Contrats et obligations - Contrat de bail d'habitation - Contrat de prêt au mariage - Inexécution des contrats - Condamnation à paiement (oui) Dès lors que la dette locative est établie, de même que la dette au titre d'un prêt au mariage, l'État de Monaco, créancier, est bien fondé à demander la condamnation des débiteurs à paiement. TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE N° 2017/000008 (assignation du 15 juillet 2016) JUGEMENT DU 26 OCTOBRE 2017 En la cause de : L'ÉTAT DE MONACO (Administration des Domaines), représenté au sens de l'article 139 du code de procédure civile par son Excellence Monsieur le Ministre d'État sis Palais du Gouvernement Place de la Visitation, 98000 MONACO, DEMANDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Christophe SOSSO, Avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'une part ; Contre Monsieur r. MA., né le 2 novembre 1970 à Monaco, de nationalité Monégasque, demeurant « X1 », X1, 98000 MONACO Madame v. LE. épouse MA., née le 9 novembre 1970 à Paris (13ème), demeurant « X1 », X1, 98000 MONACO DÉFENDEURS, ayant élu domicile en l'étude de Maître Frank MICHEL, Avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit de saisie-arrêt, d'assignation et d'injonction de Maître GRIMAUD-PALMERO, huissier, en date du 15 juillet 2016, enregistré (n° 2017/000008); Vu la déclaration originaire, de l'établissement bancaire dénommé A, tiers-saisi, contenue dans ledit exploit ; Vu la déclaration complémentaire formulée par l'établissement bancaire A, par courrier en date du 5 octobre 2016 ; Vu les conclusions de Maître Christophe SOSSO avocat-défenseur, au nom de l'ÉTAT DE MONACO, en date du 16 mars 2017 ; Vu les conclusions de Maître Frank MICHEL, avocat-défenseur, au nom de r. MA. et de v. LE. épouse MA. en date des 2 février 2017 et 8 juin 2017; À l'audience publique du 5 octobre 2017, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé le 23 novembre 2017, ce délai ayant ultérieurement été réduit au 26 OCTOBRE 2017, les parties en ayant été informées par le Président. FAITS ET PROCÉDURE : Le 11 mars 2005, l'ÉTAT DE MONACO a consenti à r. MA. un bail à loyer, enregistré le 16 mars 2005, portant sur un appartement de trois pièces principales et une cave, situés dans l'immeuble « X1 » X1, pour une durée de trois années à compter du 11 mars 2005, renouvelable par tacite reconduction d'année en année à défaut de congé donné par l'une ou l'autre des parties, trois mois avant l'échéance par lettre recommandée avec accusé de réception. Le montant du loyer annuel a été initialement fixé à la somme de 18.725 euros, payable par trimestres anticipés les 1er janvier, avril, juillet et octobre de chaque année, le bail prévoyant sa révision annuelle en fonction de l'évolution de l'indice des prix à la consommation. Selon acte sous seing privé du même jour, v. LE. épouse MA. s'est portée caution solidaire du paiement des loyers et charges dus par son mari à l'État de MONACO. Par ailleurs, r. MA. a été autorisé par l'ÉTAT DE MONACO à occuper l'emplacement de parking n° 517 puis un autre emplacement situé au sein de l'immeuble, pour une durée d'une année à compter du 11 mars 2005, renouvelable par tacite reconduction d'année en année, moyennant le paiement mensuel de 72 euros, outre les charges, payable trimestriellement et d'avance, révisable le 1er de chaque année en fonction du prix fixé par le Service des Parkings Publics. Le 7 juin 2016, l'ÉTAT DE MONACO a mis en demeure les époux MA. d'avoir à lui régler dans le délai de 15 jours la somme de 39.860,94 euros, représentant le montant des loyers échus impayés au 30 juin 2016, se prévalant expressément, à défaut de règlement, des dispositions de la clause résolutoire insérée au bail. Le 8 juillet 2016, l'ÉTAT DE MONACO a fait délivrer une assignation en référé à r. MA. aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail en date du 11 mars 2005 et de la convention d'occupation du parking, et de voir ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef. Rémy MA. s'est opposé aux demandes de l'ÉTAT DE MONACO, invoquant l'existence de contestations sérieuses. Suivant ordonnance de référé du 14 mars 2017 et ordonnance rectificative du 27 mars 2017, le Président du Tribunal de Première Instance a :
- constaté la résiliation de plein droit à la date du 1er juillet 2016 par le jeu de la clause résolutoire rappelée par la mise en demeure adressée le 7 juin 2016 et réceptionnée le 16 juin 2016 par r. MA., du bail à loyer portant le n°97772 conclu le 11 mars 2005 entre l'État de MONACO (Administration des Domaines) et r. MA. ;
- accordé a r. MA. un délai de trois mois à compter de la présente ordonnance pour pourvoir à son relogement ;
- ordonné en conséquence, à défaut pour r. MA. d'avoir volontairement libéré l'appartement, la cave et l'emplacement de parking ci-dessus désigné de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de trois mois à compter de la décision, son expulsion immédiate de corps et de biens ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier. Par arrêt en date du 29 septembre 2017, la Cour d'Appel a :
- confirmé l'ordonnance sus visée en toutes ses dispositions,
- déclaré irrecevable la demande de r. MA. relative à la novation du contrat de bail. Suivant reconnaissance de dette en date du 18 novembre 2005 enregistrée à Monaco le 2 décembre 2005, Folio 80 V, case 1, r. MA. et son épouse v. MA. ont obtenu du Gouvernement Princier un « prêt au mariage » d'un montant de 22.069,91 euros sur une durée de 10 ans, moyennant la perception d'un intérêt annuel de 3% sur les sommes restant dues, outre, en cas de non-paiement d'une mensualité pendant 2 mois, la perception d'un intérêt de retard de 5% l'an. Aux termes de cette reconnaissance de dette, les époux MA. s'étaient engagés à rembourser ladite somme au moyen de 120 mensualités constantes et consécutives de 213,10 euros, la première échéance devant être versée le 1er décembre 2007. L'intégralité des échéances n'a pas été honorée. Le 8 juin 2016, l'État de MONACO a adressé à r. et v. MA. une mise en demeure aux fins de paiement de la somme totale due à cette date, soit 10.040,81 euros dans le délai de huit jours, en vain. Suivant ordonnance du 12 juillet 2016, le Président du Tribunal de Première instance a autorisé l'État de MONACO à procéder à la saisie-arrêt des comptes bancaires des époux MA., ouverts dans les livres de l'établissement A sis à MONACO, à hauteur de la somme totale de 57.342,74 euros se décomposant comme suit :
- Dette locative : 47.018,04 euros,
- Dette de prêt au mariage : 10.324,70 euros. Suivant exploit de Maître Patricia GRIMAUD-PALMERO, Huissier de Justice, en date du 15 juillet 2016, l'État de MONACO a fait procéder à la saisie-arrêt ainsi autorisée, entre les mains de l'établissement bancaire A et par le même acte a assigné les époux MA. afin :
- d'entendre déclarer régulière la saisie-arrêt pratiquée à leur encontre,
- condamner ceux-ci à lui verser la somme de 57.342,74 euros,
- 53.984,43 euros au titre de la dette locative,
- 10.420,59 euros en raison de la reconnaissance de dette, 10.000 euros de dommages et intérêts en raison de l'inertie initiale des défendeurs. L'État de MONACO s'oppose à la jonction des deux procédures aux motifs que : les juridictions monégasques n'admettent qu'exceptionnellement les demandes de jonction, uniquement lorsqu'elles concernent des demandes relevant de la même affaire qu'il est de bonne administration de juger concomitamment ; les deux procédures n'ont aucun lien de connexité entre elles, s'agissant d'une part d'un litige purement contractuel opposant un locataire à son bailleur et un prêteur à son débiteur et d'autre part, d'une discussion sur les conditions d'accès à la fonction publique monégasque ; dans l'instance n°2017/000087, l'État de MONACO sollicite pour partie l'incompétence matérielle de la présente juridiction au profit du Tribunal suprême, ce qui prohibe de fait la jonction des deux procédures. Sur le fond de l'affaire, l'État de MONACO fait valoir que : les époux MA. ne contestent nullement leur dette locative ainsi que les sommes dues au titre de la reconnaissance de dette en date du 18 novembre 2005, admettant ainsi le caractère certain, liquide et exigible de sa créance ; les défendeurs ne font pas état du moindre manquement du bailleur concernant le bail à loyer signé entre les parties ; contrairement à ce qu'affirment les défendeurs, ceux-ci ont bien eu connaissance du courrier de mise en demeure adressé par l'administration des Domaines le 14 mars 2016 ; aucune carence ne peut lui être reprochée s'agissant de l'absence de communication à la juridiction du courrier envoyé par r. MA. au conseil de l'État de MONACO le 30 juin 2016 en réponse à la mise en demeure du 7 juin 2016, alors même que lors de la réception de cette correspondance, la requête aux fins de saisie-arrêt avait déjà été régularisée auprès du Greffe du Tribunal de Première Instance ; de même, l'État de MONACO estime avoir fait preuve de patience à l'égard des défendeurs, en leur expliquant lors d'un entretien les conséquences de leur refus de paiement des loyers, en vain, et alors même que les missions de prestations intellectuelles effectuées par r. MA. pour le compte de l'État monégasque, puis son embauche à titre contractuel en qualité de chargé de Mission au sein de la Commission de Contrôle des activités financières pour une période de 3 années, lui ont fourni des honoraires et salaires lui permettant d'assumer ses charges locatives et d'emprunt ; le seul versement par les défendeurs entre les mains de la Caisse des dépôts et Consignations de sommes représentant une partie des loyers et charges dus, ne saurait être libératoire, alors même qu'au surplus, aucune somme n'a été réglée au titre de la reconnaissance de dette ; c'est à bon droit que la Direction de l'habitat a suspendu le versement de l'aide nationale au Logement aux époux MA., jusqu'à apurement des arriérés de loyers ; s'agissant de la compensation, l'État de MONACO rappelle que celle-ci ne peut avoir lieu qu'entre deux dettes liquides et exigibles, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; les époux MA. restent redevables de la somme de 53 984,43 euros au titre des loyers et charges impayés outre celle de 10.420,59 au titre de l'emprunt non honoré. Par des écritures en date du 8 juin 2017, les époux MA. ont porté le montant de leur demande au titre du préjudice financier à la somme de 80.000 euros et sollicité le débouté de la demande de dommages et intérêts formée par l'État de MONACO. La hausse de la demande de réparation du préjudice financier à la somme de 80.000 euros s'explique par le calcul des rémunérations nettes annualisées si Monsieur MA. avait obtenu le poste brigué, qui avait été initialement minoré par les défendeurs. Ils soutiennent que contrairement à ce qu'affirme le demandeur, l'adage selon lequel « nul ne peut se constituer de preuve à soi-même » n'est pas applicable aux faits juridiques et que par conséquent, les courriers adressés par r. MA. aux membres du Gouvernement monégasque peuvent être utilisés dans le cadre du présent litige au soutien de leurs prétentions. Ils confirment avoir été choqués par la brutalité de l'État de MONACO et contestent toute attitude bienveillante de l'administration à leur égard, alors même qu'ils ont tenté de trouver une solution sans que le demandeur ne les écoute à ce titre. Ils considèrent enfin que la suspension de l'Aide nationale au logement depuis le 1er octobre 2016 jusqu'à l'apurement de la dette locative est illégale comme ne correspondant pas aux cas de suspension prévus par la loi. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la jonction : La jonction est une mesure qui permet de statuer en même temps sur des demandes formées de façon distincte, mais qui concernent en définitive la même affaire. Il est nécessaire qu'existe un réel lien de connexité entre les instances et que cette jonction présente un intérêt pour la bonne administration de la justice. En l'espèce, force est de constater que :
- s'il y a identité de parties, les deux procédures n'ont aucun lien entre elles, puisqu'il s'agit d'une part d'un litige opposant l'État de MONACO et les époux MA. au titre de loyers et charges impayés, et d'autre part, d'un litige portant sur les conditions d'accès à la fonction publique monégasque et d'une éventuelle faute commise par l'Administration dans l'application des textes relatifs à ce sujet au détriment de r. MA. ;
- la décision à intervenir dans la présente instance n'est pas susceptible d'être influencée par le déroulement de l'instance n°2017/000087, dont elle est totalement indépendante. Par conséquent, une bonne administration de la Justice ne justifie pas la jonction des deux procédures. La demande formée à ce titre par r. MA. sera donc rejetée. Sur la demande en paiement : Sur la dette locative : À l'appui de ses prétentions, l'État de MONACO verse les pièces suivantes, de nature à fonder sa demande, tant en son principe qu'en son quantum :
- le contrat de bail conclu entre l'Administration des Domaines et r. MA. le 11 mars 2005, pour un logement et une cave sis X1 à MONACO, moyennant un loyer mensuel hors charges de
- 560,41 euros ;
- l'acte établi par v. LE. épouse MA. le 11 mars 2005, par lequel celle-ci se portait caution solidaire sans bénéfice de discussion et de division et sans limitation de durée ;
- la lettre adressée à r. MA. par l'Administration des Domaines, lui accordant la location d'un emplacement de parking à compter du 11 mars 2005 pour un loyer mensuel de 72 euros outre les charges ;
- les six mises en demeure adressées aux époux MA. par le bailleur depuis sa prise de possession des lieux, dont la dernière présentée et non retirée en date du 16 mars 2016 pour une somme de 32.703,84 euros, doublée d'une lettre simple, outre une mise en demeure présentée par le conseil du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 juin 2016 pour la somme de 39.860,94 euros au titre des arriérés de loyers et de charges impayés ;
- le décompte des sommes locatives dues, arrêté à la date du 22 février 2017, pour une somme totale de 53.984,43 euros ;
- la reconnaissance par les époux MA. de l'absence de paiement des loyers et charges à compter de janvier 2014 dans leurs propres écritures, ceux-ci ne niant pas l'existence de la dette mais cherchant à s'en exonérer sur d'autres fondements. Sur le prêt au mariage : Pour justifier sa demande de paiement à ce titre, l'État de MONACO verse les pièces suivantes :
- la reconnaissance de dette en date du 18 novembre 2005 intitulée « prêt au mariage¿ par les époux MA. de la somme de 22.069,91 euros, consenti par l'administration des Domaines pour une durée de dix ans remboursable en 120 mensualités de 213,10 »chacune, au taux de 3%,
- le relevé de compte concernant le prêt au mariage arrêté au 23 février 2017, au titre des échéances impayées, pour un montant total de 8.097,80 euros,
- l'article 7 de la reconnaissance de dette, précisant qu'en cas de non-paiement de six mensualités, l'intégralité des échéances restant dues deviendra exigible, pour une somme totale de 1 917,90 euros (soit 213,10 euros x 9 mensualités),
- l'article 3 de ce contrat, indiquant que le non-paiement pendant deux mois d'une mensualité pourra donner lieu à un intérêt de retard de 5% l'an, soit une somme de 404,89 euros (8.097,80 euros x 5%),
- les nombreuses mises en demeure envoyées par l'État de MONACO aux époux MA., compte tenu de leur défaillance répétée dans le paiement des échéances du ¿prêt au mariage¿, outre une mise en demeure envoyée par le conseil du demandeur le 9 juin 2016 et réceptionnée le 16 juin 2016 pour un montant total de 10.040,81 euros. Le principe et le quantum des deux dettes est donc établi. Il convient d'examiner les arguments développés par les défendeurs pour échapper à leur paiement. L'ensemble des arguments développés en défense n'exonère nullement les défendeurs du paiement de leurs dettes, puisque :