Tribunal de Première Instance de Monaco, 05 avril 2018, n° 16907
Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 05 avril 2018, n° 16907 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
La SCI L est propriétaire d'un immeuble mitoyen de celui de la copropriété W, sis à Monaco. La copropriété W a obtenu, le 15 janvier 2014, une autorisation de construire un ascenseur et de créer un accès extérieur par coursives. Le 8 juillet 2015, une autorisation de construire modificative a été délivrée pour la création de coursives extérieures desservant l'immeuble depuis un ascenseur extérieur accessible aux personnes à mobilité réduite.
Saisi en référé d'une demande d'expertise par la SCI L (exploit du 20 juin 2016), le juge des référés l'a rejetée par ordonnance du 5 octobre 2016. Par acte du 23 décembre 2016, la SCI L a assigné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, aux fins de suppression des vues droites créées à moins de 1,90 mètre de la limite de propriété, de modification des coursives, de démolition partielle ou totale de celles-ci à défaut, et de condamnations pécuniaires. À titre subsidiaire, elle sollicitait une expertise judiciaire portant notamment sur les distances.
Le syndicat concluait au débouté et, à titre reconventionnel, à 5 000 euros de dommages-intérêts. Il soutenait notamment la conformité du projet au règlement d'urbanisme, l'existence préalable de vues sur le fonds voisin, le caractère de simple lieu de passage des coursives et l'absence de preuve probante fournie par la demanderesse.
Le tribunal de première instance, statuant en premier ressort et par jugement contradictoire, a fait droit pour l'essentiel aux demandes de la SCI L.
Question de droit
La question posée au tribunal était double. Il s'agissait, d'une part, de déterminer si des coursives extérieures édifiées dans un immeuble en copropriété, dont le bord est situé à moins de 1,90 mètre de la limite séparative, méconnaissent la distance imposée par l'article 563 du Code civil pour les vues droites et les saillies. Il s'agissait, d'autre part, de savoir si les autorisations administratives délivrées à la copropriété, ainsi que le caractère peu fréquenté de l'ouvrage et l'existence alléguée d'ouvertures antérieures, sont de nature à faire obstacle à la mise en conformité ordonnée.
La décision retient en substance que la distance se compte, s'agissant de saillies, « depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés », conformément à l'article 565, alinéa 1er, du Code civil. Le tribunal écarte ensuite les moyens tirés de l'autorisation administrative, de l'usage restreint de l'ouvrage et de l'antériorité alléguée des ouvrants, puis examine la réparation des préjudices.
Solution et dispositif
Le tribunal retient que le bord extérieur des coursives est à moins de 1,90 mètre de la limite séparative. Il relève que, « que la distance soit de 43 centimètres, comme indiqué dans le premier constat, ou de 37,5 centimètres, comme mesuré dans le second constat d'huissier, la distance minimale prévue par l'article 563 du Code civil n'est manifestement pas respectée ». Il rejette en conséquence la demande d'expertise, qu'il juge inutile.
Le dispositif est ainsi rédigé :
« Dit que les coursives de la copropriété de l'immeuble W ne respectent pas les distances prévues aux articles 563 et 565 du Code civil et créent des vues droites, ainsi qu'un trouble anormal excédant les inconvénients normaux du voisinage, avec un risque pour la sécurité de la SCI L ;
En conséquence, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble W à : modifier les ouvrages qu'il a fait réaliser, pour que soient respectées les dispositions de l'article 563 du Code civil et que soient supprimées toutes les vues droites ainsi créées se trouvant à moins d'1,
Propriété - Vues droites sur le fonds voisin - Distance légale respectée (non) - Suppression des vues ordonnée Dès lors que le bord des coursives créées dans un immeuble en copropriété est à moins de 1,90 mètre de la limite séparative de l'immeuble voisin, la distance fixée par l'article 563 du Code civil n'est pas respectée. La SCI propriétaire de l'immeuble voisin est bien fondée à demander la réalisation des modifications nécessaires pour respecter la distance légale (modification ou suppression des ouvrages). TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE N° 2017/000278 (assignation du 23 décembre 2016) JUGEMENT DU 5 AVRIL 2018 En la cause de : La SCI L, dont le siège social se trouve X à Monaco, prise en la personne de sa gérante en exercice, c. BI., demeurant en cette qualité audit siège ; DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par Maître Philippe DEPRET, avocat au barreau de Nice ; d'une part ; Contre : Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « W », situé X1 à Monaco, représenté par son syndic en exercice, la SARL Q, dont le siège social se trouve X2 à Monaco, prise en la personne de son gérant en exercice, demeurant en cette qualité audit siège ; DÉFENDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 23 décembre 2016, enregistré (n° 2017/000278) ; Vu les conclusions de Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur, au nom du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble W, en date des 8 mars 2017, 7 juin 2017 et 6 décembre 2017 ; Vu les conclusions de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur, au nom de la SCI L, en date des 5 avril 2017 et 5 septembre 2017 ; À l'audience publique du 1er février 2018, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 5 avril 2018 ; EXPOSÉ DU LITIGE : La société civile immobilière (SCI) L est propriétaire d'un bien immobilier sis X à MONACO, mitoyen avec celui appartenant à la copropriété W. La copropriété W a obtenu en date du 15 janvier 2014 une autorisation de construire un nouvel ascenseur et de créer un accès extérieur au moyen de coursives. Le 8 juillet 2015, la même copropriété a obtenu une autorisation de construire modificative, dont l'objet est la création de coursives extérieures devant desservir l'immeuble depuis un ascenseur extérieur accessible aux personnes à mobilité réduite. Par exploit d'huissier du 20 juin 2016, la SCI L a sollicité devant le Juge des référés une expertise, demande rejetée par ordonnance rendue le 5 octobre 2016. Par acte du 23 décembre 2016, la SCI L a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la copropriété W, représenté par son syndic en exercice, la SARL Q, aux fins de voir celui-ci condamné à : modifier les ouvrages réalisés, pour que soient supprimées toutes les vues droites ainsi créées se trouvant à moins d'1,90 mètre de la limite de propriété, modifier les ouvrages réalisés, notamment la coursive au niveau du jardin de la SCI L et celle se trouvant à l'étage au-dessus, afin de rendre impossible tout accès par ces deux coursives au jardin de la SCI L, démolir totalement ou partiellement les coursives créées pour que leurs bords extérieurs se trouvent à plus d'1,90 mètre de la limite de propriété, si la suppression des vues droites ou l'obtention des autorisations administratives nécessaires pour opérer les modifications est impossible, et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé le délai d'un mois après la signification de la présente décision, lui verser les sommes de : 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des atteintes aux vues droites et des risques créés pour la sécurité depuis la réalisation des travaux, 10.000 euros à titre de dommages et intérêts. À titre subsidiaire, la SCI L demande la mise en œuvre d'une expertise judiciaire, afin de fournir au Tribunal notamment toutes les mentions et mesures sur les distances depuis la ligne extérieure des coursives, et sur la facilitation de l'accès au terrain de la SCI L consécutive à la réalisation des coursives. À l'appui de ses prétentions, la SCI L expose que les nouvelles coursives édifiées par la copropriété défenderesse : ne respectent pas les distances prévues aux articles 563 et 565 du Code civil, créent des vues droites inférieures à la distance légale, occasionnent un trouble anormal excédant les inconvénients normaux du voisinage, avec un risque pour la sécurité de la SCI L, puisque les travaux ont permis un accès beaucoup plus aisé à sa propriété. La SCI L ajoute que l'autorisation de construire obtenue par la copropriété W le 8 juillet 2015 n'a aucune incidence, puisqu'une autorisation administrative est toujours accordée sous réserve des droits des tiers. Selon le même raisonnement, le fait que les travaux effectués respectent le droit de l'urbanisme ne peut être retenu.