Vente - Droit de préemption du locataire commercial - Formalisme - Notification par acte extrajudiciaire obligatoire L'objectif de protection du locataire commercial se traduit par la consécration d'un droit de préemption nouveau en sa faveur. Cependant, sauf à ajouter à la loi, il appartient au preneur, sans qu'une information n'ait à lui être délivrée à cet égard, de respecter un parallélisme des formes pour valablement exercer son droit, en effectuant une notification par acte extrajudiciaire. En l'espèce, la lettre recommandée avec accusé de réception qui fait état de la volonté du preneur de préempter n'est pas conforme aux dispositions d'ordre public de l'article 32 ter de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 modifiée par la loi n° 1.287 du 24 novembre 2004. La notification réalisée ultérieurement par acte respecte quant à elle les formes légales, mais a été réalisée au-delà du délai d'un mois. En conséquence le preneur n'a pas valablement exercé son droit de préemption. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE N° 2016/000502 (assignation du 1er avril 2016) JUGEMENT DU 13 JUILLET 2017 En la cause de : La société civile immobilière A., dont le siège social est situé à Monao, X1, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, M. f. SA., domicilié en cette qualité à ladite adresse ; DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'une part ; Contre : La société en commandite simple dénommée B., ayant son siège social X2 à Monaco, prise en la personne de son gérant commandité en exercice, M. g. GU., domicilié en cette qualité audit siège ; DÉFENDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; Mme y. CL., de nationalité française, demeurant « X3 », X3 à Monaco ; DÉFENDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 1er avril 2017, enregistré (n° 2016/000502) ; Vu les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de la société B., en date des 1er juin 2016 et 11 janvier 2017 ; Vu les conclusions de Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur, au nom de y. CL., en date des 6 juillet 2016 et 11 janvier 2017 ; Vu les conclusions de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de la société A., en date des 27 octobre 2016 et 8 mars 2017 ; À l'audience publique du 11 mai 2017, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 13 juillet 2017 ; FAITS ET PROCÉDURE : y. CL. veuve DU. est propriétaire au sein de l'immeuble dénommé « X » sis X4 et X2 à Monaco des biens suivants : les murs commerciaux constituant le cinquante-cinquième lot de la copropriété désigné sous la lettre D, au rez-de-chaussée inférieur, comprenant un magasin et un arrière-magasin, le vingt-sixième lot, constitué d'une cave en sous-sol, le quarante-sixième lot comprenant un water-closet au rez-de-chaussée inférieur, outre l'ensemble des droits y attachés dans les parties communes. Ces biens ont été donnés à bail commercial en date du 23 janvier 1970 à Monsieur m. GU., pour y exploiter un commerce de serrurerie. Ce bail commercial a fait l'objet d'un apport à la société en commandite simple B., immatriculée au RCI le 23 octobre 1998 et exploitant le commerce à l'enseigne « F. ». Ces biens immobiliers ont fait l'objet d'une offre d'achat de la société civile immobilière de droit monégasque A., en date du 20 octobre 2015, pour un prix d'un million d'euros (1.000.000 euros). Cette offre a été acceptée par y. CL. veuve DU.. Selon exploit d'huissier en date du 10 novembre 2015, y. CL. veuve DU., faisant pour l'occasion élection de domicile en l'étude de maître Magali CROVETTO-AQUILINA, Notaire à Monaco, a notifié à la SCS B. son intention de céder les biens immobiliers donnés à bail commercial. Cet acte extrajudiciaire faisait expressément mention de la faculté offerte au preneur, dans le délai d'un mois, d'exercer un droit de préemption, aux prix et conditions de l'offre d'achat de la SCI A.. Par courrier en la forme recommandée avec accusé de réception adressé à y. CL., en l'étude de maître Magali CROVETTO-AQUILINA, en date du 2 décembre 2015, reçu le 3 décembre 2015, la SCS B. a déclaré souhaiter exercer son droit de préemption. Suivant acte du ministère de maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier de justice, en date du 16 décembre 2015, la SCS B. a indiqué confirmer son courrier du 2 décembre 2015 et « entendre faire valoir son droit de préemption ». Aucun acte authentique de vente n'a été toutefois établi, maître Magali CROVETTO-AQUILINA ayant au contraire dressé le 10 mars 2016, un procès-verbal de difficultés rappelant que selon la SCI A., la SCS B. n'avait pas valablement exercé le droit de préemption dont elle bénéficiait. Par acte en date du 1er avril 2016, la SCI A. a fait citer la SCS B. et y. CL. devant le Tribunal de Première Instance en sollicitant : qu'il soit jugé que la SCS B. n'avait pas valablement exercé son droit de préemption et qu'elle ne l'avait pas utilement fait prospérer si bien qu'elle s'en trouvait déchue, que soit jugée parfaite la promesse d'achat et de vente passée entre elle et y. CL. veuve DU. et que la vente venant en réitération de la promesse synallagmatique soit constatée par acte authentique du ministère de maître CROVETTO-AQUILINA, à compter de l'acquisition de l'autorité de la chose jugée de la décision judiciaire à intervenir et donne lieu à libération concomitante par le notaire au profit de la venderesse, de l'intégralité du prix d'un million d'euros, dûment consigné par la SCI A., la condamnation de la SCS B. au paiement d'une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice occasionné par son comportement fautif. À l'appui de ses demandes, tant au sein de son exploit introductif d'instance que par conclusions en date des 27 octobre 2016 et 10 mars 2017, la SCI A. fait valoir en premier lieu qu'elle est parfaitement recevable en ses demandes, puisque celles-ci se fondent sur l'allégation de violations de règles d'ordre public, pouvant être invoquées par toute personne y ayant intérêt, voire d'office par le juge. Sur le fond, la SCI A. estime que la SCS B. n'a pas fait valoir son droit de préemption dans les formes légales. L'article 32 ter de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 modifiée énonce en effet que le preneur doit procéder par acte extrajudiciaire. Tel n'a pas été le cas, en l'espèce, puisque la SCS B. s'est borné à l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception le 2 décembre 2015. La notification du 16 décembre 2015 ne peut quant à elle avoir aucun effet de régularisation et a été effectuée au-delà du délai d'un mois prévu par la loi. La notification réalisée par y. CERICO le 10 novembre 2015 était parfaitement explicite, sur les conditions de la vente et le délai d'un mois donné au preneur pour faire valoir son droit. Le preneur n'est pas censé ignorer la loi et il lui appartenait de respecter les formes légales impératives pour sa réponse. En tout état de cause, même à tenir pour acquise la volonté de préempter de la SCS B., celle-ci n'a en rien été suivie des préparatifs nécessaires à la passation de l'acte de vente, qui aurait dû intervenir, en application des dispositions de l'article 32 ter alinéa 6 de loi n° 490, le 3 janvier 2016 au plus tard. La SCI A. se dit quant à elle respectueuse de ses obligations puisqu'elle a consigné un acompte de 10% du prix de vente et surtout, a adressé au Notaire le 15 janvier 2016 un chèque de 996.000 euros correspondant au solde du prix (900.000 euros) et aux frais d'acte (96.000 euros). Par conclusions en date des 1er juin 2016 et 11 janvier 2017, la SCS B. a sollicité : à titre principal, de voir la SCI A. déclarée irrecevable et à titre subsidiaire déboutée de l'ensemble de ses demandes et qu'il soit jugé qu'elle avait valablement exercé son droit de préemption sur les locaux litigieux, qu'il soit jugé que la vente du local devra être régularisée à son profit moyennant le prix d'un million d'euros, voir condamner la SCI A. au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts. À l'appui de ses demandes, elle fait valoir que la SCI A. est irrecevable, puisque tiers dans la relation entre le vendeur et le bénéficiaire du droit de préemption. En effet, la venderesse y. CL. n'a jamais remis en cause la validité de l'exercice du droit de préemption par sa locataire. La défenderesse soutient que l'absence d'exercice du droit de préemption par la SCS B. ayant été stipulée dans la promesse de vente conclue entre y. CL. et la SCI A. et cette condition suspensive n'étant pas acquise, la promesse de vente est caduque. Or, cet acte constitue le seul support qui aurait pu rendre recevable une action de la SCI A.. S'agissant de l'exercice de son droit de préemption, la SCS B. indique que les dispositions pertinentes de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sont celles issues de la réforme introduite par la loi n° 1.287 du 15 juin 2004 qui sont particulièrement protectrices du locataire commercial et garantes de son droit d'accession préférentiel à la propriété. La défenderesse estime que son intention de préempter est dénuée d'équivoque et qu'elle a valablement exercé son droit. En premier lieu, la notification réalisée par y. CL. le 10 novembre 2015 ne mentionne nullement, à l'adresse du preneur commercial, que l'exercice du droit de préemption doit prendre la forme d'un acte extrajudiciaire, ni même ne cite les dispositions de l'article 32 ter de la loi n° 490, alors que tel aurait dû être le cas. De plus, le Notaire en charge de la vente, à la réception de la lettre du 3 décembre 2015, n'a pas alerté la SCS B. que l'exercice du droit de préemption devait s'exercer par acte extrajudiciaire, alors qu'il restait sept jours avant l'expiration du délai d'un mois, au 10 décembre 2015 et ce n'est qu'une fois celui-ci expiré qu'elle a été informée de la difficulté. Or, la SCS B. indique ne pas être un professionnel du droit et estime qu'elle devait en conséquence recevoir une information sur les modalités d'exercice de son droit de préemption. Enfin, l'absence de régularisation d'un acte de vente dans le mois de la manifestation de l'intention de préempter n'est nullement de son fait, mais ressort du refus de procéder du Notaire. Par conclusions en date des 6 juillet 2016 et 11 janvier 2017, y. CL. veuve DU. entend qu'il soit constaté qu'elle a parfaitement rempli ses obligations par la notification adressée le 10 novembre 2015 et qu'aucune demande n'étant formulée à son encontre, elle s'en remet à justice quant à la décision qui sera rendue. SUR CE, I/ Sur la recevabilité des demandes de la SCI A. : Attendu que dans le cadre d'une cession de locaux occupés par un preneur commercial, l'acquéreur, potentiellement évincé du fait de l'exercice d'un droit de préemption par le locataire, a manifestement un intérêt à agir pour faire déclarer la vente parfaite, à raison de l'exercice irrégulier de son droit de préemption par le preneur commercial ; Qu'en conséquence en l'espèce, la SCI A. doit être déclarée recevable en ses demandes ; II/ Sur la régularité de l'exercice du droit de préemption par la SCS B. : Attendu que l'article 32 ter de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, dans sa rédaction issue de la loi n° 1.287 du 24 novembre 2004, consacre un droit de préemption au profit du preneur commercial, en cas de cession à titre onéreux par le propriétaire ; Que les alinéas 4 et 5 de ce texte disposent : « Pour permettre au preneur l'exercice de son droit de préemption, le propriétaire des locaux est tenu de notifier au preneur, par acte extrajudiciaire, le prix ainsi que les conditions de la cession projetée. Dans les cas visés au deuxième alinéa, [cas dans lesquels le droit de préemption ne peut être exercé] la notification est faite par simple lettre recommandée en vue d'assurer l'information du preneur. Hors les cas visés au deuxième alinéa, le preneur peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaitre au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce son droit de préemption, aux prix et conditions qui lui ont été notifiés. » ; Attendu en l'espèce qu y. CL. a fait notifier par acte du 10 novembre 2015, son intention de céder l'ensemble immobilier donné à bail commercial à la SCS B. ; Que cette notification répond aux vœux de la loi en ce qu'elle comporte le prix et les diverses conditions de la cession envisagée et mentionne expressément au preneur qu'il dispose d'un délai d'un mois pour lui faire savoir s'il entend exercer son droit de préemption ; Attendu qu'aucune disposition légale ne met à la charge du propriétaire l'obligation d'informer le preneur qu'il ne peut valablement faire connaître son choix d'exercer son droit de préemption que par acte extrajudiciaire ; Que les travaux parlementaires de la loi n° 1.287 révèlent que l'article 32 ter, dans sa rédaction actuelle, a pour origine des amendements de la Commission des Finances et de l'Économie Nationale du Conseil National, qui a entendu introduire le principe même du droit de préemption du preneur commercial, « dans un souci de parité et de réciprocité » à l'égard du propriétaire des murs, qui bénéficie quant à lui historiquement d'un droit de préemption en cas de cession du droit au bail par le preneur ; Qu'il est seulement précisé que compte tenu du formalisme particulier applicable à la vente d'immeubles, la notification de la cession des murs devra être faite par le propriétaire par acte extrajudiciaire et que le locataire disposera de la faculté d'exercer son droit de préemption, « suivant les mêmes formes » ; Que l'objectif de protection du locataire commercial, invoqué par la SCS B. en l'espèce, se traduit par la consécration d'un droit de préemption nouveau en sa faveur ; Que cependant, sauf à ajouter au texte, il appartient au preneur, sans qu'une information n'ait à lui être délivrée à cet égard, de respecter un parallélisme des formes pour valablement exercer son droit, en effectuant une notification par acte extrajudiciaire ; Qu'en effet, la cession est la règle et l'exercice de la préemption l'exception ; Qu'aux termes de la loi, l'exercice du droit de préemption du bailleur en cas de cession du droit au bail est strictement encadré ; Que dans le souci de parité et de réciprocité évoqué, il est naturel que l'exercice du droit de préemption du preneur en cas de cession des murs où s'exploite le fonds de commerce soit également contraignant, dans ses modalités d'exercice ; Attendu en conséquence, qu'en l'espèce, la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 décembre 2015, reçue le 3 décembre 2015, par laquelle la SCS B. fait état de sa volonté de préempter n'est pas conforme aux dispositions d'ordre public de l'article 32 ter de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 modifiée ; Attendu que la notification réalisée le 16 décembre 2015, par acte de maître ESCAUT-MARQUET, huissier de justice à Monaco, respecte quant à elle les formes légales, mais a été réalisée au-delà du délai d'un mois prévu par l'article 32 ter alinéa 5 de la loi n° 490 modifiée ; Attendu en conséquence que la SCS B. n'a pas valablement exercé son droit de préemption ; III/ Sur les conséquences de l'absence d'exercice valable du droit de préemption du preneur commercial : Attendu qu'aux termes de l'article 1032 du Code civil, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un évènement n'arrivera pas dans un temps fixe, cette condition est accomplie lorsque ce temps est expiré sans que l'évènement soit arrivé ; Qu'en l'espèce, l'offre d'achat formulée par la SCI A., acceptée par y. CL. veuve DU. contient une condition suspensive relative à l'exercice de son droit de préemption par la SCS B., preneuse ; Que du fait de l'absence d'exercice valable de ce droit, la condition est donc réputée accomplie ; Que cette situation diffère de celles dans lesquelles le droit de préemption est valablement exercé mais l'acte de vente non réalisé a posteriori, du fait d'une défaillance du preneur préempteur (Cour de révision, 26 mars 2015 et 14 octobre 2015, D. K c/F. et autres) ; Attendu qu'en application des dispositions de l'article 1432 du Code civil, la promesse synallagmatique de vente vaut vente entre les parties, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Lorsque la promesse synallagmatique a pour objet un immeuble situé dans la Principauté d'une valeur supérieure à 23 euros, elle ne vaut vente qu'à partir du moment où elle est constatée ou réalisée par un acte authentique dressé conformément au paragraphe deuxième de l'article 1426 ; Qu'en conséquence, il n'y a pas lieu de déclarer immédiatement la vente parfaite, ce cas étant réservé aux situations prévues à l'article 1426 alinéa 1er du Code civil ; Que s'agissant en l'espèce d'une promesse synallagmatique de vente immobilière, il convient, dès lors que la condition réalisée, cette promesse doit produire tous ses effets, de renvoyer les parties à l'exercice de leurs droits, en application des dispositions des articles 1426 alinéas 2 et 3 du Code civil ; IV/ Sur le surplus des demandes et les dépens : Attendu que la SCI A. triomphant en ses demandes, la SCS B. sera déboutée de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ; Que la défense en justice de la SCS B. était fondée sur des arguments juridiques et que tant son principe que son exercice n'ont nullement dégénéré en abus ; Qu'en conséquence, la SCI A. sera déboutée de sa demande accessoire en paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ; Attendu que la SCS B., qui succombe, sera condamnée aux dépens, en application des dispositions de l'article 231 du Code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, Déclare la société civile immobilière A. recevable en ses demandes ; Dit que la SCS B., preneur commercial, n'a pas valablement exercé son droit de préemption ; Déclare en conséquence réalisée la condition stipulée dans l'offre d'achat de la société civile immobilière A. en date du 20 octobre 2015, acceptée par y. CL. veuve DU. ; Dit que la promesse synallagmatique de vente conclue entre y. CL. veuve DU. et la société civile immobilière A. doit produire tous ses effets ; Renvoie y. CL. veuve DU. et la société civile immobilière A. à l'exercice de leurs droits en application des dispositions de l'article 1432 alinéas 2 et 3 du Code civil ; Déboute la société civile immobilière A. de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts formulée à l'encontre de la SCS B. ; Déboute la SCS B. de sa demande accessoire en paiement de la somme de 10.000 euros présentée à l'encontre de la société civile immobilière A. ; Déboute les parties du surplus de leurs prétentions ; Condamne la SCS B. aux dépens, avec distraction au profit de Maître Alexis MARQUET et Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocats-défenseurs, chacun en ce qui les concerne ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Monsieur Sébastien BIANCHERI, Premier Juge, Madame Geneviève VALLAR, Premier Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistés, lors des débats seulement, de Madame Carole FRANCESCHI, Greffier stagiaire ; Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 13 JUILLET 2017, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Isabel DELLERBA, Greffier, en présence de Monsieur Olivier ZAMPHIROFF, Premier Substitut du Procureur Général et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.