Agent immobilier - Partage des honoraires entre confrères - Absence de convention sur la répartition des missions - Simple rôle d'apporteur non justifié - Réalisation de l'affaire (non) - Droit à commission (non) - Faute de l'agence à l'origine de la non réalisation de l'affaire - Perte d'une chance pour les autres agences (non) Le règlement intérieur de la chambre des agents immobiliers monégasques prévoit que sauf convention contraire, les commissions se partagent par moitié entre les confrères ayant collaboré à la réalisation d'une affaire. En l'occurrence, force est de constater l'absence de toute convention conclue entre les parties. Aucune condition de collaboration particulière, concernant notamment la répartition de leur mission respective et des honoraires en découlant, n'est donc démontrée. La facture émise par la défenderesse afin de se faire payer de ses honoraires par la demanderesse ne mentionne pas non plus de rôle précis. Par conséquent, l'argument avancé par les défenderesses selon lequel leur rôle se bornait à « apporter l'affaire » et mettre en relation leur client avec l'agence demanderesse, ce qui a été accompli et justifie le paiement de leur commission, ne sera pas retenu. Par ailleurs, le droit à commission de l'agence immobilière est subordonné à la réalisation de l'affaire, c'est à dire à sa conclusion, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce. C'est donc indûment que l'agence immobilière défenderesse a perçu, pour son compte et au nom de la société co-défenderesse, une commission à hauteur de 13.320 euros, puisque ces deux agences n'ont pas concouru à une opération effectivement conclue. Si l'agence immobilière avait correctement informé les candidats locataires des conditions de la location et notamment de l'interdiction des animaux domestiques dans l'immeuble, ceux-ci ne se seraient pas engagés à louer ce bien et n'auraient de fait pas versé de commission pour réserver un appartement ne correspondant pas à leurs attentes. Les défenderesses n'ont donc pas perdu de chance de conclure l'affaire du fait de la faute commise par la demanderesse. Dès lors, la négligence fautive de la demanderesse n'a causé aux défenderesses aucun préjudice. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE N° 2016/000668 (assignation du 23 mai 2016) JUGEMENT DU 11 JANVIER 2018 En la cause de : La SARL dénommée A., dont le siège social se trouve X1 98000 MONACO, agissant poursuite et diligences de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège ; DEMANDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Bernard BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'une part ; Contre : La Société Anonyme Monégasque B., dont le siège social se trouve X2 98000 MONACO, prise en la personne de son président délégué domicilié en cette qualité audit siège ; La Société à Responsabilité Limitée de droit français dénommée C., à l'enseigne « D. », dont le siège social se trouve X3 06240 BEAUSOLEIL, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège ; DÉFENDERESSES, ayant élu domicile en l'étude de Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par Maître Laurent ROTGÉ, avocat au barreau de Nice ; d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 23 mai 2016, enregistré (n° 2016/000668) ; Vu les conclusions de Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur, au nom de la SAM B. (B.) et la SARL C. en date des 5 octobre 2016 et 8 février 2017 ; Vu les conclusions de Maître Bernard BENSA, avocat-défenseur, au nom de la SARL A., en date des 24 novembre 2016 et 4 mai 2017 ; À l'audience publique du 2 novembre 2017, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries, et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 11 janvier 2018 ; FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Au mois de juin 2015, ni. et na. PA. ont été mis en relation avec l'agence immobilière A. par l'intermédiaire de la société à responsabilité limitée (SARL) française C., travaillant en partenariat avec la société anonyme monégasque (SAM) B., en vue de la location d'un appartement se trouvant dans la résidence X à MONACO. Suite à la visite de cet appartement, les époux PA. ont signé : le 2 juillet 2015, un document intitulé « offre et décompte de location », prévoyant le versement par Monsieur et Madame PA. de la somme de 82.140 euros à titre de réservation et précisant qu'en cas de désistement, cette somme resterait acquise : à hauteur de 55.500 euros au propriétaire de l'appartement, à hauteur de 26.640 euros aux agences E. et D. (enseigne commerciale de la SARL C.) à titre de dommages et intérêts. Les époux PA. ont donc procédé au règlement de la somme de 82.140 euros, suivant chèque établi à l'ordre de l'agence A. ; le 3 juillet 2015 un « engagement de location », par lequel ils s'engageaient à louer le bien immobilier visité pour une année à compter du 1er septembre 2015, aux prix et conditions suivantes : 55.500 euros d'indemnités de réservation, 222.000 euros de loyer annuel, 28 800 euros de charges forfaitaires annuelles. Cet engagement précisait que les époux PA. versaient le même jour la somme de 55.500 euros à titre d'indemnité de réservation, qui resterait acquise au bailleur s'ils venaient à se désister ; eux-mêmes promettant de signer le bail et de régler le solde des sommes dues avant le 3 août 2015. Par mail du 7 juillet 2015, e. MI., négociatrice de l'agence D., adressait à l'agence A. sise à MONACO, la facture de mise en location établie par la société anonyme monégasque (S. A. M.) B., pour un montant de 13.320 euros TTC au titre de la commission due aux deux sociétés. Cette facture a été acquittée par la société A.. Le 4 août 2015, Déborah D., salariée au sein de l'agence A., envoyait un courriel à e. MI., lui expliquant que « pour des raisons indépendantes de notre volonté, la location ne s'est pas faite », et que sa société avait remboursé aux époux PA. leur part de la commission, soit la somme de 13.320 euros. Le 9 novembre 2015, les époux PA. ont envoyé à la société A. une mise en demeure de leur restituer la somme de 13.320 euros, soit la moitié des honoraires d'agence non remboursée par la SARL C.. Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 16 novembre 2015, la société A. a mis en demeure la SAM B. et la SARL C. de lui restituer cette somme, en vain. Suite à un protocole d'accord transactionnel conclu entre les époux PA. et la SARL A., cette dernière leur a reversé la somme de 14.000 euros, correspondant à la part de la commission payée à la SARL C. et à l'agence monégasque, majorée d'une partie des honoraires d'avocat que les clients ont dû exposer. Par acte du 23 mai 2016, la SARL A. a fait assigner la SAM B. et la SARL C., afin de voir celles-ci solidairement condamnées à lui payer les sommes de : 14.000 euros, dont 13.320 euros majorées des intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2015, date de la mise en demeure, outre celle de 680 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 2.000 euros pour résistance abusive. À l'appui de ses prétentions, réitérées dans des conclusions postérieures déposées le 28 novembre 2016 et le 4 mai 2017, la SARL A. expose que : l'agence D. n'avait pas droit à percevoir de commission, en l'absence de réalisation de l'opération de location de l'appartement et alors même qu'il n'est pas démontré que son rôle n'aurait consisté qu'à présenter les parties et que sa mission ainsi accomplie justifiait le paiement de ses honoraires ainsi qu'elle l'affirme, les époux PA. n'ont signé qu'un engagement de location et à ce titre, n'avaient pas à se voir refuser le droit de récupérer les honoraires versés, ce document n'ayant aucune valeur contractuelle puisque nécessitant l'acceptation du candidat preneur par le bailleur, les candidats locataires ne se sont pas désistés de leur engagement, mais il n'y a simplement pas eu rencontre des volontés avec le bailleur. Dans leurs conclusions en réponse déposées le 8 février 2017 puis le 22 juin 2017, les sociétés défenderesses sollicitent le débouté de l'ensemble des demandes de la SARL A.. Elles prétendent que le protocole transactionnel signé entre la SARL A. et les candidats locataires ne leur est en rien opposable et qu'elles ont accompli leur part de la mission, à savoir présenter à l'agence immobilière A. des clients sérieux pour la location de l'appartement sis X à MONACO. Elles soutiennent que leur part de la commission était due puisque leur intermédiation est utilement intervenue, qu'elles n'ont commis aucune faute et qu'elles ignorent la raison de l'absence de conclusion du contrat de bail, les honoraires ayant été restitués à tort par l'agence A. si les candidats preneurs sont en réalité à l'origine de l'échec de la location. À titre subsidiaire, les défenderesses sollicitent la condamnation de la SARL A. à leur verser la somme de 14.000 euros à titre de dommages et intérêts, compte tenu de la perte de leurs honoraires si l'intégralité de ceux-ci devaient être restitués aux époux PA., avec compensation entre cette indemnité et leur obligation de remboursement à la demanderesse de la somme de 14.000 euros. Elles soutiennent en effet que c'est l'action fautive de l'agence immobilière demanderesse qui a conduit à l'échec de la location et de ce fait à la perte de leur part d'honoraires. Elles expliquent que la demanderesse a dirigé les époux PA. vers cet appartement, sans les informer de la difficulté relative à l'interdiction de la présence d'animaux de compagnie au sein de la résidence X, ce qui constitue une omission fautive. En tout état de cause, elles demandent la condamnation de la SARL A. à leur verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour action judiciaire abusive et dolosive. Dans ses dernières conclusions en date du 4 mai 2017, la SARL A. maintient l'ensemble de ses demandes, contestant avoir commis une quelconque faute ayant conduit à la non signature du contrat de bail. Dans l'hypothèse où un manque d'information fautif serait retenu à son encontre, elle soutient que les défenderesses ne pourraient être indemnisées que partiellement au titre d'une perte de chance de voir conclu le contrat de bail par leur entremise, et non par l'octroi d'un montant équivalent à la commission. Elle ajoute enfin que l'agence D. a volontairement renoncé au paiement de sa commission, par des actes sans équivoque que sont les mails envoyés par son propre agent commercial. SUR CE, Sur la demande principale : Selon l'article 1090 du Code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été payé sans être dû est sujet à répétition. L'article 1223 de ce même Code prévoit que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû, s'oblige à le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu. La charge de la preuve incombe à la partie qui prétend que le paiement était indu. Il est constant que suite à une facture émise par la SAM B., la SARL A. lui a versé par chèque en date du 13 juillet 2015 la somme de 13.320 euros, au titre de ses honoraires pour la location de l'appartement sis immeuble Le Quattrocento, 14 quai Jean-Charles Rey à MONACO. Le règlement intérieur de la chambre des agents immobiliers monégasques, dont il n'est pas prétendu par la société de droit monégasque B. qu'elle n'en est pas membre, prévoit en son article 22 que sauf convention contraire, les commissions se partagent par moitié entre les confrères ayant collaboré à la réalisation d'une affaire. Le 3°) de cet article ajoute que les conventions particulières intervenues entre agents immobiliers concernant tant le partage de la commission que toutes les autres conditions de collaboration servent de lois entre eux et priment tous règlements et usages. En l'occurrence, force est de constater l'absence de toute convention conclue entre l'agence A. et les deux agences immobilières défenderesses. Aucune condition de collaboration particulière, concernant notamment la répartition de leur mission respective et des honoraires en découlant, n'est donc démontrée. La facture émise par la SAM B. afin de se faire payer de ses honoraires par la SARL A. ne mentionne pas non plus ce rôle précis de mise en relation que s'attribuent les défenderesses, n'indiquant au titre de l'objet de la facture que « la location d'un appartement de 5/6 pièces (..) ». Par conséquent, l'argument avancé par les défenderesses selon lequel leur rôle se bornait à « apporter l'affaire » et mettre en relation leur client avec l'agence A., ce qui a été accompli et justifie le paiement de leur commission, ne sera pas retenu. Par ailleurs, le droit à commission de l'agence immobilière est subordonné à la réalisation de l'affaire, c'est à dire à sa conclusion. (Tribunal de Première Instance, Centre immobilier. Pastor, 18-01-1996), sauf éventuelle disposition contractuelle contraire. À partir de la signature de l'acte constatant l'engagement réciproque des parties et non affecté d'une faculté de dédit, il y a accord sur la chose et le prix au sens de l'article 1549 du Code civil et la commission est acquise, comme correspondant à l'intervention efficace et accomplie de l'agent immobilier mandaté. En l'espèce, les seuls documents versés aux débats sont : d'une part, un document intitulé « offre et décompte de location » en date du 2 juillet 2015, qui précise être établi « sous réserve de l'acceptation du candidat par le propriétaire ». Manifestement, la teneur de ce document exclut qu'il soit considéré comme un acte constatant l'engagement réciproque des parties et non affecté d'une faculté de dédit. d'autre part, un « engagement de location » daté du même jour, selon lequel Monsieur et Madame PA. acceptaient notamment de verser au bailleur la somme de 55.500 euros à titre d'indemnité s'ils venaient à se désister de leur réservation. Ce document est un acte unilatéral et non un engagement réciproque et ne mentionne pas les honoraires des agences immobilières. Dès lors, force est de constater qu'aucun acte constatant l'engagement réciproque des parties à la location de l'appartement sus visé n'est produit. En l'absence de rencontre des consentements des parties, le contrat de bail n'a pas été signé. L'affaire n'ayant pas été réalisée, les agents immobiliers n'avaient donc pas droit à percevoir leurs honoraires. C'est donc indûment que l'agence immobilière de droit monégasque la SAM B. a perçu, pour son compte et au nom de la société de droit français C., une commission à hauteur de 13.320 euros, puisque ces deux agences n'ont pas concouru à une opération effectivement conclue. Par conséquent, il y a lieu de condamner in solidum les défenderesses à restituer à la demanderesse la somme de 13.320 euros, correspondant au montant des honoraires indûment perçus pour une transaction non conclue, avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2015, date de la mise en demeure. S'agissant de la somme de 680 euros réclamée par la SARL A., celle-ci fait valoir qu'elle a versé aux époux PA. ce montant en sus de celui correspondant à la commission, à titre d'indemnité. Cependant, il n'est pas contesté que cette somme n'a jamais été versée par la SARL A. au profit des défenderesses. Dès lors, en l'absence de tout fondement juridique venant l'étayer, cette demande sera rejetée. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts et de compensation : Les défenderesses affirment que c'est suite à une erreur commise par l'agence immobilière A. que les parties n'ont pas signé le bail, car la société demanderesse n'a pas réagi lorsque les époux PA. ont mentionné lors de la visite de l'appartement objet de la location avoir un animal domestique, condition rédhibitoire pour le propriétaire, ce qui n'a pas permis la conclusion de l'opération. Leur prétention est étayée par le courrier envoyé le 9 novembre 2015 par le conseil des époux PA., qui impute l'échec de la conclusion du bail à l'attitude négligente de l'agence immobilière A., qui n'a informé ses clients que tardivement, soit le jour de la signature prévue du contrat de location, de l'impossibilité pour eux d'héberger un animal de compagnie dans l'appartement compte tenu du refus du bailleur sur ce point. La faute de la SARL A. ayant conduit à l'absence de signature du bail entre les candidats locataires et le bailleur est patente. Cependant, le préjudice résultant du manquement de la SARL A. à son devoir d'information et de conseil ne peut s'analyser qu'en une perte de chance, le préjudice de la SAM B. et de la SARL C. correspondant au fait d'avoir été privées de la possibilité de percevoir les honoraires suite à la conclusion de la transaction. Or, la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue, et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. En l'espèce, si l'agence A. avait correctement informé les candidats locataires des conditions de la location et notamment de l'interdiction des animaux domestiques dans l'immeuble, ceux-ci ne se seraient pas engagés à louer ce bien et n'auraient de fait pas versé de commission pour réserver un appartement ne correspondant pas à leurs attentes. Les défenderesses n'ont donc pas perdu de chance de conclure l'affaire du fait de la faute commise par la SARL A.. Dès lors, la négligence fautive de la SARL A. n'a causé aux défenderesses aucun préjudice. Celles-ci seront par conséquent déboutées de leur demande reconventionnelle à ce titre. Sur les dommages et intérêts : Sur la demande formée par la SARL A. : La résistance abusive des défenderesses n'est pas démontrée. La demande formée à ce titre par la SARL A. sera donc rejetée. Sur la demande reconventionnelle pour action judiciaire dolosive et abusive : La teneur de la présente décision démontre l'absence de caractère dolosif et abusif de l'action intentée par la SARL A.. Les défenderesses seront donc déboutées de cette demande. Sur les dépens : La SAM B. et la SARL C. qui succombent seront condamnées in solidum aux dépens de l'instance. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, Condamne in solidum la SAM B. et la SARL C. à verser à la SARL A. la somme de 13.320 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2015 ; Déboute la SARL A. du surplus de ses prétentions ; Déboute la SAM B. et la SARL C. de leurs demandes reconventionnelles en dommages et intérêts pour perte de commission et pour action judiciaire dolosive et abusive ; Condamne in solidum la SAM B. et la SARL C. aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Bernard BENSA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Monsieur Sébastien BIANCHERI, Premier Juge, Madame Virginie HOFLACK, Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistés, lors des débats seulement, de Madame Florence TAILLEPIED, Greffier ; Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 11 JANVIER 2018, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Florence TAILLEPIED, Greffier, en présence de Monsieur Olivier ZAMPHIROFF, Premier Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.