Agent immobilier - Mandat exclusif de vente - Nullité du mandat (oui) - Responsabilité de l'agent immobilier (oui) - Manquement à l'obligation de conseil En application de l'article 14 de la loi n° 1.252 du juillet 2002, le mandat de vente donné à une agence immobilière est nul, faute de comporter une date, de sorte que le mandataire ne peut se prévaloir du manquement à la clause d'exclusivité. Il ne peut davantage agir contre les acheteurs et contre l'autre agence immobilière intervenue dans la conclusion de la vente. Par ailleurs, il engage sa responsabilité envers le mandant pour manquement au devoir de loyauté et au devoir de conseil, pour avoir tenté de faire réaliser la vente à un prix dérisoire. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE N° 2015/000467 (Jugement de jonction du 16 juin 2016) JUGEMENT DU 7 JUIN 2018 En la cause de : La SARL G, dont le siège social se trouve X1, 98000 Monaco, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, m. IB., domicilié en cette qualité audit siège social, DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Patrice LORENZI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par Maître Jean-Luc RICHARD, substitué par Maître Clotilde TANDONNET-RICHARD, avocats au barreau de Nice ; d'une part ; Contre : a. ME., née le 23 octobre 1959 à Stuttgart (Allemagne), demeurant X2, 71334 Waibligen, prise en sa qualité d'héritière de d. dite d. HA., décédée le 10 août 2014, DÉFENDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; La SCI H, dont le siège social se trouve X3, 98000 Monaco, prise en la personne de ses gérants statutaires en exercice, c. m. AT. épouse MI., e. MI., j-c. MI. et l. MI., domiciliés en cette qualité audit siège, c. AT. épouse MI., demeurant X3, 98000 Monaco, DÉFENDERESSES, ayant élu domicile en l'étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; La SARL I, dont le siège social se trouveX4 à Monaco prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, DÉFENDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par Maître Stéphane MEGYERI, substitué par Maître Cécile JACQUEMET, avocats au barreau de Nice ; d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 17 octobre 2013, enregistré (n° 2014/000141) ; Vu le jugement avant-dire-droit rendu par ce Tribunal en date du 5 juin 2014, ayant autorisé d. HA. à appeler en garantie la SARL I ; Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître m.-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 20 juin 2014, enregistré (n° 2014/000662) ; Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 5 mars 2015, enregistré (n° 2015/000467) ; Vu le jugement avant-dire-droit rendu par ce Tribunal en date du 21 avril 2016, ayant autorisé a. ME. à appeler en garantie la SCI H et c. AT. épouse MI. ; Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître m.-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 28 avril 2016, enregistré (n° 2016/000590) ; Vu le jugement avant-dire-droit rendu par ce Tribunal en date du 16 juin 2016 ayant notamment ordonné la jonction des procédures enrôlées sous les numéros 2014/000141, 2014/000662, 2015/000467 et 2016/000590, dit qu'elles se poursuivront sous le numéro 2015/000467 et renvoyé la cause et les parties à l'audience du 6 juillet 2016 ; Vu les conclusions de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur, au nom d a. ME., en date des 27 octobre 2016, 11 janvier 2017, 24 juillet 2017 et 29 janvier 2018 ; Vu les conclusions de Maître Déborah LORENZI-MARTARELLO, avocat-défenseur, au nom de la SARL G, en date des 7 décembre 2016, 8 février 2017 et 4 octobre 2017 ; Vu les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de la SCI H et de c. AT. épouse MI., en date des 5 avril 2017 et 25 janvier 2018 ; Vu les conclusions de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de la SARL I, en date des 5 avril 2017, 6 décembre 2017 et 8 février 2018 ; À l'audience publique du 22 février 2018, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries, et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé, le délai ayant été prorogé au 7 juin 2018, les parties en ayant été avisées ; FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par acte sous seings privés du 28 décembre 2011, d. HA. a confié à la SARL G un mandat exclusif en vue de la vente viagère d'un immeuble lui appartenant sis X5 à Monaco. L'exclusivité de la vente était donnée à la SARL G pour une durée de six mois, renouvelable par tacite reconduction par période de six mois, dont le cumul ne devait toutefois pas excéder deux années à compter de la date de signature du contrat. Le 8 mars 2013, f. GA. a formulé une offre d'achat par l'intermédiaire de la SARL G. Le 15 avril 2013, d. HA. se déclarant libre de tout engagement antérieur, a signé, par l'intermédiaire de la SARL I, un compromis de vente viagère avec la SCI H, représentée par sa gérante c. AT. épouse MI., relatif à ce même bien immobilier, moyennant un bouquet de 150.000 € et une rente mensuelle indexée de 15.000 €. La vente par acte authentique, à ce prix, est intervenue devant Maître R., notaire, le 29 mai 2013. Le conseil de la SARL G a mis en demeure la SCI H de lui verser une somme de 69.368 € représentant selon elle la commission d'agence calculée sur la base d'un pourcentage de 3 % due par l'acheteur. Par acte d'huissier du 17 octobre 2013, la SARL G a fait assigner d. HA., la SCI H et c. AT. épouse MI. afin de voir : condamner d. HA. au paiement de la somme de 269.000 € TTC à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, condamner c. AT. épouse MI. et la SCI H solidairement et conjointement à lui verser la somme de 161.400 € à titre de dommages-intérêts, condamner les défendeurs solidairement au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Par jugement du 5 juin 2014, le Tribunal a : constaté l'intervention volontaire à l'instance de l. MI. et j-c. MI. en leur qualité de gérants de la SCI H, autorisé d. HA. à appeler en garantie la SARL I. d. HA. est décédée le 10 août 2014 laissant pour lui succéder a. ME. en qualité de légataire universel. Par jugement du 21 avril 2016, le Tribunal a autorisé a. ME. à appeler en garantie : la SCI H prise en la personne de ses gérants statutaires c. AT. épouse MI., e. MI., j-c. MI. et l. MI., c. AT. épouse MI.. Au total, quatre procédures ayant été engagées, par jugement du 16 juin 2016, auxquels il convient de se référer pour le descriptif des différentes assignations, le Tribunal a : ordonné la jonction des procédures enrôlées sous les numéros 2014/000141, 2014/000662, 2015/000467 et 2016/000590 et dit qu'elles se poursuivront sous le numéro 2015/000467 ; constaté consécutivement au décès de d. dite d. HA. survenu le 10 août 2014 : l'interruption de l'instance principale et de l'appel en garantie respectivement introduits par la SARL G et d. HA., selon assignation en date des 17 octobre 2013 et 20 juin 2014, la reprise de ces instances par la SARL I et a. ME., en sa qualité de légataire universel de feue d. HA., selon assignation en date du 5 mars 2015 et conclusions en date du 9 avril 2015, renvoyé la cause et les parties à l'audience du mercredi 6 juillet 2016 pour les conclusions au fond d a. ME.. Dans le dernier état de leurs écritures judiciaires, les prétentions et moyens des parties s'établissent comme suit : La SARL G demande au Tribunal de