Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 septembre 2020, n° 19342
Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 septembre 2020, n° 19342 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Par acte authentique du 8 février 1989, des bailleurs ont consenti à un preneur un bail commercial portant sur un magasin situé à Monaco-Ville, pour une durée de trois, six ou neuf années à compter du 15 février 1989. Le bail comportait une clause résolutoire dont le premier alinéa stipulait qu'à défaut d'exécution « d'une seule des conditions du bail », le bail serait résilié de plein droit quinze jours après un commandement ou une sommation demeuré infructueux, contenant déclaration de l'intention du bailleur d'en user.
Le droit au bail a été cédé en 2016 à un nouveau preneur, après information des bailleurs. Par acte d'huissier du 11 juin 2018, intitulé « commandement de payer », les bailleurs ont sommé le cessionnaire de respecter la clause « CHARGES », paragraphe 3°, du bail, qui impose au preneur de tenir « constamment les locaux ouverts et approvisionnés » et de les garnir de meubles et matériel. Le commandement reproduisait en outre intégralement la clause résolutoire. Une mise en demeure du 25 mai 2018 est également évoquée dans les écritures, sans que la décision en précise les suites.
Le bailleur a assigné en référé le 4 novembre 2019 aux fins de constat de la résiliation de plein droit, d'expulsion et de fixation d'une astreinte. Son épouse, copropriétaire indivise des locaux sous le régime de la séparation de biens, est intervenue volontairement. Le défendeur a soulevé l'irrecevabilité de l'action, la nullité des actes préalables, la mauvaise foi des bailleurs et la survenance d'un cas de force majeure tenant à son état de santé, subsidiairement sollicitant des délais et la suspension des effets de la clause.
L'ordonnance a été mise en délibéré à l'audience du 8 juillet 2020, avant d'être rendue le 16 septembre 2020.
Question de droit
La décision soulève quatre questions, dont trois concernent la mise en œuvre de la clause résolutoire.
Première question : un indivisaire peut-il agir seul en référé aux fins de constat de la résiliation d'un bail portant sur un bien indivis ? Le juge répond par l'affirmative, en qualifiant l'action d'acte conservatoire.
Deuxième question : un commandement qui vise une obligation d'exploitation, rattachée à une obligation de tenir les locaux ouverts et approvisionnés, satisfait-il aux exigences de précision requises pour la mise en œuvre d'une clause résolutoire ? Le juge retient que tel est le cas, dès lors que le commandement permettait au preneur de comprendre l'infraction reprochée et la régularisation attendue.
Troisième question : le défaut d'exploitation, en l'absence de paiement défaillant, peut-il justifier l'acquisition de la clause résolutoire, et celle-ci est-elle exclue en cas de mauvaise foi du bailleur ou de force majeure ? Le juge écarte la mauvaise foi et qualifie la pathologie du preneur de simple difficulté d'exécution.
Quatrième question : le juge des référés peut-il, à ce stade, accorder un délai d'expulsion et refuser une astreinte ? Il accorde un délai d'un mois.
Solution et dispositif
Le juge constate l'acquisition de la clause résolutoire et prononce l'expulsion du preneur, avec un délai d'un mois.
Sur la recevabilité. Le juge relève que les époux sont propriétaires indivis des locaux et que l'action en référé, qui tend à obtenir la constatation de la résiliation et l'expulsion, constitue un acte conservatoire que l'indivisaire peut mettre en œuvre seul. L'intervention volontaire de l'épouse est déclarée recevable. Le juge ne tranche pas l'argument relatif au mandat tacite invoqué par les parties sur le fondement de l'article 1248 du code civil, qui devient superflu.
Sur le commandement. Le juge fait prévaloir le contenu du commandement sur sa qualification. Bien qu'il soit « erronément intitulé "de payer" », il vise la clause du bail relative à l'ouverture et à l'approvisionnement des loca
Baux commerciaux - Clause résolutoire pour inexécution des clauses du bail - Défaut d'exploitation commerciale - Acquisition de la clause résolutoire (oui) Il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'exploitation du fonds de commerce. Le commandement visant la clause résolutoire est suffisamment explicite sur le manquement invoqué et il a été laissé un délai suffisant au locataire pour reprendre l'exploitation, même s'il justifie de problèmes de santé. ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 16 SEPTEMBRE 2020 N°RG : 2020/000018 Assignation du 4 novembre 2019 Par Magali GHENASSIA, Vice-Président du Tribunal de première instance de la Principauté de Monaco, assistée de Marine PISANI, Greffier en chef adjoint, DEMANDEUR j-p. f. V., né le 6 août 1951 à Monaco, demeurant X1 à Monaco (98000), Ayant élu domicile en l'étude de Maître Arnaud ZABALDANO, Avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur; DÉFENDEUR j. f. l. G., né le 15 décembre 1960 à Helmond (Pays-Bas), demeurant X2 à Monaco ou en tant que de besoin X3 83990 ST TROPEZ ( FRANCE), Ayant élu domicile en l'étude de Maître Patricia REY, Avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; En présence de : p. m. l S. épouse V., INTERVENANTE VOLONTAIRE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Arnaud ZABALDANO, Avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; Vu l'assignation en date du 4 novembre 2019 ; Vu les conclusions de Maître Patricia REY, avocat-défenseur au nom de j. G. en date des 19 février 2020, 27 mai 2020 et 3 juillet 2020 ; Vu les conclusions de Maître Arnaud ZABALDANO, avocat-défenseur au nom de p S. épouse V. en date du 27 mars 2020 ; Vu les conclusions de Maître Arnaud ZABALDANO, avocat-défenseur au nom de j-p. V. en date du 27 mars 2020 et du 15 juin 2020 ; À l'audience publique du 8 juillet 2020, l'affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que l'ordonnance serait rendue le 23 septembre 2020, ce délai ayant ensuite été anticipé au 16 septembre 2020, les parties en ayant été informées. ÉXPOSE DU LITIGE - MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Selon acte authentique du 8 février 1989, passé par-devant Maître Jean-Charles REY, notaire, et enregistré le 10 février 1989 à Monaco, c. m. S. et r. e. A. ont donné à bail à titre commercial à f c. F. un magasin situé à Monaco-Ville au X2 cadastré sous le numéro Z de la matrice cadastrale, pour une durée de trois, six ou neuf années entières et consécutives à compter du 15 février 1989, les parties étant tenues d'aviser le cas échéant par lettre recommandée six mois avant l'expiration de chaque période triennale de leur intention de mettre fin à la location. Ce bail comporte en pages 9 et 10 une clause résolutoire rédigée de la manière suivante : « Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou de charges, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuite ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail et quinze jours après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause et demeuré infructueux le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, même en cas de paiement ou d'exécution postérieure au délai ci-dessus, sans qu'il soit besoin de former aucune demande judiciaire. Si le preneur refusait de quitter les lieux loués, il suffirait pour l'y contraindre d'une simple ordonnance de référé, rendue par Monsieur le Président du Tribunal de première instance de Monaco, exécutoire nonobstant opposition ou appel et sans caution . (...) » s. O. venant aux droits de f c. F. a cédé son droit au bail à j. G. par actes notariés des 29 juillet et 5 août 2016, suite à une promesse notariée du 21 avril 2016, après en avoir avisé les nouveaux bailleurs, Monsieur et Madame j-p. V. par courrier recommandé avec accusé de réception du 22 avril 2016. Suivant acte d'huissier du 11 juin 2018, intitulé « commandement de payer », j-p f. V. et son épouse, p m l S. ont fait commandement à j. G. d'avoir dans le délai de 15 jours à respecter les termes de la clause I) intitulée CHARGES paragraphe 3°), du bail à loyer n° 35805, signé à Monaco le 8 février 1989, ainsi que suit : « Il tiendra les lieux garnis de meubles et matériel pour répondre en tout temps du paiement des loyers et de l'exécution des conditions du bail. Il tiendra constamment les locaux ouverts et approvisionnés, sous la seule exception de la fermeture hebdomadaire d'usage s'il y a lieu, et de la période des congés payés », en déclarant entendre se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire dont le contenu a été intégralement reproduit. j-p f. V. a, selon exploit du 4 novembre 2019, fait assigner en référé j. G. à l'effet de voir constater que par l'effet de la clause résolutoire, le bail commercial s'est trouvé résilié de plein droit le 26 juin 2018, dire que le défendeur devra libérer les lieux dans les 15 jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard, et ordonner, à défaut de ce faire, son expulsion de corps et biens des locaux, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier. Par des conclusions du 27 mars 2020, p m l S. épouse V. est intervenue volontairement aux débats en sollicitant que l'instance se poursuive à son contradictoire et en précisant que conformément à l'article 1248 du code civil, son époux dispose d'un mandat tacite pour gérer ses biens, lequel a été confirmé par écrit le 19 septembre 2019 lorsqu'il a été question de mandater un avocat pour entamer ladite procédure d'expulsion. Aux termes de ses écritures judiciaires, j-p. V. fait valoir que : Sur la recevabilité,