I. Faits, cadre procédural et contexte du litige
A. Origine du litige et prétentions des parties
Tribunal de Première Instance de Monaco, 26 octobre 2017, n° 16529
Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 26 octobre 2017, n° 16529 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Le 23 novembre 2011, l'État de Monaco, représenté par l'Administration des Domaines, a consenti à M^me^ e. KH. un bail d'habitation portant sur un appartement de trois pièces principales en duplex et une cave, situés dans l'immeuble « X1 » à Monaco. Le bail était conclu pour trois ans, avec renouvellement par tacite reconduction, et prévoyait un loyer annuel initial de 27.787,40 euros payable par trimestres anticipés, avec révision annuelle selon l'indice des prix à la consommation.
La locataire a cessé de régler loyers et charges à compter de janvier 2014, en invoquant des désordres affectant le logement. Trois mises en demeure lui ont été adressées (9 juin 2015, 25 février 2016 et 4 mai 2016), restées sans effet. Le 17 juin 2016, l'État a fait pratiquer une saisie-arrêt entre les mains de l'établissement bancaire A, après autorisation du Président du Tribunal de première instance, et a assigné la défenderesse au fond. Parallèlement, une procédure de référé a abouti à une ordonnance du 18 janvier 2017 constatant la résiliation de plein droit du bail et ordonnant l'expulsion, confirmée par la Cour d'appel le 29 septembre 2017.
Devant le Tribunal, l'État sollicitait la condamnation de la locataire à la somme de 90.960,81 euros au titre de la dette locative arrêtée au 9 avril 2017, outre 5.000 euros de dommages et intérêts, la validation de la saisie-arrêt et l'exécution provisoire. La défenderesse, bénéficiaire de l'assistance judiciaire, concluait au débouté. Elle soutenait que le bailleur avait manqué à ses obligations, que le logement était dangereux et avait été déclaré insalubre, et qu'elle était en conséquence fondée à différer le paiement des loyers. Elle invoquait les articles 1559 et 1560 du Code civil. Le Tribunal a, en outre, été saisi d'une demande de l'État tendant à écarter un procès-verbal de constat d'huissier du 11 août 2016 produit par la défenderesse.
Question de droit
La question posée au Tribunal était, en substance, la suivante : un locataire peut-il suspendre le paiement de ses loyers en invoquant l'inexécution, par le bailleur, de travaux de réparation et des désordres affectant le logement, alors que ceux-ci n'ont pas rendu les lieux totalement inoccupables ?
Une question subsidiaire portait sur la recevabilité et la valeur probante du constat d'
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Cour d'appel de Monaco, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine immobilier baux · tribunal-premiere-instance-civile au sein de l'ordre juridique de Principauté de Monaco.
« Baux d'habitation - Exception d'inexécution légitimement invoquée par le preneur (non) - Obligation de payer le loyer (oui) C'est en vain que le preneur invoque l'exception d'inexécution dès lors que la preuve n'est pas apportée de désordres entraînant l'impossibilité totale d'occuper les lieux loués. Le locataire est donc condamné au paiement de l'arriéré locatif. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE N° 2016/000653 (assignation du 17 juin 2016) JUGEMENT DU 26 OCTOBRE 2017 En la cause de : · L'ÉTAT DE MONACO (Administrati… »
B. Déroulement de l'instance et saisine de la juridiction
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté de Monaco, Cour d'appel de Monaco devait vérifier la régularité des moyens soulevés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence Tribunal de première instance, 26 octobre 2017, L'État de Monaco c/ Madame e. KH. s'inscrit dans la jurisprudence constante visant à garantir la sécurité juridique des sujets de droit et la prévisibilité du contrôle juridictionnel.
II. Problème de droit et fondements textuels mobilisés
A. La question juridique centrale soumise au juge
La question déterminante posée à Cour d'appel de Monaco consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations souveraines opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (reformation), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle.
B. Corpus normatif et textes de référence cités
L'analyse juridique s'articule autour des dispositions et références normatives suivantes :
- Corpus normatif applicable en Principauté de Monaco (immobilier baux · tribunal-premiere-instance-civile)
- Principes directeurs du procès équitable et contrôle de motivation juridictionnelle
III. Solution retenue et architecture de la motivation
A. L'articulation du syllogisme juridictionnel
Pour trancher le litige, Cour d'appel de Monaco procède à une confrontation rigoureuse entre la règle de droit applicable et les éléments matériels versés aux débats :
« Baux d'habitation - Exception d'inexécution légitimement invoquée par le preneur (non) - Obligation de payer le loyer (oui) C'est en vain que le preneur invoque l'exception d'inexécution dès lors que la preuve n'est pas apportée de désordres entraînant l'impossibilité totale d'occuper les lieux loués. Le locataire est donc condamné au paiement de l'arriéré locatif. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE N° 2016/000653 (assignation du 17 juin 2016) JUGEMENT DU 26 OCTOBRE 2017 En la cause de : · L'ÉTAT DE MONACO (Administration des Domaines), représenté au sens de l'article 139 du Cod… »
B. Dispositif et sens de la décision
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
« Baux d'habitation - Exception d'inexécution légitimement invoquée par le preneur (non) - Obligation de payer le loyer (oui) C'est en vain que le preneur invoque l'exception d'inexécution dès lors que la preuve n'est pas apportée de désordres entraînant l'impossibilité totale d'occuper les lieux loués. Le locataire est donc condamné au paiement de l'arriéré locatif. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE N° 2016/000653 (assignation du 17 juin 2016) JUGEMENT DU 26 OCTOBRE 2017 En la cause de : · L'ÉTAT DE MONACO (Administrati… »
Cette motivation met en évidence le soin apporté par Cour d'appel de Monaco à caractériser précisément les conditions d'application de la norme avant d'en tirer toutes les conséquences juridiques à l'égard des parties.
IV. Portée normative, sécurité juridique et repères pratiques
A. Apport à la cohérence jurisprudentielle (Principauté de Monaco)
Sur le plan théorique et systémique, cet arrêt consolide l'interprétation retenue par Cour d'appel de Monaco en matière de immobilier baux · tribunal-premiere-instance-civile. Il offre un jalon fiable pour l'évaluation de la stabilité de la règle jurisprudentielle et s'intègre dans le référentiel comparé suivi par Korpus.
B. Recommandations opérationnelles pour les praticiens
- Qualification préalable : vérifier systématiquement la réunion cumulative des critères factuels exigés par Cour d'appel de Monaco avant d'engager l'action ou de soulever le moyen ;
- Traçabilité probatoire : documenter par écrit l'ensemble des pièces justificatives correspondant aux textes visés (corpus légal applicable) ;
- Anticipation procédurale : mobiliser cette décision du 17 juin 2016 comme précédent pertinent dans les écritures portant sur un litige analogue en Principauté de Monaco.
Baux d'habitation - Exception d'inexécution légitimement invoquée par le preneur (non) - Obligation de payer le loyer (oui) C'est en vain que le preneur invoque l'exception d'inexécution dès lors que la preuve n'est pas apportée de désordres entraînant l'impossibilité totale d'occuper les lieux loués. Le locataire est donc condamné au paiement de l'arriéré locatif. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE N° 2016/000653 (assignation du 17 juin 2016) JUGEMENT DU 26 OCTOBRE 2017 En la cause de : · L'ÉTAT DE MONACO (Administration des Domaines), représenté au sens de l'article 139 du Code de procédure civile par son Excellence Monsieur le Ministre d'État sis Palais du Gouvernement Place de la Visitation, 98000 MONACO, DEMANDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Christophe SOSSO, Avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'une part ; Contre · Madame e. KH., née le 29 juin 1962 à MOSCOU, de nationalité Monégasque, demeurant Immeuble « X1 », X1, 98000 MONACO, Bénéficiaire de l'assistance judiciaire par décision du bureau n° 559 BAJ 16 du 2 février 2017, DÉFENDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Géraldine GAZO, Avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit de saisie-arrêt, d'assignation et d'injonction du ministère de Maître GRIMAUD-PALMERO, huissier, en date du 17 juin 2016, enregistré (n° 2016/000653) ; Vu la déclaration originaire, de l'établissement bancaire dénommé A, tiers-saisi, contenue dans ledit exploit ; Vu les conclusions de Maître Christophe SOSSO avocat-défenseur, au nom de l'ÉTAT DE MONACO, en date des 24 novembre 2016 et 27 avril 2017 ; Vu les conclusions de Maître Christine PASQUIER-CIULLA, avocat-défenseur, au nom d'e. KH., en date des 5 octobre 2016 et 11 janvier 2017 puis celles de Maître Géraldine GAZO, avocat-défenseur, au nom d'e. KH., en date des 2 mars 2017 et 7 juin 2017 ; À l'audience publique du 5 octobre 2017, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé le 23 novembre 2017, ce délai ayant ultérieurement été réduit au 26 OCTOBRE 2017, les parties en ayant été informées par le Président. FAITS ET PROCÉDURE : Le 23 novembre 2011, l'ÉTAT DE MONACO a consenti à e. KH. un bail à loyer, enregistré le 7 décembre 2011, portant sur un appartement de trois pièces principales en duplex et une cave, situés dans l'immeuble « X1 » X1 à MONACO, pour une durée de trois années à compter du 23 novembre 2011, renouvelable par tacite reconduction à défaut de congé donné par l'une ou l'autre des partie, trois mois avant l'échéance, par lettre recommandée avec accusé de réception. Le montant du loyer annuel a été initialement fixé à la somme de 27.787,40 euros, payable par trimestres anticipés les 1er janvier, avril, juillet et octobre de chaque année, le bail prévoyant sa révision annuelle en fonction de l'évolution de l'indice des prix à la consommation. Soutenant quelle subirait des désordres dans cet appartement, e. KH. a cessé le règlement des loyers et charges depuis janvier 2014. Le 9 juin 2015, l'ÉTAT DE MONACO a mis en demeure e. KH. d'avoir à lui régler dans le délai de 15 jours la somme de 23.150,68 euros, représentant le montant des loyers échus impayés entre le 1er janvier 2014 et le 30 juin 2015. Deux autres mises en demeure lui ont été adressées les 25 février 2016 et 4 mai 2016, en vain. En réponse, e. KH. adressait à l'Administration des Domaines un courrier aux termes duquel elle se plaignait des désordres l'empêchant de jouir paisiblement de son appartement. Le 8 juin 2016, l'Etat de MONACO, pris en la personne de l'Administration des Domaines, a déposé une requête aux fins d'être autorisé à saisir entre les mains de l'établissement bancaire A toutes sommes pouvant appartenir à sa locataire en garantie de la somme de 60.000 euros. Suivant ordonnance en date du 13 juin 2016, le Président du Tribunal de Première Instance a autorisé l'État de MONACO à faire pratiquer une saisie-arrêt auprès de l'établissement bancaire A, en cantonnant cette autorisation à la somme de 56.746,75 euros. Suivant exploit d'huissier en date du 17 juin 2016, l'État de MONACO a fait procéder à la saisie-arrêt ainsi autorisée et par le même acte assigné e. KH. devant ce Tribunal à l'effet :