur se méprend en sollicitant des indemnités d'occupation. SUR CE, Sur la demande tendant à la résiliation des trois baux entre les parties : L'ordonnance de référé précitée du 16 mars 2016 a constaté la résiliation de plein droit à la date du 8 juin 2015, par le jeu de la clause résolutoire contenue au bail du 8 novembre 1995, du bail n° 59393 relatif à un appartement situé dans l'immeuble X1. La résiliation intervenant de plein droit et sur la base d'une attribution conventionnelle de compétence, l'ordonnance de référé ne présente pas sur ce point un caractère provisoire. Il s'ensuit que la demande de la SAM A tendant à voir à nouveau constater la résiliation de ce bail, peu important qu'elle vise la date du 5 juin 2015, est irrecevable. S'agissant des deux baux intitulés « Engagement de location » du 8 novembre 1995 portant respectivement sur un box de garage n° 328/329 et un parking n° 3, le juge des référés a relevé qu'ils ne comprenaient pas de clause résolutoire et que le commandement de payer ne visait que la clause contenue à l'article 24 du bail à loyer de l'appartement, de sorte que leur résiliation n'avait pu intervenir de plein droit. Selon l'article 1039 du Code civil : « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas le contrat n'est point résolu de plein droit ; la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix, ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. ». Au cas présent, il appartient à la SAM A qui sollicite la résiliation de ces deux baux d'établir l'existence d'une violation grave de chacun d'eux. L'article 1568 du Code civil dispose : « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1) d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2) de payer le prix du bail aux termes convenus ». Ainsi alors que l'obligation pour le locataire de payer le loyer est la contrepartie directe de la mise à disposition du bien par le bailleur, qu'elle est consacrée par la loi comme étant l'une de ses obligations principales, il ressort du commandement de payer, non discuté sur le montant des impayés qu'il détaille, que d. CO. n'a pas acquitté les loyers, payables par trimestre, de ces deux locaux pour la période du 1er décembre 2014 au 31 août 2016, ainsi que les charges arrêtées au 31 décembre 2014. Avant de faire délivrer un commandement de payer la SAM A a adressé à d. CO. sous la date du 20 mars 2015 un courrier de mise en demeure, que celui-ci, dans une correspondance en réponse du 3 avril 2015 reconnaît avoir reçu, sans apporter d'éléments de contestation sur les loyers et charges réclamés au titre du box de garage et du parking, les arguments qu'il développe n'étant relatifs qu'à l'augmentation du loyer de l'appartement. Le manquement de d. CO. à son obligation principale de s'acquitter du loyer et des charges, pendant plus d'un an et demi caractérise une défaillance grave justifiant le prononcé de la résiliation des baux relatifs à ces deux biens. Sur le montant de la créance du bailleur : Au titre de l'appartement dépendant de l'immeuble « X1 », la SAM A se prévaut d'un loyer du bail renouvelé porté à 115.000 €, qu'elle estime accepté par d. CO.. Il s'impose de relever que le bail de l'appartement, précédemment renouvelé à plusieurs reprises de manière tacite, arrivait à expiration le 30 novembre 2013, qu'il comprend une disposition suivant laquelle, il est loisible à chacune des parties de dénoncer à l'autre son intention de ne pas le renouveler, par lettre recommandée avec accusé de réception mise à la poste trois mois au moins avant l'expiration de la période en cours de sorte que la SAM A était légitime à ne pas vouloir reconduire le bail aux mêmes conditions de loyer et que son courrier en ce sens adressé par voie recommandée avec accusé de réception et plus de trois mois avant l'échéance est régulier. d. CO. qui fait valoir qu'il était mal informé qu'il n'était pas en mesure de contester l'augmentation proposée compte tenu de l'absence de délai imparti pour ce faire a toutefois fait le choix de demeurer dans les lieux au lieu de chercher à déplacer son cabinet médical, ce qui a eu pour conséquence de renouveler le bail et s'est acquitté régulièrement du loyer proposé de sorte qu'il a ainsi manifesté une acceptation non équivoque et que cette modalité est acquise. La SAM A a fourni des décomptes détaillés par périodes et actualisés au fur et à mesure de l'avancée du litige (courrier du 20 mars 2015, assignation du 5 juillet 2016 et conclusions du 17 janvier 2017). Ces décomptes prennent en considération les paiements effectués par d. CO. jusqu'au 30 novembre 2014 puisque il n'est demandé d'arriéré que pour la période débutant le 1er décembre 2014 pour finir au 26 septembre 2016 date de l'expulsion. Il appartenait à d. CO. de présenter, s'il le souhaitait dans le cadre de sa défense, un projet de décompte opérant la déduction de toutes autres sommes qu'il aurait payées, ce qu'il n'allègue d'ailleurs pas de manière précise et de justifier de tout éventuel paiement non comptabilisé. Il sera donc débouté de sa demande tendant à voir enjoindre à la SAM A de produire un nouveau décompte basé sur le montant de l'ancien loyer. Concernant l'appartement la SAM A sollicite les loyers impayés ainsi qu'une indemnité d'occupation, égale au montant du loyer contractuel, à compter de la date de résiliation du bail, qu'il y a lieu de lui allouer. Au titre des deux baux du 8 novembre 1995 relatifs au box de garage et au parking, la résiliation judiciaire intervient à la date de la présente décision de sorte qu'il n'y a pas matière à calculer une indemnité d'occupation ; aux loyers dus jusqu'au 26 mai 2016 date de la libération effective des lieux par d. CO. s'ajoutent les charges arrêtées au 31 décembre 2014. Sous cette réserve de qualifier de loyers et non d'indemnités d'occupation les sommes dues pour ces deux biens à compter du 5 juin 2015 et jusqu'au 26 mai 2016, le montant total sollicité de 243.386,37 euros représente l'intégralité des sommes dues au bailleur et lui sera donc alloué. La présente condamnation sera assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 28 mai 2015, date du commandement de payer, sur la somme de 67.119 € et pour le surplus à compter du prononcé du présent jugement conformément aux dispositions de l'article 1745 du Code civil. Sur la demande en dommages et intérêts : La SAM A sollicite l'allocation de dommages et intérêts pour résistance abusive d'un montant de 5.000 €. Toutefois, il ne peut se déduire de l'obligation dans laquelle elle s'est trouvée d'agir en justice pour obtenir un titre exécutoire afin de recouvrer sa créance que la partie défenderesse a fait preuve de résistance abusive. Il convient donc de la débouter de cette demande. Sur l'exécution provisoire : La SAM A qui n'allègue ni ne justifie réunir les conditions de l'article 202 du Code de procédure civile sera déboutée de sa demande tendant à voir ordonner l'exécution provisoire de la décision. Sur les dépens : d. CO. qui succombe supportera la charge des dépens, avec distraction au profit de Maître Géraldine GAZO, Avocat-Défenseur. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, Rappelle que par ordonnance du 16 mars 2016, le juge des référés du Tribunal de Première Instance a constaté la résiliation de plein droit, à la date du 8 juin 2015, par le jeu de la clause résolutoire qui y est contenue du bail à loyer en date du 8 novembre 1995 conclu entre la SAM A et d. CO. portant sur l'appartement (n° 1) sis au quatrième étage du Bloc C de l'immeuble X1, 7 boulevard X1 et la cave (n° 53) dépendant dudit immeuble ; En conséquence, déclare la SAM A irrecevable en sa demande tendant à voir à nouveau constater ladite résiliation ; Prononce la résiliation des deux baux conclus le 8 novembre 1995 entre les parties intitulés « Engagement de location » portant respectivement sur un « box de garage 328/329 » et un « Parking n° 3 » ; Fixe à la charge de d. CO. une indemnité d'occupation pour la période du 8 juin 2015 au 26 septembre 2015 d'un montant égal à celui du loyer qui aurait été réglé pour ladite période (base annuelle 115.000 € révisée sur la base de l'indice du coût de la construction comme indiqué au bail du 8 novembre 1995) ; Condamne d. CO. à payer à la SAM A la somme de 243.386,37 € représentant : - les loyers et indemnités d'occupation dus au titre de l'appartement situé dans l'immeuble le X1 pour la période du 1er décembre 2014 au 26 septembre 2016, déduction ayant été opérée d'un crédit sur charges de 1.645,69 € arrêté au 31 décembre 2014 ; - les loyers pour la période du 1er décembre 2014 au 26 septembre 2016 ainsi que les charges au 31 décembre 2014 dues au titre du box de garage n° 328/329 ; - les loyers pour la période du 1er décembre 2014 au 26 septembre 2016 ainsi que les charges au 31 décembre 2014 dues au titre du parking n° 3 ; Dit que cette condamnation sera assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 28 mai 2015, date du commandement de payer, sur la somme de 67.119 € et pour le surplus à compter du prononcé du présent jugement conformément aux dispositions de l'article 1745 du Code civil ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne d. CO. aux dépens et dit qu'il en sera opéré distraction au profit de Maître Géraldine GAZO, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Monsieur Sébastien BIANCHERI, Premier Juge, Madame Françoise DORNIER, Premier Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistés, lors des débats seulement, de Madame Carole FRANCESCHI, Greffier stagiaire ; Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 27 AVRIL 2017, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Emmanuelle PHILIBERT, Greffier, en présence de Monsieur Olivier ZAMPHIROFF, Premier Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.