Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 juillet 2018, n° 17200
Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 juillet 2018, n° 17200 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
La SAM A a présenté, le 15 mai 2017, une offre d'achat portant sur un appartement situé dans l'immeuble « Y », à Monaco, appartenant à M. d. MO., au prix de 2 300 000 euros. L'offre prévoyait notamment :
- une acceptation à notifier, à peine de caducité, dans un délai de cinq jours ;
- le versement d'un acompte de 115 000 euros entre les mains d'un notaire, dans les cinq jours de la réception de l'acceptation ;
- la régularisation d'une promesse synallagmatique de vente authentique au plus tard le 10 juin 2017 ;
- la signature de l'acte authentique au plus tard le 14 juillet 2017.
Le vendeur a accepté l'offre le 16 mai 2017. La SAM A n'a pas versé l'acompte avant la date butoir du 22 mai 2017 et n'a pas comparu pour la promesse. Elle a expliqué ultérieurement que son établissement bancaire lui avait refusé le prêt escompté.
M. d. MO. a mis en demeure la société, par lettre recommandée du 24 mai 2017, de justifier de ce refus sous huitaine, à défaut de quoi elle resterait redevable de la somme de 115 000 euros. Une seconde mise en demeure, réceptionnée le 9 juin 2017, est restée sans effet. Il a alors assigné la société le 21 juin 2017 en paiement de 115 000 euros « en exécution de l'offre d'achat » et de 5 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.
La défenderesse a conclu au débouté et à la caducité de l'offre, pour trois motifs : l'absence de preuve de la notification de l'acceptation dans le délai, la non-réalisation de la condition d'obtention d'un prêt, et l'absence de signature de la promesse et de l'acte authentique. Elle a sollicité à titre reconventionnel 5 000 euros pour procédure abusive.
En cours d'instance, M. d. MO. a demandé à titre subsidiaire 115 000 euros de dommages et intérêts pour perte de chance, puis, dans ses dernières écritures, fait état d'un manque à gagner de 240 000 euros. Le bien ayant été vendu à un tiers le 6 novembre 2017 au prix de 2 450 000 euros, la société a contesté tout préjudice.
Question de droit
La question posée au tribunal était de savoir si l'offre d'achat, acceptée par le vendeur, pouvait être tenue pour caduque faute de notification régulière de l'acceptation, de réalisation d'une condition suspensive ou de signature de l'avant-contrat, et, dans l'affirmative, si l'offrant pouvait être condamné au paiement de l'indemnité contractuelle prévue en cas d'abandon du projet.
Le tribunal devait donc répondre à une double interrogation : d'une part, l'offre d'achat était-elle encore efficace au moment où l'acquéreur s'en est désengagé ; d'autre part, la clause qui attribue l'acompte au bénéficiaire de l'offre en cas de défaillance de l'offrant était-elle applicable en l'espèce.
Solution et dispositif
Le tribunal
Vente - Acceptation de l'offre d'achat - Absence de signature de la promesse de vente - Indemnité contractuelle due par l'offrant (oui) Dès lors que, dans son offre d'achat acceptée par le vendeur, l'offrant s'est engagé à verser un acompte de 115 000 euros, en précisant qu'à défaut de signature de la promesse synallagmatique de vente à la date fixée, l'acompte demeurera définitivement acquis au bénéficiaire de l'offre, l'offrant, qui a abandonné son projet d'achat, doit régler l'indemnité contractuellement prévue. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE N° 2017/000559 (assignation du 21 juin 2017) JUGEMENT DU 12 JUILLET 2018 En la cause de : M. d. MO., commerçant, exerçant sous l'enseigne B demeurant en cette qualité X1 à Monaco ; DEMANDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'une part ; Contre : La SAM A, dont le siège social se trouve X2 à Monaco, prise en la personne de son administrateur délégué en exercice, demeurant en cette qualité audit siège ; DÉFENDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 21 juin 2017, enregistré (n° 2017/000559) ; Vu les conclusions de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, au nom de la SAM A, en date des 4 octobre 2017, 10 janvier 2018 et 7 mars 2018 ; Vu les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de d. MO. en date des 23 novembre 2017, 7 février 2018 et 22 mars 2018 ; À l'audience publique du 17 mai 2018, les conseils des parties ont déposé leurs dossiers et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 12 juillet 2018 ; CONSIDÉRANT LES FAITS SUIVANTS : La Société Anonyme Monégasque (SAM) A a souhaité se porter acquéreur d'un appartement dans l'immeuble « Y » sis X3 à Monaco, propriété de d. MO. et mis en vente par celui-ci. Une offre d'achat au prix de 2.300.000 euros a été émise par la SAM A le 15 mai 2017, prévoyant notamment : que l'acceptation de l'offre devait, à peine de caducité, être notifiée par tout moyen au plus tard dans un délai de 5 jours à compter de l'offre, le versement par l'offrant d'un acompte de 115.000 euros entre les mains de Maître C-A, notaire, au plus tard dans un délai de cinq jours à compter de la réception de l'acceptation de l'offre par le vendeur, la régularisation d'une promesse synallagmatique de vente sous forme authentique au plus tard le 10 juin 2017, la signature de l'acte authentique de transfert de propriété devant intervenir au plus tard le 14 juillet 2017, avec paiement à cette date du solde du prix d'achat, soit la somme de 2.185.000 euros. L'offre d'achat a été acceptée par d. MO. le 16 mai 2017. La SAM A n'a finalement pas donné suite à son offre d'achat et n'a pas déposé entre les mains du notaire l'acompte susmentionné avant la date butoir du 22 mai 2017, expliquant par la suite que son établissement bancaire avait refusé de lui accorder le prêt escompté. Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 24 mai 2017, d. MO. a mis en demeure la SAM A d'avoir à justifier de ce refus de la banque sous huitaine, lui précisant qu'à défaut, celle-ci resterait contractuellement redevable de la somme de 115.000 euros. En l'absence de réponse à ce premier courrier, d. MO. a mis en demeure la SAM A d'avoir à lui régler l'indemnité contractuelle de 115.000 euros, par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 9 juin 2017. La société défenderesse ne s'étant pas exécutée, d. MO. l'a assignée par exploit du 21 juin 2017, afin de la voir condamnée au paiement des sommes de : 115.000 euros en exécution de l'offre d'achat du 15 mai 2017 acceptée le 16 mai 2017, 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. À l'appui de son assignation, d. MO. fait valoir que la SAM A a fait le choix de renoncer à l'acquisition du bien immobilier, sans justifier d'une absence de réalisation des conditions suspensives contractuellement prévues, et reste donc redevable de la somme de 115.000 euros versée à titre d'acompte à son profit. Il ajoute que le comportement de la société offrante l'a contraint à engager d'importants frais pour assurer le recouvrement de sa créance, qu'il serait illégitime de laisser à sa charge.