Saisie-arrêt - Enchères - Valeur vénale du bien immobilier - Mise à prix des parts sociales - Société civile particulière familiale L'avis de valeur produit a été effectué dans un cadre non contradictoire par une personne qui n'a pas la qualité d'expert judiciaire, il ne peut donc pas être utilement retenu dans le cadre de la fixation de la valeur vénale du bien immobilier mis aux enchères. Par ailleurs, la mise en vente aux enchères d'un lot de 50 % de parts sociales d'une société civile particulière familiale de droit monégasque possédant un actif immobilier risque d'avoir un succès modéré du fait de son illiquidité, seul l'autre associé pouvant être véritablement intéressé. Il convient donc de réduire la décote tout en tenant compte des frais d'adjudication. LE TRIBUNAL, Vu l'exploit de saisie-arrêt, d'assignation et d'injonction du ministère de Maître Frédéric LEFEVRE, huissier, en date du 5 août 2020, enregistré (n° 2021/000039) ; Vu la déclaration originaire, de la société civile particulière dénommée SCI AA., tiers-saisi, contenue dans ledit exploit ; Vu le jugement avant-dire-droit de ce Tribunal en date du 16 décembre 2021 ayant notamment rejeté les exceptions de nullité de l'exploit de saisie-arrêt et assignation soulevée par les consorts B, renvoyé les parties et la présente affaire à l'audience du MARDI 1er FÉVRIER 2022 pour les conclusions au fond de m B (ou B ou encore B), a.B et e.B, réservé l'ensemble des demandes des parties, dit que les dépens de la présente décision suivront ceux de l'instance au fond ; Vu le jugement avant-dire-droit de ce Tribunal en date du 5 janvier 2023 ayant notamment constaté que jG M est créancier de m B (ou B ou encore B), d'e.B et d'a.B de la somme de 483.091,67 euros en exécution de l'arrêt rendu par la Cour d'appel le 27 juin 2017, débouté les défenderesses de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles, déclaré régulière et valide, avec toutes conséquences de droit, la saisie-arrêt des parts sociales composant le capital de la SCI AA pratiquée le 5 août 2020 suivant exploit de Maître Frédéric LEFEVRE, Huissier, pour le montant susvisé outre intérêts, frais et accessoires, ordonné la vente aux enchères des 50 parts sociales de la SCI de droit monégasque AA détenues par m B (ou B ou encore B), e.B et a.B, commis Maître Henry REY pour y procéder, ordonné une expertise et commis c.E pour y procéder ; Vu le rapport de cet expert déposé au Greffe Général le 5 mai 2023 ; Vu le renvoi subséquent de la cause et des parties à l'audience du Tribunal du 26 octobre 2023 ; Vu les conclusions récapitulatives de Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur, au nom de jG M, en date du 5 décembre 2023 ; Vu les conclusions récapitulatives de Maître Patricia REY, avocat-défenseur, au nom de m B (ou B ou encore B), e.B et a.B, en date du 6 février 2024 ; Vu l'ordonnance de clôture en date du 11 octobre 2024 ; À l'audience publique du 17 octobre 2024, les conseils des parties ont déposé leurs dossiers et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé le 19 décembre 2024, par mise à disposition au Greffe. FAITS ET PROCÉDURE : Le 28 mai 2004, jG M ainsi que t et m B (ou B ou encore B) ont constitué une société civile particulière de droit monégasque dénommée SCI AA., le capital social étant réparti à hauteur de 25 % des parts pour chacun des époux B et à hauteur de 50 % des parts pour jG M. t B a été nommé gérant de la SCI AA., constituée en vue de l'acquisition d'un bien immobilier. Par acte notarié du 13 août 2004, la SCI est devenue propriétaire d'un bien mobilier dénommé x3 à Roquebrune-Cap-Martin pour un montant d'acquisition de 730 000 euros financé à hauteur de 550.000 euros par un prêt bancaire souscrit auprès de la banque AB, chacun des associés s'étant porté caution solidaire de cet emprunt. De plus, jG M a transféré une somme totale de 278.000 euros du 4 avril au 9 août 2004 afin de compléter le financement de l'opération. Plusieurs échéances du crédit étant demeurées impayées, la banque a prononcé la déchéance du terme du crédit et en a informé par lettres recommandées avec accusé de réception datées du 6 décembre 2010 la SCI AA. ainsi que ses trois associés. Afin d'éviter toutes voies d'exécution, jG M a payé le solde du prêt par virement d'un montant de 460.637,27 euros en date du 15 juin 2012 effectué au bénéfice de l'établissement de crédit. Par jugement du 10 mars 2016, le Tribunal de première instance de Monaco a condamné : t et m B (ou B ou encore B) à payer chacun à jG M la somme de 115.159,31 euros avec intérêt au taux légal à compter du 9 août 2012 au titre de leur contribution à la dette entre cofidéjusseurs ; t B à payer à jG M la somme de 230.318,61 euros avec intérêt au taux légal à compter de la décision au titre de l'engagement du 1er avril 2004 ; t et m B (ou B ou encore B) à payer à jG M la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Par arrêt du 27 juin 2017, la Cour d'appel de Monaco a confirmé le jugement du Tribunal de première instance de Monaco en date du 10 mars 2016 sauf en ce qui concerne la demande de condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive pour laquelle jG M a été débouté, cette décision étant définitive. t B est décédé le 8 septembre 2017 laissant pour lui succéder son épouse pour un tiers et ses deux filles a.B et e.B pour un tiers chacune qui ont accepté purement et simplement la succession du de cujus. De ce fait, le capital social de la SCI AA. est détenu à hauteur de 50% par jG M, à hauteur de 33.33% par m B (ou B ou encore B) et à hauteur de 8.33% chacune par a.B et e.J. Par ailleurs, aucun gérant n'a été désigné depuis le décès de t B. Le 20 mars 2018, jG M a fait opposition entre les mains de la notaire en charge de la succession de t B, Maître CROVETTO-AQUILINA de toutes sommes détenues par elle à hauteur de 476.896,09 euros. Le conseil des consorts B a alors précisé à jG M par courrier du 29 mars 2018 que ses clientes ne disposaient pas des fonds nécessaires au paiement de leur dette, leur patrimoine n'étant constitué que de leur participation au sein de la SCI AA.. De plus, le notaire en charge de la succession a informé jG M par courrier du 11 juin 2018 ne détenir aucune somme dans ce dossier. jG M a alors fait signifier le 11 juin 2018 un commandement de payer les sommes dues à l'hoirie de t B qui est resté infructueux. Puis jG M a été autorisé, par ordonnance de la Présidente du Tribunal de première instance de Monaco en date du 15 juin 2020, à saisir les parts sociales de la SCI AA. détenues par les consorts B afin d'obtenir le paiement de sa dette. Par exploit du 5 août 2020, jG M a fait procéder à la saisie-arrêt des parts sociales détenues par m B (ou B ou encore B), a.B et e.B au sein de la SCI AA. et a assigné ces dernières devant le Tribunal de première instance de Monaco. Par jugement du 5 janvier 2023, cette juridiction a notamment : Constaté que jG M est créancier de m B (ou B ou encore B), a.B et e.B de la somme de 483.091,67 euros en exécution de l'arrêt de la Cour d'appel de Monaco du 27 juin 2017 ; Déclaré régulière et valide, avec toutes conséquences de droit, la saisie-arrêt des parts sociales composant le capital social de la SCI AA. pratiquée le 5 août 2020 pour le montant susvisé outre intérêts, frais et accessoires ; Ordonné la vente aux enchères des 50 parts sociales de la SCI de droit monégasque AA. détenues par m B (ou B ou encore B), a.B et e.B ; Commis pour procéder à la vente Maître Henry REY, notaire ; Préalablement, afin de fixer la mise à prix des parts sociales, ordonner une expertise afin, entre autres, de fixer la valeur vénale actuelle du bien immobilier dénommé x3 à Roquebrune-Cap-Martin, propriété de la SCI AA.. L'expert judiciaire a rendu son rapport daté du 31 août 2023. Dans ses dernières conclusions récapitulatives du 5 décembre 2023, jG M demande au Tribunal de : dire et juger que la mise à prix du lot composé de 50 parts sociales de la SCI AA. sera fixée à la somme de 336.829 euros dans le cadre de la vente aux enchères d'ores et déjà ordonnée par jugement du 5 janvier 2023 ; condamner in solidum m B (ou B ou encore B), a.B et e.B à verser à jG M la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; condamner in solidum m B (ou B ou encore B), a.B et e.B à payer la somme de 15.000 euros à jG M sur le fondement de l'article 238-1 du Code de procédure civile ; ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir ; condamner in solidum m B (ou B ou encore B), a.B et e.B aux entiers dépens de l'instance ainsi que tous frais d'huissier, procès-verbaux de constat, sommations, frais d'expertise et de traduction éventuels distraits au profit de Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. Dans ses dernières conclusions récapitulatives en date du 6 février 2024, m B (ou B ou encore B), a.B et e.B demandent au Tribunal de : dire et juger que la valeur vénale actuelle de la x3 à Roquebrune-Cap-Martin, appartenant à la SCI AA. doit être fixée à 2.783.500 euros ; dire et juger que la valeur nominale arrondie retenue de 50 parts sociales de la SCI AA. doit être fixée à la somme de 996.850 euros ; dire et juger que la mise à prix du lot composé de 50 parts sociales de la SCI AA. doit être fixée à la somme de 797.480 euros suite à l'application d'une décote de 20% ; À défaut, dire et juger que la mise à prix du lot composé de 50 parts sociales de la SCI AA. doit être fixée à la somme de 598.110 euros suite à l'application d'une décote de 40% ; condamner jG M à payer à m B (ou B ou encore B), a.B et e.B la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 238-1 du Code de procédure civile ; débouter jG M de l'ensemble de ses demandes ; condamner jG M aux entiers dépens de l'instance ainsi que tous frais et accessoires, frais d'huissier, procès-verbaux de constat, sommations, frais d'expertise et de traduction éventuels distraits au profit de Maître Patricia REY, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 octobre 2024. À l'audience du 17 octobre 2024, les conseils des parties ont déposé leur dossier et l'affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024. SUR CE, Sur le montant de la valeur vénale du bien immobilier Il convient tout d'abord de fixer le montant de la valeur vénale du bien mis aux enchères. L'expert judiciaire a estimé en retenant la méthode par comparaison que la valeur vénale de la villa x3 s'élevait à 2.581.492 euros. Ce montant intègre une minoration de 10% pour tenir compte de l'absence de piscine et de 15% afin de rénover le bien construit dans les années 70 et le mettre au goût du jour. L'occupation partielle de la villa par m B (ou B ou encore B), âgée de plus de 65 ans qui pourrait bénéficier d'une protection pour se maintenir dans les lieux, a également été incorporée par une décote de 5%. m B (ou B ou encore B), a.B et e.B contestent ce montant et expliquent avoir demandé un avis de valeur à une agence immobilière AD qui a retenu une valeur de marché de 2.931.390 euros. Par conséquent, elles demandent que la valeur vénale du bien immobilier vendu aux enchères soit fixée à 2.930.000 euros sans s'opposer à une minoration de 5% du fait de l'occupation partielle du bien immobilier par m B (ou B ou encore B). Toutefois, cet avis de valeur a été effectué dans un cadre non contradictoire par une personne qui n'a pas la qualité d'expert judiciaire, il ne peut donc pas être utilement retenu dans le cadre de la fixation de la valeur vénale du bien immobilier mis aux enchères. Par conséquent, il convient de fixer le montant de la valeur vénale du bien mis aux enchères au montant retenu par l'expert judicaire soit la somme de 2.581.492 euros. Sur le montant de la mise à prix des parts sociales de la SCI AA. jG M demande que le montant de la mise à prix des 50 parts sociales de la SCI AA. soit fixé à la valeur retenue par l'expert judiciaire soit 336.829 euros. m B (ou B ou encore B), a.B et e.B contestent ce montant pour plusieurs raisons. Elles estiment, tout d'abord, que le bilan reconstitué par l'expert judiciaire de la SCI AA. doit être modifié et actualisé. Pour mémoire, l'expert judiciaire a établi un tableau représentant le bilan reconstitué, à savoir le tableau suivant : Tout d'abord, s'agissant de la dette fiscale, m B (ou B ou encore B), a.B et e.B font valoir que les documents adressés à l'administration fiscale et communiqués contradictoirement dans le cadre de la présente instance, démontrent que la situation a été régularisée. Dès lors, le passif de la SCI AA. ne devrait plus comporter une dette fiscale d'un montant de 212.818,23 €. Toutefois, m B (ou B ou encore B), a.B et e.B ne produisent qu'un courrier d'accompagnement à l'envoi du formulaire Cerfa 2746 SD qui concerne la taxe annuelle de 3% sur la valeur vénale des immeubles détenus en France. Or, il s'agit d'un simple document déclaratif et non d'un courrier officiel émanant de l'administration fiscale française qui aurait une valeur probatoire. Il n'est pas possible de tenir compte de ce simple envoi pour considérer que la situation fiscale est réellement régularisée avec certitude. De ce fait, le passif de la SCI AA. doit toujours comporter une dette fiscale d'un montant de 212.818,23 €. Par ailleurs, m B (ou B ou encore B), a.B et e.B contestent le montant du compte courant de m B (ou B ou encore B) retenu par l'expert pour un montant de 551.982,70 euros. Elles précisent que le montant de la taxe foncière 2021 a été payé pour un montant de 2.442 euros alors qu'il a été retenu, faute de justificatifs, pour un montant de 2.000 euros. Le justificatif de paiement ayant été versé aux débats, il convient de retenir un montant de 2.442 euros à ce titre et non de 2.000 euros. De plus, m B (ou B ou encore B) verse également aux débats les justificatifs relatifs aux factures suivantes payées par ses soins pour 2023 à savoir AC pour 2.408,54 euros, Veolia pour 391,72 euros, l'assurances multirisques habitation Abeille pour 1.275 euros et demande d'ajouter ces sommes à son compte courant d'associé soit un montant total de 556.499,96 euros. jG M n'aborde pas ce point dans ses conclusions. Après analyse des pièces, il convient de faire droit à cette demande et de déclarer que m B (ou B ou encore B) est créancière de la SCI AA. au titre de son compte courant d'associé pour un montant total de 556.499,96 euros. Par ailleurs, le compte courant d'associé de jG M a été fixé par l'expert judiciaire à la somme de 693.926,79 euros comprenant la somme de 460.637,27 euros versée par ses soins en remboursement du solde du crédit bancaire en date du 15 juin 2012. Or, m B (ou B ou encore B), a.B et e.B font valoir que jG M a déjà obtenu par jugement du Tribunal de première instance du 5 janvier 2023 leur condamnation au paiement du remboursement de cette somme. De ce fait, elles estiment qu'une inscription en compte courant d'associé reviendrait à leur faire payer deux fois cette somme. Toutefois, ce raisonnement est inexact dans la mesure où cette dette n'est à ce jour toujours pas payée et que seule l'une des deux solutions pourra être exécutée afin de solder les comptes entre les parties. Par conséquent, il convient de maintenir le traitement comptable réalisé par l'expert judiciaire en disant que le compte courant de jG M est créditeur de 693.926,79 euros. Le bilan de la SCI AA. sera donc reconstitué de la façon suivante : De ce fait, la valeur de 100 parts de la SCI AA. est donc évaluée à la somme de 1.125.764 euros. Par conséquent, la valeur du lot de 50 parts sera fixée à la somme de 562.882 euros. L'expert a retenu une décote de 40% sur ce montant pour la mise à prix afin que ce montant puisse être attractif pour les candidats à l'achat. jG M a donné son accord sur ce montant de mise à prix. m B (ou B ou encore B), a.B et e.B demandent que cette décote soit réduite à 20% afin de tenir compte du contexte. En effet, il convient de considérer que la mise en vente aux enchères d'un lot de 50% de parts sociales d'une société civile particulière familiale de droit monégasque possédant un actif immobilier risque d'avoir un succès modéré du fait de son illiquidité, seul l'autre associé pouvant être véritablement intéressé. Il convient donc de réduire la décote tout en tenant compte des frais d'adjudication et de la fixer à 30%. Par conséquent, la mise à prix du lot est fixée à 562.882 X 0.7 = 394.017 euros. Sur la demande de dommages et intérêts Il est de principe jurisprudentiel que l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur équipollente au dol. L'article 1229 du Code civil énonce que « Tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ». En l'espèce, jG M affirme que l'hoirie B a fait preuve d'une résistance abusive. Toutefois, cette affirmation n'est pas corroborée par une démonstration de la faute commise par l'hoirie B. En effet, jG M n'a pas pu recouvrer la créance qu'il détient à l'encontre des débiteurs, tout simplement car ceux-ci ne disposent pas des liquidités leur permettant de payer cette dette. Il n'apporte donc pas la preuve de la mauvaise foi des débitrices qui ont exercé les droits dont elles disposaient. jG M sera donc débouté de la demande faite à ce titre. Sur la demande d'exécution provisoire En application de l'article 202 du Code de procédure civile « hors les cas dans lesquels la décision en bénéficie de plein droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, par la décision qu'elle est destinée à rendre exécutoire, sous réserve des dispositions de l'article 203 ». Le texte précise que « l'exécution provisoire peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi ». Au vu de l'ancienneté du litige, il sera fait droit à la demande d'exécution provisoire présentée par jG M. Sur les frais irrépétibles Selon l'article 238-1 du Code de procédure civile : « Le juge condamnera la partie tenue aux dépens ou qui perdra son procès à payer : 1° à l'autre partie la somme qu'il déterminera, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'assistance judiciaire une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'assistance aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans tous les cas, le juge tiendra compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il pourra, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations ». En l'espèce, l'équité commande de condamner in solidum m B (ou B ou encore B), a.B et e.B à payer une somme globale de 5.000 euros à jG M pour les frais non compris dans les dépens. Sur les dépens Aux termes de l'article 231 du Code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Il y a donc lieu de condamner in solidum m B (ou B ou encore B), a.B et e.B aux dépens de l'instance, y compris ceux réservés par jugements en date du 16 décembre 2021 et du 5 janvier 2023, ainsi que tous frais d'huissier, procès-verbaux de constat, sommations, frais d'expertise et de traduction éventuels distraits au profit de Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort, Fixe la valeur vénale de la x3 à Roquebrune-Cap-Martin, appartenant à la société civile particulière de droit monégasque dénommée SCI AA. à la somme de 2.581.492 euros ; Fixe la mise à prix du lot correspondant à 50% des parts sociales de la société civile particulière de droit monégasque dénommée SCI AA. à 394.017 euros ; Rappelle que Maître Henry REY, notaire a déjà été commis pour procéder à la vente aux enchères ; Déboute jG M de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Prononce l'exécution provisoire de la présente décision ; Condamne in solidum m B (ou B ou encore B), a.B et e.B à payer à jG M la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 238-1 du Code de procédure civile ; Condamne in solidum m B (ou B ou encore B), a.B et e.B aux entiers dépens de l'instance, y compris ceux réservés par jugements en date du 16 décembre 2021 et du 5 janvier 2023, ainsi que tous frais d'huissier, procès-verbaux de constat, sommations, frais d'expertise et de traduction éventuels distraits au profit de Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; Ordonne que les dépens distraits seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Après débats en audience du Tribunal de Première Instance de la Principauté de Monaco, et qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement, Ainsi jugé et rendu au Palais de Justice, à Monaco, le 19 DÉCEMBRE 2024, par Madame Evelyne HUSSON, Vice-Président, Madame Catherine OSTENGO, Juge, Monsieur Thierry DESCHANELS, Juge, assistés, de Madame Cécile BRANCHE, Greffier stagiaire, en présence du Ministère public.