Tribunal de Première Instance de Monaco, 22 mars 2018, n° 16845
Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 22 mars 2018, n° 16845 (Lire sur source officielle)
I. Le contexte factuel et procédural
A. Les faits à l'origine du litige
Le contentieux des marchés privés de travaux immobiliers cristallise fréquemment la tension entre les exigences temporelles et esthétiques du maître de l'ouvrage et les contraintes techniques et administratives auxquelles se heurte le locateur d'ouvrage. Le jugement rendu le 22 mars 2018 par le Tribunal de première instance de Monaco en offre une illustration topique, mêlant des problématiques de droit international privé (par l'application d'une loi étrangère choisie par les parties), de droit de l'urbanisme monégasque et de droit spécial des contrats de construction.
En l'espèce, suivant un contrat initial conclu le 12 novembre 2014, une société civile immobilière monégasque, la SCI B (maître de l'ouvrage), a confié à une société anonyme monégasque, la SAM A, exerçant sous l'enseigne « C » (l'entrepreneur), un chantier d'envergure portant sur la « déconstruction, reconstruction de murs et rénovation totale » d'un appartement. Ce bien immobilier, formant les lots n° 291 et 292, est situé au dixième étage d'un immeuble dénommé « tour D » à Monaco. Le marché initial a été conclu pour un prix de 312 125,02 euros hors taxes (soit 343 337,52 euros toutes taxes comprises). Les stipulations contractuelles prévoyaient un délai d'exécution de vingt-deux semaines, selon un calendrier de travaux qui devait être annexé à la convention. Les conditions particulières précisaient en outre que l'opération se rattachait au permis de construire n° 2014-13133, délivré le 6 juin 2014.
En cours d'exécution du chantier, l'assiette de l'opération immobilière a connu une extension substantielle. Par un devis dressé le 31 mars 2015 et accepté le 17 avril 2015, la SCI B a confié à la même entreprise, la SAM A, la réalisation de travaux supplémentaires consistant en la rénovation d'un « appartement deux pièces arrière à relier au premier projet », correspondant au lot n° 293 du même immeuble. Ce second volet financier s'élevait à 199 969,38 euros hors taxes (soit 219 966,32 euros, mentionné HT par erreur matérielle dans la décision mais correspondant au montant majoré). Ce devis accepté fixait la fin du chantier au 30 juin 2015 et stipulait expressément que les conditions d'exécution de ces nouveaux travaux demeuraient régies par le contrat initial du 12 novembre 2014. Cette extension visant à réunir les locaux en une seule unité d'habitation a nécessité le dépôt d'une demande de permis de construire modificatif par le maître de l'ouvrage. Toutefois, ce permis modificatif n'a été obtenu que le 29 juin 2015, soit la veille de l'échéance contractuelle fixée pour l'achèvement de l'ouvrage.
La chronologie de la fin de chantier s'est avérée complexe, marquée par des interventions administratives et des modifications constructives :
- Le 29 juillet 2015, lors de la réunion de chantier n° 30, le maître de l'ouvrage a procédé à diverses modifications et validations tardives (choix de moquette, modification des coloris de peinture, validation des meubles vasques, demande de devis pour des sanitaires).
- Le 4 août 2015, une visite de récolement a eu lieu à la demande de la SCI B, conformément aux dispositions de l'ordonnance n° 3.647 du 9 septembre 1966 concernant l'urbanisme, la construction et la voirie.
- Le 29 septembre 2015, le récolement des travaux et l'autorisation d'occuper les lieux ont été prononcés par l'administration.
- Postérieurement à cette autorisation administrative, de nouveaux travaux ont été exécutés, matérialisés notamment par un devis n° 1520566 du 22 octobre 2015 intitulé « Travaux en plus et moins-value au 15 octobre ». Ces travaux consistaient notamment à démolir des aménagements provisoires (une porte et de la maçonnerie créant un sas) qui avaient été édifiés dans le seul but d'obtenir le récolement administratif au regard des volumes exigés par le permis de construire, ainsi qu'à réaliser des travaux de peinture et de modification des réseaux de climatisation.
- Le 12 novembre 2015, les parties ont finalement signé un procès-verbal de réception du chantier, lequel a été assorti de réserves.
- Le 25 mars 2016, un constat de levée des réserves a été régularisé entre le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur.
Lors du règlement des comptes du marché, la SCI B a opéré une retenue de 30 049,51 euros sur les sommes dues à l'entreprise, en invoquant l'application des pénalités de retard contractuelles. Par lettre de mise en demeure du 6 avril 2016, la SAM A a réclamé en vain le paiement d'un solde qu'elle évaluait alors à 42 933,14 euros au titre du solde des travaux et de la retenue de garantie. Parallèlement, la SCI B s'est plainte de l'apparition de désordres affectant l'appartement rénové (fissurations de carreaux de marbre au sol et de faux-plafonds), qu'elle a fait constater par huissier le 15 mars 2017 et analyser par un expert amiable (le cabinet SARETEC), tout en déplorant l'impossibilité de donner le bien à bail avant le mois de mars 2017.
B. Le parcours procédural et les prétentions des parties
Face au refus de paiement opposé par le maître de l'ouvrage, la SAM A a pris l'initiative du contentieux. Par exploit d'huissier délivré le 16 décembre 2016, elle a fait assigner la SCI B devant le Tribunal de première instance de Monaco.
Dans le dernier état de ses écritures (conclusions des 7 juin et 6 décembre 2017), l'entrepreneur demandeur sollicitait la condamnation de la SCI B au paiement de la somme principale de 30 049,51 euros au titre du solde du marché de travaux, assortie d'une demande indemnitaire de 5 000 euros en réparation du préjudice financier découlant de la rétention abusive des fonds. Elle concluait également au rejet intégral des demandes reconventionnelles formulées par la défenderesse.
Au soutien de ses prétentions, la SAM A contestait toute imputabilité du dépassement du délai contractuel fixé au 30 juin 2015. Elle faisait valoir que le retard initial incombait exclusivement à la SCI B, laquelle avait tardé à solliciter le permis de construire modificatif indispensable à l'exécution des travaux sur le lot n° 293, ce permis n'ayant été délivré que le 29 juin 2015. Elle ajoutait que l'entreprise avait respecté une durée d'exécution d'environ deux mois à compter de cette autorisation, analogue à la prévision initiale, et que le maître de l'ouvrage avait lui-même alourdi les délais en modifiant les coloris de peinture fin juillet 2015 et en commandant des travaux supplémentaires postérieurement à la visite de récolement du 4 août 2015 (laquelle, selon l'entreprise, valait réception au sens de l'article 118 de l'ordonnance du 9 septembre 1966). S'agissant des malfaçons alléguées, la SAM A opposait le caractère non contradictoire du constat d'huissier du 15 mars 2017. Sur le fond, elle soutenait que les fissures du carrelage résultaient d'une exigence expresse du client qui, bien qu'informé de la nécessité technique de poser des joints de dilatation et de fractionnement, les avait refusés pour des motifs esthétiques. Subsidiairement, elle contestait le quantum des réparations réclamées en se référant aux estimations inférieures de son propre expert d'assurance (7 000 à 11 000 euros HT pour les sols) et à son propre devis (3 920 euros HT pour les plafonds), tout en rappelant que d'éventuelles créances indemnitaires ne pouvaient autoriser une voie de fait par rétention sur le prix du marché. Enfin, elle déniait tout préjudice de jouissance, faute de preuve de démarches locatives et compte tenu de la commande de travaux supplémentaires par le maître de l'ouvrage lui-même.
En défense et à titre reconventionnel (conclusions des 5 avril, 18 juillet 2017 et 10 janvier 2018), la SCI B demandait au tribunal de juger légitime la rétention de la somme de 30 049,51 euros au titre des pénalités de retard (calculées à raison de 1/1000e du montant total des travaux par jour calendaire à compter du 1er juillet 2015). Reconventionnellement, elle réclamait la condamnation de l'entrepreneur au paiement de :
- 23 603,81 euros TTC au titre des travaux de reprise des malfaçons ;
- 410 000 euros à titre d'indemnité pour préjudice de jouissance (perte locative évaluée à 20 000 euros par mois du 1er juillet 2015 jusqu'au bail enregistré le 27 mars 2017) ;
- 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour frais de procédure.
L'argumentation de la SCI B reposait sur une lecture stricte des stipulations contractuelles. Elle reprochait à l'entrepreneur de confondre les notions distinctes d'achèvement, de récolement administratif et de réception civile de l'ouvrage, soutenant que la réception définitive n'était intervenue qu'à la levée des réserves, le 25 mars 2016. Selon la défenderesse, la SAM A, qui avait débuté les travaux avant même l'obtention du permis modificatif, s'était engagée de manière ferme sur le terme du 30 juin 2015. Elle invoquait l'article 8 du contrat (maintien du délai initial sauf stipulation expresse d'un délai supplémentaire pour travaux nouveaux) ainsi que l'article 11 alinéa 4 des conditions générales, qui imposait à l'entrepreneur un formalisme écrit strict pour notifier au maître de l'ouvrage toute décision à prendre susceptible d'affecter le calendrier. Faute d'avoir mis en œuvre ce mécanisme d'alerte écrite, le terme du 30 juin 2015 demeurait, selon elle, intangible. Quant aux désordres, elle s'appuyait sur le constat d'huissier et le rapport d'expertise amiable SARETEC établissant l'absence fautive de joints de dilatation et la réalité des fissures, chiffrant les reprises à 23 603,81 euros TTC.
II. La question de droit et la solution de la juridiction
A. Le problème juridique posé
Le Tribunal de première instance de Monaco était confronté à une série de questions juridiques imbriquées, dont la résolution préalable commandait le sort des demandes financières croisées :
- La qualification du périmètre contractuel et le droit applicable : Des conventions successives (un marché initial et des devis subséquents) portant sur la réunion de lots contigus au sein d'un même immeuble forment-elles des contrats distincts ou un ensemble contractuel unique soumis, dans son intégralité, à la clause d'electio juris désignant le droit français ?
- Le sort du délai d'exécution et des pénalités de retard en cas d'inexécution par le maître de l'ouvrage de ses propres obligations : En droit français applicable à la cause, le maître de l'ouvrage peut-il se prévaloir d'un terme contractuel fixe pour appliquer des pénalités de retard lorsque le dépassement de ce terme résulte de sa propre carence dans l'obtention d'une autorisation administrative (permis modificatif) et de commandes de travaux supplémentaires destinés notamment à contourner la réglementation d'urbanisme ? Dans la négative, quelle norme supplétive gouverne le délai d'exécution et à quelle date précise (récolement, réception avec réserves ou levée des réserves) cesse le cours éventuel des pénalités de retard ?
- Le régime probatoire et l'étendue de la responsabilité de l'entrepreneur au titre des malfaçons et des préjudices consécutifs : Un constat d'huissier non contradictoire corroboré par une expertise amiable suffit-il à engager la responsabilité du constructeur pour des désordres esthétiques, et dans quelles conditions l'entrepreneur peut-il s'en exonérer en invoquant l'immixtion ou l'acceptation des risques par le maître de l'ouvrage ? Enfin, l'existence de désordres mineurs ouvre-t-elle droit à l'indemnisation d'un préjudice de jouissance locative ?
B. Le raisonnement et la motivation de la cour
Le tribunal déploie un raisonnement méthodique, structuré en quatre temps, qui allie l'application rigoureuse des concepts du droit civil français de la construction à une appréciation concrète de la loyauté contractuelle au regard du droit de l'urbanisme monégasque.
1. L'identification d'un ensemble contractuel soumis au droit français
En premier lieu, la juridiction monégasque tranche la question de la loi applicable et de l'unité du cadre contractuel. Elle relève que l'article 19 des conditions générales du contrat initial du 12 novembre 2014 stipule une clause de choix de loi au profit du droit français en cas de litige. Analysant le devis accepté le 17 avril 2015 (portant sur le lot n° 293) ainsi que les devis ultérieurs (notamment celui du 22 octobre 2015), le tribunal refuse d'y voir des marchés autonomes ou des tranches de travaux dissociables.
Pour consacrer l'existence d'un « ensemble contractuel », les juges retiennent un faisceau d'indices matériels, administratifs et juridiques : le renvoi exprès opéré par le devis du 17 avril 2015 aux conditions d'exécution du contrat initial ; la finalité matérielle des travaux visant à relier le nouvel appartement au projet initial pour former un logement unique ; le recours administratif à un simple permis de construire modificatif (et non à un nouveau permis indépendant) ; et enfin, « l'unicité du lieu de travaux, du permis de construire et la continuité temporelle de ceux-ci caractérisant une même opération de construction ». L'opération globale est donc intégralement régie par le droit français.
2. La neutralisation du terme conventionnel par la mauvaise foi et la substitution du « délai raisonnable »
En deuxième lieu, pour statuer sur la demande principale en paiement du solde du marché et sur la validité de la rétention opérée au titre des pénalités de retard, le tribunal examine le régime contractuel des délais (article 11 du contrat). Après avoir confirmé que le terme du 30 juin 2015 issu de l'avenant d'avril 2015 s'était substitué à l'échéance initiale de fin avril 2015 pour l'ensemble du chantier unique, le tribunal convoque le principe supérieur de bonne foi contractuelle, commun au droit français et au droit monégasque.
Les juges constatent que la SCI B a obtenu le permis modificatif le 29 juin 2015 en raison du dépôt tardif de sa demande. Dès lors, le tribunal juge que le maître de l'ouvrage « ne peut donc de bonne foi se prévaloir du terme du 30 juin 2015 », soit le lendemain même de la délivrance de l'autorisation administrative, peu important que l'entrepreneur ait commis l'irrégularité de débuter certains travaux préparatoires avant cette délivrance. Le terme conventionnel du 30 juin 2015 étant ainsi frappé de caducité ou d'inopposabilité par l'effet de la mauvaise foi du créancier, aucune pénalité ne pouvait courir à compter du 1er juillet 2015.
Pour combler le vide contractuel laissé par l'effacement du terme fixe, le tribunal fait application de la jurisprudence constante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation française : en l'absence de délai contractuel opposable, l'entrepreneur est tenu d'exécuter les travaux dans un « délai raisonnable d'exécution », notion supplétive que le tribunal évalue en l'espèce, par analogie avec la durée initialement prévue par l'avenant, à deux mois et demi à compter de l'obtention du permis modificatif (29 juin 2015).
Or, l'examen minutieux des pièces du chantier (compte rendu de réunion du 29 juillet 2015 et devis du 22 octobre 2015) révèle que le dépassement de ce délai raisonnable est exclusivement imputable au maître de l'ouvrage. Outre des modifications tardives de prestations (peintures, moquettes, sanitaires), le tribunal met au jour une manœuvre de la SCI B visant à contourner les règles d'urbanisme issues de l'ordonnance n° 3.647 du 9 septembre 1966. Pour obtenir le certificat de récolement et l'autorisation d'occuper les lieux (délivrés le 29 septembre 2015) malgré une hauteur sous plafond réduite par la climatisation, le maître de l'ouvrage a fait édifier des ouvrages provisoires (porte et maçonnerie créant un sas) conformes à la réglementation, avant de les faire démolir et réaménager sans autorisation en octobre 2015. Le tribunal en conclut que l'allongement du délai jusqu'au 22 octobre 2015, causé par cette fraude administrative et par les commandes nouvelles du maître de l'ouvrage, n'a rien de déraisonnable de la part de l'entreprise.
Enfin, s'agissant de la période postérieure au 22 octobre 2015, le tribunal rappelle, au visa de l'article 1792-6 du Code civil français, la définition légale de la réception : l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Contrairement à la thèse de la SCI B qui prétendait faire courir les pénalités jusqu'à la levée des réserves (25 mars 2016) et à celle de la SAM A qui invoquait la date du récolement administratif (4 août 2015), le tribunal juge que le terme final d'application des pénalités de retard est la date du procès-verbal de réception, soit le 12 novembre 2015, peu important l'existence de réserves. Le bref laps de temps entre le devis du 22 octobre 2015 et la réception du 12 novembre 2015 excluant tout retard fautif, la retenue de 30 049,51 euros est jugée infondée et la SCI B est condamnée à payer cette somme. En revanche, la SAM A est déboutée de sa demande de 5 000 euros de dommages-intérêts, faute de prouver un préjudice distinct du simple retard de paiement déjà compensé par les intérêts légaux.
3. La reconnaissance des malfaçons et le rejet du préjudice de jouissance
En troisième lieu, statuant sur les demandes reconventionnelles de la SCI B, le tribunal accueille l'action en réparation des désordres matériels (fissures des sols en marbre et des faux-plafonds). Sur le terrain probatoire, il valide la force probante du constat d'huissier du 15 mars 2017 bien qu'il ait été dressé de manière non contradictoire, dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties et corroboré par l'expertise privée SARETEC. Sur le fond, l'entrepreneur échoue à s'exonérer de sa responsabilité concernant l'absence de joints de fractionnement du carrelage : s'il allègue une exigence esthétique expresse du client, il n'en rapporte aucune preuve écrite. De même, faute pour l'entrepreneur de verser aux débats le rapport de son propre expert d'assurance ou son devis de reprise des plafonds, le tribunal retient les chiffrages précis et cohérents produits par le maître de l'ouvrage, condamnant la SAM A à payer la somme totale de 21 458,01 euros HT.
En revanche, le tribunal rejette intégralement la demande de 410 000 euros au titre du préjudice de jouissance locative. Pour la période antérieure à la réception du 12 novembre 2015, aucun retard n'étant imputable à l'entreprise, aucune perte de loyer ne peut lui être repro
Contrats et obligations - Construction - Droit français applicable - Notion de délai raisonnable d'exécution - Retard imputable au constructeur (non) - Condamnation au paiement du solde des travaux - Demande reconventionnelle du maître de l'ouvrage - Préjudice lié aux désordres et malfaçons (oui) - Préjudice de jouissance (non) L'unicité du lieu de travaux, du permis de construire et la continuité temporelle de ceux-ci caractérisant une même opération de construction, il s'en déduit que le tout constitue un ensemble contractuel soumis au droit français. Le droit français étant applicable, il convient en conséquence de se reporter à la notion jurisprudentielle, supplétive en l'absence de délai pouvant résulter du contrat, de « délai raisonnable d'exécution ». Au vu de ces circonstances, il n'est nullement démontré que le délai d'exécution couru, qui s'est trouvé alourdi par le maître de l'ouvrage afin de satisfaire tant à son objectif de contournement des règles d'autorisation issues de l'ordonnance n° 3.647 du 9 septembre 1966, qu'à des modifications de certains postes de travaux ou à de nouvelles commandes, présente un caractère non raisonnable qui serait imputable à la société de construction. Pour la période ultérieure, il y a lieu de se référer à la disposition contractuelle relative aux pénalités de retard qui indique, pour le cas où un retard serait avéré, que celles-ci seront dues « tant que l'ouvrage ne sera pas réceptionné ». A la lumière de l'article 1792-6 du Code civil français applicable au contrat, la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves, c'est donc à la date du procès-verbal de réception, peu important qu'il ait été assorti de réserves, que prend fin la période d'exécution susceptible de donner lieu à pénalités de retard. Aucun retard exclusivement imputable à la société de construction n'ayant été démontré, la rétention par le maître de l'ouvrage de la somme de 30.049,51 euros est injustifiée et il doit être condamné au paiement du solde des travaux. La réalité des désordres étant établie par les constats d'huissier, la demande reconventionnelle du maître de l'ouvrage en réparation du préjudice en résultant est justifiée. En revanche, le bien était loué, au moment du constat, ce qui confirme le caractère mineur de l'aspect inesthétique des désordres et malfaçons affectant les travaux. Le préjudice de jouissance n'est donc pas caractérisé. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE N° 2017/000271 (assignation du 16 décembre 2016) JUGEMENT DU 22 MARS 2018 En la cause de : La SAM A, à l'enseigne « C », dont le siège social se trouve X1 à Monaco, agissant poursuites et diligences de son administrateur délégué en exercice, demeurant en cette qualité audit siège ; DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par Maître Philippe BERDAH, avocat au barreau de Nice ; d'une part ; Contre : La SCI B, dont le siège social se trouve X2 à Monaco, prise en la personne de son gérant en exercice, g. LI., demeurant X3 à Monaco ; DÉFENDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 16 décembre 2016, enregistré (n° 2017/000271) ; Vu les conclusions de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, au nom de la SCI B, en date des 5 avril 2017, 18 juillet 2017 et 10 janvier 2018 ; Vu les conclusions de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de la SAM A, en date des 7 juin 2017 et 6 décembre 2017 ; À l'audience publique du 18 janvier 2018, les conseils des parties ont déposé leurs dossiers et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 22 mars 2018; FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Par contrat du 12 novembre 2014, la SCI B a confié à la SAM A un chantier de « déconstruction, reconstruction de murs et rénovation totale » portant sur un appartement formant les lots n° 291 et 292, situé au 10e étage de l'immeuble dénommé tour D, sis X5 à Monaco, pour un prix de 312 125,02 € HT soit 343 337,52 € TTC, à réaliser dans un délai de 22 semaines suivant calendrier des travaux devant être joint au contrat. Suivant devis accepté du 17 avril 2015, la SCI B a en outre confié à la SAM A la réalisation de travaux de rénovation d'un « appartement deux pièces arrière à relier au premier projet » au prix de 199.969,38 € HT soit 219.966, 32 € HT, la fin de chantier étant prévue pour le 30 juin 2015. Les parties ont signé un procès-verbal de réception de chantier le 12 novembre 2015, assorti de réserves, puis un constat de levée de réserves le 25 mars 2016. La SCI B a imputé à la SAM A une pénalité de retard d'un montant de 30.049,51 €. Par courrier du 6 avril 2016, la SAM A a mis la SCI B en demeure de lui payer la somme de 42.933,14 € restant due selon elle au titre du solde des travaux et de la retenue de garantie. En l'absence de règlement, la SAM A a, par acte d'huissier du 16 décembre 2016, fait assigner la SCI B devant le Tribunal de première instance aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 30.049,51 € au titre du marché de travaux conclu entre les parties, outre 5.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier subi. Dans le dernier état de ses écritures, elle réitère ces demandes, et conclut en outre au débouté de la SCI B de ses prétentions. Elle conteste la rétention par le maître d'ouvrage d'une partie du prix qualifiée de pénalités de retard et fait valoir à cet effet que : le défaut d'achèvement des travaux dans le délai conventionnel est imputable à la SCI B, qui a tardé à solliciter un permis modificatif, lequel n'a été obtenu que le 29 juin 2015, veille de la date conventionnelle de fin de chantier, et a en outre, à la fin du mois de juillet 2015, modifié les coloris de peinture choisis, augmentant ce retard ; compte-tenu de ce retard, l'entreprise qui avait achevé le chantier sur les lots initiaux, et qui, à l'exception de travaux préparatoires, ne pouvait commencer les travaux du lot n° 293 avant l'obtention du permis, a respecté un délai similaire à celui prévu, soit un peu plus de deux mois pour la réalisation des travaux ; la réception de l'ensemble des travaux est intervenue le 4 août 2015, date de la visite de récolement demandée par la SCI B, qui implique que les travaux étaient achevés aux termes de l'article 118 de l'ordonnance 3.647 du 9 septembre 1966; un procès-verbal de réception a été dressé le 12 novembre 2015 car la SCI B a commandé postérieurement à la réception de ces travaux, de nouveaux travaux extérieurs au champ contractuel du marché du 12 novembre 2014 ; Elle réfute l'existence du préjudice économique invoqué par la défenderesse du chef de travaux de réparation de malfaçons et de l'impossibilité de proposer le bien à la location, et soutient à ce titre essentiellement que : le constat d'huissier du 15 mars 2017 n'a pas été dressé à son contradictoire ; elle ne saurait supporter la responsabilité des fissurations sur les dalles de carrelage relevées par l'huissier, alors que le client avisé par elle de la nécessité de fractionner les surfaces par des joints de dilatation a expressément exigé, pour des motifs esthétiques, de faire abstraction des joints de fractionnement ; elle a néanmoins effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur, dont l'expert amiable retient un prix de réparation entre 7.000 € et 11.000 € HT, sans commune mesure avec le devis excessif produit par la défenderesse ; le coût des réparations des fissures de plafond a été évalué à la somme de 3.920 € HT ; il ne pourrait lui être imputé que dans le cadre d'une action en responsabilité et non par rétention de sommes sur le prix des travaux ; en commandant et faisant réaliser postérieurement à l'achèvement et à la réception de nouveaux travaux, la SCI B ne peut invoquer un préjudice de jouissance ; en outre, elle ne justifie pas de démarches effectives aux fins de mise en location. En réponse, la SCI B conclut à voir : dire et juger qu'elle a retenu à bon droit la somme de 30.049,51 euros correspondant à 1/1000 du montant total des travaux, à partir du premier jour calendaire de retard, soit le 1er juillet 2015 suivant le 30 juin 2015, date contractuellement prévue pour la réception définitive de l'intégralité des travaux ; condamner la SAM A au paiement de la somme de 23.603,81 € au titre de la réparation des malfaçons ; condamner la SAM A au paiement de la somme de 410.000 € à titre d'indemnité pour préjudice de jouissance ; condamner la SAM A au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts. Elle fait valoir que la demanderesse qui est de mauvaise foi entretient une confusion entre les notions juridiques d'achèvement, de récolement et de réception et développe à l'appui que : au 4 août 2015, de nombreuses prestations d'aménagement restaient inachevées ; après le récolement plusieurs réserves restaient encore à lever ; la réception définitive de l'ouvrage après levée des réserves n'a eu lieu que le 25 mars 2016 ; aux réserves s'ajoutent des malfaçons, relevées par constat d'huissier du 15 mars 2017 : fissures au plafond et fissures de revêtements de sol dues au défaut de joints de dilatation, dont la réparation, suivant préconisations de l'expert amiable du cabinet SARETEC représente un coût de 23.603,81 € TTC auquel la demanderesse doit être condamnée; Elle ajoute que la SAM A qui avait commencé les travaux complémentaires avant l'obtention du permis était tenue de les livrer à la date convenue du 30 juin 2015, et fait valoir à cet égard que : peu important la date des devis de commande de travaux, la SAM A s'est engagée à maintenir la date du 30 juin 2015, en outre, l'article 8 du contrat prévoit que sauf stipulation d'un délai supplémentaire lié à de nouveaux travaux, le délai initial demeure applicable, l'article 11 alinéa 4 des conditions générales met à la charge de l'entrepreneur un devoir d'information par écrit de toute décision à prendre susceptible d'affecter le délai de réalisation, de sorte qu'il appartenait à la SAM A de prévoir un calendrier en fonction des demandes supplémentaires du maître de l'ouvrage ou de ses décisions ; par suite, le 1er juillet 2015 constitue le premier jour de retard, alors que la commande de travaux supplémentaires postérieurement au 30 juin 2015 n'occulte en rien le retard pris sur les travaux initiaux, et il s'ensuit que les pénalités doivent être décomptées à partir du 1er juillet 2015 ; Elle soutient enfin qu'elle subit un important préjudice locatif, du fait de n'avoir pu disposer du bien à la location à compter du 1er juillet 2015, jusqu'à la signature d'un bail enregistré le 27 mars 2017, lequel doit être indemnisé sur une base mensuelle de 20.000 € soit une indemnité de 410.000 € à laquelle s'ajoute la somme de 10.000 € en réparation des frais nécessités par l'action qu'elle s'est trouvée contrainte d'engager. SUR CE, Sur le droit applicable et le périmètre contractuel : L'article 19 des conditions générales du contrat du 12 novembre 2014 prévoit notamment qu'en cas de litige le droit français est applicable. Il est précisé aux conditions particulières de ce contrat qu'il est relatif au permis n° 2014-13133 du 6 juin 2014 ; les parties reconnaissent de manière concordante qu'il concerne un appartement formant les lots 291 et 292 situé au 10e étage de la tour D. Les parties ont ensuite conclu un avenant à ce marché de travaux, constitué par un devis accepté le 17 avril 2015, ayant pour objet « Rénovation appartement deux pièces arrière à relier au premier projet », qui est relatif au lot n° 293 de l'immeuble. Il y est stipulé in fine que « Les conditions d'exécution de ces travaux sont régies par le contrat de travaux signé le 12 novembre 2014 ». De plus, cet avenant consistant à ajouter la rénovation d'un deux pièces et à l'inclure dans le même logement a fait l'objet, non pas d'une nouvelle demande de permis mais d'un permis modificatif ce qui implique que les deux séries de locaux ne peuvent être considérées séparément, comme s'il s'agissait de tranches distinctes de travaux. D'autres travaux, concernant ce même chantier, ont ensuite été commandés par le maître de l'ouvrage suivant plusieurs devis énumérés au DGD de novembre 2015, non produits à l'exception du devis n° 1520566 du 22 octobre 2015, mais dont l'existence et l'acceptation ne sont pas discutées par la SCI B. L'unicité du lieu de travaux, du permis de construire et la continuité temporelle de ceux-ci caractérisant une même opération de construction, il s'en déduit que le tout constitue un ensemble contractuel soumis au droit français. Sur la demande principale en paiement : La SCI B soutient que « la date d'achèvement contractuelle du chantier » est le 30 juin 2015, que le 1er juillet 2015 constitue le premier jour de retard, que si la visite de récolement a eu lieu le 4 août 2015 et le récolement prononcé le 29 septembre 2015, l'ouvrage n'a fait l'objet d'un procès-verbal de réception que le 12 novembre 2015, avec réserves, qui n'ont été levées que le 25 mars 2016, cette position ayant été exprimée à la SAM A par courriel du 18 juin 2015 puis par courrier du premier avril 2016. L'invocation de pénalités de retard impose de vérifier leur existence contractuelle, et dans l'affirmative leur point de départ et de cessation, ainsi que la présence éventuelle de causes d'exonération. En l'espèce, le régime contractuel des pénalités de retard est fixé comme suit au marché initial : «ART.11-DÉROULEMENT DES TRAVAUX-DÉLAI D'ÉXECUTION-PÉNALITES Les travaux débutent à la date d'ouverture du chantier pour une durée maximum indiquée aux conditions particulières. L'Entrepreneur a une obligation de résultat, le fait de ne pas tenir le délai engage sa responsabilité sauf en cas de force majeure. L'exécution du présent contrat prévoyant un délai de réalisation, le Maître d'ouvrage n'est pas tenu de mettre en demeure l'Entrepreneur en cas de retard. Ce retard sera constaté tant que l'ouvrage ne sera pas réceptionné. Le préjudice de ce retard sera compensé par des pénalités dont le montant est fixé à 1/1000 du montant des travaux par jour calendaire à partir du premier jour de retard sans dépasser 5 % du montant total du marché. Le montant de ces pénalités sera compensé avec le solde dû à l'entrepreneur qui l'accepte. Cette clause n'exclut pas une demande de réparation en cas de dol de l'Entrepreneur. Les parties conviennent expressément que, dans un souci de respecter le délai de réalisation, l'Entrepreneur informera par écrit le Maître d'ouvrage de toute décision que ce dernier doit prendre tout en précisant le dernier jour que ladite décision devrait être prise afin de ne pas mettre en péril le délai de réalisation, sans que ce délai peut (sic) être plus court que sept jours. Dans l'éventualité où une simple décision spécifique serait demandée sans ladite précision, le délai de réalisation restera inchangé, même si le Maître d'Ouvrage ne prend pas ladite décision. Le Maître d'ouvrage dispose sous sa propre responsabilité d'un accès au chantier. Il s'interdit d'intervenir auprès des personnes placées sous l'autorité de l'entrepreneur. Il sera convié aux réunions de chantier ». Or ce même marché initial de travaux stipulait un délai pour la réalisation des travaux de 22 semaines selon planning joint au contrat, que les parties ne produisent pas, tout en indiquant de manière concordante que ce délai expirait fin avril 2015. Ainsi, la seule application de cette disposition reviendrait à fixer le point de départ des pénalités de retard au 1er mai 2015 pour les travaux des lots n° 291 et 292, ce qui n'est pas demandé par le maître de l'ouvrage qui revendique la date du 30 juin 2015 comme terme de l'ensemble des travaux. Il en découle que l'ensemble des deux marchés se réfère à un chantier unique constituant un tout indissociable et non à deux tranches de travaux successives et pouvant être considérées distinctement. En droit français comme en droit monégasque, les conventions doivent être exécutées de bonne foi. Bien que le terme de l'exécution des travaux visés au devis relatif au lot n°293 dressé le 31 mars 2015 accepté le 17 avril 2015 soit fixé au 30 juin 2015, et constitue désormais le terme contractuel de l'entier chantier, la SCI B, qui ne conteste pas avoir déposé tardivement la demande de permis modificatif, a obtenu celui-ci le 29 juin 2015. Elle ne peut donc de bonne foi se prévaloir du terme du 30 juin 2015, peu important que la SAM A, qui n'aurait pas dû le faire, ait débuté les travaux concernant ce lot avant l'obtention du permis, et sans qu'il y ait lieu de rechercher s'il s'agissait d'une préparation de cette partie du chantier aux travaux à venir comme allégué par la SAM A ou de travaux plus avancés, ce que d'ailleurs la SCI B n'établit pas En conséquence, la date du 30 juin 2015 ne pouvant être retenue comme date de réalisation des travaux, il ne peut être imputé de pénalités de retard à la SAM A à compter du premier juillet 2015. Le droit français étant applicable, il convient en conséquence de se reporter à la notion jurisprudentielle, supplétive en l'absence de délai pouvant résulter du contrat, de « délai raisonnable d'exécution », largement consacrée par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation. Le devis du 17 mars prévoyant un terme au 30 juin 2015, il doit être retenu une durée de réalisation de travaux de deux mois et demi comme le soutient la SAM A, commençant à courir à compter de l'obtention du permis modificatif. Il y a lieu ensuite de vérifier si ce délai a été tenu par l'entreprise et dans la négative si l'allongement du délai peut être imputé au maître de l'ouvrage ou résulte au contraire du seul retard imputable au constructeur. En l'espèce la SAM A verse au débat le compte rendu, dressé par l'architecte, maître d'œuvre du maître de l'ouvrage, d'une réunion de chantier n° 30 qui s'est tenue le 29 juillet 2015. Il en résulte que diverses prestations sont modifiées ou commandées à cette date par le maître de l'ouvrage :