Agent immobilier - Mandat exclusif de vente - Nullité du mandat (oui) - Responsabilité de l'agent immobilier (oui) - Manquement à l'obligation de conseil En application de l'article 14 de la loi n° 1.252 du juillet 2002, le mandat de vente donné à une agence immobilière est nul, faute de comporter une date, de sorte que le mandataire ne peut se prévaloir du manquement à la clause d'exclusivité. Il ne peut davantage agir contre les acheteurs et contre l'autre agence immobilière intervenue dans la conclusion de la vente. Par ailleurs, il engage sa responsabilité envers le mandant pour manquement au devoir de loyauté et au devoir de conseil, pour avoir tenté de faire réaliser la vente à un prix dérisoire. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE N° 2015/000467 (Jugement de jonction du 16 juin 2016) JUGEMENT DU 7 JUIN 2018 En la cause de : La SARL G, dont le siège social se trouve X1, 98000 Monaco, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, m. IB., domicilié en cette qualité audit siège social, DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Patrice LORENZI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par Maître Jean-Luc RICHARD, substitué par Maître Clotilde TANDONNET-RICHARD, avocats au barreau de Nice ; d'une part ; Contre : a. ME., née le 23 octobre 1959 à Stuttgart (Allemagne), demeurant X2, 71334 Waibligen, prise en sa qualité d'héritière de d. dite d. HA., décédée le 10 août 2014, DÉFENDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; La SCI H, dont le siège social se trouve X3, 98000 Monaco, prise en la personne de ses gérants statutaires en exercice, c. m. AT. épouse MI., e. MI., j-c. MI. et l. MI., domiciliés en cette qualité audit siège, c. AT. épouse MI., demeurant X3, 98000 Monaco, DÉFENDERESSES, ayant élu domicile en l'étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; La SARL I, dont le siège social se trouveX4 à Monaco prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, DÉFENDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par Maître Stéphane MEGYERI, substitué par Maître Cécile JACQUEMET, avocats au barreau de Nice ; d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 17 octobre 2013, enregistré (n° 2014/000141) ; Vu le jugement avant-dire-droit rendu par ce Tribunal en date du 5 juin 2014, ayant autorisé d. HA. à appeler en garantie la SARL I ; Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître m.-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 20 juin 2014, enregistré (n° 2014/000662) ; Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 5 mars 2015, enregistré (n° 2015/000467) ; Vu le jugement avant-dire-droit rendu par ce Tribunal en date du 21 avril 2016, ayant autorisé a. ME. à appeler en garantie la SCI H et c. AT. épouse MI. ; Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître m.-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 28 avril 2016, enregistré (n° 2016/000590) ; Vu le jugement avant-dire-droit rendu par ce Tribunal en date du 16 juin 2016 ayant notamment ordonné la jonction des procédures enrôlées sous les numéros 2014/000141, 2014/000662, 2015/000467 et 2016/000590, dit qu'elles se poursuivront sous le numéro 2015/000467 et renvoyé la cause et les parties à l'audience du 6 juillet 2016 ; Vu les conclusions de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur, au nom d a. ME., en date des 27 octobre 2016, 11 janvier 2017, 24 juillet 2017 et 29 janvier 2018 ; Vu les conclusions de Maître Déborah LORENZI-MARTARELLO, avocat-défenseur, au nom de la SARL G, en date des 7 décembre 2016, 8 février 2017 et 4 octobre 2017 ; Vu les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de la SCI H et de c. AT. épouse MI., en date des 5 avril 2017 et 25 janvier 2018 ; Vu les conclusions de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de la SARL I, en date des 5 avril 2017, 6 décembre 2017 et 8 février 2018 ; À l'audience publique du 22 février 2018, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries, et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé, le délai ayant été prorogé au 7 juin 2018, les parties en ayant été avisées ; FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par acte sous seings privés du 28 décembre 2011, d. HA. a confié à la SARL G un mandat exclusif en vue de la vente viagère d'un immeuble lui appartenant sis X5 à Monaco. L'exclusivité de la vente était donnée à la SARL G pour une durée de six mois, renouvelable par tacite reconduction par période de six mois, dont le cumul ne devait toutefois pas excéder deux années à compter de la date de signature du contrat. Le 8 mars 2013, f. GA. a formulé une offre d'achat par l'intermédiaire de la SARL G. Le 15 avril 2013, d. HA. se déclarant libre de tout engagement antérieur, a signé, par l'intermédiaire de la SARL I, un compromis de vente viagère avec la SCI H, représentée par sa gérante c. AT. épouse MI., relatif à ce même bien immobilier, moyennant un bouquet de 150.000 € et une rente mensuelle indexée de 15.000 €. La vente par acte authentique, à ce prix, est intervenue devant Maître R., notaire, le 29 mai 2013. Le conseil de la SARL G a mis en demeure la SCI H de lui verser une somme de 69.368 € représentant selon elle la commission d'agence calculée sur la base d'un pourcentage de 3 % due par l'acheteur. Par acte d'huissier du 17 octobre 2013, la SARL G a fait assigner d. HA., la SCI H et c. AT. épouse MI. afin de voir : condamner d. HA. au paiement de la somme de 269.000 € TTC à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, condamner c. AT. épouse MI. et la SCI H solidairement et conjointement à lui verser la somme de 161.400 € à titre de dommages-intérêts, condamner les défendeurs solidairement au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Par jugement du 5 juin 2014, le Tribunal a : constaté l'intervention volontaire à l'instance de l. MI. et j-c. MI. en leur qualité de gérants de la SCI H, autorisé d. HA. à appeler en garantie la SARL I. d. HA. est décédée le 10 août 2014 laissant pour lui succéder a. ME. en qualité de légataire universel. Par jugement du 21 avril 2016, le Tribunal a autorisé a. ME. à appeler en garantie : la SCI H prise en la personne de ses gérants statutaires c. AT. épouse MI., e. MI., j-c. MI. et l. MI., c. AT. épouse MI.. Au total, quatre procédures ayant été engagées, par jugement du 16 juin 2016, auxquels il convient de se référer pour le descriptif des différentes assignations, le Tribunal a : ordonné la jonction des procédures enrôlées sous les numéros 2014/000141, 2014/000662, 2015/000467 et 2016/000590 et dit qu'elles se poursuivront sous le numéro 2015/000467 ; constaté consécutivement au décès de d. dite d. HA. survenu le 10 août 2014 : l'interruption de l'instance principale et de l'appel en garantie respectivement introduits par la SARL G et d. HA., selon assignation en date des 17 octobre 2013 et 20 juin 2014, la reprise de ces instances par la SARL I et a. ME., en sa qualité de légataire universel de feue d. HA., selon assignation en date du 5 mars 2015 et conclusions en date du 9 avril 2015, renvoyé la cause et les parties à l'audience du mercredi 6 juillet 2016 pour les conclusions au fond d a. ME.. Dans le dernier état de leurs écritures judiciaires, les prétentions et moyens des parties s'établissent comme suit : La SARL G demande au Tribunal de - débouter les parties adverses de l'ensemble de leurs demandes ; À titre principal, - condamner a. ME. venant aux droits de d. HA. au paiement de la somme de 225.000 € en application de la clause pénale contractuelle ; À titre subsidiaire, - condamner a. ME. venant aux droits de d. HA. au paiement, selon les usages, de la somme de 97.500 € ; Et en tout état de cause, condamner in solidum la SCI H, e. MI., c. AT. épouse MI., j-c. MI. et l. MI. ainsi que la SARL I au paiement de la somme de 135.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ; condamner les requis in solidum au paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, condamner solidairement la SARL I, a. ME., la SCI H, c. AT. épouse MI., e. MI., j-c. MI. et l. MI. aux dépens avec distraction. La SARL G expose que : d. HA. lui a confié un mandat exclusif de vente viagère le 28 décembre 2011, au prix de 4.500.000 €, payable, soit par bouquet de 1 million d'euros et rente mensuelle de 20.000 €, soit sans bouquet mais avec rente mensuelle de 29.000 €, ledit mandat ayant une durée irrévocable de six mois renouvelable par tacite reconduction par période de six mois pour une durée totale ne pouvant excéder deux années. Ce mandat prévoyait une rémunération du mandataire de 5 % hors taxes sur le prix de vente basée sur la valeur du bien en pleine propriété, soit 4.500.000 €, avec une clause pénale en cas de vente dans les 12 mois de la dénonciation à un acheteur ayant visité le bien par l'intermédiaire de la SARL G. Elle a effectué toutes les démarches nécessaires pour mettre le bien en vente sur son site Internet, auprès de ses clients, auprès du Service des Domaines et par des insertions publicitaires dans la presse. Par son intermédiaire, c. AT. épouse MI. à visité le bien, de même que son époux et ses trois enfants, et a signé un bon de visite. Elle a, le 8 mars 2013, présenté à d. HA. une offre d'achat émanant de Monsieur GA., que celle-ci a acceptée. À la même période, soit le 30 mars 2013, d. HA. a consenti à la SARL I un mandat de vente au prix de 1.950.000 €, de sorte que les époux MI. ont pu ainsi se porter acquéreurs en effectuant une offre d'achat le 15 avril 2013, l'acte de vente ayant été signé devant Notaire le 29 mai 2013 par ces mêmes personnes ayant constitué la SCI H. Elle fait valoir : À l'encontre de son mandant que : la responsabilité d a. ME., venant aux droits de la défunte, est engagée car cette dernière, qui a laissé renouveler le mandat au lieu de le dénoncer, a manqué à l'exclusivité consentie en traitant la vente à son insu ; elle a respecté ses obligations d'agent immobilier mandataire : il ne peut être pris en compte l'état de santé de d. HA. invoqué par a. ME. qui a été diagnostiqué deux ans après la signature du mandat ; les conditions de la vente qu'elle proposait, soit un bouquet de 1.000.000€, sont plus favorables que celles qui ont été acceptées in fine, soit 150.000€ ; la validité du mandat n'est pas utilement critiquée, ce mandat étant conforme aux dispositions de la loi n°1252 du 12 juillet 2002 ; À l'encontre de la SCI H et des consorts MI. que : ils ont commis une faute en acquérant le bien par l'intermédiaire de la SARL I, alors que c. AT. épouse MI. avait connaissance du mandat donné à la SARL G, qui lui avait fait visiter l'immeuble ; ils lui ont causé un préjudice tenant à ce qu'elle n'a pas reçu la contrepartie de ses diligences ; ils ne peuvent opposer à sa demande de dommages et intérêts que le défaut de partage des honoraires d'agence serait justifié en l'espèce faute de convention préalable en ce sens ; leur demande de dommages et intérêts formée à son encontre à hauteur de 5.000€ pour résistance abusive est infondée dès lors que malgré son mandat de vente exclusif, elle s'est trouvée évincée de l'opération et pouvait légitimement s'adresser à justice sans que cela ne constitue un abus ; À l'encontre de la SARL I qui : - cette société a commis plusieurs fautes et en premier lieu, alors qu'elle est un professionnel de l'immobilier, elle a eu connaissance de l'existence du mandat antérieur, a reçu un chèque d'acompte de 100.000€ de l'acquéreur, avant même d'avoir effectué une estimation du bien et reçu mandat de la venderesse ; - la chronologie des faits établit qu'elle avait connaissance de la vente déjà consentie entre vendeur et acquéreur et qu'il a été opéré « un montage depuis le 20 mars 2013, soit avant toute procuration », dans l'objectif d'évincer la SARL G de la vente ; - en l'état du lien de causalité entre faute et préjudice, celui-ci correspond à 3% de la valeur de l'immeuble en pleine propriété, soit 135.000€, indemnité à laquelle l'ensemble des autres parties doit être condamnée in solidum ; a. ME. conclut à voir : dire et juger que le mandat de vente exclusif du 28 décembre 2011 donné par d. HA. à la SARL G est nul ; débouter la SARL G de l'ensemble de ses demandes ; Subsidiairement, ordonner une expertise graphologique permettant de déterminer si d. HA. est le scripteur de la date figurant sur le mandat du 28 décembre 2011 ; condamner la SARL G au paiement de la somme de 200.000€ en réparation de ses préjudices moraux et matériels ; Très subsidiairement, dire que la commission due à la SARL G ne saurait être supérieure à la somme de 68.970€ HT ; dire que la SARL I, la SCI H et c. AT. épouse MI. devront la relever et garantir de toute condamnation mise à sa charge ; Encore plus subsidiairement, s'il était fait droit à la demande de la SARL G à l'encontre d a. ME., condamner la SARL I à lui restituer la somme de 80.530€ sauf à parfaire représentant le trop perçu sur la commission de vente et à lui payer la somme de 15.000€ à titre de dommages et intérêts ; Elle fait valoir : À l'encontre de la SARL G, que le mandat du 28 décembre 2011 est nul aux motifs essentiellement que : d. HA. était âgée de 86 ans et présentait, du fait d'une maladie d'Alzheimer, une altération de ses facultés intellectuelles et de gestion, perceptible depuis au moins 2011 et que son comportement incohérent à l'occasion des différents mandats litigieux le démontre de plus fort ; dans ce contexte de fragilité, la SARL G a commis des fautes en insérant au mandat des modalités de prix de vente en viager lourdement sous-évalué, en lui faisant accepter une offre de Monsieur GA. du 8 mars 3013 à des conditions dérisoires, lequel n'a pas abouti à la vente grâce au refus du notaire de passer l'acte ; le mandat n'est pas conforme aux règles du droit commun des contrats et de la loi n°1252 du 12 juillet 2002, qui sont d'ordre public : les deux exemplaires originaux ne sont pas identiques (celui de d. HA. n'est pas daté) et la date mentionnée sur l'exemplaire de la SARL G n'apparaît pas être de la main de la mandante comme l'indique une graphologue consultée. À titre subsidiaire, et dans l'hypothèse où elle serait condamnée au profit de la SARL G, elle fait valoir à l'encontre de la SARL I que celle-ci a commis de multiples fautes : au titre du mandat du 30 mars 2013 dont elle se prévaut, dans lequel elle évalue le bien en pleine propriété à la somme de 2.500.000€, qu'elle ramène ensuite pour viager occupé à 1.950.000€ en fixant des modalités de vente dérisoires, soit un bouquet de 150.000€ et une rente viagère de 15.000€, elle a, avant l'établissement de tout mandat, accepté un chèque de 100.000€ le 20 mars 2013 de c. AT. épouse MI. à l'ordre de Maître R., ce qui induit qu'elle s'était accordée avec les époux MI. antérieurement au mandat ; elle a fait signer à d. HA. une reconnaissance de dette pour une commission (149.500€ TTC) supérieure à celle (116.610. TTC) qui aurait dû résulter du prix proposé par les époux MI. ; elle avait connaissance de l'exclusivité consentie à la SARL G et a fait établir par d. HA., nonobstant ses facultés altérées, une attestation pour se protéger au lieu d'interroger cette agence pour connaître les conditions du mandat initial, ce qui justifie outre l'indemnisation demandée, qu'elle soit condamnée à la relever et garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre ; le montant de la commission doit être recalculé en tenant compte du prix indiqué à l'acte de vente, soit un trop-perçu de 32.890€. À l'encontre de la SCI H et c. AT. épouse MI., au titre de leur responsabilité pour faute, que : c. AT. épouse MI., après avoir visité les locaux par l'intermédiaire de la SARL THOMAS sans donner suite à cette visite, a pris contact avec la SARL I et lui a fait une offre avant la signature du mandat. La SCI H et c. AT. épouse MI. demandent au Tribunal de : débouter la SARL G de l'ensemble de ses demandes, débouter a. ME. de sa demande en garantie, condamner solidairement la SARL G et a. ME. au paiement de la somme de 30.000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, condamner solidairement la SARL G et a. ME. aux dépens dont distraction. Elles exposent que la SARL G a diffusé une annonce sans indication du prix, que c. MI. a visité le bien par son intermédiaire, qu'elle lui a formulé une offre que celle-ci a refusée en indiquant qu'elle n'en informerait pas la venderesse, qu'elle a ensuite saisi l'opportunité de la mise en vente par la SARL I, sans avoir besoin de revisiter le bien, et formalisé une offre d'achat avec faculté de substitution de personne le 5 avril 2013, que la propriétaire a confirmé le 6 avril 2013 être libérée de tout engagement antérieur, que le compromis a été signé le 15 avril 2013 avec la SCI H que les époux MI. se sont substitués, qu'elle a régulièrement payé la commission de l'agence qui a mené la vente. Elles contestent toute faute et par suite toute responsabilité, aux motifs essentiellement que : elles sont tierces au mandat de vente entre d. HA. et la SARL G et à la relation qui en découle entre les signataires de ce mandat, n'ont jamais été informées, avant l'acquisition du bien, du caractère exclusif de ce mandat et n'ont jamais convenu du versement d'une commission au profit de la SARL G, de sorte que leur responsabilité contractuelle ne peut être engagée et que la demande de commission de celle-ci est en conséquence infondée ; en l'absence de faute, leur responsabilité délictuelle n'est pas plus utilement soutenue ; au titre de sa demande en garantie, a. ME. n'articule aucun fondement et ne peut être admise à se prévaloir des manquements de d. HA. au respect de ses obligations contractuelles ; La SARL I demande au Tribunal de : débouter la SARL G de ses demandes dirigées contre elle, au fond l'en débouter, débouter a. ME. de sa demande en garantie, de sa demande en remboursement de sommes et de sa demande en dommages et intérêts, condamner a. ME. au paiement de la somme de 20.000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et en réparation des propos diffamants tenus à son encontre, condamner la SARL G au paiement de la somme de 20.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des demandes dilatoires émises à son encontre, condamner la SARL G et a. ME. aux dépens avec distraction. Elle expose qu'elle a été sollicitée par d. HA. pour réaliser une estimation de son bien (estimation du 29 mars 2013) puis pour procéder à la vente, ce qui a donné lieu à la signature d'un mandat non exclusif le 30 mars 2013, que le 5 avril, les époux MI. ont émis une offre au prix demandé, avec remise d'un chèque à l'ordre du notaire, qu'elle a pris toutes précautions en interrogeant d. HA. (6 avril 2013) sur d'éventuelles clauses d'exclusivité qu'elle aurait pu consentir, que celle-ci s'est déclarée libérée de tout engagement antérieur et a en outre, le même jour, reconnu lui devoir une somme de 125.000€HT soit 149.500€ TTC, que la SARL G ne lui a adressé aucune demande ni information, que d. HA. a décidé de poursuivre la vente en toute connaissance du différend l'opposant à la SARL G et a même accepté de séquestrer sur le prix une somme de 150.000€ afin de garantir le paiement de la commission éventuellement due à la SARL G. Elle soutient : À l'encontre de la SARL G que : - elle ne l'a pas appelée en garantie et n'est donc pas recevable à former des demandes à son encontre ; - subsidiairement, au fond, la SARL G, qui invoque sa responsabilité délictuelle, n'en démontre pas les conditions dès lors qu'elle n'invoque, ni n'établit aucun manquement de sa part et qu'elle soutient à tort que l'offre de Monsieur GA. avait été acceptée alors que le notaire avait refusé de passer l'acte correspondant ; - l'argumentation de la SARL G qui repose sur une fraude, tirée de l'antériorité de la date du chèque joint à l'offre du 5 avril 2013, est inopérante, car ce chèque a été remis avec une première offre transmise par téléphone par les époux MI. le 20 mars 2013 à la SARL I proposant un acompte de 100.000€ (le chèque) et pas de bouquet, laquelle a été refusée car insuffisante, que le chèque est resté annexé à la deuxième offre, ce qui explique la différence de date ; - le droit monégasque n'oblige pas à l'établissement préalable d'un mandat ; - en toute hypothèse, l'attribution d'une commission à la SARL G ne peut être mise à la charge de la SARL I et ne saurait être basée sur la valeur du bien en pleine propriété surestimée à 4.500.000€ mais sur le prix énoncé au mandat. À l'encontre d a. ME. que : celle-ci spécule sur un prétendu état de faiblesse de d. HA. sans en tirer de conséquences juridiques et n'articule aucun comportement fautif à son égard ; elle se montre ainsi diffamante ce qui cause un préjudice légitimant la demande reconventionnelle en dommages et intérêts ; le Tribunal, dans son jugement du 19 octobre 2017, a d'une part, écarté les vices du consentement de d. HA. et a débouté a. ME. de sa demande en nullité de la vente sur le fondement des vices du consentement et de seconde part, estimé que la SARL I ne pouvait avoir connaissance de la pathologie de d. HA. ; la rémunération perçue est strictement conforme au mandat, outre que d. HA. a régularisé le 6 avril 2013 une reconnaissance de dette dont elle s'est acquittée devant notaire, de sorte qu a. ME. sera déboutée de sa demande subsidiaire tendant à être relevée et garantie par la SARL I des sanctions pouvant être prononcées à son encontre ; la commission ayant été convenue comme étant forfaitaire, ce qui est légal, et calculée conformément au mandat, a. ME. doit être déboutée de ses demandes tendant à se voir restituer une partie de la commission ; en l'absence d'un fondement juridique et d'un préjudice complémentaire, sa demande en paiement de dommages et intérêts est infondée ; SUR CE, Liminairement, sur l'état de santé mental de d. HA. le Tribunal relève les faits suivants : Née le 31 janvier 1927, elle a présenté à la fin de sa vie un cancer pulmonaire et cérébral dont elle est décédée le 10 août 2014. a. ME. fournit également des éléments en faveur d'une maladie d'Alzheimer, évoquée le 24 janvier 2014 à l'occasion d'une hospitalisation sans toutefois l'établir de manière incontestable. Elle verse en revanche aux débats différents éléments qui démontrent de manière concordante que depuis l'année 2011 au moins, d. HA. présentait une altération mentale qui était perceptible, et que cet affaiblissement intellectuel s'est traduit notamment par une incapacité à traiter son courrier et ses démarches administratives (attestations de c. CO-BE., j. PO. et g. SE.). Ainsi, c'est au regard de ce contexte de fragilité flagrante d'une personne âgée de 86 ans, en perte évidente de repères suffisants sur la préservation de ses intérêts et isolée, qu'il convient d'examiner les demandes tant de la SARL G que des autres parties. I- SUR LES DEMANDES PRINCIPALES DE LA SARL G À l'encontre de a. ME. La SARL G poursuit la condamnation d a. ME. au paiement de la somme de 225.000 € en application de la clause pénale contractuelle. Le mandat du 28 décembre 2011 comporte effectivement une clause d'exclusivité au profit de la SARL G ainsi qu'une clause pénale. Il n'est nullement contesté que ce mandat n'avait pas été dénoncé lorsque d. HA. a passé vente du bien par l'intermédiaire de la SARL I à la SCI H, composée des membres de la famille MI., qui avait précédemment effectué une visite du bien par l'intermédiaire de la SARL G. Cette dernière produit en ce sens le bon de visite signé de c. MI. le 29 septembre 2012. Il en résulte ainsi que la vente effectuée sans dénonciation du mandat pourrait engager la responsabilité du mandant et entraîner le paiement de l'indemnité convenue à titre de clause pénale. Cependant, le mandat de vente au profit d'un agent immobilier est régi, outre le droit commun du mandat résultant des articles 1823 et suivants du code civil, par la loi n°1.252 du juillet 2002 sur les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations sur les immeubles et les fonds de commerce, et pour ce qui intéresse le présent litige les articles 12 et 14 qui disposent : « Article 12 : À la demande du client, le titulaire de l'autorisation administrative doit établir un mandat par lequel il est habilité à négocier ou à s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article premier. Ce mandat doit être écrit et limité dans le temps. Même en l'absence d'un mandat, aucun bien, effet, valeur, somme d'argent représentatitf de commission, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entretien quelconque, n'est dû au titulaire d'une autorisation administrative ou ne peut être accepté par lui, avant qu'une des opérations visées à l'article premier ait été effectivement conclue et constatée dans un même acte constatant l'engagement des parties. (...) Article 14 : Sont nulles et de nul effet, les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l'article premier qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps » En l'espèce, la SARL G se prévaut d'un mandat (sa pièce n°1) du 28 décembre 2011. De son côté, a. ME. a fait déposer l'exemplaire de ce mandat dont disposait la défunte au greffe général et en produit copie (sa pièce n°10-1). Il est identique à celui de la SARL G à l'exception de la mention de sa date qui en est absente. Il n'est en outre pas contesté que la date figurant sur l'exemplaire de la SARL G n'est pas de la main de d. HA.. Les dispositions précitées d'ordre public de la loi n°1.252, ont pour objet de protéger le concontractant d'une agence immobilière et sanctionnent par la nullité le manquement au formalisme de la convention. La SARL G ne peut valablement soutenir que le mandat de vente immobilière est un acte unilatéral qui n'oblige que le mandant, et qui de ce fait ne serait pas soumis à l'obligation du double original, pour en conclure que seul l'exemplaire en possession de l'agence devrait être pris en considération. Le mandat de vente immobilière impose des obligations tant au mandant qu'à l'agent et s'analyse ainsi en une convention synallagmatique, de sorte qu'il doit en être établi en autant d'originaux que de parties, conformément aux dispositions de l'article 1172 du Code civil. En remettant à d. HA. un exemplaire dénué de toute date, la SARL G l'a privée de pouvoir déterminer le point de départ de la faculté de dénonciation et des conditions de la clause pénale qui repose également sur une considération de durée écoulée et a ainsi porté atteinte à ses droits nés de la loi n° 1252. Par suite, à défaut de date, le mandat litigieux ne comportait pas une limitation de ses effets dans le temps au sens de l'article 12 précité. Ce manquement aux dispositions de l'article 12 doit en conséquence être sanctionné par la nullité du contrat de mandat invoqué par la SARL G à l'encontre d a. ME.. La SARL G n'est donc pas fondée à se prévaloir du manquement à la clause d'exclusivité et, par suite, de prétendre au bénéfice de la clause pénale. Il convient en conséquence de la débouter de sa demande tendant à la condamnation d a. ME. à lui payer une somme de 225.000 € au titre de la clause pénale. Sa demande subsidiaire d'un montant de 97.500€, qui repose également sur la clause pénale, doit également être rejetée. À l'encontre de l'ensemble des parties défenderesses La SARL G sollicite la condamnation in solidum de la SCI H, e. MI., c. AT. épouse MI., j-c. MI. et l. MI. ainsi que de la SARL I au paiement de la somme de 135.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi et contre « les requis » in solidum la somme de 20.000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Sur le fondement de la responsabilité délictuelle issue de l'article 1229 du Code civil, elle considère que tant c. MI. que la SARL I avaient connaissance de l'existence du mandat la liant à d. HA., comme du caractère exclusif de celui-ci. c. AT. épouse MI. ne conteste pas avoir visité le bien par son intermédiaire et avoir signé un bon de visite, lequel est d'ailleurs produit aux débats. La lecture de ce document révèle que c. AT. épouse MI. reconnaît avoir visité le bien le 29 septembre 2012. Elle n'y souscrit toutefois aucun engagement, de sorte qu'elle était parfaitement en droit de s'adresser à une autre agence, et qu'il ne peut être tiré aucune faute envers la SARL G de ses démarches postérieures auprès de la SARL I. La demande formée contre son époux et ses enfants est dénuée de tout fondement, peu important qu'ils soient porteurs de parts de la SCI H, acquéreur du bien, dès lors qu'aucune imputation d'un fait fautif personnel à chacun n'est alléguée ni démontrée, et doit donc être rejetée. Il en est de même à l'égard de la SCI H que les époux MI. se sont substitués lors de l'achat. De plus fort, en l'état de la nullité du mandat, ses arguments tirés d'une faute prétendue des époux MI., de leurs enfants et de la SCI H, tenant à la violation en toute conscience de l'exclusivité attachée à ce mandat, sont inopérants. Elle doit donc être déboutée de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 135.000€. Elle fait valoir pour soutenir la même demande d'un montant de 135.000€ à l'encontre de la SARL I, que le comportement de celle-ci est « frauduleux » au motif qu'elle est une professionnelle de l'immobilier, et s'attache à démontrer qu'elle était informée de l'exclusivité, de ce qu'une « transaction était en cours », qu'elle a organisé le désengagement de d. HA.. Dans la mesure où le mandat entre d. HA. et la SARL G est frappé de nullité, absolue pour la méconnaissance des dispositions d'ordre public précitées, il ne peut produire aucun effet, peu important que la nullité n'ait pas été reconnue à l'époque des faits. Dès lors, il n'y a pas lieu de rechercher si en mars 2013, les diffusions d'annonce de la SARL G avaient pu donner connaissance à la SARL I de l'exclusivité du mandat de sa consœur. Aucune faute ne peut lui être imputée au titre de la méconnaissance volontaire de cette exclusivité désormais annulée. La SARL G fait également grief à la SARL I d'un manquement professionnel consistant à avoir accepté un chèque d'acompte de c. AT. épouse MI. en lui faisant régulariser une offre et en organisant le désengagement de d. HA. de la vente en cours à Monsieur GA., vente dont elle était informée par cette dernière. Cependant, s'il est établi que la SARL G avait obtenu une offre de Monsieur GA. et tenté de faire procéder à la vente considérée, Maître R., notaire chargé de l'acte, s'est opposé à la régularisation de cette vente au seul prix d'une rente mensuelle de 15.000€ sans capital. Le prix d'un viager se calcule, à partir du prix de l'immeuble libre d'occupation, par l'équilibrage d'un bouquet et d'une rente assise sur l'espérance de vie du vendeur ; Madame HA. était âgée de 86 ans, et son espérance de vie, suivant les tables usuelles en matière de viager, s'étalait entre 0 et 6,83 ans. Dans ce contexte, le comportement de la SARL G, qui a tenté de faire réaliser la vente au seul prix dérisoire d'une rente de 15.000€ par mois, est hautement fautif à l'égard de d. HA. dont l'intérêt n'a nullement été considéré et recherché par la mandataire. Elle a en effet obtenu un mandat de celle-ci en lui présentant une valeur en pleine propriété de 4.500.000€, pour tenter de lui faire réaliser la vente, qui aurait eu pour seul résultat de ne lui apporter aucun prix significatif à la signature de l'acte, sauf à attendre la rente à venir de 15.000€ mensuels, tout en l'obligeant à verser à la SARL G une somme de 5% sur la valeur de l'immeuble en pleine propriété, soit au regard du mandat 5% + TVA au taux de 19,6% de 4.500.000€, soit 269.000€ TTC. La demanderesse principale doit dès lors être déboutée de sa prétention à l'encontre de la SARL I. Elle sollicite en outre la condamnation in solidum des parties défenderesses au paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Dès lors qu'elle échoue en sa demande principale, le caractère légitime de la résistance des défendeurs n'est pas sérieusement discutable. Il y a donc lieu de la débouter de cette demande de dommages et intérêts. II- SUR LES DEMANDES D a. ME. À l'encontre de la SARL G Elle sollicite la condamnation de la SARL G à lui payer la somme de 200.000 € à titre de dommages et intérêts. Elle invoque au titre de son préjudice : - celui de d. HA. né du manquement aux règles professionnelles régissant la profession d'agent immobilier puisque sur une valorisation de 4.500.000€, le bien a finalement été vendu sur la base d'une évaluation de 1.800.000€, avec un capital de 150.000€ et une rente mensuelle de 15.000€. - son propre préjudice tient au comportement dilatoire de celle-ci, en l'état de la nullité du mandat et les demandes tendant à obtenir des paiements, par courrier et dans le cadre de la présente procédure, L'agent immobilier investi d'un mandat de vente immobilière - peu important que ledit mandat ait été déclaré nul en l'espèce - est tenu envers son mandant d'un devoir de loyauté, de diligence et d'un devoir de conseil. Selon le mandat, la mise en vente de l'immeuble devait intervenir sur la base d'une valeur de l'immeuble en pleine propriété de 4.500.000€, et des modalités de vente suivantes : sans bouquet : rente mensuelle de 29.000€, indexée, avec un bouquet de 1.000.000 €, une rente mensuelle de 20.000€ indexée. Au cas présent, d. HA. était âgée de 86 ans et présentait une espérance de vie de 0 à 6,83 ans suivant les tables de référence usuelles. En tentant de lui faire réaliser la vente au seul prix dérisoire d'une rente annuelle de 15.000€ au profit de Monsieur GA., et sans un bouquet substantiel en correspondance avec la valeur annoncée de l'immeuble, la SARL G qui, en sa qualité de professionnel, ne pouvait ignorer qu'elle organisait ainsi la spoliation de sa mandante, a délibérément manqué à l'ensemble de ses devoirs précités et lui causé un préjudice tant matériel par le retard causé dans la recherche sérieuse d'un acquéreur, que moral, qui sera légitimement réparé par l'allocation d'une somme de 70.000€ à a. ME. . En l'état de ses propres manquements, pourtant susceptibles de recevoir une qualification autre que civile, la SARL G qui, après avoir sciemment préjudicié les intérêts de d. HA., poursuit à l'encontre d a. ME. le paiement d'une indemnité n'ayant cessé de varier dans son montant depuis le début de la procédure, articule ainsi une procédure abusive, en réparation de laquelle elle sera condamnée à lui payer une indemnité d'un montant de 15.000€ à titre de dommages et intérêts. Les demandes formulées par d. HA. à l'encontre de la SARL I étant présentées comme subsidiaires, dans l'hypothèse où elle-même serait condamnée au profit de la SARL G, le Tribunal n'a donc pas à y répondre. III- SUR LES DEMANDES DE LA SARL I Au vu des éléments décisionnels qui précèdent, il demeure à statuer s'agissant des prétentions de cette société, sur sa demande tendant à la condamnation de la SARL G à lui payer la somme de 20.000€ à titre de dommages et intérêts. Au soutien de cette demande, elle se borne à évoquer des demandes dilatoires et sans fondement formées par la demanderesse sans fournir aucun élément de nature à établir la nature et l'étendue du préjudice subi. Il y a donc lieu de la débouter de cette demande. IV- SUR LES DEMANDES DE LA SCI H La SCI H sollicite la condamnation solidaire de la SARL G et d a. ME. au paiement de la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Si la SARL G a agi avec légèreté à l'encontre de la SCI H, il n'est toutefois pas établi au cas présent que le droit d'agir aurait dégénéré en abus, de sorte qu'elle sera déboutée de sa demande dirigée contre la SARL G. Il ne peut être sérieusement soutenu qu a. ME., qui vient aux droits de la victime des agissements des deux agences et de la SCI H, et qui poursuit par ailleurs contre cette dernière une action en annulation de la vente tant sur le fondement des vices du consentement que sur celui de la lésion-vileté du prix, aurait fait preuve d'abus en appelant en garantie la SCI H qui doit également être déboutée de sa demande en dommages et intérêts contre a. ME.. V- SUR LES DÉPENS La SARL G, qui succombe, supportera la charge des dépens. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, Statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, Déboute la SARL G de ses demandes dirigées contre a. ME., la SCI H et la SARL I ; Déboute la SARL I de l'ensemble de ses demandes dirigées contre la SARL G et a. ME. ; Déboute la SCI H de l'ensemble de ses demandes dirigées contre la SARL G et a. ME. ; Condamne la SARL G à payer à a. ME. la somme de 70.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé à d. HA. ; Condamne la SARL G à payer à a. ME. la somme de 15.000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne la SARL G aux dépens qui comprendront ceux réservés par les jugements des 5 juin 2014, 21 avril 2016, 16 juin 2016, avec distraction au profit de Maître Didier ESCAUT, Maître Thomas GIACCARDI, Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseurs, sous leur due affirmation, chacun pour ce qui le concerne ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé par Mademoiselle Magali GHENASSIA, Vice-Président, Monsieur Sébastien BIANCHERI, Premier Juge, Madame Françoise DORNIER, Premier Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistés, lors des débats seulement, de Madame Bénédicte SEREN, Greffier stagiaire ; Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 7 JUIN 2018, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Mademoiselle Magali GHENASSIA, Vice-Président, assistée de Mademoiselle Florence TAILLEPIED, Greffier, en présence de Mademoiselle Alexia BRIANTI, Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.