Loyer et provisions sur charges, indexation de la période du 1er octobre au 14 décembre 2016 9.238,50 €

Clause pénale contractuelle équivalent à 20 % des sommes dues. 1.847,70 €

Intérêts moratoires contractuels Mémoire En vertu d'une ordonnance du président de ce siège du 22 décembre 2016, a. GI. a fait pratiquer une saisie-arrêt et délivrer injonction aux tiers-saisis le 29 décembre 2016, la BANQUE E ayant indiqué détenir la somme suffisante au paiement de la créance, la saisie ayant été autorisée à hauteur de 11.500€. Par le même acte d'huissier, il a fait assigner s. MO. en qualité de débiteur, en présence de la SAM A, (anciennement dénommée B), la société anonyme coopérative de banque populaire à capital variable C), la SA D, la SA E, en leurs qualités de tiers saisis, devant le Tribunal de première instance de Monaco pour obtenir la condamnation de s. MO. au paiement de la somme de 11.500€, à laquelle était provisoirement évaluée sa créance en principal frais et accessoires, ainsi que la validation de la saisie-arrêt. Par ses dernières conclusions déposées le 3 juillet 2017, a. GI. demande au tribunal de :

débouter s. MO. de ses prétentions ;

dire et juger que le bail du 7 décembre 2012 s'est trouvé résilié de plein droit le 31 octobre 2016 ;

condamner s. MO. au paiement des sommes suivantes : Loyer et provisions sur charges, indexation de la période du 1er octobre au 1er décembre 2016 9.238,50 € Clause pénale contractuelle équivalent à 20%des sommes dues 1.847,70 € Intérêts moratoires contractuels Mémoire Différentiel de loyer pour la période du 1er janvier au 31 mars 2016 2.052,50 € Différentiel de loyer pour la période du 1er avril au 30 juin 2016 2.052,50 € Différentiel de loyer pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2016 2.052,50 € Clause pénale contractuelle équivalent à 20 % des sommes dues 1.231,50 € Intérêts moratoires contractuels Memoire Remboursement des travaux et réparations 4.388,33 € Dommages-et intérêts 5.000,00 €

ordonner la capitalisation trimestrielle des intérêts à compter de la date de l'assignation ;

valider la saisie-arrêt pratiquée le 29 décembre 2016 entre les mains de la SA E à hauteur de la somme de 11.500 € en principal outre intérêts et frais ;

dire et juger que la somme de 9.032,50 € versée au titre du cautionnement demeurera acquise au bailleur et en tant que de besoin y condamner s. MO.. Il fait valoir que :

après réception d'un congé régulier du 11 juillet 2016 rectifié le 6 septembre 2016, s. MO. a cessé de s'acquitter des loyers au titre du dernier trimestre du bail, et qu'il s'est ensuite maintenu dans les lieux sans effectuer de règlement, raison pour laquelle il a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire ;

le bail s'est trouvé résilié par l'effet de ce commandement à compter du 31 octobre 2016, le 30 du même mois étant un dimanche ;

les contestations de s. MO. sont inopérantes et de mauvaise foi, alors que les sommes réclamées résultent du bail et du nouveau loyer, acceptés par lui le 10 septembre 2015, l'établissement d'un nouvel écrit n'étant pas nécessaire à la validité du bail ;

ainsi, le différentiel de loyer demandé est dû, la caution est acquise au bailleur en vertu du bail en cas de défaillance dans le paiement des loyers et ne peut se compenser avec ceux-ci, et les réparations locatives dont le paiement est sollicité sont dues en l'état des factures produites puisque le locataire a manqué à son obligation d'entretien ;

la mauvaise foi du débiteur est également patente lorsqu'il conclut ne pas disposer des quittances de loyer malgré ses demandes alors qu'il est justifié de leur remise par le mandataire du bailleur ;

ce dernier soutient également à tort qu'il n'a pas obtenu l'état des lieux d'entrée lequel a été dressé par voie d'huissier mandaté par ses soins et non à la diligence du bailleur ;

enfin, en l'état de la mauvaise foi de s. MO. et de sa résistance abusive qui l'ont contraint à une procédure longue et coûteuse, ce préjudice s'ajoutant à celui né du non-paiement des loyers, la demande d'une indemnité de 5.000€ à titre de dommages et intérêts est fondée. En réponse, s. MO. conclut à voir : débouter a. GI. de ses demandes, en conséquence, ordonner la mainlevée de la saisie-arrêt, Reconventionnellement,

condamner a. GI. au paiement de la somme de 8.700€, correspondant à un trimestre de loyer, versée au titre du cautionnement ;

condamner a. GI. au paiement de la somme de 3.000€ à titre de dommages et intérêts; Subsidiairement s'il était retenu l'existence d'un nouveau contrat de bail, faire le compte des parties pour la période du 1er octobre 2014 au 14 décembre 2016, et ordonner qu'il lui soit restitué le surplus ; Il fait valoir que :

les sommes réclamées par a. GI. sont incompréhensibles, notamment celles demandées au titre du loyer du 1er octobre au 14 décembre 2016, représentant 9.800 € dans l'avis d'échéance du 25 septembre 2016 et 9.238,50 € dans le commandement de payer ;

il n'est tenu que par les sommes dues au bail, or celui-ci était déjà renouvelé tacitement lorsque l'agence mandataire du bailleur lui a adressé en septembre 2014 un courrier lui notifiant son non-renouvellement ;

il est titulaire d'un bail renouvelé dès lors que l'agence, après lui avoir fait savoir par courrier du 7 septembre 2015 que le contrat arrivant à échéance au 14 décembre 2015 ne serait pas renouvelé et qu'un nouveau bail lui serait proposé, lui a demandé le loyer du premier trimestre 2016, qu'il a réglé ;

les erreurs répétées de l'agence mandataire quant au montant du loyer ne sauraient lui préjudicier, de sort que le bailleur n'est pas fondé à solliciter un loyer supérieur à celui contractuellement prévu ;

l'état des lieux d'entrée ne lui a jamais été remis avant le 11 mars 2016 et il n'a pas disposé non plus des quittances de loyer ;

il a versé trois mois de loyer à titre de caution soit 9.747,50, 50€ d'excédent au titre du procès-verbal d'état lieux d'entrée du 14 décembre 2012 et 285 € de provisions sur charges, dont le total couvre les deux mois et 14 jours de loyer précédant son départ ;

cette somme ne peut être imputée sur le coût de la remise en état des lieux, puisque a. GI. ne lui a jamais remis l'état des lieux de sortie, de même qu'il ne lui a remis copie de l'état des lieux d'entrée qu'après quatre ans de réclamations vaines, et doit lui être restituée ;

la demande en paiement appuyée sur des factures produites au titre du four (remplacement), du lave-linge (réparation) et de la chaudière doit être rejetée en raison du bon état de marche et d'entretien de ces équipements lors de son départ. SUR CE, Sur le bail, la résiliation et la demande principale en paiement Le bail a. GI. appuie ses prétentions sur le bail signé entre les parties et un bail nouveau, non écrit lui faisant suite, dont l'existence est contestée par s. MO. qui estime au contraire que le bail initial s'est renouvelé aux conditions de loyer antérieures. Le bail initial du 7 décembre 2012 a été consenti pour une durée de deux ans à compter du 15 décembre 2012, avec faculté de renouvellement tacite par périodes de douze mois, ou de congé moyennant un préavis de trois mois. Il en découle que sa première échéance intervenait le 14 décembre 2014. Il n'est pas contesté qu'à son échéance, ce bail s'est poursuivi par tacite reconduction. Il ressort en effet des pièces produites que le mandataire du bailleur avait adressé au locataire un congé en lui proposant un nouveau bail moyennant un loyer plus élevé, sans respecter le délai contractuel de préavis de trois mois puisque ce courrier en date du 4 septembre 2014 avait été posté le 15 septembre 2014 et remis le 16, de sorte que le congé n'avait pu produire effet et que s. MO. s'était alors prévalu de la reconduction tacite du bail pour une période de douze mois, à l'évidence admise par le bailleur. Dès lors ce bail venait à échéance le 14 décembre 2015. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 7 septembre 2015, reçu le 10 par s. MO., l'agence mandataire lui a donné congé pour le 14 décembre 2015 et lui a proposé un nouveau contrat de bail moyennant un loyer annuel de 43.200€, outre les charges. Nonobstant sa qualité de professionnel de la gestion immobilière, le mandataire du bailleur n'y formule aucune réserve sur la signature d'un bail écrit ou sur d'autres éventuelles conditions exigées au bénéfice du bailleur. Contrairement à ce qu'il conclut, s. MO., par courriel du 10 septembre 2015, adressé à l'agence F, ayant pour objet : «Renouvèlement bail suivant le RAR reçu le 08.09.15 N°1A 102 257 4844 0», a confirmé son accord dans les termes suivants : « Pour faire suite en confirmation de notre conversation de ce jour, je vous confirme par la présente accepter le nouveau loyer annuel, proposé dans votre courrier mentionné ci-dessus, de Eur 43.200€ (quarante trois mille deux cents euros), à partir du 1er janvier 2016 . En ce qui concerne les provisions sur charges, merci de me confirmer que nous restons à un montant annuel de Eur 1.140€ (mille cent quarante euros). Merci de me faire savoir si nous devons signer un nouveau bail ou un simple courrier de confirmation de votre part suffit ». Les parties s'imputent mutuellement le défaut de signature d'un nouveau bail à la suite de cet échange, s. MO. soutenant que le bailleur ne lui a pas fait signer un nouveau bail, tandis que ce dernier prétend que le preneur ne s'est pas présenté à l'agence pour signer le bail, sans démontrer que l'agence mandataire aurait établi une nouvelle convention et l'aurait soumise à la signature du locataire. Il convient de tirer les conséquences juridiques de l'absence d'écrit : L'article 1554 du Code civil dispose que « On peut louer ou par écrit, ou verbalement ». Le droit monégasque n'exige donc pas pour la validité du bail que celui-ci soit établi par écrit. Dès lors, en l'état de la rencontre de la volonté des parties, un nouveau bail a été contracté pour un loyer de 43.200 € annuels, outre provisions sur charges d'un montant annuel de 1.154 €. Le point de départ de la nouvelle location doit en outre être fixé au 15 décembre 2015 puisque le bailleur n'a nullement mis en cause la présence de s. MO. dans les lieux pendant ces quinze jours intermédiaires. s. MO. n'ayant donné son accord pour un loyer supérieur qu'à compter du 1er janvier 2016, le loyer des quinze derniers jours de décembre se calcule donc sur la base du loyer du bail précédent. s. MO. est en outre demeuré dans les lieux postérieurement au 14 décembre 2015 de sorte qu'il ne peut être suivi, en l'état du congé régulier qu'il avait reçu, et de cet échange sur le montant du loyer et la nouvelle date de début de la location (1er janvier au lieu du 15 décembre) lorsqu'il affirme d'une part qu'il croyait avoir bénéficié d'une nouvelle reconduction tacite aux conditions antérieures et d'autre part, qu'il ignorait la modification du loyer au 1er janvier 2016. En l'état du montant convenu de 43.200 € par an, le loyer trimestriel s'élève donc à la somme de 10.800€ contre 8.747,50 € précédemment. Par suite, l'envoi d'un avis d'échéance le 28 décembre 2015, pour la période du 1er janvier au 31 mars 2016, sur la base de l'ancien loyer (8.747,50 €), rapidement corrigé le 11 janvier 2016 par un avis complémentaire de 4.447,08 € se décomposant de manière explicite en 2.052,50 € au titre de la régularisation du loyer du 1er trimestre 2016 sur la base du nouveau montant convenu, complété de 342,08 €, au titre de la régularisation du loyer du 15 au 31 décembre 2015,et 2.052,50 € au titre de la régularisation du cautionnement, n'est pas de nature à lui avoir rendu les sommes demandées incompréhensibles. En revanche, alors que le bailleur a confié la gestion de son bien à l'agence F, professionnel de la gestion immobilière, il ne résulte d'aucune des pièces produites que ce dernier, lors des échanges avec s. MO. sur la conclusion d'un nouveau contrat, ait obtenu de celui-ci qu'il accepte la reconduction des clauses du bail précédent. Celles-ci ne peuvent donc lui être opposées. En l'absence d'autres éléments traduisant l'accord des parties sur d'autres modalités, cette nouvelle location est soumise au droit commun du louage. S'agissant de la durée du bail, l'article 1576 du Code civil précise qu'en l'absence d'écrit, la durée du bail se déduit de la globalité de la période de loyer convenu. En l'espèce, l'accord ayant porté sur une somme annuelle de 43.200€, le bail était donc conclu pour une durée d'un an. Enfin, l'important dispositif de pénalités fixé d'un commun accord au bail initial ne trouve pas à s'appliquer au bail non écrit, pas plus que la clause résolutoire du bail antérieur. La résiliation L'agence mandataire a notifié à s. MO. un congé pour le 14 décembre 2016 dont le caractère régulier n'est pas discuté. Il n'est pas non plus discuté que s. MO. a cessé tout règlement à l'issue du 3ème trimestre 2016. a. GI. était donc fondé à lui faire délivrer un commandement de payer les sommes dues au titre de ce trimestre. S'il était erroné, à défaut de bail écrit, de se référer à la clause résolutoire du bail précédent, il n'en demeure pas moins que le bailleur a imparti à s. MO. un délai de huit jours pour régulariser sa dette. Le paiement du prix du bail aux termes convenus est aux termes de l'article 1568 du Code civil l'une des deux obligations principales du locataire. L'absence de règlement de loyer du 4ème trimestre 2016 et le défaut de toute contestation caractérisent un comportement fautif du locataire justifiant le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs de celui-ci. Au vu de l'état des lieux de sortie établi le 14 décembre 2016, il convient de constater le départ du locataire, dont la date n'est cependant pas précisée. Les sommes dues au titre du bail Le loyer convenu s'élève à 10.800€ par trimestre à compter du 1er janvier 2016. s. MO. a versé au titre des trois premiers trimestres 2016 le montant équivalent à l'ancien loyer de sorte que le « différentiel » demandé est dû. Il n'est pas contesté qu'il ne s'est acquitté d'aucune somme au titre du 4ème trimestre 2016. Les parties n'indiquent pas la date de sortie des lieux mais invoquent l'état des lieux de sortie dressé le 14 décembre 2016, En outre, le bail était prévu pour prendre fin le 14 décembre 2016. Cette date sera donc retenue comme date de restitution des locaux à a. GI.. Au vu de ces éléments, le décompte des sommes dues par s. MO. au titre des loyers et charges s'établit comme suit :

différentiel de loyer pour la période du 1er janvier au 31 mars 2016 2.052,50 €

différentiel de loyer pour la période du 1er avril au 30 juin 2016 2.052,50 €

différentiel de loyer pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2016 2.052,50 €

loyer, charges et indexation pour la période du 1er octobre au 14 décembre 2016 9.238,50 € TOTAL 15.396,00 € Le bailleur, qui ne démontre pas que s. MO. aurait expressément consenti à la reconduction des clauses du précédent bail, ne peut prétendre aux pénalités cumulées ainsi qu'aux intérêts qui y sont stipulés, de sorte qu'il sera débouté de sa demande à ces divers titres. Pour les mêmes motifs, la question des réparations locatives au titre desquelles il sollicite la somme de 4.388,33€ ne doit pas s'analyser en conformité avec le précédent bail mais en application du statut du droit commun du louage. L'article 1570 du Code civil dispose que : « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il la reçue, suivant cet État, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. » L'article 1571 du Code civil dispose que : « S'il n'a pas été fait d'état des lieux le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». En l'espèce, la nouvelle convention des parties à compter du 15 octobre 2015, qui ne constitue pas une reconduction du bail antérieure n'a pas été conditionnée par l'établissement d'un état des lieux. Ce sont donc les dispositions de l'article 1571 du Code civil qui s'appliquent au cas présent. Les réparations locatives ou d'entretien imputables au locataire en l'absence de bail écrit sont énumérées à l'article 1594 du Code civil qui dispose : « Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il y a clauses contraires, sont celles désignées dans le présent article : Aux âtres, contrecœurs, chambranles et tablettes de cheminée ; Aux recrépiements du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à hauteur d'un mètre ; Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés. Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dans le locataire ne peut être tenu ; Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures. Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. ». Les postes de réparation dont le paiement est sollicité par a. GI. concernent l'entretien ou le changement d'équipements électroménagers, du système de chauffage de climatisation, et le nettoyage et la peinture de l'appartement, de sorte qu'en l'absence de coïncidences avec l'énumération limitative de l'article 1594 précité, a. GI. doit être débouté de sa demande. La caution payée par le locataire n'a pas pour objet spécifique de compenser le loyer, mais elle s'impute néanmoins sur l'ensemble des sommes restant dues par le locataire à son départ. Le demandeur reconnaît avoir perçu à ce titre la somme de 9.032,50 €, alors que s. MO. qui prétend à un montant supérieur ne le démontre pas. Il convient donc de déduire la somme de 9.032,50 €, montant du dépôt de garantie versé par s. MO.. La somme restant due au demandeur s'élève donc à : 15.396€ - 9.032,50 € = 6.363,50€ Sur la capitalisation des intérêts La capitalisation par trimestre des intérêts des condamnations prononcées dans la présente décision est régulièrement demandée et doit donc être ordonnée, conformément aux dispositions de l'article 1009 du Code de procédure civile. Sur les demandes respectives en dommages et intérêts a. GI. n'établit pas avoir subi un préjudice qui ne serait pas réparé par les sommes qui lui sont allouées. Sa demande de dommages et intérêts insuffisamment fondée doit donc être rejetée. s. MO. qui a délibérément cessé de s'acquitter des derniers mois de loyer dès lors que le congé lui a été notifié ne peut sérieusement soutenir qu'il subit un préjudice qu'il motive par la mauvaise foi et les erreurs commises par l'agence F mandataire du bailleur, alors que précisément le comportement de l'agence lui profite puisqu'il a conduit à la souscription d'un bail non écrit soumis au droit commun au lieu d'un bail pouvant inclure des conditions plus favorables pour le bailleur, notamment au titre des réparations locatives et des pénalités en cas de défaillance du locataire. Il doit en conséquence être débouté de sa demande en dommages intérêts. Sur la validation de la saisie Il convient de valider avec toutes conséquences de droit la saisie-arrêt pratiquée le 29 décembre 2015 à concurrence des sommes allouées au bailleur par la présente décision outre intérêts et frais. Sur la demande d'exécution provisoire Il n'est ni allégué ni démontré que l'une des conditions permettant, conformément aux dispositions de l'article 202 du Code de procédure civile, d'ordonner l'exécution provisoire, soit remplie. Il n'y a donc pas lieu à exécution provisoire. Sur les dépens s. MO. qui succombe pour l'essentiel sera condamné aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de Maître PASTOR-BENSA. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, Dit que les parties sont en l'état d'un bail non écrit consenti par a. GI. au profit de s. MO. portant sur un appartement de trois pièces principales, constituant le lot numéro sept, au premier étage de l'immeuble sis à Monaco X2 dénommé X2», prenant effet le 15 décembre 2015 pour une durée d'un an, moyennant un loyer annuel de 43.200 € à compter du 1er janvier 2016 et des provisions sur charges de 1.140 € par an ; Prononce la résiliation de ce bail pour manquement du locataire à son obligation essentielle résidant dans le paiement du loyer aux termes convenus ; Condamne s. MO. à payer à a. GI. la somme de 15.396 € au titre des loyers et charges et indexation dus au 14 décembre 2016, outre intérêts au taux légal à compter du commandement du 21 octobre 2016 sur 9.238,50 € et à compter du présent jugement sur le surplus ; Ordonne la compensation de cette somme avec le dépôt de garantie d'un montant de 9.032,50 € versé par s. MO. à a. GI., soit un solde en faveur de ce dernier de 6.362,50 € ; Ordonne la capitalisation par trimestre des intérêts dus sur les condamnations ainsi prononcées ; Déclare régulière et valide, avec toutes conséquences de droit, la saisie-arrêt pratiquée le 29 décembre 2016 par a. GI. entre les mains de la BANQUE E pour la somme de 6.362,50 €, outre intérêts et frais ; Dit que la BANQUE E, tiers saisi, se libérera valablement des sommes qu'elle détient pour le compte de s. MO., par le versement qu'elle opérera entre les mains de a. GI. ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne s. MO. aux dépens avec distraction au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, Avocat-Défenseur, sous sa due affirmation de droit ; Ordonne que lesdits dépens soient provisoirement liquidés sur état par le Greffier en Chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Monsieur Sébastien BIANCHERI, Premier Juge, Madame Françoise DORNIER, Premier Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistés, lors des débats seulement, de Madame Isabel DELLERBA, Greffier ; Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 26 SEPTEMBRE 2017, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Emmanuelle PHILIBERT, Greffier, en présence de Mademoiselle Alexia BRIANTI, Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.

Tribunal de première instance, 26 septembre 2017, M. a. GI. c/ M. s. MO.

Tribunal de première instance, 26 septembre 2017, M. a. GI. c/ M. s. MO.

Tribunal de Première Instance de Monaco, 26 septembre 2017, n° 16476

Faits et procédure

Question de droit

Solution et dispositif

Sources citées

Législation (8)

Jurisprudence (1)