# Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 octobre 2017, n° 16474
> Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 octobre 2017, n° 16474 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2017/10-19-16474))
## Faits et procédure
La défunte, Mme CO., exerçait l'activité d'agent général d'assurances en vertu d'un « Traité de nomination » du 5 juillet 1980. Elle s'était associée à deux collaborateurs, MM. HA. et SA., au sein de la société anonyme de droit monégasque « SAM A », dont le siège social était fixé dans un local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble D, à Monaco. Ce local était complété par une réserve en sous-sol. La défunte avait également utilisé un autre local, situé rue des Géraniums, où étaient entreposées des archives de la société.
À son décès, survenu le 28 janvier 2015, les biens immobiliers furent transmis à sa filleule, Mlle FO., légataire universelle. Par courrier du 15 octobre 2015, celle-ci proposa aux occupants la conclusion d'un contrat de bail moyennant un droit au bail de 300 000 € et un loyer mensuel de 10 000 €, tout en demandant la libération du local de la rue des Géraniums. La société occupante répondit que ce local constituait un accessoire de son fonds de commerce et relevait, à ce titre, du statut des baux commerciaux issu de la loi n° 490 du 24 novembre 1948.
Mlle FO. assigna la SAM A ainsi que MM. HA. et SA. devant le Tribunal de première instance, le 7 juillet 2016, aux fins de voir constater leur occupation sans droit ni titre et ordonner leur expulsion sous astreinte. Les défendeurs formèrent des demandes reconventionnelles tendant à la reconnaissance d'un bail commercial verbal, d'une sous-location au profit des deux agents généraux, et à l'octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive. Ils sollicitèrent en outre la nullité d'une attestation émanant d'une ancienne salariée de la société, au motif qu'elle manifesterait un intérêt au litige.
## Question de droit
Le tribunal devait résoudre trois questions distinctes.
La première portait sur la recevabilité du témoignage : une attestation doit-elle être déclarée nulle lorsque son auteur, en conflit avec l'une des parties, manifeste un intérêt personnel au procès, au sens de l'article 324 du Code de procédure civile ?
La deuxième concernait la qualification de l'occupation : la mise à disposition gratuite de locaux, sans écrit ni loyer, caractérise-t-elle un bail verbal, éventuellement commercial, ou un prêt à usage ? Plus précisément, le tribunal devait apprécier si une contrepartie de nature locative existait, sous forme de charges assumées par l'occupant.
La troisième, subsidiaire, visait les conditions de la restitution : le prêteur peut-il mettre fin au prêt à usage et, dans l'affirmative, selon quelles modalités temporelles ?
## Solution et dispositif
Sur la nullité de l'attestation, le tribunal retient que la société défenderesse « n'est pas concernée par la présente espèce » et que le souhait exprimé par le témoin relève d'un « vœu affectueux général sur la survie de l'œuvre de la défunte », sans constituer un intérêt personnel au litige.
Sur la qualification, le tribunal écarte l'existence d'un bail verbal. Il relève que la mention « Pas de quittance de loyer, CO. est propriétaire des murs des bureaux » ne traduit pas l'existence d'un bail, que la notice de renseignements, non datée et non signée, ne suffit pas à caractériser un bail, et qu'un courrier du 23 septembre 2013 évoque une occupation « gracieuse ». Il examine ensuite les charges invoquées par la société (charges de copropriété, travaux de 2011, primes d'assurance) et juge qu'aucune contrepartie « rigoureuse, régulière et substantielle » n'est démontrée. Il en déduit que les locaux ont été mis à disposition « sans qu'il ait été instauré une véritable cont
Korpus — Jurisprudence
Tribunal de première instance, 19 octobre 2017, Mlle a., s., si. FO. c/ La société A et autres
Procédure civile - Attestations - Nullité (non) - Intérêt personnel au litige (non) - Baux commerciaux - Bail commercial verbal - Preuve (non) - Qualification - Prêt à usage - Résiliation - Expulsion (oui)
La preuve d'un intérêt personnel du témoin au procès n'étant pas établie, la demande en nullité de l'attestation est rejetée.
Il ne ressort pas des pièces produites l'existence d'un bail commercial verbal consentie par la propriétaire à la société intimée. La propriétaire a mis à la disposition de la société défenderesse les locaux litigieux, sans qu'il ait été instauré une véritable contrepartie, de sorte que cette pratique des parties s'analyse en un prêt à usage. En l'absence de terme convenu ou prévisible, la demanderesse, venant aux droits du prêteur, est légitime à y mettre fin en respectant un délai de préavis raisonnable. Dans la mesure où elle n'a pas fixé de délai de préavis, il y a lieu, en considération des démarches à accomplir et des besoins de la société, d'accorder à celle-ci un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour libérer les lieux. En l'absence de bail consenti à la société, les défendeurs n'ont pu bénéficier d'une sous-location, de sorte que pour leur exercice personnel en qualité d'agents généraux, il doit également être considéré qu'ils ont bénéficié d'un prêt à usage, gratuit, désormais révoqué légitimement par la demanderesse.
TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE
N° 2016/000701 (assignation du 7 juillet 2016)
JUGEMENT DU 19 OCTOBRE 2017
En la cause de :
Mlle a., s., si. FO., responsable commercial export, née le 19 octobre 1983 à Paris (12ème arrondissement), de nationalité française, demeurant « X1 », X1 à Monaco ;
DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ;
d'une part ;
Contre :
1- La société anonyme monégasque dénommée A, dont le siège social se trouve X2 à Monaco, prise en la personne de son Président Administrateur délégué, M. P. HA., demeurant en cette qualité audit siège ;
2- M. P. HA., né le 10 novembre 1968 à Paris (15ème), de nationalité française, agent général d'assurances, demeurant en cette qualité X2 à Monaco ;
3- M. j. SA., né le 21 décembre 1978 à Monaco, de nationalité française, agent général d'assurances, demeurant en cette qualité X2 et demeurant également X3 à Monaco ;
DÉFENDEURS, ayant élu domicile en l'étude de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ;
d'autre part ;
LE TRIBUNAL,
Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 7 juillet 2016, enregistré (n° 2016/000701) ;
Vu les conclusions de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, au nom de la SAM A, de P. HA. et de j. SA., en date des 7 décembre 2016 et 7 juin 2017 ;
Vu les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom d a. FO., en date du 8 février 2017 ;
À l'audience publique du 13 juillet 2017, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 19 octobre 2017 ;
FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
si. CO. est décédée le 28 janvier 2015, laissant pour lui succéder sa filleule a. FO. instituée légataire universelle par testament authentique du 20 janvier 2015.
La défunte lui a ainsi transmis les biens immobiliers dont elle était propriétaire à Monaco notamment :
un petit local situé Villa Marguerite, 14, rue des géraniums,
un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble D, X2, assorti d'un local situé au premier sous-sol de l'immeuble D, à usage de réserve.
De son vivant si. CO. exerçait l'activité d'agent général des compagnies d'assurances B et C, en vertu d'un mandat dénommé « Traité de nomination » signé le 5 juillet 1980, à l'effet de gérer à compter du 27 mai 1980 le portefeuille de clientèle IARD (Incendie, Accidents et Risques Divers).
Tout en conservant son statut et son activité d'agent général d'assurance, elle s'est ensuite associée avec P. HA. et j. SA. ses collaborateurs de longue date, au sein de la société anonyme de droit monégasque dénommée « SAM A », créée le 6 février 2004, dont le siège social se situe dans le local commercial situé X2, dont a. FO. est devenue propriétaire au décès de sa tante.
P. HA. et j. SA. y exercent également leur activité d'agent général d'assurance en vertu de traités de nomination respectivement du 1er juillet 2005 et du 1er janvier 2013.
À la suite du décès de si. CO. la SAM A a transmis au notaire chargé de la succession les appels de charges du syndic de l'immeuble à fin de les faire régler par la succession.
Par courrier du 15 octobre 2015 le conseil d a. FO. a proposé à la SAM A ainsi qu'à P. HA. et j. SA. de leur consentir un contrat de bail portant sur les locaux moyennant le versement d'un droit au bail de 300.000 € et d'un loyer mensuel de 10.000 €
Par courrier du même jour elle a avisé le conseil des défendeurs de son souhait de reprendre possession du local de la rue des Géraniums dans lequel étaient entreposées notamment des archives de la SAM A ainsi que des archives de la SAM A, en leur demandant de libérer les lieux sous quinzaine.
La SAM A ne s'est pas opposée à cette demande.
La SAM A lui a fait répondre par courrier de son conseil du 22 octobre 2015 que ce local constituait un accessoire au fonds de commerce exploité par la société, de sorte que celle-ci bénéficierait du régime protecteur institué par la loi numéro 490 sur les baux commerciaux, qui s'étendrait également à ce local.
Par acte d'huissier délivré le 7 juillet 2016, a. FO. a fait assigner la SAM A, P. HA. et j. SA. devant le Tribunal de première instance de Monaco afin de voir :
dire et juger que la SAM A est occupant sans droit ni titre des locaux situés 14, rue des géraniums à Monaco ;
ordonner son expulsion desdits locaux sous astreinte de 1.000 € par jour de retard ;
dire et juger que la SAM A, P. HA. et j. SA. sont occupants sans droit ni titre des locaux situés X2 à Monaco ;
ordonner leur expulsion sous astreinte de 1.000 € par jour de retard ;
dire qu'à défaut de s'exécuter volontairement, ils seront contraints par la force publique ;
Elle expose que :
elle n'a pas retrouvé de bail dans les archives de la défunte, raison pour laquelle elle a effectué une proposition de bail aux défendeurs ;
par réponse de leur conseil du 19 octobre 2015, P. HA. et j. SA. se sont bornés à la renvoyer à saisir le conseil des SAM concernées, sans revendiquer pour eux-mêmes de droit sur les locaux ;
le conseil de la SAM A a soutenu que celle-ci bénéficiait du régime protecteur des baux commerciaux, tant pour le siège de la société que pour le local situé 14, Rue des Géraniums ;
en exerçant leur activité d'agent général d'assurance dans les locaux de l'immeuble D, P. HA. et j. SA. sont ainsi occupants sans droit ni titre ce qui l'a contrainte à les assigner pour obtenir leur expulsion.
Elle fait valoir que :
en vertu de l'article 1549 du Code civil le bail est un contrat onéreux, dont le loyer, qui doit correspondre à un prix sérieux, est un élément indispensable ;
en l'absence de loyer ou en cas de versements dérisoires, l'occupation relève d'un prêt à usage et l'occupant ne peut se prévaloir de l'existence d'un bail et en revendiquer les avantages ;
en l'espèce, il n'a pas été consenti aux défendeurs de bail écrit sur les locaux sis X2 ;
il ne peut non plus être excipé d'un bail verbal aux motifs essentiellement que :
Il n'a jamais été versé de loyer, ni remis de quittance ;
Les bilans de la SAM A ne font pas apparaître le paiement de loyers ;
Elle ne peut pas plus soutenir qu'elle supporte des dépenses qui s'assimilent au paiement d'un loyer, les dépenses incombant à l'occupant au titre de ses propres frais de fonctionnement et d'exploitation (notamment le renouvellement de son mobilier) ainsi que de son obligation d'entretien et de conservation du bien occupé n'étant pas assimilables à un loyer ;
Ces dépenses sont en outre d'un faible montant au regard de la valeur locative des lieux ;
Dans un courrier du 23 septembre 2013 adressé à la Direction de l'expansion économique, si. CO. fait état d'une occupation à titre gracieux et non d'un bail.
S'agissant des locaux de la rue des Géraniums, ils ont toujours été utilisés par si. CO. qui y entreposait des effets personnels outre des documents de ses sociétés ;
Ils ne peuvent donc consister en l'accessoire des locaux du Regina et bénéficier du statut des baux commerciaux ;
P. HA. et j. SA. ont implicitement reconnu ne pas être titulaires d'un bail en demandant à a. FO. d'adresser ses demandes aux sociétés ;
Le prêt à usage est révocable à tout moment en vertu des articles 1724 et suivants du Code civil et de leur jurisprudence d'application concernant l'occupation d'un bien immobilier ;
Elle a manifesté sa volonté d'y mettre fin par ces courriers du 15 octobre 2015 ;
Compte tenu du délai écoulé, l'expulsion des défendeurs doit être ordonnée.
La SAM A, P. HA. et j. SA. concluent à voir :
Sur le local situé 14, rue des Géraniums :
La demande d'expulsion est dirigée contre la seule SAM A.
Il ressort des écritures de cette société qu'elle a utilisé ce local pour entreposer archives et documentation.
En l'absence de bail commercial pour le local principal de son exploitation, il n'y a pas lieu de prendre en considération un bail pour ce local accessoire, qui doit suivre le même régime.
Il convient en conséquence de retenir la résiliation du prêt à usage et de lui allouer le même délai de six mois pour quitter les lieux.
Sur la demande d'astreinte :
En l'état de la légitimité de l'occupation initiale et du délai raisonnable accordé aux défendeurs pour quitter les lieux, il n'est pas caractérisé à ce stade un comportement d'obstruction susceptible de justifier le prononcé d'une astreinte, de sorte qu a. FO. doit être déboutée de sa demande à ce titre.
Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts :
Les défendeurs qui succombent pour l'essentiel n'établissent nullement que le droit d'agir d a. FO. ait dégénéré en abus.
Leur prétention à dommages et intérêts pour procédure abusive doit donc être rejetée.
Sur les dépens :
La SAM A, P. HA. et j. SA. qui succombent seront condamnés aux dépens avec distraction au profit du conseil de la demanderesse.
PAR CES MOTIFS,
LE TRIBUNAL,
Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Déboute la SAM A, P. HA. et j. SA. de leur demande tendant à voir prononcer la nullité de l'attestation établie par Mme BR. ;
Dit que la SAM A, P. HA. et j. SA. occupaient les locaux situés dans l'immeuble D, X2 à Monaco en vertu d'un prêt à usage qui leur avait été consenti par si. CO., propriétaire des lieux, aux droits de laquelle vient a. FO., et constate la résiliation de ce prêt à usage à l'initiative d a. FO. ;
En conséquence,
Dit qu'à défaut par la SAM A, P. HA. et j. SA. de vider les lieux sis X2 à Monaco de tout effet et de tout occupant de leur chef, au plus tard dans le délai de six mois suivant la signification qui leur sera faite de la présente décision, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
Dit que la SAM A occupait le local situé 14, rue des Géraniums en vertu d'un prêt à usage qui lui avait été consenti par si. CO., propriétaire des lieux, aux droits de laquelle vient a. FO., et constate la résiliation de ce prêt à usage à l'initiative d a. FO. ;
En conséquence,
Dit qu'à défaut par la SAM A de vider les lieux situés 14, rue des Géraniums de tout effet et de tout occupant de leur chef, au plus tard dans le délai de six mois suivant la signification qui leur sera faite de la présente décision, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamne la SAM A, P. HA. et j. SA. aux dépens, avec distraction au profit de Maître Thomas GIACCARDI, Avocat-Défenseur sous sa due affirmation ;
Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ;
Ainsi jugé par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Monsieur Sébastien BIANCHERI, Premier Juge, Madame Françoise DORNIER, Premier Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistés, lors des débats seulement, de Madame Isabel DELLERBA, Greffier ;
Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 19 OCTOBRE 2017, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Emmanuelle PHILIBERT, Greffier, en présence de Monsieur Olivier ZAMPHIROFF, Premier Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.
déclarer le témoignage de Claude BR., versé au débat par a. FO. sous le n° 37 nul et l'écarter des débats ;
débouter a. FO. de ses demandes ;
Reconventionnellement
dire et juger que la SAM A bénéficie d'un bail commercial relevant du statut des baux commerciaux tel qu'organisé par la loi n° 490, tant pour le local sis X2 dans l'immeuble D, que pour le local sis 14, rue des Géraniums qui constitue un accessoire à l'exploitation de son fonds de commerce ;
dire et juger que P. HA. et j. SA. bénéficient d'une sous-location dans le cadre de ce bail commercial, pour le local situé X2 ;
condamner a. FO. au paiement d'une somme de 10.000 € à chacun des défendeurs, à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Ils exposent que :
si. CO. était animée par le souhait de voir ses activités d'assurance et d'agence immobilière se poursuivre après sa mort, avec ses salariés, raison pour lesquelles elle a créé les deux sociétés en s'associant avec eux ;
c'est dans ce même esprit qu'elle a mis à disposition les locaux commerciaux litigieux qui s'analysent, pour ceux situés dans l'immeuble « D », en un seul bien, et non en deux biens distincts comme tente de le faire croire a. FO. pour revendiquer un prix de location plus important.
Ils soutiennent que :
la SAM A est titulaire d'un bail verbal de nature commerciale, depuis la fixation du siège social en ses lieux ;
P. HA. et j. SA. partageaient l'exploitation du portefeuille d'agent général d'assurance de si. CO. et se trouvaient dans les lieux de son fait. Elle s'est refusée à assujettir leur présence à un bail, voulant ainsi récompenser leur investissement ;
cette situation doit être analysée en une sous-location consentie à P. HA. et j. SA. par la SAM A ;
a. FO. va à l'encontre de la volonté de sa tante qui ne souhaitait pas grever la société de la charge importante d'un loyer et a ainsi opté pour un bail verbal offrant un statut protecteur à la société ;
l'existence du bail verbal résulte des éléments suivants :
L'absence de quittances n'est pas significative de l'absence de bail verbal ;
La note de renseignements (pièce n°29) émanant de si. CO. annexée à un courrier du 23 septembre 2013, mentionne l'existence d'un bail verbal ;
Un courrier du conseil d a. FO. reconnaît à la SAM A la qualité de locataire (pièce n°30) ;
Il se déduit encore de la demande adressée par son conseil le 15 octobre 2015 qui vise à « régulariser cette situation » et propose la « régularisation d'un bail » qu'elle a admis l'existence d'un bail verbal par l'utilisation de ces termes.
Le prix du bail verbal peut ne pas consister en un loyer mais en l'obligation pour le preneur d'assumer des obligations incombant notamment au propriétaire, qui sont dès lors assimilées à un loyer ;
La SAM A supporte depuis sa création toutes les charges générées par l'occupation du local au titre de son activité ainsi que les frais liés à l'activité d'agent général de si. CO. : charges de copropriété (jusqu'au premier semestre 2014), assurance annuelle multirisque professionnelle ;
Les sommes ainsi engagées sont substantielles ; notamment les locaux ont fait l'objet de travaux de rénovation et d'amélioration à ses frais en 2011 ;
L'ensemble des sommes engagées constitue une contrepartie sérieuse à la jouissance du bien, dont la valeur locative, peut être évaluée entre 3000 et 5 000 € par mois, suivant estimations d'agents immobiliers, et non à 10 000 € mensuels comme le soutient la demanderesse sans en justifier ;
Le local en sous-sol présente une hauteur sous plafond inférieure à 2 m et n'est accessible qu'à partir du local principal, par un escalier intérieur ;
De ce fait la surface exploitable pour l'activité d'assurances de la SAM A est de 45 m² de sorte que le loyer demandé par a. FO. ne correspond nullement à la valeur locative réelle des lieux ;
les locaux étant occupés à un usage commercial, le bail verbal est un bail commercial ;
contrairement à ce que soutient la demanderesse, qui ne s'intéressait nullement aux affaires de sa tante, ainsi qu'il en est attesté par Madame BO. qu'elle tente de dénigrer de manière grossière, le local sis rue des Géraniums n'a jamais été utilisé pour les besoins personnels de la défunte, mais seulement pour l'archivage par les deux sociétés ;
les charges de copropriété étaient assumées par la SAM A ;
à cet égard l'attestation partiale, de pure complaisance, de Madame BR., qui manifeste un intérêt au procès en ce qu'elle s'inscrit dans un esprit de vengeance à l'encontre de la SAM A avec laquelle elle est en litige à la suite de son licenciement doit être déclarée nulle, en application des dispositions de l'article 324 du Code de procédure civile ;
a. FO. doit être déboutée de ses prétentions au titre d'un prêt à usage et de sa rupture ;
en effet, l'existence d'un bail commercial exclut le prêt à usage ;
en outre le contrat de prêt à usage doit être conclu par écrit et prévoir un terme ; à défaut de cet écrit en l'espèce, l'occupation résulte d'un bail verbal commercial ;
subsidiairement, à supposer retenue la qualification de prêt à usage, la mise à disposition ne peut être révoquée à tout moment, et le prêteur ne peut solliciter la restitution de la chose qu'après qu'elle a servi à l'usage pour lequel elle a été empruntée, conformément à l'article 1726 du Code civil ;
le prêteur ne peut obtenir restitution qu'en justifiant d'un besoin pressant et imprévu et avec un délai de préavis raisonnable alors qu'en l'espèce a. FO. ne justifie pas d'une nécessité la conduisant à solliciter la restitution du bien et qu'elle ne démontre pas subir un appauvrissement ;
elle affirme faussement supporter les charges liées à la propriété et à l'usage de l'immeuble alors qu'elle ne leur fait pas connaître leur quote-part dont elle ne sollicite jamais le règlement ;
par ailleurs a. FO. a assigné P. HA. associé et président délégué de la SAM A pour obtenir l'annulation de la donation qu'il a reçue de si. CO. de ses parts sociales, ce qui signifie qu'elle voudrait devenir l'associée majoritaire de la société, et il paraît dès lors contradictoire de mener une procédure d'expulsion contre cette société dont elle prétend prendre le contrôle ;
l'action de la demanderesse, vexatoire et abusive, contraint les défendeurs à assumer des frais pour faire valoir leurs droits, justifiant de la condamner au paiement de la somme de 10.000 € chacun à titre de dommages-intérêts.
SUR CE,
Sur la demande en nullité d'attestation :
Les défendeurs demandent que le témoignage de Mme BR. soit écarté au motif que le témoin manifeste un intérêt au procès et que dès lors l'attestation est nulle en application de l'article 324 du Code de procédure civile.
Ils établissent que Mme BR. a engagé une procédure à l'occasion de son licenciement par la SAM A.
Toutefois cette société n'est pas concernée par la présente espèce et il ne peut donc en être déduit que Mme BR. a un intérêt à la présente procédure.
L'expression par Mme BR., dans l'attestation, de son souhait que la famille de Mademoiselle S. CO. ait la possibilité de reprendre et de poursuivre l'œuvre de celle-ci, relève à l'évidence d'un vœu affectueux général sur la survie de l'œuvre de la défunte, sans que l'on puisse en tirer une conséquence sur l'orientation qu'elle pourrait souhaiter donner à la présente procédure, et par suite sur un intérêt personnel au présent litige.
La demande tendant à voir prononcée la nullité de cette attestation doit donc être rejetée.
Sur la demande principale à fin d'expulsion :
Sur les locaux situés dans l'immeuble D :
À l'encontre de la SAM A
La SAM A occupe les locaux appartenant aujourd'hui à a. FO. dans l'immeuble D, constitués d'un local à usage commercial au rez-de-chaussée relié par un escalier au local en sous-sol à usage de réserve.
Les archives de cette société sont entreposées dans le local situé X4.
si. CO., propriétaire des locaux, exploitait une activité d'agent général d'assurance dans son bien situé dans l'immeuble D, avec pour collaborateurs P. HA. et j. SA..
Une société anonyme de droit monégasque a en outre été créée le 13 février 2004 entre si. CO. et P. HA. et j. SA. ayant pour objet social l'activité de courtage d'assurances et de réassurances, et généralement toutes opérations mobilières ou immobilières s'y rapportant.
Il résulte de l'absence d'écrit, admise par l'ensemble des parties, ainsi que de la revendication d'un bail commercial verbal par la SAM A qu'il n'a pas été établi de bail commercial écrit au profit de cette dernière.
Les défendeurs soutiennent que la propriétaire a opté pour un bail verbal, car elle savait que le paiement d'un loyer au prix du marché créerait une charge importante pour la structure qui lui permettait de commercer, alors qu'elle allait y réintroduire cette somme en compte courant.
Par le bail verbal, elle aurait donc choisi de conférer un statut protecteur à la société, tout en faisant assumer par cette dernière de nombreux frais et charges.
Contrairement à ces arguments, il ne ressort pas des pièces produites émanant de si. CO. que celle-ci avait consenti un bail verbal.
En effet, dans sa déclaration de renouvellement d'inscription adressée à la Direction de l'expansion économique, sous la date du 28 janvier 2014, au nom de la SAM, elle apporte la mention : « Pas de quittance de loyer, CO. est propriétaire des murs des bureaux. » (pièce n°28 des défendeurs).
À l'évidence, cette phrase ne signifie pas qu'il existe un bail, mais simplement qu'il n'y a pas lieu de fournir de quittances en l'absence de bail, puisque s'il y en avait un, elle aurait pu établir les quittances en sa qualité de propriétaire des murs. Cette mention confirme en outre le défaut de loyer.
La notice de renseignement produite également par les demandeurs qui mentionne à la rubrique intitulée : titre d'occupation du local : « bail verbal » n'est pas à elle seule de nature à caractériser un bail commercial verbal alors que ce document est non daté et non signé. (pièce n°29 des défendeurs).
En outre dans un courrier adressé à la direction de l'expansion économique le 23 septembre 2013, auquel cette notice apparaît avoir été jointe, elle explique que l'agence d'assurance occupe gracieusement les locaux (pièce n° 29 bis de défendeurs).
Il ne peut donc être tiré de ces éléments une intention certaine de si. CO. de consentir un bail commercial à la SAM A.
Le bail commercial soumis au statut protecteur étant susceptible d'exister nonobstant l'intention du propriétaire des lieux, il doit être recherché si les conditions légales de l'existence du bail sont réunies, puis en cas de réponse affirmative à cette interrogation, si un tel bail présente un caractère commercial au sens de la loi n° 490 du 24 novembre 1948.
L'article 1549 du Code civil dispose que : « Le louage de choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à payer ».
Ce texte exprime le principe que le bail est un contrat synallagmatique dans lequel la mise à disposition de la chose a pour contrepartie de celui qui en bénéficie, le paiement d'un loyer.
À défaut d'un loyer caractérisé par le versement habituel d'une somme d'argent prédéterminée, la contrepartie due par le bénéficiaire peut aussi être recherchée dans la prise en charge de diverses obligations, pouvant être assimilée à un loyer.
En l'espèce, il résulte des conclusions mêmes des défendeurs que la SAM A n'était pas assujettie au paiement d'un loyer.
Ils soutiennent que la contrepartie au bail consistait pour la SAM A dans le paiement de sommes importantes représentant des travaux, taxes, primes d'assurance, et charges de copropriétés (part locative et part propriétaire), aux lieu et place de si. CO. à qui elles incombaient.
Au titre des charges de copropriété, les modalités convenues auraient été les suivantes : si. CO. réglait directement ces charges, dont elle restait tenue à hauteur de 20% au titre de son activité d'agent général, la SAM A lui remboursant 80%.
L'examen attentif des pièces produites fait ressortir, pour la rubrique « charges locatives et copropriété du compte d'exploitation de la SAM que :
Pour 2004, le compte indique un total de sorties de 6.223,83 €, mais sur les copies des trois chèques de paiement au profit du syndic, deux sont établis par si. CO., seul un chèque de 2.365 € est tiré sur le compte de la SAM A, ce qui ne corrobore pas le remboursement prétendu à si. CO. à hauteur de 80 % de la somme payée par elle.
Pour 2005, l'extrait de compte d'exploitation de la SAM A fait état d'un total de mouvements au débit de 4765,10 euros, sans trace de remboursement à si. CO..
Pour les années suivantes, de la même manière, les extraits de compte d'exploitation mentionnent le paiement des charges de copropriété sans qu'il soit justifié de l'état annuel des charges ni d'un quelconque remboursement à si. CO., jusqu'en 2012 inclus.
Au titre de 2013, il est produit copie d'un chèque de 11.034,53 € n°4 047 160 émis par la SAM A à l'ordre de si. CO. (pièce 91 et 92 des défendeurs) sans justification de l'état des charges, outre que ce montant ne se recoupe pas avec la ligne de charges de copropriété figurant au compte d'exploitation tant pour 2012 que pour 2013.
La ligne dactylographiée précédant le chèque lui-même, sur la formule de chèque, qui indique « remboursement frais généraux du 16/01/2013au 13/03/2013 » ne permet pas de confirmer l'affectation de cette somme au remboursement de charges de copropriété.
Il en est de même des chèques suivants produits au débat.
En conséquence, l'adéquation entre charges de copropriété du local exploité dans l'immeuble D et les paiements allégués au profit de si. CO. n'est pas établie.
En outre, les charges dites locatives incombent au preneur de sorte que leur paiement par la SAM A, à le supposer établi, ne serait pas de nature à constituer une contrepartie entrant en considération dans les sommes assimilées à un loyer.
L'insuffisance des pièces, relatives aux charges de copropriété au-delà de 2005, ne permet ni de retenir que les charges incombant au propriétaire auraient été prises en charge par la SAM A ni de dire si l'importance de leur montant équivaut à un loyer.
À cet égard, le coût de travaux importants de rénovation des locaux professionnels et de création de bureaux, réalisés en 2011 ne peut être imputé à la propriétaire des lieux s'agissant par nature de dépenses propres à l'exercice professionnel de la société et dont elle ne précise nullement comment elles ont été inscrites dans sa comptabilité, notamment au titre des amortissements.
Cependant, à la lecture du bilan de l'année 2011 produit par a. FO., la comparaison des immobilisations de l'année 2010 et de l'année 2011 laisse apparaître une forte augmentation du poste installations et agencements ainsi que du poste matériel de bureau, ce qui confirme que ces investissements sont propres à la SAM A.
La production d'avis d'échéance de primes d'assurance multirisque professionnelle d'agent général, concernant si. CO. ne constitue pas la preuve de la prise en charge de ces sommes par la SAM A, outre que leur montant serait manifestement insuffisant à compenser le défaut de loyer.
En conséquence, la SAM A qui n'a pas été en mesure de démontrer l'instauration d'une contrepartie rigoureuse, régulière et substantielle au défaut de paiement d'un loyer, ne démontre pas que les conditions d'un bail, et par suite d'un bail commercial, à son profit, sont réunies.
a. FO. fait valoir, sur le fondement des articles 1713 et 1726 du Code civil, que la mise à disposition des locaux par la défunte constitue un prêt à usage, révocable à tout moment et que cette révocation est intervenue de sorte que la SAM A est une occupante sans droit ni titre.
Cette dernière rétorque en substance que le prêt à usage n'existe qu'à condition d'être matérialisé par un écrit avec un terme, et dure tant que le preneur se sert de la chose prêtée, l'intention de la défunte n'ayant jamais été de priver de son siège social, la société qu'elle avait créée.
L'article 1713 du Code civil dispose que : « Le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi. »
L'article 1714 dispose que : « Ce prêt est essentiellement gratuit ».
L'article 1726 du même code dispose que : « Le prêteur ne peut retirer la chose qu'après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu'après qu'elle a servi à l'usage pour lequel elle a été empruntée ».
Il résulte des éléments ci-dessus, sans que la loi exige un écrit, que si. CO. a incontestablement mis à la disposition de la SAM A les locaux situés dans l'immeuble D, sans qu'il ait été instauré une véritable contrepartie, de sorte que cette pratique des parties s'analyse en un prêt à usage.
La disposition suivant laquelle, en l'absence de convention, le prêteur ne peut retirer la chose qu'après qu'elle a servi à l'usage pour lequel elle a été empruntée, trouve sa limite, lorsque le bien est d'un usage permanent et continu, dans le principe d'ordre public suivant lequel les conventions ne peuvent être perpétuelles.
Il en découle, qu'en l'absence de terme convenu ou prévisible, a. FO., venant aux droits du prêteur, est légitime à y mettre fin en respectant un délai de préavis raisonnable.
Dans la mesure où elle n'a pas fixé de délai de préavis, il y a lieu, en considération des démarches à accomplir et des besoins de la société, d'accorder à celle-ci un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour libérer les lieux.
À l'encontre de P. HA. et j. SA.
P. HA. et j. SA. se limitent à prétendre qu'ils ont la qualité de sous-locataire dérivant du bail dont est titulaire la SAM A.
En l'absence de bail au profit de la SAM A, ils n'ont pu bénéficier d'une sous-location, de sorte que pour leur exercice personnel en qualité d'agent général, il doit également être considéré, même s'ils ne l'invoquent pas ne serait-ce qu'à titre subsidiaire, qu'ils ont bénéficié d'un prêt à usage, gratuit, désormais révoqué légitimement par a. FO..
Pour les mêmes motifs de préservation de leur activité professionnelle, il convient de leur allouer un délai de six mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision.