Dans ses dernières écritures déposées le 26 juillet 2019, la SARL A. maintient l'ensemble de ses demandes.
À titre subsidiaire, elle expose qu'en l'absence de mise en demeure, la clause pénale constituée par l'article 8 de l'engagement de location n'est pas acquise à la SCI D
À titre infiniment subsidiaire, elle affirme que l'article 8 de la lettre d'engagement du 7 juin 2018 crée un déséquilibre manifestement excessif entre les parties et ne peut donc trouver application.
En réponse aux arguments des défenderesses, la société A. fait valoir que :
à sa parfaite bonne foi s'oppose le comportement déloyal de la SCI D qui a rompu de manière unilatérale et fautive le contrat de bail qui les liait et tente désormais de faire peser sur elle la responsabilité de la rupture des discussions,
la rupture des discussions étant en réalité imputable à la SCI bailleresse, la clause 8 de l'engagement de location ne peut trouver application puisque l'absence de réitération du bail ne résulte pas d'un désistement de la société preneuse,
en tout état de cause, cette clause est une clause pénale au sens de l'article 1081 du Code civil et ne peut trouver à s'appliquer puisqu'elle n'a pas été précédée d'une mise en demeure préalable du débiteur de respecter son obligation,
le terme d'arrhes est inapproprié car le cas d'espèce concerne une promesse de location et non une promesse de vente telle que prévue à l'article 1433 du Code civil,
en tout état de cause, cette clause doit être réputée non écrite puisqu'elle ne procure un avantage qu'au seul propriétaire,
la résolution du bail commercial doit être prononcée aux torts exclusifs de la SCI D ce qui justifie la demande de dommages et intérêts formée par la requérante au visa de l'article 1093 du Code civil compte tenu des frais engagés, de la perte de chance d'exploiter le local pris à bail et de la résistance abusive de la bailleresse.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la demande principale :
Selon l'article 989 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise.
L'article 1549 du Code civil prévoit par ailleurs que le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à lui payer.
En l'occurrence, il est acquis aux débats que par acte signé par les parties les 7 et 8 juin 2018, la SARL A. s'est engagée à prendre en location les locaux commerciaux sis 57 rue Grimaldi à Monaco, pour un prix de 480.000 euros annuels, avec prise d'effet du bail commercial au 1er juillet 2018, « à usage exclusif de local commercial pour y exercer l'activité relative à l'objet social du preneur ci-dessus ».
Il y avait donc bien accord des parties sur les conditions essentielles du contrat et la promesse de location formalisée et signée les 7 et 8 juin 2018 valait bail, ce d'autant que le chèque dit « d'arrhes » à hauteur de 120.000 euros et de frais d'agence à raison de 57.600 euros (soit un chèque total de 177.600 euros) a été encaissé sur le compte de l'agence immobilière mandatée par la bailleresse.
Or, il est indiqué au paragraphe 6 de l'engagement de location que la totalité des arrhes (y compris les honoraires d'agence) seront versés par chèque « qui sera encaissé lors de l'acceptation de la présente offre de location ».
Selon l'article 7 de l'engagement de location, « le preneur s'engage à (...) signer le bail à loyer aux conditions énoncées ci-dessous. »
Les parties devaient donc signer le contrat de bail avant le 27 juin 2018 ainsi que prévu par l'engagement de location détaillé ci-dessus, selon les conditions ci-avant détaillées.
C'est en raison de la volte-face de la société A. concernant notamment la destination des locaux que l'acte n'a pas été conclu.
En effet, il ressort de la lecture des courriers échangés entre les parties entre la conclusion de l'avant-contrat et le 27 juin 2018, date prévue de la signature du contrat de bail, que la SARL A. a souhaité se voir octroyer un bail commercial prévoyant une liste d'activités susceptibles d'être exercées dans le local beaucoup plus vaste que celle énoncée dans l'engagement de location.
Les conditions de la location énumérées à l'article 3 de l'engagement de location prévoyaient un « usage exclusif de local commercial pour y exercer l'activité relatif à l'objet social du preneur ci-dessus désigné ».
L'objet social de la SARL A. décrit à l'article 1er de l'avant-contrat, indique : « l'importation, l'exportation, la commission, la représentation, le consulting, le courtage, la location, la gestion, l'administration, le charter, l'armement et l'affrètement et à titre accessoire, l'achat et la vente de tous navires et bateaux. La représentation de chantiers navals de construction de yachts de plaisance et le recrutement, pour le compte de tiers, de personnel navigant, lequel devra être embauché directement par les armateurs dans leurs pays. L'exploitation d'une agence maritime, toutes opérations d'aconage, de consignation, de transit de réparation, de manutention, à l'exclusion d'opérations faisant l'objet d'une réglementation particulière, la coordination du chargement et de déchargement des marchandises, les relations avec les différentes activités portuaires, la planification des navigations, l'établissement des divers documents administratifs requis, l'accomplissement de formalités administratives nécessaires, à l'exclusion des activités réservées aux courtiers maritimes aux termes de l'article O. 512-4 du Code de la mer et sous réserve de ne pas se prévaloir du titre protégé de courtier maritime conformément à l'article O. 512-3 dudit code. Toutes prestations de conciergerie yachting de luxe, d'assistance, d'accompagnement et toutes prestations administratives relativement à l'objet susvisé, et notamment à des destinations des armateurs ».
Il y était précisé que la SARL A. était représentée par Monsieur Eric A. en sa qualité de Président de ladite société, pour le compte de la société « G » et ses affiliations, en cours de constitution, reprenant le même objet social que celui de la société B, avec en sus « design et fourniture d'objets de luxe sans stockage de matériel ».
Or, la société A. a fait parvenir à la bailleresse le 5 juillet 2019 un projet de bail commercial portant ses propres modifications, notamment un paragraphe intitulé « Conditions particulières essentielles et déterminantes » prévoyant que « la présente location est soumise à la condition essentielle et déterminante sans laquelle le présent bail n'aurait pas été conclu de l'obtention, par le preneur en partenariat avec les sociétés du groupe G, pour lui ou toutes sociétés substituées, des autorisations d'exercer dans les locaux loués à délivrer au preneur et à des sociétés sœurs ou filiales à constituer du Groupe G, notamment « G Hospitality » dans les lieux par l'administration Monégasque pour les activités reprenant l'objet social du preneur et les activités visées ci-après :
· l'activité de vente et de location de yachts,
· l'activité de vente et location d'aviation d'affaires,
· l'activité de négoce de vins rares et d'objets d'art, de véhicules et d'objets de collection,
· l'activité de décoration intérieure et rénovation haut de gamme à l'effet de ce qui précède,
· l'activité de vente ou location d'immobilier de prestige et propriétés foncières, de location saisonnière sous réserve des autorisations administratives requises à obtenir et de la conformité au règlement de copropriété,
· design et fourniture d'objets de luxe sans stockage de matériel,
· services de conciergerie de toutes natures (personal services),
· et toute activité de négoce et/ou de services du Groupe G sous réserve des autorisations préalables,
et plus largement, toute autre activité de quelque nature que ce soit sans restriction aucune qui n'est pas d'ores et déjà exercée dans la galerie marchande dont dépendent les locaux loués sis X5 à Monaco, à la date des présentes.
À titre indicatif et essentiel, il est d'ores et déjà indiqué par le bailleur que sont actuellement et limitativement exercées les activités suivantes dans la galerie marchande dont dépendent les locaux loués sis X5 à Monaco :
· vente de voitures de marques XXXX,
· snack et glacier,
· agence immobilière,
· XXXXX À COMPLÉTER PAR LE BAILLEUR ET SES CONSEILS.
Le bailleur déclare expressément consentir aux présentes à ce que le preneur ou toute société substituée et/ou sous-locataire et/ou domiciliée pour lesquelles il a été autorisé, séparément ou solidairement, aux termes du bail puisse exercer, sous réserve de l'obtention des agréments monégasques requis, les activités ainsi définies ci-avant. »
Il est incontestable que la liste des activités égrainées par la société preneuse dans son projet modificatif est complètement différente de celle énoncée dans l'avant-contrat puisqu'elle élargit considérablement le champ de destination des locaux, ajoutant même que la liste est non-exhaustive. Cette modification souhaitée par la preneuse change par conséquent nécessairement l'économie du contrat.
Eric A. Président de la SARL A. précise lui-même dans son courrier adressé le 5 juillet 2018 au gérant de la SCI D qu' « à aucun moment, le groupe G n'a indiqué souhaiter se limiter aux activités de yachting et donc de conciergerie en matière de yachting de luxe », et ajoute considérer le point 1 - soit la possibilité d'exercer d'autres activités que celles listées dans l'engagement de location – « comme une condition essentielle et déterminante » sans laquelle la société n'aurait pas envisagé la signature du bail commercial.
C'est d'ailleurs ainsi que l'a interprété la société bailleresse, qui indique dans un courrier envoyé par son conseil à celui de la société preneuse le 19 juillet 2018 qu' « à ce jour, aucun bail commercial n'a été signé en raison du changement de position de vos clients concernant la destination des locaux, qui avait été négociée au sein de l'engagement de location ».
Le dirigeant de la société A. Eric A. affirme lui-même dans un courriel adressé à l'agence F qu'il avait « dès le début demandé la possibilité d'avoir d'autres activités liées à la même dénomination commerciale (G) », ajoutant plus avant vouloir un bail avec possibilité de substitution de la société B par la société G, « qui s'adjoindra les services de mes autres activités communes et associés G deco G concierge G service » précisant que sans cela il « arrêterait tout immédiatement ».
Or, ce n'est pas ce qui résulte de la lecture des conditions posées dans l'engagement de location conclu les 7 et 8 juin 2018.
La société A. a donc sollicité des modifications substantielles et unilatérales de l'économie générale du contrat et souhaité voir appliquer des conditions auxquelles les parties n'avaient pas souscrit dans le cadre de l'avant-contrat.
Elle a dès lors commis une faute en refusant de signer le bail aux conditions initialement fixées, alors même qu'il y avait bien accord des parties sur la chose et le prix dès le jour d'encaissement du chèque de 177.600 euros, qui validait l'acceptation de l'offre de location par la SCI D
En conséquence, la SARL A. a manqué à ses obligations contractuelles et ainsi engagé sa responsabilité.
C'est d'ailleurs le constat auquel a abouti la propre agence immobilière mandatée par la société preneuse, soit l'agence F, qui lui écrit le 2 juillet 2018 que « malgré tous les délais qu'on vous a accordés, vous n'avez toujours pas régularisé la situation selon vos engagements et il est compréhensible que le propriétaire souhaite maintenant clore ce dossier d'une façon ou d'une autre ».
Au surplus, la société A. ne s'est pas conformée aux délais prévus pour réunir les pièces sollicitées malgré quatre relances en ce sens envoyées par l'agence immobilière mandatée par la SCI D ne permettant pas ainsi la signature du contrat de bail avant le 27 juin 2018, date prévue dans la promesse de location.
Le fait pour la SCI Dde n'avoir envoyé que le 19 juin 2018 le projet de bail pour une signature avant le 27 juin 2018 (ou à défaut avant le 1er juillet 2018, ainsi que le prévoit l'article 8 de l'acte d'engagement), ne peut lui être reproché, alors même que la société preneuse n'avait pas fourni à cette date l'ensemble des documents nécessaires à sa rédaction, pourtant réclamés à plusieurs reprises (cf pièce 32 de la demanderesse).
C'est bien en raison du comportement de la SARL A. que le contrat de bail n'a pu être signé entre les parties. Il s'agit par conséquent d'une inexécution fautive de l'avant-contrat.
L'article 8 de l'engagement de location signé entre les parties et intitulé « inexécution des présentes obligations et désistement du preneur » prévoit que « en cas de désistement du preneur, ou bien à défaut de règlement du solde et/ou signature du bail avant la date de prise d'effet, les arrhes versées resteront acquises au bailleur ainsi qu'à l'agence E et la présente offre de location sera considérée comme nulle et non avenue. De la même façon à défaut de règlement de l'acompte demandé après l'acceptation du bailleur, le Preneur restera redevable de la totalité des arrhes dont le montant est stipulé au point 6 ci-dessus. »
L'intitulé même de l'article 8 de l'engagement de location est contradictoire puisqu'il vise à la fois l'inexécution des présentes obligations et le désistement du preneur.
Si les arrhes constituent la remise d'une somme d'argent lors de la conclusion d'un contrat et un moyen de dédit en permettant à chacune des parties de retirer ultérieurement son adhésion, la clause pénale vise l'hypothèse où le débiteur a manqué à son engagement et doit donc s'acquitter d'une somme en raison de l'inexécution de son obligation.
Selon l'article 1011 du Code civil, on doit rechercher dans les conventions quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes.
En l'espèce, le but de cette clause est d'indemniser le créancier du préjudice lié à l'immobilisation de son bien par le preneur, qui renonce finalement à la location ou ne signe pas le contrat dans les conditions et le délai fixés. C'est le prix d'un avantage accordé au preneur, qui peut ainsi se soustraire à l'exécution de son obligation par ce biais.
D'ailleurs, la clause débute en citant la notion de désistement et d'arrhes, qui sont des termes évoquant une clause de dédit et précise que les arrhes resteront également acquises au bailleur ainsi qu'à l'agence immobilière « à défaut de règlement du solde et/ou signature du bail avant la date de prise d'effet. »
En l'espèce, l'absence de signature du contrat de location résulte du seul refus du preneur de s'engager dans le processus destiné à concrétiser la location aux conditions fixées par l'avant-contrat et coïncide donc avec l'hypothèse visée par la clause.
Le fait que la somme consignée corresponde à trois mois de loyers augmentés des frais d'agence ne lui donne pas un caractère comminatoire, mais correspond à une juste compensation de l'immobilisation du bien le temps des négociations.
Dès lors, c'est bien une clause de dédit qui est insérée à l'article 8 du contrat.
L'engagement signé par la SARL A. s'analyse en une promesse unilatérale de prendre à bail les locaux. L'essence même du contrat unilatéral est de ne faire naître d'obligation qu'à la charge d'une seule des parties, ce qui n'est pas de nature à rendre la clause excessive, ainsi que le soutient la requérante.
En effet, si la clause est applicable au seul locataire, cela permet de « réserver » le bien immobilier qu'il convoite pour l'exercice de son activité, lui procurant ainsi un avantage.
Le caractère excessif de la clause de dédit n'est donc pas démontré en l'absence de mauvaise foi avérée du bailleur dans l'exécution de cet engagement de location.
C'est donc à bon droit que la bailleresse a conservé la somme contractuellement prévue à titre d'indemnité forfaitaire compensatoire, l'absence de signature du contrat de bail résultant du seul refus du preneur de s'engager dans le processus destiné à concrétiser la location du local aux conditions énoncées dans l'avant-contrat.
Il convient donc débouter la SARL A.de sa demande de résolution du contrat et de restitution de la somme de 177.600 euros, ainsi que de ses demandes subsidiaires.
Sur la restitution des sommes complémentaires :
La SARL A. sollicite en outre le paiement par la SCI D des sommes de 22.053,45 euros, de 184.000 euros et 177.600 euros du fait de la résolution de l'avant-contrat.
Il convient de rappeler qu'en l'espèce, il s'agit non pas d'une résolution des négociations précontractuelles mais d'une inexécution de celles-ci du fait de la demanderesse, qui ne peut donc valablement se prévaloir d'une faute de la société bailleresse lui ayant causé un quelconque préjudice.
Ses demandes à ce titre seront en conséquence rejetées.
Sur les demandes reconventionnelles :
Sur la demande de dommages et intérêts pour faute pré-contractuelle :
La SCI D sollicite à la fois la résolution du contrat aux torts exclusifs de la SARL A.et le versement de la somme de 1.440.000 euros en réparation du préjudice subi en raison de la faute commise par la SARL A. dans le cadre de son engagement précontractuel.
Elle fait valoir que la faute de la SARL A. l'a privée des revenus locatifs qu'elle aurait obtenus en lui louant les locaux commerciaux dès le mois de juin 2018 pour une durée certaine de trois ans.
Cependant, il est antinomique de briguer à la fois l'application de la clause 8 de l'engagement de location et à titre reconventionnel la résolution du contrat, ce qui induit un anéantissement rétroactif de la convention souscrite par les parties et l'impossibilité de fait d'appliquer la clause.
La demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée dans le cadre de la présente instance sera donc rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :
La mauvaise foi ou l'intention de nuire de la société A. à l'encontre des défenderesses n'est pas démontrée, alors même que celle-ci a uniquement souhaité faire valoir en Justice des droits qu'elle estimait légitimes.
L'appréciation erronée qu'une partie fait de ses droits n'est pas en soi constitutif d'une faute, d'une intention de nuire ou d'une mauvaise foi.
La demande de dommages et intérêts fondée sur le caractère abusif de la présente procédure sera donc rejetée.
Sur l'exécution provisoire :
Les conditions de l'article 202 du Code de procédure civile n'étant pas remplies, le prononcé de l'exécution provisoire de la présente décision ne sera pas ordonné.
Sur les dépens :
Il appartient à la SCI A. partie succombante, de s'acquitter du paiement des entiers dépens de la présente instance au visa de l'article 232 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LE TRIBUNAL,
Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,
Déboute la SARL B de l'intégralité de ses demandes ;
Déboute la SCI D de ses demandes reconventionnelles ;
Condamne la SARL B au paiement des entiers dépens, qui seront distraits au profit de Maître Pierre-Anne NOGHES DU MONCEAU, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ;
Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ;
Ainsi jugé par Monsieur Sébastien BIANCHERI, Vice-Président, Madame Geneviève VALLAR, Premier Juge, Madame Virginie HOFLACK, Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistés lors des débats seulement, de Madame Florence TAILLEPIED, Greffier ;
Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 23 JANVIER 2020, par Monsieur Sébastien BIANCHERI, Vice-Président, assisté de Madame Isabel DELLERBA, Greffier, en présence de Monsieur Olivier ZAMPHIROFF, Premier Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.