Propriété - Vues droites sur le fonds voisin - Distance légale respectée (non) - Suppression des vues ordonnée Dès lors que le bord des coursives créées dans un immeuble en copropriété est à moins de 1,90 mètre de la limite séparative de l'immeuble voisin, la distance fixée par l'article 563 du Code civil n'est pas respectée. La SCI propriétaire de l'immeuble voisin est bien fondée à demander la réalisation des modifications nécessaires pour respecter la distance légale (modification ou suppression des ouvrages). TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE N° 2017/000278 (assignation du 23 décembre 2016) JUGEMENT DU 5 AVRIL 2018 En la cause de : La SCI L, dont le siège social se trouve X à Monaco, prise en la personne de sa gérante en exercice, c. BI., demeurant en cette qualité audit siège ; DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par Maître Philippe DEPRET, avocat au barreau de Nice ; d'une part ; Contre : Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « W », situé X1 à Monaco, représenté par son syndic en exercice, la SARL Q, dont le siège social se trouve X2 à Monaco, prise en la personne de son gérant en exercice, demeurant en cette qualité audit siège ; DÉFENDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 23 décembre 2016, enregistré (n° 2017/000278) ; Vu les conclusions de Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur, au nom du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble W, en date des 8 mars 2017, 7 juin 2017 et 6 décembre 2017 ; Vu les conclusions de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur, au nom de la SCI L, en date des 5 avril 2017 et 5 septembre 2017 ; À l'audience publique du 1er février 2018, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 5 avril 2018 ; EXPOSÉ DU LITIGE : La société civile immobilière (SCI) L est propriétaire d'un bien immobilier sis X à MONACO, mitoyen avec celui appartenant à la copropriété W. La copropriété W a obtenu en date du 15 janvier 2014 une autorisation de construire un nouvel ascenseur et de créer un accès extérieur au moyen de coursives. Le 8 juillet 2015, la même copropriété a obtenu une autorisation de construire modificative, dont l'objet est la création de coursives extérieures devant desservir l'immeuble depuis un ascenseur extérieur accessible aux personnes à mobilité réduite. Par exploit d'huissier du 20 juin 2016, la SCI L a sollicité devant le Juge des référés une expertise, demande rejetée par ordonnance rendue le 5 octobre 2016. Par acte du 23 décembre 2016, la SCI L a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la copropriété W, représenté par son syndic en exercice, la SARL Q, aux fins de voir celui-ci condamné à : modifier les ouvrages réalisés, pour que soient supprimées toutes les vues droites ainsi créées se trouvant à moins d'1,90 mètre de la limite de propriété, modifier les ouvrages réalisés, notamment la coursive au niveau du jardin de la SCI L et celle se trouvant à l'étage au-dessus, afin de rendre impossible tout accès par ces deux coursives au jardin de la SCI L, démolir totalement ou partiellement les coursives créées pour que leurs bords extérieurs se trouvent à plus d'1,90 mètre de la limite de propriété, si la suppression des vues droites ou l'obtention des autorisations administratives nécessaires pour opérer les modifications est impossible, et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé le délai d'un mois après la signification de la présente décision, lui verser les sommes de : 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des atteintes aux vues droites et des risques créés pour la sécurité depuis la réalisation des travaux, 10.000 euros à titre de dommages et intérêts. À titre subsidiaire, la SCI L demande la mise en œuvre d'une expertise judiciaire, afin de fournir au Tribunal notamment toutes les mentions et mesures sur les distances depuis la ligne extérieure des coursives, et sur la facilitation de l'accès au terrain de la SCI L consécutive à la réalisation des coursives. À l'appui de ses prétentions, la SCI L expose que les nouvelles coursives édifiées par la copropriété défenderesse : ne respectent pas les distances prévues aux articles 563 et 565 du Code civil, créent des vues droites inférieures à la distance légale, occasionnent un trouble anormal excédant les inconvénients normaux du voisinage, avec un risque pour la sécurité de la SCI L, puisque les travaux ont permis un accès beaucoup plus aisé à sa propriété. La SCI L ajoute que l'autorisation de construire obtenue par la copropriété W le 8 juillet 2015 n'a aucune incidence, puisqu'une autorisation administrative est toujours accordée sous réserve des droits des tiers. Selon le même raisonnement, le fait que les travaux effectués respectent le droit de l'urbanisme ne peut être retenu. *** Dans des conclusions responsives déposées le 8 mars 2017, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble W sollicite le débouté de l'ensemble des demandes formées par la SCI L et à titre reconventionnel, la condamnation de celle-ci à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour compenser les frais exposés en justice. Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble W affirme que : le projet est parfaitement conforme au règlement d'urbanisme, qui autorise une saillie du bâtiment jusqu'à 2,50m et préserve les droits des tiers, les demandes formées par la SCI L ne reposent que sur de simples suppositions et sur des constats d'huissier n'ayant pas de force probante, les coursives ne sont qu'un lieu de passage et de circulation et la ¿vue¿ existait déjà, compte tenu de la présence ancienne des ouvrants en façade donnant sur les parties communes de la copropriété, les coursives ne peuvent être assimilées à un lieu de stationnement¿ comme des terrasses ou des balcons, s'agissant des nuisances, une réunion avait été proposée à la SCI L afin de trouver une solution pour la coursive du 1er étage, en prolongeant la protection en place sur le mur, la pose de verre dépoli nuirait totalement à l'esthétique de l'immeuble et du quartier, alors même qu'il ne s'agit que de coursives permettant l'accès d'un ascenseur à des parties communes de l'immeuble et qu'il n'existe qu'un appartement par étage, ce qui en limite largement l'utilisation, la demande subsidiaire d'expertise est un moyen détourné de pallier la carence de la demanderesse dans l'administration de la preuve. *** Par des conclusions responsives déposées le 5 avril 2017 puis le 5 septembre 2017, la SCI L maintient l'ensemble de ses prétentions, précisant juste que : les coursives créées par la copropriété W sont à 43 centimètres du mur mitoyen, et ne respectent donc pas la distance de 1,90m prévue par les articles 563 et 565 du Code civil, les mêmes coursives permettent un accès extrêmement aisé sur la propriété de la SCI L, ce qui crée un risque pour sa sécurité et la vie privée. *** Dans des écritures récapitulatives en date des 7 juin 2017 et 6 décembre 2017, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble W confirme sa position, et soutient que la SCI L ne rapporte nullement la preuve : du non-respect des distances prévues aux articles 563 et 565 du Code civil, d'un trouble du voisinage et de son caractère anormal, d'un préjudice qui lui serait direct et personnel. Il ajoute qu'il n'y a pas lieu à modification ou démolition des ouvrages qu'il a fait réaliser. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur le respect de la distance de limite de propriété pour les vues droites : L'article 563 du Code civil dispose qu' « on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect ni balcons ou autres semblables saillies, sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a un mètre quatre-vingt-dix centimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage ». L'article 565 alinéa 1er de ce même Code prévoit que « la distance dont il est parlé dans les deux articles précédents, se compte depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait ; et, s'il y a des balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés ». Force est de constater que les constats d'huissier établis les 13 octobre 2016 et 20 juillet 2017 indiquent tous deux que le bord extérieur des coursives créées par la copropriété W est à moins d'1,90 mètre de la limite séparative entre les deux propriétés. En effet, que la distance soit de 43 centimètres, comme indiqué dans le premier constat, ou de 37,5 centimètres, comme mesuré dans le second constat d'huissier, la distance minimale prévue par l'article 563 du Code civil n'est manifestement pas respectée. À supposer même qu'il y ait une erreur dans le mesurage établi par l'huissier, qui a pris les mesures avec « un mètre ruban en bois », en toute hypothèse, il est incontestable que le bord extérieur des coursives n'est pas à une distance d'un mètre quatre-vingt-dix centimètres du fonds de la SCI L. La demande subsidiaire de mise en œuvre d'une expertise afin de vérifier les distances, formée par la SCI L, sera dès lors rejetée comme étant inutile. En défense, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble W se prévaut tout d'abord des autorisations de construire qu'elle a obtenues, exposant que celles-ci seraient définitives puisque les délais de recours contre ces actes sont expirés. Cependant, ainsi que le souligne la requérante, une autorisation administrative ne peut en aucun cas porter atteinte aux droits des tiers. Ainsi, l'article 9 de l'ordonnance n° 3.647 du 9 septembre 1966 dispose notamment que « l'autorisation est toujours accordée sous réserve des droits des tiers et aux risques et périls de tous les intéressés. » D'ailleurs, tant l'autorisation de construire du 15 janvier 2014 que celle accordée le 8 juillet 2015 précisent expressément qu'elles sont délivrées « sous réserve des droits des tiers ». Dès lors, cet argument ne peut être opposé par le défendeur à la SCI L. Dans un second temps, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble W prétend que la vue droite existait déjà, compte tenu des ouvrants existants en façade et donnant sur les parties communes de la copropriété W. Si le défendeur verse en effet à l'appui de cet argument deux photos prouvant l'existence de fenêtres donnant sur le fonds de la SCI L, il ne démontre pas que la distance entre ces « vues droites » et la propriété de la demanderesse était inférieure à 1,90 mètre. Au contraire, selon le constat d'huissier du 23 mai 2016, la distance entre la façade est de la copropriété W et le mur mitoyen est de 1,84m, et la largeur du mur mitoyen est de 0,43m. Il résulte de ces mesures que les fenêtres de cette façade sont à 2,055m de la limite de propriété, soit au-delà de 1,90m. Le constat d'huissier établi le 20 juillet 2017 confirme ces mesures, avec de légères variations de la largeur du mur mitoyen, estimée à 0,438m, ce qui ne modifie pas le constat global d'une distance supérieure à 1,90m en tout état de cause. Ainsi, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble W ne démontre pas l'existence préalable de vues droites ou d'ouvertures dans sa façade se trouvant à moins d'1,90m de la limite de propriété. En tout état de cause, l'article 586 du Code civil prévoit que celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire de changement qui aggrave la condition du fonds servant. Dès lors, à supposer même que les précédentes ouvertures en façade de la copropriété W se trouvaient à moins de 1,90m de la limite de propriété, celle-ci ne pouvait aggraver cette servitude en y ajoutant des coursives d'1,40m de largeur, ce qui en modifie considérablement l'usage. Ce moyen ne sera pas non plus retenu. Enfin, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble W fait valoir que les coursives querellées ne sont qu'un lieu de passage et de circulation et ne sauraient être assimilées à un lieu de stationnement comme des terrasses ou des balcons, étant souligné que l'ascenseur ne desservira qu'un seul appartement par étage, soit quatre appartements au total, ce qui ne saurait entraîner un flux très important de va-et-vient. Cet argument est inopérant. En effet, il est constant que les coursives constituent des « saillies » au sens de l'article 543 du Code civil. Si la distance entre les deux fonds n'est pas respectée, le fait que ces coursives soient peu empruntées n'a aucune incidence. S'agissant de la violation d'un droit réel, le tribunal peut prononcer la suppression de la vue ou de la saillie, sans avoir à établir préalablement la gêne encourue par le propriétaire du fonds voisin. Sur les troubles anormaux du voisinage : La SCI L fait valoir par ailleurs que les coursives réalisées, notamment celles se situant à hauteur immédiate de son jardin et juste au-dessus, ne comportent aucune sécurité et permettent un accès extrêmement aisé à sa propriété par n'importe quelle personne ayant accès à la copropriété W, ce qui crée un risque pour la sécurité et la vie privée et constitue un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage. Cet accès facilité à la propriété de la SCI L par le biais des nouvelles coursives est mis en évidence par le constat d'huissier du 20 juillet 2017, qui indique que les coursives avec leurs garde-corps permettent de rentrer très facilement sur le terrain de la demanderesse. Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble W doit être condamné à modifier les ouvrages qu'il a fait édifier, notamment la coursive au niveau du jardin de la SCI L et celle se trouvant à l'étage au-dessus, pour rendre impossible tout accès à la propriété de la SCI L par ce biais. Sur les demandes de modification ou de suppression des ouvrages : Au vu de ce qui précède, la SCI L est bien fondée à demander la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble W à modifier les ouvrages qu'elle a fait réaliser, pour que soient supprimées toutes les vues droites ainsi créées se trouvant à moins d'1,90m de la limite de propriété. Le motif esthétique invoqué par le défendeur ne peut être pris en compte pour l'exonérer de la mise en conformité des couloirs. Si le syndicat des copropriétaires de l'immeuble W ne parvenait pas à modifier les ouvrages qu'il a fait réaliser en respectant les dispositions de l'article 563 du Code civil, il sera condamné à démolir totalement ou partiellement lesdites coursives afin que leurs bords extérieurs se trouvent à plus de 1,90m de la limite de propriété. Compte tenu de la résistance manifeste affichée par le défendeur à se mettre en conformité, malgré les avertissements donnés par la demanderesse, il est nécessaire d'assortir les condamnations de faire prononcées par le présent jugement d'une astreinte, afin d'assurer l'effectivité des mesures édictées par la présente décision. Les modalités de cette astreinte seront détaillées au dispositif de la présente décision. Sur les demandes de dommages et intérêts : Sur la réparation du préjudice résultant des atteintes aux vues droites et des troubles anormaux du voisinage : Selon l'article 1229 du Code civil, « tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. » La SCI R appuie sa demande de dommages et intérêts sur le préjudice qu'elle subit du fait des atteintes aux vues droites et des risques pour la sécurité qui ont été créés et subsisteront pendant la durée de la procédure. Elle ne justifie cependant pas d'un quelconque préjudice et se verra donc déboutée de sa demande à ce titre. Sur la résistance abusive : La SCI L affirme qu'elle a été contrainte de mettre en œuvre la présente procédure en raison de l'opposition farouche de la copropriété de l'immeuble W à la demande d'expertise judiciaire sollicitée en référé, ce qui aurait permis de confirmer les transgressions opérées par le défendeur lors de la construction des coursives et ainsi éviter la procédure au fond. Force est de constater que la partie défenderesse a, par notification en date du 28 juin 2016, fait savoir à la SCI L qu'elle s'opposait à la sommation interpellative en date du 20 juin 2016 délivrée par celle-ci, lui demandant d'interrompre ses travaux et de prendre toutes dispositions pour empêcher l'accès sur le terrain de la SCI L. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble W faisait déjà valoir les arguments développés dans le cadre de la présente instance pour refuser de stopper ses travaux. Cette résistance abusive du défendeur a causé à la SCI L un préjudice indéniable, puisque celle-ci a été contrainte de ce fait d'ester en justice pour faire valoir ses droits, qu'elle avait d'ores et déjà énoncés à la partie adverse, en vain. Il convient par conséquent de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble W à verser à la SCI L la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts : La teneur de la présente décision démontre l'absence de faute commise par la SCI L en saisissant ce tribunal. La demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble W sera donc rejetée. Sur les dépens : Il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble W, partie perdante, au paiement des entiers dépens de la présente instance. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, Dit que les coursives de la copropriété de l'immeuble W ne respectent pas les distances prévues aux articles 563 et 565 du Code civil et créent des vues droites, ainsi qu'un trouble anormal excédant les inconvénients normaux du voisinage, avec un risque pour la sécurité de la SCI L ; En conséquence, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble W à : modifier les ouvrages qu'il a fait réaliser, pour que soient respectées les dispositions de l'article 563 du Code civil et que soient supprimées toutes les vues droites ainsi créées se trouvant à moins d'1,90m de la limite de propriété, modifier la coursive qu'il a fait édifier au niveau du jardin de la SCI L et celle se trouvant à l'étage au-dessus, pour rendre impossible tout accès au jardin de la SCI L par ce biais ; Dit que si le syndicat des copropriétaires de l'immeuble W ne parvient pas à supprimer ces vues droites ou n'obtient pas les autorisations administratives nécessaires pour opérer les modifications permettant le respect des dispositions susvisées, il sera condamné à démolir totalement ou partiellement les coursives, pour que leurs bords extérieurs se trouvent à plus d'1,90m de la limite de propriété ; Dit que cette condamnation sera assortie d'une astreinte de 500 euros par jour de retard dans l'exécution des travaux commençant à courir six mois après la signification de la présente décision ; Dit n'y avoir lieu à ordonner une mesure d'expertise ; Déboute la SCI L de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant des atteintes aux vues droites et des troubles anormaux du voisinage ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble W à verser à la SCI L la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble W de sa demande de dommages et intérêts ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble W aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé par Madame Martine COULET, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Françoise DORNIER, Premier Juge, Madame Virginie HOFLACK, Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistées, lors des débats seulement, de Mademoiselle Bénédicte SEREN, Greffier stagiaire ; Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 5 AVRIL 2018, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Martine COULET, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Emmanuelle PHILIBERT, Greffier, en présence de Monsieur Olivier ZAMPHIROFF, Premier Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.