Baux commerciaux - Congé pour reprise personnelle - Validité du congé (non) Faute pour le bailleur de démontrer que l'occupation des lieux loués répond pour lui à un besoin normal au sens de l'article 12 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, le congé pour reprise personnelle ne peut être validé. En effet, il ne saurait être sérieusement soutenu qu'un appartement de 179 mètres carré, comprenant cinq pièces à vivre et trois salles de bains, corresponde au besoin normal d'un homme seul. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE N° 2016/000509 (assignation du 25 mars 2016) JUGEMENT DU 7 JUIN 2018 En la cause de : p. CO. DI ST., de nationalité italienne, né le 27 octobre 1938 à Rome (Italie), demeurant X1 à Florence (Italie) ; DEMANDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, substituée par Maître Bernard BENSA, avocat-défenseur près la même Cour ; f., p. LO. épouse CO. DI ST., de nationalité irlandaise, née le 5 juin 1939 à Galway (Irlande), demeurant X2 Co Wicklow (Irlande) ; INTERVENANTE VOLONTAIRE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, substituée par Maître Bernard BENSA, avocat-défenseur près la même Cour ; d'une part ; Contre : m. DO., agent immobilier, exploitant sous l'enseigne « A » dont le siège social se trouve X3 à Monaco et demeurant X4 à Monaco ; La SAM A, ayant son siège social X3, X3 à Monaco, prise en la personne de son Président délégué en exercice, m. DO., demeurant en cette qualité audit siège ; DÉFENDEURS, ayant élu domicile en l'étude de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 25 mars 2016, enregistré (n° 2016/000509) ; Vu les conclusions de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur, au nom de la SAM A et m. DO., en date des 18 juillet 2016, 5 avril 2017, 4 octobre 2017 et 10 janvier 2018 ; Vu les conclusions de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de p. CO. DI ST., en date des 8 février 2017, 22 juin 2017 et 6 décembre 2017 ; Vu les conclusions de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de f. LO. épouse CO. DI ST., en date du 22 juin 2017 ; À l'audience publique du 15 mars 2018, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé le 7 juin 2018 ; FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 6 novembre 1985, prenant effet au 1er janvier 1986, s. TO. a donné à bail à m. DO., agent immobilier sous l'enseigne A, les locaux suivants, à usage de bureaux administratifs et commerciaux : Dans l'immeuble « X3 », X3 à Monaco : un appartement cinq-pièces et chambre de bonne au 1er étage ; les 951/10 000 èmes des parties communes. Le bail a été conclu pour une durée de six années, renouvelable par période de trois ans, à charge pour la partie souhaitant y mettre fin de donner congé par lettre recommandée, au moins six mois avant l'expiration de la période. Suite au décès de sa mère, s. TO., survenu le 15 avril 1993, et à la cession de leurs droits par les cohéritiers, reçue par acte authentique du 18 novembre 1993, p. CO. DI ST. est devenu propriétaire des locaux dont s'agit. En 2002, m. DO. a fait apport à la SAM A du fonds de commerce exploité dans les locaux pris à bail. Par exploit d'huissier du 16 octobre 2014, p. CO. DI ST. a fait délivrer à m. DO. et à la SAM A un congé pour reprise aux fins d'occupation personnelle des lieux loués, pour la prochaine échéance du bail, soit le 31 décembre 2015, avec mise en demeure d'avoir à remettre les lieux en état d'habitation bourgeoise. Le locataire s'étant maintenu dans les lieux, p. CO. DI ST. a, selon exploit du 25 mars 2016, fait assigner m. DO. et la SAM A en validation du congé et expulsion des requis, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard. Il entend par ailleurs se voir donner acte de ses plus expresses réserves de faire valoir ses droits quant à la remise en état des lieux et de réclamer des dommages-intérêts en cas de carence. Par conclusions déposées le 22 juin 2017, f. LO. épouse CO. DI ST. est intervenue volontairement à l'instance, faisant siens les moyens et prétentions de son époux, demandeur principal. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES En défense, m. DO. et la SAM A soulèvent in limine litis : l'irrecevabilité de la demande à raison de l'autorité de la chose jugée ; l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de f. LO. épouse CO. DI ST. pour défaut de qualité et d'intérêt à agir. Subsidiairement et sur le fond, ils concluent au rejet de la demande. Très subsidiairement, dans l'hypothèse où le congé serait validé, ils entendent voir dire et juger que la reprise devra s'exercer sur seulement l'un des deux lots faisant l'objet du bail. Reconventionnellement, ils sollicitent l'allocation d'une somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. Au soutien de la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de chose jugée, ils font valoir que : l'article 1198 du Code civil dispose : « L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. » ; en l'espèce, p. CO. DI ST. a, par exploit du 6 décembre 2005, déjà fait délivrer à m. DO. et la SAM A un précédent congé pour reprise des locaux aux fins d'occupation personnelle ; face aux refus du locataire, il a, le 31 janvier 2007, fait assigner m. DO. et la SAM A en validation dudit congé et expulsion ; s'il a été fait droit à sa demande en première instance, la Cour d'appel a, par arrêt infirmatif du 13 avril 2010, débouté p. CO. DI ST., au motif qu'il ne rapportait pas la preuve de ce que l'occupation des lieux par lui-même, son épouse et ses deux filles dans l'année suivant le départ du locataire, réponde pour lui à un besoin normal au sens de l'article 12 de la loi n° 490 ; par arrêt du 25 novembre 2010, la Cour de révision a rejeté le pourvoi formé par p. CO. DI ST., considérant qu'il ne résultait pas des pièces communiquées par l'intéressé la preuve de sa réelle intention d'occuper les lieux pour ses besoins normaux ; le droit de reprise invoqué par le demandeur a ainsi été définitivement mis en échec par ces deux décisions, de sorte qu'il a perdu le droit de poursuivre à nouveau un congé au visa de l'article 12 de la loi n° 490 ; par la présente action, p. CO. DI ST. introduit une nouvelle instance contre les mêmes parties, prises en la même qualité, sur la même cause et avec le même objet ; il y a en effet identité de cause, en ce que le fondement juridique, soit l'article 12 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, est le même ; il y a identité d'objet, s'agissant, dans les deux instances, d'opérer une reprise pour occupation personnelle ; l'identité de parties n'est, quant à elle, pas contestée ; l'arrêt précité du 13 avril 2010 était notamment motivé par le fait que postérieurement à la délivrance du précédent congé pour reprise, p. CO. DI ST. avait, par acte authentique du 30 octobre 2006, vendu un studio de 64 m2, qu'il possédait dans le même immeuble, sans démontrer qu'il lui était impossible d'occuper cet appartement dans les conditions prévues à l'article 12 de la loin° 490 ; la Cour d'appel avait donc considéré que le fait que le bailleur dispose, à la date de délivrance du congé, d'un appartement répondant à son besoin normal, avait fait échec à son droit de reprise ; le fait que le congé faisant l'objet du présent litige ait été délivré pour une période différente est à cet égard sans incidence, p. CO. DI ST. ayant définitivement perdu son droit de reprise par la vente du studio susmentionnée. Pour contester la recevabilité à intervenir volontairement de f. LO. épouse CO. DI ST., m. DO. et la SAM A soutiennent que : l'intéressée est dépourvue de qualité à agir, en ce qu'elle n'est pas propriétaire du bien immobilier litigieux ; elle est par ailleurs dépourvue d'intérêt à agir, en ce qu'elle ne réside pas à Monaco mais en Irlande : du reste, elle ne figure pas sur le contrat de bail signé par son mari le 18 octobre 2016 pour le logement qu'il occupe actuellement en Principauté et elle ne justifie en outre d'aucune démarche qu'elle aurait pu effectuer pour obtenir une carte de résident auprès de la Sûreté Publique. Sur le fond, m. DO. et la SAM A invoquent les moyens suivants : ainsi que l'a déjà relevé la Cour d'appel dans son arrêt du 13 avril 2010, c'est le bailleur lui-même qui, en se séparant du studio qu'il possédait dans le même immeuble, a créé artificiellement la situation pour laquelle il a fait délivrer au locataire un nouveau congé le 16 octobre 2014 ; p. CO. DI ST. soutient avoir pris à bail un logement en Principauté afin de déposer une demande de titre de séjour auprès du Service des étrangers, alors que l'examen de son contrat de bail démontre : qu'il a été contracté pour les besoins de la cause, le 18 octobre 2016, soit postérieurement à la date de délivrance du congé litigieux et postérieurement à la date d'introduction de la présente instance ; qu'il porte sur un appartement deux-pièces qui est en réalité un studio transformé en deux-pièces ; or, le bien immobilier qu'il a vendu le 30 octobre 2006, après la délivrance du précédent congé, était précisément un studio transformé un deux-pièces, ce qui démontre que, contrairement à ce qu'il alléguait à l'époque, un tel logement correspond parfaitement à son besoin normal ; cela établit qu'il n'a pas besoin de l'appartement cinq-pièces occupé par l'agence DO. et qu'en vendant son studio dans le même immeuble en 2006, dans le seul but de frauder les droits de son locataire, il a perdu à jamais son droit de reprise ; le fait que le demandeur ait, finalement et tardivement, obtenu sa carte de résident monégasque ne prouve pas qu'il ait réellement l'intention de s'établir dans l'appartement litigieux ; du reste, des négociations ont eu lieu, en 2015-2016, entre l. CO. DI ST., fille du demandeur, et m. DO., aux fins de vente des locaux litigieux au locataire ; ces pourparlers, dont la teneur démontre qu'ils étaient en réalité à l'initiative de p. CO. DI ST., prouvent que le véritable but recherché par le demandeur est de récupérer les lieux loués sans indemnité d'éviction, pour ensuite les revendre ; c'est en vain qu'il prétend que les locaux récupérés ne pourront pas être vendus avant l'expiration d'un délai de cinq ans, puisqu'il est probable que les travaux de rénovation, d'agrandissement et de décoration de l'appartement litigieux prendront le temps nécessaire pour atteindre la limite légale des cinq ans, et ainsi permettre une revente en fraude des droits du locataire évincé ; dans son attestation versée aux débats, f. LO. épouse CO. DI ST. n'indique aucunement qu'elle aurait l'intention de quitter l'Irlande pour s'installer de façon permanente à Monaco ; d'ailleurs, elle n'est pas titulaire d'une carte de résident en Principauté et ne justifie d'aucune démarche en ce sens ; c'est en vain que le demandeur invoque ses liens affectifs et familiaux avec l'appartement litigieux, qui aurait constitué la résidence de sa grand-mère jusqu'à son décès en juin 1958, alors que le bien a été donné à bail immédiatement après et l'est resté durant les trente dernières années ; le fait que p. CO. DI ST. conserve en garde-meubles le mobilier qui garnissait le studio vendu en 2006 n'établit nullement son intention d'occuper l'appartement litigieux, alors qu'il s'agit de mobilier abîmé et de matériel HIFI et électroménager obsolètes ; le fait qu'il ait fait procéder, à son initiative, ainsi qu'il le soutient, au réaménagement des ascenseurs de l'immeuble concerné ne démontre pas non plus son intention d'occuper l'appartement litigieux, tandis qu'il a simplement agi en sa qualité de copropriétaire, soucieux de l'entretien et de la conservation de l'immeuble ; enfin, outre qu'il n'est rapporté nulle preuve des affaires personnelles qui seraient prétendument entreposées dans la cave de l'immeuble, leur existence, à la supposer démontrée, est sans incidence puisqu'il s'agit vraisemblablement de celles qui garnissaient le studio cédé en 2006. Sur leur demande très subsidiaire tendant au cantonnement de la reprise, m. DO. et la SAM A exposent que : l'examen de l'état hypothécaire relatif aux locaux loués établit que ceux-ci se composent d'un appartement formé par la réunion de deux appartements portant les lettres B et C, et de deux chambres de bonne, numéros 8 et 9 ; la superficie totale des deux appartements réunis est de l'ordre de 179 m2, outre une terrasse d'environ 95 m2 ; chacun des lots habitables est d'une superficie respective d'environ 100 m2 et 79 m2 ; dans l'hypothèse où le Tribunal jugerait fondée la demande de reprise, l'un des deux appartements, et précisément le plus petit en superficie, suffirait à satisfaire le besoin normal de p. CO. DI ST. ; les locaux loués ont en effet une importance vitale pour l'activité de la SAM A puisqu'ils sont reliés, par un escalier intérieur, à ceux qu'elle exploite au rez-de-chaussée et dans lesquels elle emploie environ 25 salariés ; faute de local équivalent, le démantèlement de ces locaux mettrait les salariés à la rue. À l'appui de leur demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts, m. DO. et la SAM A indiquent qu'entre 2003 et 2015, p. CO. DI ST. leur a fait délivrer quatre congés, ayant tous donné lieu à des procédures judiciaires, ce qui a eu pour conséquence d'entraver le bon fonctionnement de l'entreprise et de mettre obstacle aux travaux de rationalisation des locaux qui auraient été nécessaires pour adapter l'outil de travail aux performances exigées pour demeurer concurrentielle. En réplique, p. CO. DI ST. maintient l'intégralité de ses prétentions et répond que : 1) Sur la recevabilité de l'intervention volontaire : la qualité et l'intérêt à agir de f. LO. épouse CO. DI ST. résultent de son souhait, clairement exprimé, de vivre en Principauté de Monaco, avec son mari, dans l'appartement litigieux, choisi de leur commun accord ; ils se déduisent aussi et surtout du simple fait qu'elle se trouve être l'épouse de p. CO. DI ST. et qu'aux termes de l'article 187 du Code civil, les époux s'obligent mutuellement à une communauté de vie ; 2) Sur la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée : contrairement à ce qui est allégué en défense, la présente instance n'a pas le même objet que celle ayant donné lieu aux arrêts des 13 avril 2010 et 25 novembre 2010 ; elle porte en effet sur un congé délivré postérieurement, pour une période différente ; de plus, le demandeur sollicite présentement la reprise aux fins d'occupation personnelle, non plus de l'ensemble de sa famille, mais uniquement pour lui-même et son épouse ; en décider autrement reviendrait à dénier au bailleur commercial la possibilité de renouveler un congé pour reprise à une dizaine d'années d'intervalle ; de plus, l'autorité de la chose jugée s'attache au dispositif et non aux motifs des décisions judiciaires, de sorte que c'est en vain que les défendeurs reprennent ici à leur compte les motifs retenus par la Cour d'appel et la Cour de révision dans leurs arrêts des 13 avril 2010 et 25 novembre 2010 ; ainsi, le moyen de défense tiré de ce que p. CO. DI ST. a cédé en 2006 un studio lui appartenant dans le même immeuble, doit être écarté, alors que : ce logement ne correspondait pas aux besoins normaux du demandeur, de sa femme et de ses enfants ; il ne s'agissait en effet pas d'un appartement mais d'un studio, d'une superficie « balayable » de seulement 54 m2, composé d'une pièce à vivre, dépourvu de chambre à coucher ; ce n'est que postérieurement à la vente intervenue en 2006 qu'il a été transformé en deux-pièces ; c'est donc en toute bonne foi et sans intention frauduleuse que p. CO. DI ST. a vendu ce bien, et ce, dans le but de financer la restauration d'un palais florentin dont il détient la majorité des tantièmes ; en tout état de cause, cette vente est sans incidence sur la solution du présent litige puisqu'elle a eu lieu il y a onze ans et qu'à ce jour, le bailleur n'est propriétaire d'aucun autre appartement ou studio en Principauté ; son intention de s'établir à Monaco est par ailleurs démontrée par l'obtention, le 22 février 2017, de sa carte de résident, et par la signature, le 18 octobre 2016, d'un bail d'habitation conclu dans l'attente de récupérer l'appartement litigieux ; ces faits caractérisent des circonstances nouvelles ayant eu pour effet de modifier la situation antérieure, ce qui commande, de plus fort, de rejeter le moyen d'irrecevabilité tiré de l'autorité de la chose jugée ; l'appartement pris à bail le 18 octobre est un logement temporaire, non conforme au train de vie habituel de p. CO. DI ST. ; 3) Sur le fond : au jour de délivrance du congé dont la validation est ici sollicitée, il ne disposait à Monaco d'aucun autre local à usage d'habitation susceptible de correspondre à son besoin normal et à celui de son épouse ; il résulte de ce qui précède que le moyen de défense tiré de la vente, il y onze ans, du studio qu'il possédait dans le même immeuble et qui ne correspondait pas à ses besoins, doit être écarté ; lui et son épouse - ainsi qu'elle en atteste - ont la ferme intention d'occuper les locaux objets de la reprise, dans l'année du départ effectif du locataire ; pour le prouver, l'intéressé verse aux débats le projet de réaménagement qu'il a fait établir par o. DE., architecte, ainsi qu'un devis fourni par la société B ; c'est dans la perspective de passer sa retraite à Monaco, dans l'appartement litigieux, qu'avait occupé sa grand-mère et auquel il est particulièrement attaché, qu'au décès de sa mère, p. CO. DI ST. a racheté les parts indivises de ses frère et sœur dans cet appartement ; c'est dans cette même optique que depuis 2006, il loue un garde-meuble à Monaco, où se trouve entreposé le mobilier qui garnissait le studio vendu à cette date ; c'est encore dans cette même perspective qu'il est à l'initiative du réaménagement des ascenseurs de l'immeuble « X3 » et qu'il a par ailleurs exclu de la vente du studio en 2006, la cave y affectée, dont il est demeuré propriétaire et dans laquelle il a entreposé ses effets personnels et ceux de son épouse, dans l'attente de récupérer le bien litigieux ; c'est en vain que les défendeurs font état de pourparlers aux fins de vente de l'appartement, alors qu'il ressort des échanges de mails entre l. CO. DI ST. et m. DO. que c'est ce dernier, qui a pris l'initiative de la contacter, et que la réponse de la fille de p. CO. DI ST. confirme l'intention de celui-ci de prendre sa retraite à Monaco ; en tout état de cause, ce moyen est inopérant, en ce que la loi empêche le bailleur de revendre le bien repris avant l'expiration d'un délai de cinq ans ; l'intéressé sera alors âgé de 85 ans et n'aura aucune envie de changer à nouveau de résidence ; la volonté du demandeur et de son épouse de s'installer en Principauté tient non seulement à la qualité de vie qu'ils y apprécient mais aussi à la présence d'infrastructures médicales, d'autant que p. CO. DI ST. souffre d'insuffisance cardiaque et démontre avoir déjà subi une intervention chirurgicale au Centre cardio-thoracique et au CHPG ; les lieux loués, dont la reprise est poursuivie, correspondent aux besoins normaux d'un couple de personnes âgées, susceptible d'y recevoir régulièrement leurs enfants majeurs ou leurs amis, s'agissant d'un appartement situé au premier étage, dans le quartier Y et comprenant : hall d'entrée, living-room, quatre chambres, cuisine, salles de bains avec WC, penderies, dégagement, chambre de bonne, terrasse en façade, et ce, compte tenu de leur niveau de vie ; s'agissant de l'appréciation des besoins normaux, il a précédemment été jugé que celle-ci n'implique pas l'examen de la situation d'habitation actuelle ou passée du bénéficiaire de la reprise mais la prise en considération des conditions d'occupation offertes par le local objet de la reprise (TPI 5 février 1987) ; 4) Sur la demande adverse très subsidiaire de reprise partielle : la demande adverse formée à titre très subsidiaire et tendant au cantonnement de l'éventuelle reprise au plus petit des deux lots faisant l'objet du bail du 6 novembre 1985 est dénuée de tout fondement ; la désignation des lieux loués figurant audit bail ne comporte en effet qu'un seul et unique appartement et non deux lots ou appartements comme allégué en défense ; les lieux loués étant constitués d'un seul et unique appartement, indivisible, la reprise doit s'exercer sur la totalité de sa surface ; 5) Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive : en poursuivant la reprise des lieux lui appartenant aux fins d'occupation personnelle, il n'a fait qu'user des droits que lui confère la loi n° 490 sur les baux commerciaux en son article 12 ; ce n'est qu'en raison du refus persistant du locataire de libérer les lieux que les procédures judiciaires ont été rendues nécessaires ; au surplus, la position d'agent immobilier particulièrement influent en Principauté de m. DO. le rend parfaitement à même de retrouver d'autres locaux où établir ses bureaux, y compris dans le quartier Y. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de l'action : Aux termes de l'article 1198 du Code civil : « L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ». L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ; elle ne s'attache pas aux motifs de la décision. L'identité de cause et le principe jurisprudentiel de la concentration des moyens ne s'opposent pas à la prise en compte de circonstances nouvelles, de sorte que l'autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des évènements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice. En l'espèce, les trois conditions cumulativement requises pour accueillir l'exception de chose jugée ne sont pas réunies, en ce que : les parties à l'instance sont certes les mêmes et prises en la même qualité, s'agissant, d'une part, de p. CO. DI ST., bailleur et demandeur, et d'autre part, de m. DO. et la SAM A, locataires et défendeurs ; la cause est certes identique, s'agissant de la reprise aux fins d'occupation personnelle prévue à l'article 12 de la loi n° 490 ; toutefois, des circonstances nouvelles, susceptibles d'avoir une incidence sur l'appréciation des conditions posées par ce texte, sont ici invoquées et démontrées, notamment l'obtention par le demandeur d'une carte de résident monégasque et le fait qu'au jour de la délivrance du congé contesté, il ne disposait d'aucun autre bien immobilier en Principauté ; surtout, il n'y a pas identité d'objet, c'est-à-dire de demande, puisque les arrêts rendus les 13 avril et 25 novembre 2010 ont définitivement rejeté la demande de validation d'un congé pour reprise délivré le 6 décembre 2005 tandis qu'est aujourd'hui réclamée la validation d'un autre congé, délivré pour le même motif le 16 octobre 2014. Le fait qu'il s'agisse d'un congé postérieur, délivré quatre ans après le rejet du précédent, suffit à caractériser l'objet distinct de la présente action, sauf à priver définitivement le bailleur de toute possibilité de faire valoir son droit à la reprise après une décision de rejet, et ce, même lorsqu'il allègue des circonstances nouvelles. La fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée sera donc rejetée et p. CO. DI ST. déclaré recevable en son action. Sur la recevabilité de l'intervention volontaire : La présente action a pour objet la validation d'un congé pour reprise délivré le 16 octobre 2014 par le seul p. CO. DI ST., propriétaire des locaux loués à m. DO. et la SAM A. Seul le bailleur a qualité pour agir contre le preneur en validation d'un congé et en expulsion. f. LO. épouse CO. DI ST. n'alléguant ni ne démontrant détenir le moindre droit de propriété sur les locaux, dont son mari est seul propriétaire et faisant l'objet du congé litigieux, elle se trouve dépourvue de qualité pour agir et devra, en conséquence, être déclarée irrecevable en son intervention volontaire. Sur la validité du congé pour reprise : La loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal prévoit en son article 12 que : « Le propriétaire pourra s'opposer, sans être astreint au paiement de l'indemnité prévue à l'article 9, au renouvellement du bail lorsqu'il voudra reprendre les locaux pour les occuper lui-même à usage d'habitation ou pour les faire occuper pour le même usage par ses ascendants, ses descendants ou leurs conjoints, à condition que l'occupation de ces locaux réponde pour lui ou pour le bénéficiaire à un besoin normal. Il devra, par acte extrajudiciaire, notifier au locataire, au moins douze mois avant l'expiration du bail ou de chaque période triennale visée au troisième alinéa de l'article 2, qu'il entend reprendre les locaux en vertu des dispositions du présent article ; ce préavis devra mentionner de façon précise le bénéficiaire de la reprise. L'habitation devra commencer dans l'année du départ effectif du locataire évincé et se poursuivre au moins pendant cinq ans. Le locataire pourra faire échec à l'exercice du droit de reprise en prouvant que le propriétaire ou le bénéficiaire de celle-ci dispose de locaux affectés à un usage non commercial industriel ou artisanal répondant à ses besoins normaux ou pourrait en recouvrer ». La volonté du législateur d'assurer la protection du titulaire d'un bail commercial se traduit dans la loi n° 490 par des restrictions sévères à l'exercice du droit de reprise du propriétaire des locaux. Il découle de l'article 12 précité qu'il appartient au propriétaire désireux de reprendre des locaux donnés à bail commercial pour les occuper lui-même à usage d'habitation, d'établir que l'occupation de ces locaux correspond pour lui à un besoin normal. L'appréciation du besoin normal n'implique pas l'examen de la situation d'habitation actuelle ou passée du bénéficiaire de la reprise mais la prise en considération des conditions d'occupation offertes par le local, objet de la reprise. En l'espèce, il ressort des pièces communiquées de part et d'autre que les locaux dont la reprise est ici sollicitée : correspondent à un appartement d'une superficie de 179 m2 ; se composaient, lors de la conclusion du bail, avant leur transformation en bureaux, d'un hall d'entrée, living room, quatre chambres, cuisine, trois salles de bains, avec water-closet, penderies, dégagement et chambre de bonne ; si la reprise est accordée, se composeront, au vu du projet de réaménagement produit par p. CO. DI ST., d'une entrée, salle d'eau-WC, salle à manger avec coin cuisine, bureau-bibliothèque, living-room, deux chambres, deux salles de bains-WC, une buanderie-dressing. Il n'est par ailleurs pas rapporté la preuve de la volonté de f. LO. épouse CO. DI ST. d'occuper les lieux avec son mari dans l'année suivant l'éviction du locataire. Dans son attestation datée du 1er juin 2017, l'épouse du demandeur ne fait nullement état de son intention de venir s'établir à Monaco, se contentant d'écrire : « J'ai 77 ans et je souhaite m'associer à mon mari p. et confirmer que je soutiens entièrement ses demandes dans le cadre de ce procès ». Du reste, la prétendue volonté de l'épouse de venir s'installer à Monaco n'est corroborée par aucun élément objectif, en ce que : f. LO. épouse CO. DI ST. est domiciliée en Irlande, ainsi que cela figure dans l'attestation susmentionnée et dans ses conclusions d'intervention volontaire ; à la différence de son époux, elle ne justifie d'aucun domicile, ni résidence en Principauté, le bail d'habitation produit par p. CO. DI ST. étant à son seul nom ; elle ne justifie d'aucune démarche en vue d'obtention d'une carte de résident. À cet égard, les dispositions de l'article 187 du Code civil, qui impose aux époux une obligation de communauté de vie, ne constituent pas une présomption qui suffirait à établir l'intention de l'un des deux conjoints, bénéficiaire de la reprise, d'occuper effectivement les locaux litigieux. Faute de rapporter la preuve suffisante de ce que son épouse serait, avec lui, bénéficiaire de la reprise faisant l'objet du congé critiqué, p. CO. DI ST. en est, en réalité, le seul bénéficiaire. Or, il ne saurait être sérieusement soutenu qu'un appartement de 179 m2, comprenant cinq pièces à vivre et trois salles de bains, corresponde au besoin normal d'un homme seul. Faute pour le bailleur de démontrer que l'occupation des lieux loués répond pour lui à un besoin normal au sens de l'article 12 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, il n'y a pas lieu à valider le congé en date du 16 octobre 2014. Les demandes de « donner acte » ne constituant pas des prétentions au sens procédural, le Tribunal n'est pas tenu d'y répondre. Sur la demande de dommages-intérêts : Aucune circonstance ne caractérise, en l'espèce, l'abus du droit d'agir en justice, de sorte que m. DO. et la SAM A seront déboutés de leur demande reconventionnelle de ce chef. Sur les dépens : Le demandeur sera condamné aux entiers dépens de l'instance. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, Rejette la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée et déclare p. CO. DI ST. recevable en son action ; Déclare f. LO. épouse CO. DI ST. irrecevable en son intervention volontaire ; Déboute p. CO. DI ST. de sa demande principale de validation du congé pour reprise délivré à sa requête le 16 octobre 2014 à m. DO. et à la SAM A et de sa demande subséquente d'expulsion ; Déboute m. DO. et la SAM A de leur demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts ; Condamne p. CO. DI ST. aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé par Mademoiselle Magali GHENASSIA, Vice-Président, Madame Léa PARIENTI, Juge, Madame Séverine LASCH, Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistées, lors des débats seulement, de Madame Emmanuelle PHILIBERT, Greffier ; Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 7 JUIN 2018, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Mademoiselle Magali GHENASSIA, Vice-Président, assistée de Mademoiselle Florence TAILLEPIED, Greffier, en présence de Mademoiselle Alexia BRIANTI, Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.