Servitudes - Servitude non altius tollendi - Servitude réelle - Preuve rapportée de l'existence de la servitude (oui) - Démolition des constructions dépassant la hauteur maximale autorisée (oui) La preuve est apportée, par l'examen des différents titres communiqués, de l'existence d'une servitude non altius tollendi. Dès lors, il convient d'ordonner la démolition des constructions dépassant la hauteur maximale autorisée. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE N° 2018/000472 (assignation du 9 mars 2018) JUGEMENT DU 30 JANVIER 2020 En la cause de : e. D. née le 6 décembre 1939 à Milan (Italie), de nationalité italienne, sans profession, prise en sa qualité de propriétaire de l'ensemble immobilier « X1» sis à Monaco, X1 demeurant X2 X2à Monaco ; DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Sophie LAVAGNA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par Maître Florent ELLIA, avocat au barreau de Nice ; d'une part ; Contre : La société de droit chypriote A (anciennement dénommée B, de droit Panaméen), dont le siège social se trouve X3, 2063 Nicosia (Chypre), prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant en cette qualité audit siège et en tant que de besoin C/O la société anonyme monégasque D SAM, dont le siège social se trouve X4 à Monaco, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège ; DÉFENDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par Maître Sophie-Charlotte MARQUET, avocat près la même Cour ; d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Patricia GRIMAUD-PALMERO, huissier, en date du 9 mars 2018, enregistré (n° 2018/000472) ; Vu les conclusions de Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur, au nom de la société A, en date des 3 octobre 2018, 25 janvier 2019, 25 mars 2019 et 28 juin 2019 ; Vu les conclusions de Maître Sophie LAVAGNA, avocat-défenseur, au nom d e. D. en date des 5 décembre 2018, 5 mars 2019, 31 mai 2019, 24 septembre 2019 et 18 juin 2019 ; À l'audience publique du 31 octobre 2019, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé le 23 janvier 2020 et prorogé au 30 janvier 2020, les parties en ayant été avisées ; FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : e. D. est propriétaire d'un ensemble immobilier « X1 » situé X1 à MONACO. Elle indique que la parcelle cadastrée section D X située entre le boulevard de France au Nord et l'avenue Saint Laurent a fait l'objet, au début des années 1900, d'une division et d'une vente à divers acquéreurs ; qu'à la suite de ces cessions, des immeubles ont été successivement édifiés sur cette parcelle et qu'il avait ainsi été envisagé de soumettre les biens situés en aval à une obligation constitutive d'une servitude d'élévation consistant à ne pas édifier de constructions pouvant avoir une hauteur supérieure 14,60 mètres depuis le milieu de l'avenue Saint Laurent dans l'axe du terrain jusqu'à la corniche inclusivement. Selon Madame D. cette obligation a été transmise aux acquéreurs successifs des lots concernés. Elle indique cependant avoir constaté en 2017 l'engagement de travaux et d'un permis de construire accordé à la société A en vue de la surélévation d'un immeuble situé X4, « Villa C », prévoyant une hauteur maximale supérieure à celle autorisée par la servitude. Ne parvenant pas à obtenir la cessation de ce projet de surélévation, e. D. a, par acte d'huissier en date du 9 mars 2018, donné assignation à la société de droit Chypriote A (anciennement dénommée B) à la fois en son siège social situé à Nicosie, CHYPRE et en son siège situé X4 à MONACO, en vue d'obtenir : que soit constatée l'existence d'une servitude de hauteur limitant la surélévation à la hauteur de 14,60 mètres, mesure prise sur le milieu de l'avenue Saint-Laurent dans l'axe du terrain jusqu'à la corniche inclusivement, grevant le fonds appartenant à la société A au profit de son fonds, que soit en conséquence ordonnée l'interdiction pour la société A de procéder aux travaux de surélévation de l'immeuble Villa C au-delà de la hauteur maximale de 14,60 mètres. Par conclusions récapitulatives et responsives n°3 déposées le 26 septembre 2019, elle maintient ses prétentions initiales et sollicite en outre : que soit ordonnée la destruction des travaux de surélévation intervenus depuis l'assignation du 9 mars 2018 et effectués au-delà de la hauteur de 14,60 mètres sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, la condamnation de la société A au paiement de la somme de 50.000€ en réparation du préjudice subi par la réalisation de ces travaux irréguliers. Elle fait valoir que cette obligation constitue une obligation de droit réel et a bien été transmise par le propriétaire initial aux acquéreurs des lots concernés et qu'elle a été reprise dans les actes de vente successifs des immeubles situés en aval ; que la surélévation envisagée occasionnera une gêne à son détriment et que les autorisations administratives de travaux sont toujours accordées sous réserve des droits des tiers. Elle précise que malgré la présente procédure, la défenderesse a d'ores et déjà engagé les travaux de surélévation sans tenir compte des restrictions imposées par cette servitude de hauteur. Par conclusions récapitulatives et responsives déposées le 28 juin 2019, la société A demande : qu'il soit dit que les stipulations relatives aux conditions particulières contenues dans l'acte d'acquisition des 8 et 23 janvier 1900 et reprises dans les titres de propriété ultérieurs constituent des droits personnels à l'exclusion de droits réels et que Madame D. ne rapporte pas la preuve du caractère réel des stipulations dont elle se prévaut, qu'il soit dit en conséquence que la parcelle de terrain lui appartenant n'est grevée d'aucune servitude réelle et perpétuelle immobilière au profit du fonds appartenant à Madame D. et que lesdites stipulations constituant des droits personnels sont à ce jour caduques faute de transmission de ces droits de constitution de servitude à Madame D. le rejet des demandes de Madame D. en tout état de cause, la condamnation de Madame D. au paiement de la somme de 30.000€ à titre de dommages et intérêts. À l'appui de ses prétentions, sans contester le fait que les travaux ont été engagés, l'autorisation administrative de construire étant devenue définitive, elle soutient que l'obligation litigieuse n'est pas une servitude mais une obligation personnelle ; que les termes de l'obligation ne permettent pas de déterminer un fonds dominant et qu'aucune restriction de hauteur ne peut en l'espèce avoir été créée au profit d'un fonds. Elle considère également que les obligations litigieuses ne peuvent pas constituer un droit réel ; qu'en outre, cette obligation de nature personnelle, viciée par la perpétuité, ne saurait être considérée comme valable. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur l'existence d'une servitude : Le régime juridique des servitudes est prévu par les articles 571 et suivants du Code civil ; il appartient à celui qui s'en prévaut de rapporter la preuve de son existence. Il y a lieu notamment de rappeler que : selon l'article 522 du Code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire, l'article 580 du même code prévoit que le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude et émané du propriétaire du fonds asservi. Madame e. D. se présente dans le présent litige comme la propriétaire de l'ensemble immobilier X1 X1 Elle indique que le bien concerné par l'action est la parcelle cadastrée Section D n° X. Madame D. fonde sa demande de reconnaissance de la servitude de hauteur sur le fait que lors des cessions de lots en aval, le propriétaire initial de la parcelle a transmis une charge stipulée au point A des conditions particulières de l'acte « servitude de hauteur au profit des immeubles suivants situés boulevard de France » et mentionnant comme immeubles dominants les villas F, G, H, I, J, et K et comme servants les immeubles L, M, N, O et P (pièce demandeur n°14). De l'examen de cette pièce et du plan de situation produit, il ressort que dans le cadre de l'instauration de cette servitude, auraient été institués en tant que fonds servants les biens désignés sous les numéros 1 à 7 situés au droit de l'avenue de Saint Laurent (dont le bien situé au n°5 de cette avenue, objet des travaux réalisés par la société A), tandis que devenaient fonds dominants les biens désignés sous les numéros 8 à 16 du Boulevard de France (dont le bien situé au n°12 de ce boulevard occupé par Madame D.. Il doit cependant être précisé que cet acte n'est pas daté et n'est pas signé. Il doit également être précisé que selon les échanges qui sont intervenus entre Madame H. propriétaire du bien situé 16 Boulevard de France et Monsieur D. en tant qu'architecte de la société Q, intervenant pour le propriétaire du bien situé 1 avenue de Saint Laurent, une contestation similaire est survenue. En effet, par courrier en date du 12 juillet 2016 (pièce demandeur n°6), Monsieur D. a indiqué à Madame H. qu'il envisageait de procéder à une surélévation de son immeuble de 3,32 mètres, conformément aux autorisations administratives reçues en ce sens. Il demandait cependant, en considération de l'existence d'une servitude de hauteur au profit de l'immeuble de Madame H. rappelée par le règlement de copropriété de la Villa Saint Laurent (règlement indiquant l'existence de cette servitude imposée dans le contrat de vente à Monsieur et Madame L. le 10 juin 1903), « si un tel projet serait envisageable et qu'elle en serait la contrepartie pour votre copropriété du 16 boulevard de France ». Par courrier du 3 août 2016, Madame H. a répondu à Monsieur D. qu'elle souhaitait maintenir les termes des servitudes établies, s'opposant ainsi à la surélévation de l'immeuble situé au 1 avenue Saint Laurent, désormais propriété de Madame l. P. Concernant la propriété du bien situé au X4, selon l'acte de vente reçu le 22 janvier 1979 par Maître REY, il a été cédé par la SCI E représentée par Yolande B. à la SA panaméenne B. Aux termes de cet acte, l'origine de propriété est rappelée de la façon suivante : cession en 1969 à la SCI E par Madame B. et Madame M. veuve B. qui tiraient elles-mêmes leurs droits de la succession de Charles B. cession le 19 février 1941 d'Augustine S. à Charles B. cession le 7 août 1913 de la Société Monégasque O de Monte-Carlo à Augustine S. le 7 août 1913. Aux termes de l'acte du 22 janvier 1979, il est précisé dans la partie relative aux charges et conditions que Yolande B. déclare que « la Société venderesse n'a personnellement créé, conféré ou laissé prendre aucune servitude sur l'immeuble présentement vendu et qu'à sa connaissance, il n'en existe pas d'autres que celles rapportées ou mentionnées dans l'acte d'acquisition de l'immeuble reçu par Maître EYMIN, notaire sus-nommé, le dix-neuf février mil-neuf-cent-quarante-et-un, dont une copie a été remise au représentant de la Société acquéreur qui le reconnaît ». Concernant la pièce n°4 produite par la demanderesse désignée sous l'intitulé « règlement de copropriété », doit être pris en considération le fait qu'il n'est pas démontré à quel bien se rapporte ce règlement de copropriété qui n'est pas produit en intégralité. Il est mentionné sur celui-ci que « le contrat de vente par la Société P. A. à M. et Mme P. a été consenti sous les conditions particulières ci-après littéralement transcrites ». Dans la partie relative aux servitudes, il est en effet indiqué au point n°4 : « M. A. déclare que ce lot inférieur a été vendu à M. Jean-Baptiste P. et Mme Angeline M. son épouse, demeurant ensemble à Pieve-di-Tecco (Italie) suivant contrat reçu par Me BLANC, Notaire à Monaco le deux février mil-neuf-cent, dans lequel il a été dit notamment : que les constructions qui seraient édifiées sur ledit terrain ne pourraient avoir une hauteur supérieure à quatorze mètres soixante centimètres, mesure prise sur le milieu de l'avenue Saint-Laurent dans l'axe du terrain jusqu'à la corniche inclusivement (...) ». Si cette pièce est de nature à indiquer qu'une servitude avait en effet été instaurée dans les relations entre les fonds concernés, il n'apparaît pas possible de déterminer quels sont les fonds concernés par ce règlement et l'existence de la servitude mentionnée par Monsieur A. n'est pas démontrée par la production de l'acte qui la fonderait.
En effet, les servitudes constituent un service foncier relevant du régime des actes juridiques et la preuve de leur existence, dans une situation telle que dans la présente instance, doit notamment être rapportée par la production du titre en vertu duquel elles ont été instaurées. En l'occurrence, la partie défenderesse ne reconnaît pas l'existence de cette charge. Ainsi, l'action de Madame D. se fonde à titre principal sur deux pièces. La première est l'extrait de règlement de propriété mentionnant la servitude de hauteur (pièce n°4 précitée). Comme indiqué supra, cet élément comporte effectivement une référence à l'existence d'une servitude qui aurait été instituée à l'occasion d'un acte de vente intervenu au début de l'année 1900. Cependant, le titre d'origine n'est pas versé et les caractères non datés et incomplets de ce règlement ne permettent pas d'en saisir la portée ni d'apprécier l'existence de son maintien au fil des cessions successives. Dès lors, cet extrait, s'il tend à confirmer le fait que la servitude dont il est fait état par Madame D. a existé entre les fonds mentionnés dans la pièce n°14 de la requérante, ne suffit pas à considérer que cette charge soit toujours opposable entre les parties à la présente instance. La seconde est la pièce n°14 de la requérante intitulée « servitude de hauteur au profit des immeubles suivants situés boulevard de France ». Cet acte qui mentionne l'ensemble des biens concernés pose donc en condition particulière une limite de hauteur de construction de 14 mètres 60. Ces termes sont en effet de nature à constituer une servitude non altius tollendi pouvant être qualifiée de servitude réelle dès lors qu'elle s'impose aux constructions à édifier sur les terrains concernés. Cependant, comme indiqué supra, l'origine, la date et la portée de ce document ne sont pas appréhendables et il ne saurait être considéré comme un titre constitutif dès lors qu'il ne fait pas apparaître de façon explicite l'accord de volonté de l'ensemble des propriétaires dont les fonds ont été engagés au titre de cette servitude. En conséquence, si ces deux pièces ne suffisent pas à établir le droit allégué par Madame D. il n'est toutefois pas contestable qu'elles contextualisent les demandes de celle-ci. Dans le même sens, les échanges intervenus entre Madame H. et Monsieur D. au sujet de la relation entre les fonds situés situé 16 Boulevard de France et 1 avenue de Saint Laurent viennent également confirmer l'existence d'une servitude non altius tollendi au profit de la première. Il ne peut pas être considéré que l'obligation existante entre 16 Boulevard de France et 1 avenue de Saint Laurent existe par extension dans les mêmes termes entre le X1(fonds de la demanderesse) et le X4 (fonds de la défenderesse). Cependant, s'il est constant que l'acte notarié dont la société A tient ses droits de propriétaires (acte de vente reçu le 22 janvier 1979 par Maître REY) ne fait pas état de la servitude litigieuse, il renvoie expressément aux servitudes rapportées ou mentionnées dans l'acte d'acquisition de l'immeuble reçu par Maître EYMIN, le 19 février 1941. Ce dernier acte est produit par les défendeurs en pièce n° 12. Il y est mentionné dans la partie relative aux conditions particulières - servitudes que : « Mme S. venderesse, déclare que, dans son contrat d'acquisition du 7 Août mil-neuf-cent-treize, analysé en l'origine de propriété qui précède, il a été dit, sous le titre « conditions particulières - servitudes », ce qui suit, littéralement transcrit : (...) III. - Enfin, dans leur contrat d'acquisition de M. et Mme P. des huit et vingt-trois janvier mil-neuf-cent, il a été convenu ce qui suit, littéralement transcrit : 1° Les constructions que les acquéreurs pourront faire édifier sur le terrain vendu ne pourront avoir une hauteur supérieure à quatorze mètres soixante centimètres, mesure prise au milieu de l'Avenue Saint-Laurent, dans l'axe du terrain, jusqu'à la corniche inclusivement ». Il doit être rappelé que le bien concerné par cet acte de vente est précisément celui dont est désormais propriétaire la société A. L'existence de la servitude alléguée par Madame D. y est expressément mentionnée. L'acte du 23 janvier 1900, difficilement exploitable compte tenu de sa mauvaise lisibilité (pièce demandeur n°1), ne fait pas mention de cette servitude de sorte que le titre nécessaire à la reconnaissance de cette charge ne peut pas être recherché dans cet acte. Quant à l'acte du 8 janvier 1900, il n'est pas versé aux débats. Enfin, s'agissant de la sommation interpellative délivrée le 31 mai 2019 par Madame D. à Monsieur D. architecte chargé des travaux de reprise et de surélévation, celle-ci visait notamment à ce que soit constatée l'existence de la servitude litigieuse grevant le fonds appartenant à la société A, et il a été répondu par Monsieur D. : « Que j'ignore pas que la servitude existe mais que le Tribunal de Monaco est en cours d'examen de la validité de cette servitude ». Cette position de l'architecte ne saurait être considérée comme une reconnaissance de la validité de cette servitude d'une part, en ce qu'elle n'émane pas du propriétaire du fonds, et d'autre part, en ce qu'elle n'est pas suffisamment précise pour déterminer l'assiette de celle-ci et valoir dispense de production du titre. Cependant, elle confirme le fait que cette charge était connue dans son principe lors de l'entreprise des travaux sur cette parcelle. La servitude constitue une charge dont la particularité est notamment, en tant que droit réel, d'être opposable aux personnes qui n'ont pas concouru à l'établissement de l'acte constitutif de celle-ci mais sont devenues, par des opérations de cessions successives, propriétaires des fonds dominants ou servants concernés. S'agissant des servitudes non altius tollendi, celles-ci ont pour objet d'interdire au propriétaire d'un fonds servant de bâtir au-delà d'une certaine hauteur ; une telle servitude prend un caractère de droit réel lorsque l'acte l'instituant indique de façon précise au profit de quel fonds l'obligation est créée. En l'espèce, l'acte notarié du 19 février 1941 qui mentionne sans ambiguïté le principe et les contours de cette servitude doit s'interpréter, au vu des différentes pièces qui composent le dossier, comme l'expression de la volonté des propriétaires antérieurs de limiter la hauteur des constructions se trouvant en bordure de l'avenue de Saint Laurent au profit de celles situées le long du boulevard de France. La reprise précise, le 19 février 1941, des termes de cette servitude, par son énonciation doublée d'une référence à son instauration dans des actes « des huit et vingt-trois janvier mil-neuf-cent » permet de considérer cette charge comme acquise bien que le titre l'ayant initialement instaurée ne soit pas produit. Les conditions de cette charge et les termes de son instauration doivent conduire à la qualifier de non altus tollendi et de servitude réelle dès lors qu'elle s'impose aux constructions à édifier sur les terrains concernés sans se limiter aux propriétaires d'origine. Le rappel de leur existence dans le titre qui fonde la propriété de la société A ne peut que confirmer le caractère réel de ce droit qui s'impose en conséquence aux propriétaires successifs des fonds étant rappelé que les actes relatifs à cette, servitude permettent de déterminer utilement les fonds servants et dominants ; par ailleurs, s'il ressort de l'ensemble des éléments mentionnés supra que la servitude avait été instaurée entre les différents fonds d'un même quartier, ce caractère général n'est pas de nature à remettre en cause son application directe entre les fonds des parties à l'instance. Enfin, il y a lieu de rappeler que les autorisations administratives délivrées en matière de réalisation de travaux sont toujours, selon l'article 9 de l'ordonnance n° 3.647 du 9 septembre 1966, accordées « sous réserve des droits des tiers et aux risques et périls de tous les intéressés ». Il en résulte que l'autorisation de travaux obtenue par la société A en vue de la réalisation de ces travaux n'est pas de nature à faire obstacle à l'exercice de ses droits par Madame D. Il s'ensuit que Madame D. justifie à la fois de l'existence de la servitude dont elle se prévaut et de la validité de celle-ci. Sur les demandes d'interdiction et de destruction : Madame D. demande qu'il soit fait interdiction à la société défenderesse de procéder à des travaux de surélévation de l'immeuble VILLA C au-delà de la hauteur de 14 mètres 60 selon les conditions imposées par la servitude. Cependant, il n'appartient pas au Tribunal d'énoncer une telle interdiction dès lors que celle-ci résulte en tout état de cause de l'existence de la servitude dont l'existence et la validité sont reconnues par la présente décision. S'agissant de la demande de démolition, il est constant que la réalisation d'une construction au mépris d'une servitude non altius tollendi donne le droit au propriétaire du fonds dominant de demander la destruction de la partie de l'immeuble dépassant la hauteur admise. En l'espèce, il n'est pas justifié de la hauteur de l'immeuble du fait des travaux de surélévation réalisés. Cependant, la réalisation de ces travaux et le dépassement de la hauteur limite ne sont pas contestés de sorte qu'il convient de faire droit à la demande de destruction formulée par la requérante. Afin d'assurer l'effectivité de la décision, celle-ci sera ordonnée sous astreinte de 500€ par jour de retard pendant une durée de 4 mois, et ce, à l'expiration du délai de deux mois suivant la signification de la présente décision. Sur la demande de dommages et intérêts : Madame D. indique que la construction illégale lui a occasionné un préjudice qui doit être réparé par l'allocation d'une somme de 50.000€. Cependant, Madame D. ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui résultant du dépassement de la servitude de hauteur et donnant lieu à une réparation par la mesure de destruction ordonnée. Il convient en conséquence de la débouter de cette demande. Sur les demandes annexes : Compte tenu de la solution du litige, il y a lieu de condamner la société A aux dépens de l'instance. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, Dit qu'une servitude de hauteur non altius tollendi limitant la surélévation à la hauteur de 14,60 mètres, mesure prise sur le milieu de l'avenue Saint-Laurent dans l'axe du terrain jusqu'à la corniche inclusivement, grève le fonds appartenant à la société A au profit du fonds appartenant à e. D.; Ordonne la destruction des travaux de surélévation réalisés par la société A au-delà de la hauteur de 14,60 mètres sous astreinte de 500€ par jour de retard pendant une durée de 4 mois, et ce, à l'expiration du délai de deux mois suivant la signification de la présente décision ; Déboute e. D. du surplus de ses demandes ; Condamne la société A, aux dépens de l'instance, avec distraction au profit de Maître Sophie LAVAGNA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé par Mademoiselle Magali GHENASSIA, Vice-Président, Madame Geneviève VALLAR, Premier Juge, Monsieur Adrian CANDAU, Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistés, lors des débats seulement, de Mademoiselle Marine PISANI, Greffier en chef adjoint ; Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 30 JANVIER 2020, dont la date a été prorogée après la clôture des débats, par Mademoiselle Magali GHENASSIA, Vice-Président, assistée de Madame Florence TAILLEPIED, Greffier, en présence de Monsieur Olivier ZAMPHIROFF, Premier Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.