Tribunal de Première Instance de Monaco, 14 novembre 2019, n° 18584
Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 14 novembre 2019, n° 18584 (Lire sur source officielle)
I. Le contexte factuel et procédural
A. Les faits à l'origine du litige
L'affaire soumise au Tribunal de première instance de Monaco s'inscrit dans le cadre de la gestion locative du patrimoine immobilier d'une société civile particulière de droit monégasque, la SCI A. Cette société, dont les seuls associés sont deux ressortissants italiens, g. V. et sa fille f. V., est propriétaire de deux studios situés en Principauté de Monaco.
Historiquement, et ce dès le mois d'octobre 1998 selon les affirmations de l'agence défenderesse, la gestion de ces deux biens immobiliers était assurée par une agence immobilière exploitée à l'enseigne B par feue c. N-M. Cette dernière exerçait initialement son activité d'agent immobilier en son nom personnel, avant de constituer, peu avant son décès, la SARL de droit monégasque B avec sa fille, j. N-M., toutes deux ayant la qualité d'associées et de co-gérantes. Parallèlement, à compter de l'année 2009 et jusqu'à son décès survenu le 14 juin 2013, c. N-M. cumulait cette fonction de gestionnaire avec celle de gérante statutaire de la SCI A.
Le décès de c. N-M., le 14 juin 2013, a ouvert une période d'incertitude juridique et de flottement dans l'administration de la SCI A et la gestion de ses actifs. D'une part, j. N-M. est devenue seule gérante de la SARL B et a entrepris de faire régulariser par écrit les mandats de gestion auprès des clients de l'agence. D'autre part, les associés de la SCI A, les consorts V., n'ont pas donné suite à la demande de signature d'un mandat de gestion écrit formulée par j. N-M.
Au cours du premier trimestre de l'année 2014, les relations entre la SCI A et la SARL B se sont cristallisées autour du sort de l'un des studios, situé dans l'immeuble « X2 » à Monaco. Par des courriers électroniques des 14 et 18 février 2014, l. MA., ancienne employée de l'agence B, a informé j. N-M. de son intention de prendre elle-même à bail ledit studio, en ajoutant la mention : « je pense et j'espèce que tu es d'accord ».
Or, les événements se sont précipités à la fin du mois de mars 2014 :
- Le 24 mars 2014, suivant procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire (qui ne sera toutefois publié au Registre du Commerce et de l'Industrie que le 7 avril 2014), la gérance de la SCI A a été confiée à l. MA. Ce même 24 mars 2014, g. V., associé de la SCI A, a rédigé une lettre adressée à j. N-M. dans laquelle il déclarait « mettre fin au mandat de gestion de mes appartements avec votre Agence et de ne pas vouloir les renouveler », sollicitant l'établissement d'un solde de tout compte, la rétrocession des sommes perçues, la remise des documents sociaux et l'informant que son nouveau mandataire était désormais l. MA. Selon l'agence immobilière, ce courrier n'a cependant été posté que le 28 mars 2014.
- Le 25 mars 2014, par acte sous seing privé (enregistré auprès des services fiscaux le 2 avril 2014), la SARL B, agissant en qualité de représentante de la SCI A, a donné à bail le studio litigieux de l'immeuble « X2 » à un tiers, p. R. Ce contrat de bail, stipulé à usage mixte (habitation et exercice d'une activité professionnelle), a été conclu pour une durée de trois ans prenant effet le 1er juillet 2014, moyennant un loyer mensuel de 2 000 euros. Le même jour, l'agence B a également procédé au renouvellement du bail portant sur le second studio appartenant à la SCI A.
Dans le sillage de la signature du bail du 25 mars 2014, la SARL B, qui avait préalablement fait visiter les lieux à p. R., lui a remis les clés du local avant même la date de prise d'effet du contrat. Le 8 avril 2014, l'agence a établi au nom du preneur une facture intitulée « frais de location » d'un montant total de 16 110 euros, couvrant le dépôt de garantie, les loyers anticipés pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2014, la provision sur charges, les frais d'enregistrement et de timbres, ainsi que les honoraires d'agence. p. R. s'est acquitté de cette somme par chèque libellé à l'ordre de l'agence.
Toutefois, la nouvelle gérante de la SCI A, l. MA., s'est fermement opposée à l'exécution de ce bail. Si la SCI A soutient que le preneur a été informé verbalement de la nullité du contrat dès le lendemain de sa signature, soit le 26 mars 2014, il est formellement établi que par lettres recommandées avec accusé de réception des 9 mai, 12 juin et 18 juillet 2014, la SCI A, sous la signature de l. MA., a notifié à p. R. qu'elle considérait le bail comme nul ou à tout le moins inopposable, faute pour la SARL B de détenir un quelconque pouvoir de représentation. Parallèlement, la désignation de l. MA. en qualité de gérante a été formellement notifiée à l'agence B par courrier recommandé du 9 mai 2014, réceptionné le 12 mai suivant.
Malgré ces contestations formelles et l'invitation qui lui était faite par le courrier du 12 juin 2014 de prendre l'attache de la nouvelle gérante de la société bailleresse, p. R. n'a pas pris contact avec la SCI A et a dressé un état des lieux d'entrée avec la SARL B le 15 juillet 2014. Néanmoins, la SCI A ayant fait procéder au changement des serrures du studio, le preneur s'est trouvé dans l'impossibilité matérielle de prendre possession des lieux loués. Le 29 juillet 2014, p. R. a adressé deux courriers recommandés : l'un à la SCI A pour réclamer les nouvelles clés du local, l'autre à la SARL B pour lui demander de confirmer l'existence de son mandat, de lui permettre l'accès aux lieux ou, à défaut, d'exécuter sa promesse verbale de l'indemniser de l'intégralité de son préjudice et de lui trouver d'autres locaux en urgence.
B. Le parcours procédural et les prétentions des parties
Face à l'impossibilité d'intégrer le studio monégasque, l'instance s'est nouée en trois étapes successives, donnant lieu à une chaîne d'appels en garantie avant d'aboutir à la jonction des procédures.
En premier lieu, par exploit d'huissier du 22 janvier 2015 (enrôlé sous le n° 2015/000327), le preneur évincé, p. R., a fait assigner la SCI A devant le Tribunal de première instance de Monaco. Il sollicitait la condamnation de la bailleresse au paiement d'une somme principale de 25 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice né de l'inexécution du contrat de bail, outre 2 000 euros (portés dans le dernier état de ses écritures à 5 000 euros) pour résistance abusive. À l'appui de ses demandes, p. R. soutenait que le bail avait été valablement conclu avec la SARL B. Il invoquait la validité du mandat verbal en vertu de l'article 1824 du Code civil, l'inopposabilité au tiers de bonne foi d'une éventuelle révocation du mandat sur le fondement de l'article 1844 du même code, et, en tout état de cause, la théorie du mandat apparent. Il faisait valoir qu'au jour de la signature, le 25 mars 2014, sa croyance dans les pouvoirs de l'agence immobilière — qui détenait les clés et gérait le bien depuis des années — était pleinement légitime. Au titre de son préjudice, il alléguait avoir été contraint de louer en urgence un logement meublé à Roquebrune-Cap-Martin, n'avoir trouvé un local de substitution pour sa société qu'en février 2015, avoir subi un manque à gagner lié au retard de démarrage de son activité, un préjudice moral, et avoir engagé des frais de modification de société et de transfert de siège (2 447,61 euros) ainsi que des frais de location pour le bien litigieux (16 110 euros).
En deuxième lieu, autorisée par un jugement avant-dire-droit du 7 mai 2015, la SCI A a, par exploit du 2 juin 2015 (enrôlé sous le n° 2015/000640), assigné la SARL B en intervention forcée aux fins d'être relevée et garantie de toute condamnation. Après le rejet, par un jugement avant-dire-droit du 14 juillet 2016, d'une exception de nullité de l'assignation et d'une fin de non-recevoir soulevées par l'agence, la SCI A a développé ses moyens au fond. Au principal, la SCI A concluait à la nullité du bail du 25 mars 2014 et au débouté intégral de p. R. Elle articulait une défense en plusieurs strates :
- L'absence totale de mandat de gestion au profit de la SARL B, feue c. N-M. ayant géré les biens en sa qualité de gérante de la SCI A, et le caractère intuitu personae du mandat interdisant sa transmission automatique à une société nouvellement créée sans régularisation écrite (invoquant à cet égard un arrêt de la Cour d'appel de Montpellier du 12 novembre 2014).
- La nécessité d'une preuve écrite du mandat au-delà de 1 140 euros (articles 1162 et 1188 du Code civil) et l'incompatibilité de la théorie du mandat apparent avec les prescriptions de l'article 12 de la loi monégasque n° 1.252 du 12 juillet 2002 réglementant l'activité d'agent immobilier (à l'instar de la jurisprudence de la Cour de cassation française).
- Subsidiairement, la résiliation expresse de tout éventuel mandat dès le 24 mars 2014 par le courrier de g. V. et la désignation de l. MA. comme gérante, ainsi que le dépassement de pouvoir commis par l'agence qui a consenti un bail mixte de trois ans là où le bail précédent était professionnel et d'une durée d'un an, tout en sachant que l. MA. souhaitait louer le bien.
- Plus subsidiairement encore, l'absence de preuve du préjudice de p. R. et sa mauvaise foi, celui-ci ayant ignoré les avertissements de la bailleresse. À titre reconventionnel, la SCI A réclamait la condamnation de la SARL B à lui verser 30 000 euros de dommages-intérêts.
En troisième lieu, autorisée par un jugement avant-dire-droit du 2 mars 2017, la SARL B a, par exploit du 24 mars 2017 (enrôlé sous le n° 2017/000443), assigné en intervention forcée les associés de la SCI A, g. V. et f. V., pour être relevée et garantie de toute condamnation. En défense face à la SCI A, l'agence immobilière concluait au rejet de l'appel en garantie et sollicitait 20 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive. Elle soutenait que l'apport du fonds de commerce de c. N-M. à la SARL B avait emporté transfert de la clientèle et poursuite des mandats verbaux existants depuis 1998 ; que la loi monégasque n° 1.252 du 12 juillet 2002 n'impose nullement un mandat écrit à peine de nullité, rendant la jurisprudence française inopérante et autorisant la preuve par tous moyens ainsi que le jeu du mandat apparent ; que l'existence du mandat était avérée par la non-contestation du bail renouvelé le même jour sur le second studio, par le courriel de l. MA. du 14 février 2014 et par les termes mêmes de la lettre de résiliation de g. V. du 24 mars 2014 ; enfin, que cette résiliation, émanant d'un simple associé sans qualité et postée le 28 mars 2014, tout comme la nomination de la nouvelle gérante publiée seulement le 7 avril 2014 et notifiée le 9 mai 2014, étaient postérieures à la signature du bail et donc inopposables. Au soutien de son appel en garantie contre les consorts V., la SARL B invoquait leur responsabilité contractuelle par immixtion dans la gestion de la SCI (déplacements à l'agence, courriers de résiliation) les assimilant à des cocontractants ayant manqué à leur devoir de loyauté, et subsidiairement leur responsabilité délictuelle pour avoir entretenu une opacité volontaire à des fins d'optimisation fiscale vis-à-vis de l'Italie, tardé à nommer un nouveau gérant et laissé l. MA. faire obstacle à l'exécution du bail.
Enfin, g. V. et f. V. concluaient au débouté de la SARL B et réclamaient chacun 15 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive. Ils opposaient l'effet relatif des contrats (n'étant ni propriétaires des biens ni gérants de la SCI), contestaient toute immixtion fautive, leur lettre du 24 mars 2014 visant uniquement à clarifier la situation face à l'obstination de l'agence, et rappelaient qu'en matière délictuelle, la responsabilité personnelle d'un associé à l'égard des tiers suppose la démonstration d'une faute intentionnelle d'une particulière gravité, incompatible avec l'exercice normal de ses prérogatives d'associé (une faute détachable), inexistante en l'espèce.
II. La question de droit et la solution de la juridiction
A. Le problème juridique posé
Le litige soumettait au Tribunal de première instance de Monaco une double interrogation juridique, articulant le droit spécial de la représentation avec le droit commun de la responsabilité contractuelle :
En premier lieu, un contrat de bail d'habitation à usage mixte, conclu au nom et pour le compte d'une société civile immobilière par une agence immobilière dépourvue de mandat écrit ou dont le mandat verbal fait l'objet d'une contestation ou d'une révocation non portée à la connaissance du tiers, engage-t-il valablement le bailleur à l'égard du preneur sur le fondement de la théorie du mandat apparent ?
En second lieu, dans l'affirmative, l'inexécution par le mandant (le bailleur) de son obligation de délivrance des lieux loués ouvre-t-elle automatiquement droit à l'octroi de dommages-intérêts au profit du preneur, et quelle est l'incidence du comportement de ce dernier, informé postérieurement à la signature du contrat mais antérieurement à sa prise d'effet de la contestation des pouvoirs de l'intermédiaire, sur l'appréciation de son préjudice ?
B. Le raisonnement et la motivation de la cour
Après avoir ordonné la jonction des trois instances en raison de leur lien étroit de connexité, le tribunal procède à une analyse scindée en deux temps forts, qui aboutit à un paradoxe apparent mais juridiquement rigoureux : la consécration de la validité et de l'opposabilité du bail au profit du preneur, suivie du rejet intégral de ses prétentions indemnitaires.
1. La reconnaissance de l'engagement de la SCI bailleresse par l'effet du mandat apparent
Pour trancher la question de la validité du bail du 25 mars 2014, le tribunal commence par viser les textes fondamentaux régissant le contrat de mandat au sein du Code civil monégasque : l'article 1824 (qui admet le mandat verbal et l'acceptation tacite résultant de son exécution), l'article 1837 alinéa 1er (obligation du mandant d'exécuter les engagements pris par le mandataire dans la limite de ses pouvoirs), l'article 1842 (causes d'extinction du mandat), l'article 1844 (inopposabilité aux tiers de bonne foi de la révocation notifiée au seul mandataire) et l'article 1847 (exécution des engagements à l'égard des tiers de bonne foi).
Toutefois, plutôt que de s'engager sur le terrain probatoire épineux de l'existence, du maintien ou de la transmission d'un mandat verbal réel entre la SCI A et la SARL B après le décès de c. N-M., la juridiction choisit de fonder sa décision directement sur la théorie jurisprudentielle de l'apparence. Le tribunal énonce ainsi deux règles de principe :
- D'une part, « celui qui a laissé créer une apparence de mandat, est tenu de réparer le dommage causé aux tiers comme s'il avait été un véritable mandant ».
- D'autre part, « il ne peut y avoir mandat apparent qu'à la seule condition que la croyance du tiers aux pouvoirs du prétendu mandataire soit légitime, ce caractère supposant des circonstances l'autorisant à ne pas vérifier les dits pouvoirs ».
Appliquant cette grille de lecture in concreto en se plaçant strictement à la date de conclusion du contrat (le 25 mars 2014), le tribunal relève un faisceau d'indices matériels et objectifs :
- L'acte de bail mentionnait expressément en en-tête que la SCI A était représentée par la SARL B, et comportait en dernière page le tampon et la signature de cette dernière dans la case « le bailleur », avant d'être enregistré fiscalement le 2 avril 2014.
- L'agence immobilière a fait visiter le studio au preneur préalablement à la signature.
- L'agence a remis les clés du bien au preneur dès la signature, avant même la prise d'effet fixée au 1er juillet 2014.
- L'agence a émis le 8 avril 2014 une facture officielle de « frais de location » de 16 110 euros incluant dépôt de garantie, loyers d'avance, charges, frais d'enregistrement et honoraires.
Conjuguant ces éléments factuels avec les qualités respectives des parties — à savoir la qualité de « non-professionnel du preneur » et la qualité « d'agent immobilier du mandataire apparent » —, le tribunal juge que ces circonstances dispensaient légitimement p. R. de vérifier la réalité des pouvoirs de la SARL B.
De surcroît, le tribunal écarte le moyen tiré de la mauvaise foi initiale du preneur en constatant qu'aucune pièce n'établit qu'à la date du 25 mars 2014, p. R. ait été informé de l'absence ou de la résiliation du mandat, la première notification officielle par lettre recommandée de la SCI A n'étant intervenue que le 9 mai 2014. Le tribunal écarte ainsi implicitement mais nécessairement l'argumentation de la SCI A qui prétendait que la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 faisait obstacle au jeu du mandat apparent. Le bail est donc déclaré opposable à la SCI A, dont la responsabilité contractuelle est engagée du fait de la non-délivrance des lieux.
2. Le rejet de la demande d'indemnisation pour défaut de preuve du préjudice et manque de bonne foi
Se fondant sur les articles 1002, 1004 et 1005 du Code civil relatifs aux dommages-intérêts contractuels, le tribunal rappelle un principe élémentaire du droit de la responsabilité : l'inexécution avérée d'un contrat ne dispense pas le créancier de rapporter la preuve effective de la perte qu'il a subie (damnum emergens) ou du gain dont il a été privé (lucrum cessans).
Or, l'examen minutieux des chefs de préjudice allégués par p. R. conduit le tribunal à un constat de carence probatoire totale :
Mandat - Mandat apparent (oui) - Conclusion d'un bail d'habitation - Croyance légitime du locataire dans les pouvoirs de l'agence immobilière (oui) - Mandant engagé envers le locataire (oui) À la date de conclusion du bail d'habitation, le locataire a pu légitimement croire que l'agent immobilier était mandaté par le bailleur. L'agence lui a fait visiter le bien, a rédigé le contrat, qui a été enregistré auprès des services fiscaux, lui a remis les clés et lui a facturé les frais de location. Le mandant est donc valablement engagé envers le locataire. Ce dernier n'établit cependant pas le préjudice résultant de l'inexécution du contrat, de sorte que sa demande d'indemnisation dirigée contre le bailleur est rejetée. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE N° 2015/000327 (assignation du 22 janvier 2015) N° 2015/000640 (assignation du 2 juin 2015) N° 2017/000443 (assignation du 24 mars 2017) JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2019 En la cause de : p. R. né le 23 janvier 1964 à San Vernotico (Italie), de nationalité italienne, demeurant à Via X118039 Vintimille (Italie) ; DEMANDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par Maître Cédric BIANCHI, avocat au barreau de Nice ; d'une part ; Contre : La SCI A dont le siège social se trouve X2 à Monaco, représentée par sa gérante en exercice, l. MA. née le 25 juin 1949 à Rome (Italie), de nationalité italienne, demeurant X6à Monaco ; DÉFENDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; La SARL B, dont le siège social se trouve X3 à Monaco, exploitant un fonds de commerce d'agence immobilière à l'enseigne B, représentée par sa gérante en exercice, domiciliée ès-qualités audit siège, DÉFENDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Sarah FILIPPI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; g. V. né le 17 juin 1940 à Feltre (Italie), de nationalité italienne, administrateur de société, demeurant via X4 à Belluno (32100 - Italie) ; f. V., née le 16 août 1969 à Cortina d'Ampezzo (Italie), de nationalité italienne, demeurant X5 (30100 - Italie) ; DÉFENDEURS, ayant élu domicile en l'étude de Maître Hervé CAMPANA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 22 janvier 2015, enregistré (n° 2015/000327) ; Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Patricia GRIMAUD-PALMERO, huissier, en date du 2 juin 2015, enregistré (n° 2015/000640) ; Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 24 mars 2017, enregistré (n° 2017/000443) ; Vu le jugement avant-dire-droit en date 7 mai 2015 ayant notamment renvoyé la cause et les parties à l'audience du 11 juin 2015 ; Vu le jugement avant-dire-droit en date 14 juillet 2016 ayant notamment renvoyé la cause et les parties à l'audience du 5 octobre 2016 ; Vu le jugement avant-dire-droit en date 2 mars 2017 ayant notamment renvoyé la cause et les parties à l'audience du 6 avril 2017 ; Vu les conclusions de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, au nom de la SCI O. en date des 14 octobre 2015, 13 janvier 2016, 22 février 2018, 28 juin 2018, 11 octobre 2018, 5 décembre 2018 ; Vu les conclusions de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de p. R. en date du 26 novembre 2015 ; Vu les conclusions de Maître Sarah FILIPPI, avocat-défenseur, au nom de la SARL B, en date des 10 janvier 2018, 12 octobre 2018, 16 mai 2018, 18 mai 2018 et 5 décembre 2018 ; Vu les conclusions de Maître Hervé CAMPANA, avocat-défenseur, au nom de g. V. et f. V. en date des 7 juin 2017 et 22 février 2018 ; À l'audience publique du 16 mai 2019, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé le 3 octobre 2019 et prorogé au 14 novembre 2019, les parties en ayant été avisées ; FAITS ET PROCÉDURE La société civile particulière de droit monégasque dénommée SCI A- dont les associés sont g. V. et sa fille f. V.- est propriétaire de deux studios en Principauté de Monaco. Par acte sous seing privé daté du 25 mars 2014, enregistré le 2 avril 2014, l'un de ces studios, sis X2 immeuble « X2 », a été donné à bail à p. R. pour une durée de trois ans prenant effet le 1er juillet 2014, moyennant un loyer mensuel de 2.000 euros. Un litige est survenu, mettant le preneur dans l'impossibilité de prendre possession des lieux loués. C'est pourquoi, p. R. a, par exploit d'huissier délivré le 22 janvier 2015, fait assigner la SCI A en paiement de la somme principale de 25.000 euros, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi à raison de l'inexécution du contrat, et de la somme accessoire de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive À l'appui de son action, il expose que : le contrat de bail a été valablement conclu avec l'agence immobilière B, représentante de la société bailleresse ; il stipulait un usage mixte, ce qui signifie que le preneur entendait non seulement y habiter mais également y exercer son activité professionnelle ; l'inexécution de ses obligations par la SCI A a causé au demandeur un préjudice lui ouvrant droit à indemnisation, en ce qu'il a été contraint de trouver en urgence un autre local d'habitation meublé, sis à Roquebrune Cap Martin ; ce n'est qu'en février 2015, qu'il a retrouvé un local de substitution lui permettant l'implantation de sa société et son exploitation commerciale. Cette instance a été enrôlée sous le numéro 2015/000327. Autorisée en cela par jugement du 7 mai 2015, la SCI A a, par exploit d'huissier délivré le 2 juin 2015, fait assigner la SARL de droit monégasque B en intervention forcée, aux fins que celle-ci soit condamnée à la relever et garantir de toute éventuelle condamnation. Cette instance a été enrôlée sous le numéro 2015/000640. Par jugement avant dire droit du 14 juillet 2016, rendu dans cette deuxième instance, le tribunal a rejeté l'exception de nullité de l'assignation et la fin de non-recevoir soulevées par la SARL B. Autorisée en cela par jugement du 2 mars 2017, la SARL B a, par exploit d'huissier délivré le 24 mars 2017, fait assigner g. V. et f. V. en intervention forcée, aux fins que ceux-ci soient condamnés à la relever et garantir de toute éventuelle condamnation. Cette instance a été enrôlée sous le numéro 2017/000443. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES En défense, la SCI A conteste la validité du contrat de bail invoqué par p. R. à l'appui de son action, aux motifs que l'agence immobilière B, qui prétend l'avoir signé en son nom et pour son compte, n'était titulaire d'aucun mandat de gestion et, à supposer qu'elle ait été, ce mandat se trouvait résilié à la date de conclusion du bail litigieux. Elle demande donc au tribunal de constater la nullité du contrat de bail du 25 mars 2014 et elle conclut subséquemment au rejet des demandes formées par p. R. En tout état de cause, elle entend se voir relever et garantir par la SARL B de toute condamnation. Reconventionnellement, elle sollicite la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts. Elle fait valoir en substance que : jusqu'à son décès survenu le 14 juin 2013, feue c. N-M. était la gérante de l'agence immobilière B et la gérante de la SCI A ; c'est en cette dernière qualité qu'elle gérait la location des biens immobiliers appartenant à ladite SCI ; à son décès, sa fille, j. N-M. est devenue la gérante de l'agence B ; la SCI A a désigné une nouvelle gérante, en la personne de l. MA. qui avait été précédemment employée au sein de l'agence susnommée ; la SARL B ne justifie d'aucun mandat de gestion qui lui aurait été confié par la SCI A ; lorsqu'après le décès de c. N-M. j. N-M. a adressé aux consorts V. associés de la SCI A un mandat de gestion à lui retourner signé, ceux-ci n'ont pas entendu donner suite et par lettre du 24 mars 2014, g. V. lui a déclaré « mettre fin au mandat de gestion de mes appartements avec votre Agence et de ne pas vouloir les renouveler » ; il lui a demandé de lui établir le solde de tout compte, de lui rétrocéder les sommes perçues, de lui fournir les documents afférents à la SCI et lui a fait savoir que son nouveau mandataire était désormais l. MA. ; suivant procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire, tenue le 24 mars 2014, la gérance la SCI A a en effet été confiée à l. MA.; aux termes de l'article 1188 du Code civil, tout mandat d'une valeur supérieure à 1.140 euros doit être prouvé par écrit et, en vertu de l'article 1162 du même code, c'est à celui qui se prévaut de l'existence d'un mandat d'en rapporter la preuve ; or il est de principe que la preuve du mandat, même verbal, obéit aux règles générales de la preuve des conventions, ce qui suppose que le consentement se prouve par écrit ; en l'espèce, la SARL B ne verse aucun écrit justifiant du prétendu mandat qu'elle prétend s'être vue confier par la SCI A ; à supposer que c. N-M. ait détenu un mandat de la SCI A lorsqu'elle exerçait en nom personnel son activité d'agent immobilier, la caractère intuitu personae du mandat impliquait de le régulariser auprès de la nouvelle entité juridique qu'était la SARL B, ce qui n'a jamais été fait ; lors de la conclusion du bail consenti à p. R. le 25 mars 2014, j. N-M. gérante de l'agence B, savait pertinemment qu'elle ne disposait d'aucun pouvoir pour représenter la bailleresse ; dans un arrêt du 12 novembre 2014, la Cour d'appel de Montpellier a jugé que : « Faute d'envoi d'une lettre recommandée et en l'absence d'actes positifs d'information suffisants, l'apport à une société d'un fonds de commerce d'agence immobilière est inopposable au bailleur ayant conclu un mandat de gestion avec l'apporteur, et la société bénéficiaire de l'apport n'était pas habilitée à signer un engagement locatif au profit du bailleur en vue de relouer le local . » ; c'est par ailleurs en vain que p. R. se prévaut de la théorie du mandat apparent, laquelle est incompatible avec les dispositions de la loi n° 1252 du 12 juillet 2002 qui règlemente l'activité d'agent immobilier et impose, en son article 12, l'établissement d'un mandat écrit ou à défaut, la constatation de l'engagement des parties dans l'acte conclu sans mandat ; ainsi que cela a été jugé en droit français, par la Cour de cassation, la théorie du mandat apparent ne saurait faire échec aux règles impératives imposant que la preuve du principe et de l'étendue du mandat confié à un professionnel soit rapportée par écrit ; à supposer que l'agence B ait disposé d'un mandat, un mandataire ne peut agir que dans la limite des pouvoirs qui lui ont été conférés ; or, en consentant à p. R. un bail de nature mixte, pour une durée de trois ans, alors que le bail antérieur était à usage professionnel et d'une durée d'un an, la SARL B, agissant sans l'accord de la SCI A a outrepassé ses pouvoirs ; il s'ensuit qu'à le supposer caractérisé, elle doit être tenue pour responsable du dommage subi par le preneur ; outre qu'elle était informée dès le 24 mars 2014, de la décision des consorts V. de ne pas régulariser de quelconque mandat et de désigner l. MA. en qualité de mandataire, l'agence B était avisée de l'intention de celle-ci de prendre elle-même à bail le studio litigieux, ainsi que cela ressort d'un courrier électronique du 14 février 2014, confirmé le 18 février 2014 ; malgré cela, la SARL B s'est empressée de faire signer un bail à p. R. le 25 mars 2014 et de le faire enregistrer le 2 avril suivant ; alors que par courrier du 12 juin 2014, la SCI A a contesté la validité de ce bail, la SARL B a procédé à l'état des lieux avec p. R. le 15 juillet suivant ; au demeurant, ce dernier ne justifie nullement d'un prétendu manque à gagner ni des paiements qu'il aurait effectués auprès de l'agence B au titre des loyers versés ; si des sommes ont effectivement été versées, elles sont restées en possession de l'agence, sans que le demandeur ne lui en réclame la restitution ; au total, le requérant ne justifie pas de son préjudice ; bien plus, p. R. était informé de la nullité du contrat de bail qu'il a conclu avec l'agence B ; il en a été informé verbalement par l. MA. nouvelle gérante de la SCI A dès le lendemain, 26 mars 2014, puis par lettres recommandées des 9 mai, 12 juin et 18 juillet 2014 ; mis au courant de la situation avant la date de prise d'effet du bail, fixée au 1er juillet 2014, il n'a jamais contacté la bailleresse et il a signé avec la SARL B, un état des lieux d'entrée le 15 juillet 2014 ; ignorant les courriers de la bailleresse, il a considéré que le contrat était valable, pour avoir été signé avant la résiliation du mandat de l'agent immobilier, et s'est refusé à rechercher une solution amiable en s'abstenant de prendre l'attache de la SCI A En défense contre l'appel en garantie formé par la SCI A la SARL B conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite reconventionnellement l'allocation d'une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. Elle soutient que :