Baux d'habitation - Exception d'inexécution légitimement invoquée par le preneur (non) - Obligation de payer le loyer (oui) C'est en vain que le preneur invoque l'exception d'inexécution dès lors que la preuve n'est pas apportée de désordres entraînant l'impossibilité totale d'occuper les lieux loués. Le locataire est donc condamné au paiement de l'arriéré locatif. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE N° 2016/000653 (assignation du 17 juin 2016) JUGEMENT DU 26 OCTOBRE 2017 En la cause de : · L'ÉTAT DE MONACO (Administration des Domaines), représenté au sens de l'article 139 du Code de procédure civile par son Excellence Monsieur le Ministre d'État sis Palais du Gouvernement Place de la Visitation, 98000 MONACO, DEMANDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Christophe SOSSO, Avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'une part ; Contre · Madame e. KH., née le 29 juin 1962 à MOSCOU, de nationalité Monégasque, demeurant Immeuble « X1 », X1, 98000 MONACO, Bénéficiaire de l'assistance judiciaire par décision du bureau n° 559 BAJ 16 du 2 février 2017, DÉFENDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Géraldine GAZO, Avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit de saisie-arrêt, d'assignation et d'injonction du ministère de Maître GRIMAUD-PALMERO, huissier, en date du 17 juin 2016, enregistré (n° 2016/000653) ; Vu la déclaration originaire, de l'établissement bancaire dénommé A, tiers-saisi, contenue dans ledit exploit ; Vu les conclusions de Maître Christophe SOSSO avocat-défenseur, au nom de l'ÉTAT DE MONACO, en date des 24 novembre 2016 et 27 avril 2017 ; Vu les conclusions de Maître Christine PASQUIER-CIULLA, avocat-défenseur, au nom d'e. KH., en date des 5 octobre 2016 et 11 janvier 2017 puis celles de Maître Géraldine GAZO, avocat-défenseur, au nom d'e. KH., en date des 2 mars 2017 et 7 juin 2017 ; À l'audience publique du 5 octobre 2017, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé le 23 novembre 2017, ce délai ayant ultérieurement été réduit au 26 OCTOBRE 2017, les parties en ayant été informées par le Président. FAITS ET PROCÉDURE : Le 23 novembre 2011, l'ÉTAT DE MONACO a consenti à e. KH. un bail à loyer, enregistré le 7 décembre 2011, portant sur un appartement de trois pièces principales en duplex et une cave, situés dans l'immeuble « X1 » X1 à MONACO, pour une durée de trois années à compter du 23 novembre 2011, renouvelable par tacite reconduction à défaut de congé donné par l'une ou l'autre des partie, trois mois avant l'échéance, par lettre recommandée avec accusé de réception. Le montant du loyer annuel a été initialement fixé à la somme de 27.787,40 euros, payable par trimestres anticipés les 1er janvier, avril, juillet et octobre de chaque année, le bail prévoyant sa révision annuelle en fonction de l'évolution de l'indice des prix à la consommation. Soutenant quelle subirait des désordres dans cet appartement, e. KH. a cessé le règlement des loyers et charges depuis janvier 2014. Le 9 juin 2015, l'ÉTAT DE MONACO a mis en demeure e. KH. d'avoir à lui régler dans le délai de 15 jours la somme de 23.150,68 euros, représentant le montant des loyers échus impayés entre le 1er janvier 2014 et le 30 juin 2015. Deux autres mises en demeure lui ont été adressées les 25 février 2016 et 4 mai 2016, en vain. En réponse, e. KH. adressait à l'Administration des Domaines un courrier aux termes duquel elle se plaignait des désordres l'empêchant de jouir paisiblement de son appartement. Le 8 juin 2016, l'Etat de MONACO, pris en la personne de l'Administration des Domaines, a déposé une requête aux fins d'être autorisé à saisir entre les mains de l'établissement bancaire A toutes sommes pouvant appartenir à sa locataire en garantie de la somme de 60.000 euros. Suivant ordonnance en date du 13 juin 2016, le Président du Tribunal de Première Instance a autorisé l'État de MONACO à faire pratiquer une saisie-arrêt auprès de l'établissement bancaire A, en cantonnant cette autorisation à la somme de 56.746,75 euros. Suivant exploit d'huissier en date du 17 juin 2016, l'État de MONACO a fait procéder à la saisie-arrêt ainsi autorisée et par le même acte assigné e. KH. devant ce Tribunal à l'effet : - d'entendre déclarer régulière la saisie-arrêt pratiquée à l'encontre de celle-ci, - de condamner la défenderesse à lui verser la somme de 56.746,75 euros, L'établissement A a déclaré détenir pour le compte d'e. KH. la somme totale de 19.183,96 euros et précisait avoir bloqué ladite somme dans ses comptes par courrier du 27 juillet 2016. Parallèlement, le 3 juin 2016, l'État de MONACO a fait délivrer une assignation en référé à e. KH. aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail et ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef. Par ordonnance en date du 18 janvier 2017, le Juge des référés a fait droit aux demandes de l'État de MONACO. Sur appel interjeté par e. KH., la Cour d'appel a, par arrêt rendu le 29 septembre 2017, confirmé l'ordonnance sus visée en toutes ses dispositions. Dans des conclusions successives déposées le 5 octobre 2016, le 11 janvier 2017, le 2 mars 2017 et le 7 juin 2017, e. KH. sollicite le débouté de l'État de MONACO de l'ensemble de ses demandes, À l'appui de ses prétentions fondées sur les articles 1559 et 1560 du Code civil, la défenderesse fait valoir que : - l'État de MONACO a manqué à ses obligations de bailleur, en lui fournissant un appartement comportant de nombreux désordres, - elle a avisé à de nombreuses reprises en vain l'administration des Domaines des dysfonctionnements grevant l'appartement, son bailleur faisant preuve à son égard d'une inertie coupable et l'entravant ainsi dans sa jouissance paisible du logement, - le logement présente un caractère de dangerosité constaté par procès-verbal d'huissier du 11 août 2016, et a en outre été déclaré insalubre par la Division de la Sécurité Sanitaire et Alimentaire par courrier du 14 mars 2013, - elle était donc fondée à différer le règlement des loyers, et le demandeur ne dispose pas d'un principe certain de créance. La défenderesse ajoute que cette situation est d'autant plus difficile à supporter quelle souffre de problèmes de santé importants, aggravés par ces nuisances. e. KH. estime qu'il existe donc une contestation sérieuse quant au principe de créance et sollicite que soit ordonnée la mainlevée de la saisie-arrêt pratiquée à son encontre le 17 juin 2016. Par des écritures en réponse déposées successivement le 24 novembre 2016 puis le 27 avril 2017, l'État de MONACO a actualisé ses demandes initiales, sollicitant désormais la condamnation de la défenderesse à lui verser les sommes de : - 90.960,81 euros au titre de la dette locative, en ce compris les charges et pénalités dues au 9 avril 2017, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 mai 2016, - 5.000 euros à titre de dommages et intérêts. L'État de MONACO demande par ailleurs à voir : - écarter des débats le procès-verbal de constat en date du 11 août 2016 versé par la défenderesse, en invoquant son caractère non contradictoire, - ordonner l'exécution provisoire de la présente décision. Sur le fond de l'affaire, l'État de MONACO fait valoir que : - quand bien même le bailleur n'aurait pas respecté les obligations mises à sa charge, cela ne dispense pas le locataire de son obligation de paiement des loyers et charges, sauf à rapporter la preuve dune impossibilité absolue d'occuper les lieux loués, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, - l'administration des Domaines n'a pas failli à son obligation d'entretien de l'appartement, mais s'est au contraire montrée diligente face aux demandes multiples de réparation et d'intervention formées par sa locataire particulièrement exigeante, - e. KH. ne rapporte pas la preuve de l'inhabitabilité ou de la dangerosité du logement, - la défenderesse est à l'origine des désordres énumérés dans le constat d'huissier dont elle excipe, soit en n'entretenant pas correctement le bien, soit en n'effectuant pas les réparations à sa charge, - e. KH. n'a subi aucun préjudice « du fait de l'inertie de l'administration » puisqu'au contraire, celle-ci s'est toujours montrée réactive face aux doléances de sa locataire, - la locataire a parfois refusé l'accès de son logement aux entreprises chargées de faire des réparations, les entravant ainsi dans leur travail, - la mauvaise foi de la défenderesse a contraint l'État de MONACO à engager des frais d'avocat pour faire valoir ses droits en Justice. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la demande de rejet du constat d'huissier en date du 11 août 2016 : e. KH. verse aux débats un procès-verbal de constat dressé par Maître ESCAUT-MARQUET en date du 11 août 2016. L'État de MONACO demande à voir cette pièce écartée des débats, faisant valoir que le constat d'huissier na pas été établi au contradictoire des parties, l'huissier se bornant selon le demandeur à reprendre les déclarations de la requérante à l'acte, sans qu'un représentant de l'administration des Domaines ne puisse rétorquer. Le fait que ce constat d'huissier n'ait pas été établi contradictoirement ne pose pas en soi de difficulté puisque par essence, cet acte a pour objectif de décrire une situation à un moment donné et ne vaut que comme simple renseignement, à charge pour le tribunal den tirer toute conséquence utile. La demande de rejet formée par l'État de MONACO sera donc rejetée. Sur la demande en paiement : L'État de MONACO verse les pièces suivantes de nature à fonder sa demande en paiement, tant en son principe qu'en son quantum : - le contrat de bail conclu entre l'Administration des Domaines et e. KH. le 23 novembre 2011, pour un logement et une cave sis X1 à MONACO, moyennant un loyer annuel hors charges de 27.787,40 euros ; - les mises en demeure successives adressées à la défenderesse par le bailleur, dont la dernière en date du 4 mai 2016 pour une dette locative de 56.746,75 euros, à laquelle la locataire a répondu par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 mai 2016, - le décompte des sommes locatives dues par e. KH., arrêté à la date du 9 avril 2017 à une somme totale de 90.557,78 euros, à laquelle sont ajoutées les pénalités relatives au 2ème trimestre 2017 pour un montant de 408,03 euros, soit une somme totale due de 90.960,81 euros. Le principe et le quantum de la dette locative d'e. KH. sont donc établis. Il convient dexaminer les arguments développés par la défenderesse pour échapper à son paiement. Le preneur qui est tenu de payer son loyer aux termes convenus ne peut se prévaloir de l'inexécution des travaux de réparation incombant au bailleur pour cesser tout paiement, sauf à justifier d'une impossibilité totale d'occuper les lieux loués. Pour fonder son exception d'inexécution depuis le mois de janvier 2014, e. KH. invoque un constat d'huissier dressé le 11 août 2016 par Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, ainsi que des attestations. Certes, ces pièces font état de dysfonctionnements et de nuisances dans le logement occupé par la défenderesse, notamment l'absence de la porte-fenêtre de la cuisine, le mauvais état du chauffe-eau et des infiltrations d'eau. Cependant, sans qu'il soit nécessaire de vérifier que la réparation de ces désordres incombait au bailleur (ce que celui-ci conteste fermement), force est de constater que les dysfonctionnements décrits ne permettent nullement de considérer que la locataire se serait trouvée dans l'impossibilité totale d'utiliser les locaux loués. En effet, e. KH. soutient que le logement fourni par l'administration des Domaines est indécent, sans jamais alléguer d'une inhabitabilité complète de son appartement. e. KH. indique en outre dans ses dernières conclusions que « par courrier du 14 mars 2013, la Division de la Sécurité sanitaire et Alimentaire répondait à sa réclamation concernant les dysfonctionnements et suite à la visite du contrôleur, constatait l'état d'insalubrité, les réparations locatives des joints de la fenêtre et l'infiltration d'eau au plafond de l'escalier », mais n'a jamais versé aux débats cette pièce. Par conséquent, la locataire ne pouvait valablement s'exonérer du paiement de ses loyers sur le fondement allégué de l'indécence du logement fourni, notion largement contestée par le bailleur, qui affirme que les désordres grevant l'appartement sont en tout état de cause le fait d'un mauvais entretien des lieux par e. KH.. En outre, le manque de diligence allégué du bailleur dans l'exécution des travaux sollicités par la preneuse ne pouvait pas plus justifier la suspension du règlement des loyers, les conditions de l'exception d'inexécution invoquée par e. KH. n'étant pas remplies dans cette hypothèse. Dès lors, e. KH. n'était pas fondée, à défaut d'y avoir été judiciairement autorisée, à différer le paiement de ses loyers et charges. Il convient donc de condamner e. KH. à verser à l'État de MONACO la somme de 90.960,81 euros au titre des loyers, charges et pénalités impayées, selon décompte au 9 avril 2017, outre intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 4 mai 2016 sur la somme de 56.746,75 euros et à compter de la présente décision pour le surplus. Sur la validation de la saisie-arrêt : La saisie-arrêt pratiquée le 17 juin 2016 entre les mains de l'établissement bancaire A a été autorisée en l'absence de titre exécutoire par le Président de ce Tribunal conformément aux dispositions de l'article 491 du Code de procédure civile. Les dispositions des articles 494 et suivants du Code de procédure civile ayant par ailleurs été respectées, la saisie-arrêt est régulière en la forme. Il y a lieu dès lors de la valider à concurrence des condamnations en principal, intérêts et frais prononcées à l'encontre d e. KH.. Sur la demande de dommages et intérêts : L'État de MONACO ne justifie pas dune faute particulière d'e. KH. dans le cadre de la présente instance, celle-ci n'ayant fait qu'user de son droit de faire valoir ses arguments par la voie judiciaire. Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur l'exécution provisoire : L'article 202 du Code de procédure civile prévoit que l'exécution provisoire est ordonnée, avec ou sans caution, sil y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente, ou dans tous les cas d'urgence. En l'espèce, aucune des conditions posées par cet article n'étant remplie, il convient de rejeter la demande d'exécution provisoire formée par le demandeur. Sur les dépens : La partie succombante sera condamnée aux entiers dépens de l'instance. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, Déboute l'État de MONACO de sa demande tendant à voir écarter des débats le constat d'huissier établi le 11 août 2016 ; Condamne e. KH. à payer à l'État de MONACO la somme de 90.960,81euros au titre des loyers, charges et pénalités impayées au 9 avril 2017, outre intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 4 mai 2016 sur la somme de 56.746,75 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, Valide la saisie-arrêt pratiquée le 17 juin 2016 par l'État de MONACO auprès de l'établissement bancaire A, agence de MONACO ; Dit en conséquence que l'établissement bancaire A pourra valablement se libérer entre les mains de l'État de MONACO des sommes quelle détient pour le compte d'e. KH., à due concurrence des condamnations en principal, intérêts et frais prononcées à l'encontre de cette dernière ; Déboute l'État de MONACO de sa demande de dommages et intérêts, Dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire de la présente décision, Condamne e. KH. aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de lOrdre de Saint-Charles, Madame Virginie HOFLACK, Juge, Madame Séverine LASCH, Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistées, lors des débats seulement, de Madame Carole FRANCESCHI, Greffier stagiaire ; Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à laudience du 26 OCTOBRE 2017, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de lOrdre de Saint-Charles, assistée de Mademoiselle Marine PISANI, Greffier en chef adjoint, en présence de Monsieur Olivier ZAMPHIROFF, Premier Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à ladministration et à lorganisation judiciaires.