Tribunal de première instance, 16 janvier 2025, La société anonyme de droit français E c/ j M et d.O épouse M

Résumé

# Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 janvier 2025, n° 30818 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 janvier 2025, n° 30818 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2025/01-16-30818)) Le droit des voies d’exécution immobilières constitue le théâtre d’une tension classique mais irréductible entre, d’une part, l’impératif d’efficacité du recouvrement des créances garanties par des sûretés réelles et, d’autre part, la protection des droits fondamentaux du débiteur saisi, au premier rang desquels figure le droit au respect de ses biens. Lorsque la législation interne demeure silencieuse sur la faculté pour le juge de réviser unilatéralement la mise à prix fixée par le créancier poursuivant, il appartient à la juridiction saisie de définir les contours de son office à la lumière des exigences supranationales. C’est précisément à cet exercice d’équilibriste juridique que s’est livré le Tribunal de première instance de la Principauté de Monaco dans son jugement rendu le 16 janvier 2025. En se prononçant tout à la fois sur la clarté des mentions du cahier des charges relatives au statut locatif particulier des immeubles monégasques et sur la contestation du montant de la mise à prix en matière de saisie immobilière, la juridiction monégasque livre une décision d’une grande richesse doctrinale et pratique. Elle y affirme avec force que si l’architecture du Code de procédure civile monégasque s’oppose par principe à une révision judiciaire de la mise à prix indexée sur la valeur vénale du bien, l’intégration de la Principauté au Conseil de l’Europe impose néanmoins au juge d’exercer un contrôle de proportionnalité afin de prévenir toute aliénation forcée à vil prix. ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L’affaire trouve son origine dans une opération de financement immobilier destinée à l’acquisition de la résidence principale des époux j M et d.O épouse M en Principauté de Monaco. Par acte authentique reçu le 4 septembre 2019 par Maître Magali Crovetto-Aquilina, notaire à Monaco, et enregistré le 5 septembre 2019, la société anonyme de droit français E (désignée également dans les motifs sous l’appellation de société E AA) a consenti à ces derniers un prêt d’un montant en principal de 5 000 000 d’euros. Les modalités temporelles de ce concours bancaire présentaient la particularité d’être structurées à court terme : le prêt était octroyé pour une durée initiale d’un an à compter de la mise à disposition des fonds, assorti d’une faculté de renouvellement mobilisable quatre fois pour une nouvelle période annuelle, sous la condition expresse de l’accord de l’établissement prêteur. Le bien financé, sis dans l’immeuble dénommé le Casa Bella (x4 à Monaco), consistait en un appartement situé au troisième étage (lot n° 49) d’une superficie de 184,12 mètres carrés, complété d’un balcon de 4,30 mètres carrés. Afin de garantir le remboursement de cette dette, l’immeuble a été grevé d’une inscription de privilège de prêteur de deniers ainsi que d’une subrogation dans le privilège de vendeur, en premier rang et sans concours, à hauteur de la somme de 6 000 000 d’euros. Conformément aux stipulations contractuelles, le prêt a fait l’objet de trois prorogations successives, la dernière prenant effet au 2 septembre 2023. À l’échéance de cette troisième période de prorogation, le concours financier n’ayant manifestement pas été reconduit ni remboursé, la banque a adressé aux emprunteurs, le 7 septembre 2023, une mise en demeure d’avoir à régler le solde restant dû. Cette démarche amiable étant demeurée infructueuse, l’établissement bancaire a initié les voies d’exécution forcée. Par exploit de Maître Claire Notari, huissier de justice, en date du 19 avril 2024, la banque a fait délivrer un premier commandement de payer aux deux codébiteurs solidaires. Face à l’inexécution persistante des époux M, le créancier a haussé le niveau de contrainte procédurale en leur faisant signifier, le 4 juillet 2024, un commandement aux fins de saisie immobilière leur enjoignant de régler, dans un délai de trente jours, la somme globale de 5 559 452,52 euros. À défaut de paiement dans le délai imparti, la procédure d’exécution a suivi son cours légal : un procès-verbal de saisie immobilière a été signifié aux débiteurs le 24 septembre 2024, puis dûment transcrit le 1er octobre 2024 sous le volume 2221, numéro 4. Enfin, conformément aux prescriptions de l’article 592 du Code de procédure civile monégasque, la créancière poursuivante a déposé au Greffe général, le 11 octobre 2024, le cahier des charges de la vente, aux termes duquel elle a arrêté le montant de la mise à prix de l’immeuble saisi à la somme de 5 400 000 euros. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties À la suite du dépôt du cahier des charges et de sa remise par le Greffier en Chef sur le bureau du Tribunal conformément à l’article 601 du Code de procédure civile, la banque a fait délivrer aux époux M, par exploit du 16 octobre 2024 remis à leur personne (enregistré sous le rôle n° 2025/000173), une sommation d’avoir à comparaître devant le Tribunal de première instance à l’audience de règlement fixée au 14 novembre 2024. En amont de cette audience, les débiteurs saisis ont usé de leur faculté de contester les stipulations du cahier des charges par la voie de dires. D’une part, par un dire transmis par courriel le 8 novembre 2024 par son avocat-défenseur, Maître Christophe Sosso, j M a saisi la juridiction aux fins de voir déclarer ses demandes recevables et bien fondées. Sur le fond, il sollicitait du Tribunal qu’il juge la mise à prix de 5 400 000 euros manifestement insuffisante et constitutive, par son caractère disproportionné, d’une atteinte à son droit de propriété. En conséquence, il demandait la révision de cette mise à prix afin qu’elle soit portée à un montant de 10 000 000 d’euros. D’autre part, son épouse, d.O épouse M, a fait déposer un dire (daté du 10 novembre 2024 selon l’exposé des faits, et visé au 11 novembre 2024 dans les visas du jugement) accompagné de trois pièces à annexer au cahier des charges, par le ministère de Maître Violaine Rapaire, avocat-stagiaire substituant Maître Régis Bergonzi, avocat-défenseur. Outre une demande similaire à celle de son époux tendant à faire constater l’insuffisance manifeste de la mise à prix fixée à l’article 23 du chapitre 10 du cahier des charges, l’atteinte disproportionnée à son droit de propriété en résultant, et la révision consécutive de ce montant à un minimum de 10 000 000 d’euros, l’intéressée soulevait une contestation relative à la qualification juridique du bien au regard de la législation spéciale sur les locaux à usage d’habitation. Plus précisément, elle demandait au Tribunal de dire et juger que le lot n° 49 situé au troisième étage de l’immeuble n’était pas soumis aux dispositions de la loi n° 887 du 25 juin 1970. Elle concluait également à l’annexion de son dire au cahier des charges et à la condamnation de la société poursuivante aux entiers dépens, distraits au profit de l’Administration comme en matière d’assistance judiciaire. Il est à noter qu’à l’audience publique du 14 novembre 2024, le conseil substituant l’avocat-défenseur de d.O épouse M a indiqué avoir été déchargé du dossier par sa cliente. En réplique à ces contestations, la société anonyme E a déposé des conclusions le 13 novembre 2024 par l’intermédiaire de Maître Olivier Marquet, avocat-défenseur. À titre principal, la banque concluait au débouté intégral des époux M de l’ensemble de leurs prétentions. Concernant la mention de la loi n° 887 du 25 juin 1970, elle soutenait que le cahier des charges ne comportait aucune erreur mais faisait l’objet d’une lecture erronée de sa page 14 par la défenderesse. Concernant la mise à prix, elle s’opposait à toute modification. Toutefois, faisant preuve de prudence procédurale, l’établissement de crédit formulait une demande subsidiaire : dans l’hypothèse où le Tribunal viendrait à rehausser la mise à prix et où la vente se solderait par une carence d’enchères, la banque demandait à être déclarée adjudicataire du bien saisi à hauteur de sa mise à prix initiale de 5 400 000 euros, et non sur la base du montant judiciairement réévalué. Elle sollicitait enfin la condamnation des débiteurs aux entiers dépens. Le Ministère public, représenté par le Procureur Général, a formulé ses observations lors de l’audience du 14 novembre 2024, requérant notamment le maintien de la mise à prix telle que fixée par le créancier poursuivant dans son cahier des charges. L’affaire a alors été mise en délibéré pour le jugement être prononcé le 16 janvier 2025. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le Tribunal de première instance était confronté à une double problématique juridique, d’inégale ampleur théorique mais d’importance pratique certaine pour la régularité et l’attractivité de la vente forcée. En premier lieu, sur un plan formel et substantiel touchant à la rédaction du cahier des charges, se posait la question de l’exactitude et de la clarté de l’information délivrée aux futurs enchérisseurs quant au régime juridique affectant l’immeuble saisi. Lorsqu’un cahier des charges reproduit une correspondance administrative excluant le bien du champ d’application de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 tout en comportant une rubrique intitulée « APPLICATION DES DISPOSITIONS DE LA LOI N°887 DU 25 JUIN 1970 », le juge de l’exécution doit-il ordonner une rectification expresse afin de dissiper toute ambiguïté sur la non-soumission du bien à ladite loi n° 887 ? En second lieu, et c’est là le cœur véritable de la décision commentée, la juridiction devait trancher une question fondamentale de droit des saisies immobilières : le juge monégasque dispose-t-il du pouvoir de modifier à la hausse la mise à prix unilatéralement fixée par le créancier poursuivant dans le cahier des charges en application de l’article 592 du Code de procédure civile, au motif que celle-ci serait inférieure à la valeur vénale de l’immeuble ? Plus précisément, comment articuler le silence de la loi interne sur une telle faculté de révision et le mécanisme contraignant de l’article 618 du même code — qui déclare le poursuivant adjudicataire d’office pour la mise à prix en l’absence d’enchères — avec l’exigence supranationale de protection du droit de propriété issue de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme, prohibant les atteintes disproportionnées résultant d’une vente aux enchères publiques réalisée à vil prix ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Après avoir déclaré recevables les dires déposés par les époux M et ordonné leur annexion au cahier des charges, le Tribunal développe son raisonnement en deux temps distincts, répondant méthodiquement aux moyens soulevés. #### 1. La clarification de l'information des enchérisseurs relative au statut locatif du bien (Loi n° 887) Pour statuer sur la demande de modification du cahier des charges formulée par l’épouse codébitrice, le Tribunal procède à une analyse exégétique des pièces et des textes applicables au secteur immobilier protégé monégasque. Il relève que le chapitre 8 du cahier des charges reproduit intégralement un courrier émanant de l’entité désignée « la AB » en date du 6 mai 2019. Ce document administratif atteste que le bien litigieux ne relève pas des dispositions de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée, et ce par application de l’article 1er, 3ème tiret de ce texte (tout en précisant l’applicabilité de l’article 38 en cas de vente, s’agissant d’un immeuble construit ou achevé avant le 1er septembre 1947). Rappelant la lettre de la loi du 28 décembre 2000, le Tribunal souligne que les locaux à usage d’habitation antérieurs au 1er septembre 1947 échappent à ce texte dans plusieurs hypothèses distinctes : soit parce qu’ils relèvent de la loi n° 887 du 25 juin 1970 (1er tiret), soit parce qu’ils ont été libérés avant l’entrée en vigueur de la loi (2ème tiret), soit enfin parce qu’ils ont été nouvellement affectés, depuis le 25 juin 1970, à la location à usage d’habitation (3ème tiret). En l’espèce, il était constant entre les parties que le bien relevait de l’exception du 3ème tiret, et non du 1er tiret, de sorte que la loi n° 887 du 25 juin 1970 ne lui était nullement applicable. Si la banque soutenait que la page 14 du cahier des charges, comportant l’intitulé « APPLICATION DES DISPOSITIONS DE LA LOI N°887 DU 25 JUIN 1970 », avait uniquement pour objet d’étudier l’éventuelle application de ce texte sans comporter d’erreur matérielle, le Tribunal adopte une approche pragmatique axée sur la sécurité juridique des tiers. Les juges constatent qu’à la simple lecture de cette page 14, le fait que l’immeuble échappe à l’emprise de la loi n° 887 n’est pas explicitement porté à la connaissance du candidat adjudicataire. Afin de conjurer toute ambiguïté dans l’information délivrée au public, la juridiction ordonne l’ajout d’une mention expresse et dépourvue d’équivoque à la fin du paragraphe concerné, informant l’adjudicataire de la non-soumission du bien à ladite loi. #### 2. Le refus de révision de la mise à prix : entre légalité interne et proportionnalité européenne Le raisonnement déployé par le Tribunal pour rejeter la demande de rehaussement de la mise à prix de 5 400 000 euros à 10 000 000 d’euros s’articule autour d’une dialectique remarquable, confrontant la rigueur du droit interne aux tempéraments imposés par l’ordre juridique européen. Dans un premier mouvement, la juridiction oppose un refus de principe fondé sur le droit positif monégasque, envisagé tant dans sa lettre que dans son esprit. Au titre de la lettre des textes, le Tribunal rappelle qu’en vertu de l’article 592 du Code de procédure civile, l’initiative de la fixation de la mise à prix appartient au créancier poursuivant lors du dépôt du cahier des charges. Surtout, il constate que la législation monégasque ne prévoit aucun mécanisme de révision judiciaire de cette mise à prix en fonction de la valeur vénale de l’immeuble saisi et des conditions du marché. Le Tribunal éclaire ensuite cette absence de disposition par une analyse systémique et comparative faisant appel à l’article 618 du Code de procédure civile. Selon ce texte, si aucune enchère ne survient durant l’extinction de trois bougies allumées successivement, « le poursuivant sera déclaré adjudicataire pour la mise à prix ». Or, le Tribunal met en exergue une différence fondamentale entre le droit français et le droit monégasque : tandis qu’en France, en cas de carence d’enchères, le créancier poursuivant n’est déclaré adjudicataire que pour sa mise à prix *initiale* — quand bien même celle-ci aurait été judiciairement augmentée entre-temps —, le droit monégasque impose que l’adjudication d’office au profit de la banque s’opère sur la mise à prix *finale*. Dès lors, faire droit à la demande de révision des débiteurs heurterait de front non seulement la loi, mais également l’économie générale des sûretés réelles immobilières (« l’esprit du texte »). Le Tribunal livre ici une analyse économique du droit particulièrement pertinente : la constitution d’une hypothèque (ou d’un privilège immobilier) a pour finalité d’atténuer le risque de crédit initialement consenti par le banquier. Si le juge pouvait imposer une hausse de la mise à prix, le créancier actionnant sa garantie se verrait exposé au risque, en l’absence d’enchérisseur, d’être forcé d’acquérir le bien pour un montant qu’il n’a pas choisi, qu’il juge excessif et qui excède le montant de sa propre créance (ce qui l’obligerait, par voie de conséquence, à décaisser la différence au profit de son propre débiteur défaillant). Dans un second mouvement, toutefois, le Tribunal apporte une limite fondamentale à cette prérogative du créancier en faisant prévaloir les engagements internationaux de la Principauté. Rappelant que Monaco est membre du Conseil de l’Europe, le jugement affirme avec netteté que le droit interne est soumis aux principes généraux posés par la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme (CEDH), lesquels « priment sur le droit du pays membre ». Or, la juridiction strasbourgeoise juge que la protection du droit de propriété doit prévaloir lorsqu’une procédure de vente aux enchères publiques entraîne une atteinte disproportionnée aux droits du débiteur. Le Tribunal en déduit une obligation positive à sa charge : le droit monégasque devant s’articuler avec ce principe conventionnel, le juge de la saisie immobilière doit exercer un contrôle de proportionnalité et veiller à ce que la mise à prix ne soit pas fixée à un niveau si dérisoire qu’elle ferait courir le risque d’une vente « à vil prix ». Appliquant enfin cette grille de contrôle *in concreto* aux faits de l’espèce, le Tribunal relève que les différentes évaluations versées aux débats estiment la valeur du bien immobilier dans une fourchette comprise entre 7 600 000 euros et 9 500 000 euros. Confrontant ces estimations à la mise à prix fixée par la banque à 5 400 000 euros, et rappelant la nature juridique de la mise à prix qui ne constitue qu’un « prix plancher » destiné à amorcer les enchères, le Tribunal juge que ce montant n’est pas de nature à caractériser une atteinte disproportionnée au droit de propriété des époux M. La demande de modification est, par conséquent, intégralement rejetée. ### C. Le dispositif Au terme de cette motivation, le Tribunal de première instance prononce le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > > LE TRIBUNAL, > > Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et avant-dire-droit, et en premier ressort, > > Constate que toutes les formalités et délais prescrits par la loi ont été remplis ; > > Ordonne l'annexion au cahier des charges, des dires de j M du 8 novembre 2024 et de d.O épouse M du 10 novembre 2024 ; > > Ordonne qu'en page 14, au paragraphe II « APPLICATION DES DISPOSITIONS DE LA LOI N°887 DU 25 JUIN 1970 » une dernière phrase soit ajoutée avant le chapitre 9 en ces termes « l'adjudicataire est informé de ce que les biens immeubles objets de la saisie immobilière ne sont pas soumis aux dispositions de la loi n° 887 du 25 juin 1970 » ; > > Déboute j M et d.O épouse M de leur demande d'augmentation de la mise à prix ; > > Fixe au vendredi 28

Saisie-immobilière - Enchères - Mise à prix - Fixation du montant - Demande de modification de la mise à prix - Respect du droit de propriété - Rejet Selon les dispositions de l'article 592 du Code de procédure civile, le créancier poursuivant dépose au greffe du Tribunal le cahier des charges contenant notamment la mise à prix. En l'espèce, le créancier a ainsi fixé la mise à prix du bien immobilier faisant l'objet de la saisie immobilière à la somme de 5 400 000 euros. Les deux parties défenderesses contestent ce montant qu'elles jugent dérisoire et demandent au Tribunal de fixer la mise à prix à la somme minimale de 10 millions d'euros. Sur la question de la révision de la mise à prix, le droit monégasque ne prévoit pas la révision de la mise à prix par le Tribunal en rapport avec la valeur vénale de l'immeuble saisi et les conditions du marché. De plus, le droit monégasque dispose en vertu des dispositions de l'article 618 du Code de procédure civile que « l'adjudication ne pourra être faite qu'après l'extinction de trois bougies allumées successivement. S'il ne survient pas d'enchères pendant la durée de ces bougies, le poursuivant sera déclaré adjudicataire pour la mise à prix ». En droit français à défaut d'enchères, le créancier poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour sa mise à prix initiale, même si la mise à prix a été modifiée ultérieurement par la juridiction tandis qu'en droit monégasque, l'adjudication au profit de la banque se fait sur la mise à prix finale. Modifier la mise à prix comme le sollicite les défendeurs serait contraire au droit monégasque. De même qu'elle serait de surcroît contraire à l'esprit du texte, la prise d'une hypothèque vient atténuer le risque pris initialement par le créancier, le plus souvent lors de l'octroi d'un concours bancaire. Or ce dernier, après avoir actionné sa garantie, devrait subir le risque d'être déclaré adjudicataire pour un montant qu'il n'a pas fixé et qu'il estime trop important et supérieur à sa créance. Toutefois, il convient de rappeler que la Cour européenne des droits de l'homme a déjà pris position sur une question similaire en considérant que la protection du droit de propriété doit primer dans l'hypothèse où une atteinte disproportionnée au droit de propriété du débiteur est portée dans le cadre d'une vente aux enchères publiques. La Principauté de Monaco étant membre du Conseil de l'Europe, son droit interne est soumis aux principes généraux posés par la jurisprudence de la CEDH, qui priment sur le droit du pays membre. Le droit monégasque doit donc s'articuler avec ce principe de protection du droit de propriété contre une atteinte disproportionnée. La juridiction doit donc veiller à ce qu'il n'y ait pas dans une telle procédure de vente aux enchères publiques une atteinte disproportionnée au droit de propriété du débiteur, qui se caractériserait par une mise à prix tellement basse que la vente risquerait de se faire à vil prix. Dans le cas d'espèce, le Tribunal relève que la mise à prix a été fixée à 5 400 000 euros alors même que les différentes évaluations communiquées à la procédure de saisie immobilière fixent des estimations entre 7 600 000 euros et 9 500 000 euros. La mise à prix étant un prix plancher, la fixation à 5 400 000 euros n'est pas de nature à porter une atteinte disproportionnée aux droits de propriété des parties défenderesses. Par conséquent, pour toutes ces raisons, il convient de débouter les défenderesses de leur demande de modification de la mise à prix. LE TRIBUNAL, Après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu le cahier des charges remis par le Greffier en Chef sur le bureau du Tribunal, en conformité des dispositions de l'article 601 du Code de procédure civile, et antérieurement déposé au Greffe général le 11 octobre 2024 ; Vu la sommation d'avoir à comparaître par-devant le Tribunal, à l'audience de règlement du 14 novembre 2024, délivrée suivant exploit en date du 16 octobre 2024 (rôle n° 2025/000173), à j M et d.O épouse M, en leur qualité de débiteurs saisis, et remise à leur personne ; Vu le dire déposé par Maître Violaine RAPAIRE, avocat-stagiaire substituant Maître Régis BERGONZI, avocat-défenseur, au nom de d.O épouse M, le 11 novembre 2024 accompagné de 3 pièces, à annexer au cahier des charges ; Vu le dire transmis par courriel par Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, au nom de j M, en date du 8 novembre 2024 ; Vu les conclusions en réponse aux dires de Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur, au nom de la SA E, en date du 13 novembre 2024 ; À l'audience publique du 14 novembre 2024, Maître Violaine RAPAIRE, avocat-stagiaire substituant Maître Régis BERGONZI, avocat-défenseur, au nom de d.O épouse M a indiqué avoir été déchargée du dossier par sa cliente ; À l'audience publique du 14 novembre 2024, les conseils des parties et le Ministère public ont été entendus en leurs observations, et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé le 16 janvier 2025, par mise à disposition au Greffe. FAITS ET PROCÉDURE : Par acte authentique du 4 septembre 2019, passé devant Maître Magali CROVETTO-AQUILINA, Notaire à Monaco, enregistré le 5 septembre de la même année, j M et d.O épouse M, se sont vus consentir par la société E AA un prêt d'un montant de 5 millions d'euros en principal, pour une durée d'un an à compter de la mise à disposition des fonds, renouvelable quatre fois pour une nouvelle durée d'un an, sous réserve de l'accord express de la banque. Ce prêt était destiné à financer l'acquisition de la résidence principale des emprunteurs sise x4 à Monaco. En garantie du remboursement du prêt, le bien a été grevé d'une inscription de privilège de prêteur de deniers et subrogation dans le privilège de vendeur en premier rang et sans concours pour une somme de 6 millions d'euros. Le prêt a été prorogé une première fois, une deuxième fois puis une troisième fois à effet au 2 septembre 2023. La banque a mis en demeure les emprunteurs le 7 septembre 2023 de rembourser la somme, restant due, mise en demeure restée infructueuse. La banque a fait délivrer par Maître Claire NOTARI, huissier de justice, un commandement de payer le 19 avril 2024 aux deux emprunteurs solidaires. j M et d.O épouse M ne s'étant pas exécutés, un commandement aux fins de saisie immobilière d'avoir à payer dans un délai de 30 jours la somme globale de 5.559.452,52 euros leur a été signifié le 4 juillet 2024. Puis la banque a fait signifier à j M et d.O épouse M, un procès-verbal de saisie immobilière le 24 septembre 2024, transcrit le 1er octobre 2024, sous le volume 2221 numéro 4. Le cahier des charges a ensuite été déposé au greffe le 11 octobre 2024 aux termes duquel la créancière poursuivante a fixé la mise à prix à la somme de 5.400.000 euros. Le 8 novembre 2024, j M a formulé un dire au terme duquel il demande à la juridiction de : • Le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes ; • Dire et juger que la mise à prix prévue aux termes du cahier des charges est manifestement insuffisante et porte, par son caractère disproportionné, une atteinte au droit de propriété de j M ; • Dire et juger que la mise à prix doit être révisée pour la fixer à un montant de 10 millions d'euros. Le 10 novembre 2024, d.O épouse M a alors déposé un dire et demande à la juridiction de : • La déclarer recevable et fondée en ses demandes ; • Dire et juger que le bien immobilier sis immeuble le x4 à Monaco, lot 49 situé au 3ème étage dudit immeuble n'est pas soumis aux dispositions de la loi n° 887 du 25 juin 1970 ; • Dire et juger que la mise à prix prévue aux termes de l'article 23 du chapitre 10 du cahier des charges est manifestement insuffisante et porte, par son caractère disproportionné une atteinte au droit de propriété de d.O épouse M ; • Réviser le prix du bien à un minimum de 10 millions d'euros ; • Annexer le présent dire au cahier des charges du 11 octobre 2024 ; • Condamner la SA E, créancière poursuivante aux entiers dépens distraits au profit de l'Administration qui en poursuivra le recouvrement comme en matière d'assistance judiciaire. Par conclusions du 13 novembre 2024, la SA E demande au Tribunal de : Débouter j M et d.O épouse M de l'ensemble de leurs demandes ; Subsidiairement, en cas de réhausse de la mise à prix et de carence d'enchères, dire que la banque sera déclarée adjudicataire du bien saisi à hauteur de la mise à prix de 5.400.000 euros ; Condamner j M et d.O épouse M aux entiers dépens distraits au profit de Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. Le Procureur Général a formulé des observations à l'audience du 14 novembre 2024 et a notamment requis le maintien du prix fixé par le créancier poursuivant dans son cahier des charges. SUR CE, Tout d'abord, il convient de déclarer les dires recevables et dire que par conséquent ils seront annexés au cahier des charges de la vente. Sur la demande de d.O épouse M de voir modifier le cahier des charges en ce qu'il indique que le bien immobilier serait soumis aux dispositions de la loi n° 887 du 25 juin 1970 Le cahier des charges mentionne au chapitre 8 le contenu exhaustif d'un courrier de la AB du 6 mai 2019 qui indique notamment que le bien x4 à Monaco « ne relève pas des dispositions de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée, par application de l'article 1er-3ème tiret. Je vous précise toutefois qu'en cas de vente, s'agissant d'un immeuble construit ou achevé avant le 1er septembre 1947, sont applicables les dispositions de l'article 38 de la loi susvisée ». Dans son cahier des charges, la banque a indiqué que la loi n° 887 du 25 juin 1970 s'appliquait. En effet, la loi précitée du 28 décembre 2000 dispose que « les locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947 sont soumis aux dispositions de la présente loi à l'exception : • de ceux qui relèvent de la loi n° 887 du 25 juin 1970, • de ceux qui, antérieurement à l'entrée en vigueur de la présente loi, ont été libérés par le départ du dernier occupant (…) ; • de ceux nouvellement affectés, depuis le 25 juin 1970, à la location à usage d'habitation ; • (…) ». d.O épouse M explique que le bien concerné par le cahier des charges relève du 3ème tiret, comme la AB l'indique dans son courrier et non du 1er tiret. Elle sollicite la rectification du cahier des charges en ce que le bien sis immeuble le x4 à Monaco, lot 49 situé au 3ème étage n'est pas soumis aux dispositions de la loi n° 887 du 25 juin 1970. La banque ne conteste pas le fait que le bien n'est pas soumis à la loi n° 887 précitée et indique qu'à ce titre le cahier des charges ne contient pas d'erreur. Il s'agit selon elle d'une mauvaise lecture du cahier des charges et de sa page 14 qui mentionne un intitulé « APPLICATION DES DISPOSITIONS DE LA LOI N°887 DU 25 JUIN 1970 » visant à étudier l'application de cette loi ou non. Toutefois, le Tribunal relève qu'à la lecture de la page 14 en question du cahier des charges, il n'est pas explicitement porté à la connaissance de l'adjudicataire le fait que le bien à acquérir n'est pas soumis aux dispositions de la loi n° 887 du 25 juin 1970. Le Tribunal ordonne en conséquence, pour éviter toute ambiguïté dans l'information délivrée à l'adjudicataire qu'en page 14, au paragraphe II « APPLICATION DES DISPOSITIONS DE LA LOI N°887 DU 25 JUIN 1970 » une dernière phrase soit ajoutée avant le chapitre 9 en ces termes « l'adjudicataire est informé de ce que les biens immeubles objets de la saisie immobilière ne sont pas soumis aux dispositions de la loi n° 887 du 25 juin 1970 ». Sur la fixation du montant de la mise à prix Selon les dispositions de l'article 592 du Code de procédure civile, le créancier poursuivant dépose au greffe du Tribunal le cahier des charges contenant notamment la mise à prix. En l'espèce, la SA E a fixé, en application de cet article, la mise à prix du bien immobilier faisant l'objet de la saisie immobilière à la somme de 5.400.000 euros. Les deux parties défenderesses contestent ce montant qu'elles jugent dérisoire et demandent au Tribunal de fixer la mise à prix à la somme minimale de 10 millions d'euros. Sur la question de la révision de la mise à prix, le droit monégasque ne prévoit pas la révision de la mise à prix par le Tribunal en rapport avec la valeur vénale de l'immeuble saisi et les conditions du marché. De plus, le droit monégasque dispose en vertu des dispositions de l'article 618 du Code de procédure civile que « l'adjudication ne pourra être faite qu'après l'extinction de trois bougies allumées successivement. S'il ne survient pas d'enchères pendant la durée de ces bougies, le poursuivant sera déclaré adjudicataire pour la mise à prix ». En droit français à défaut d'enchères, le créancier poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour sa mise à prix initiale, même si la mise à prix a été modifiée ultérieurement par la juridiction tandis qu'en droit monégasque, l'adjudication au profit de la banque se fait sur la mise à prix finale. Modifier la mise à prix comme le sollicite les défendeurs serait contraire au droit monégasque. De même qu'elle serait de surcroît contraire à l'esprit du texte, la prise d'une hypothèque vient atténuer le risque pris initialement par le créancier, le plus souvent lors de l'octroi d'un concours bancaire. Or ce dernier, après avoir actionné sa garantie, devrait subir le risque d'être déclaré adjudicataire pour un montant qu'il n'a pas fixé et qu'il estime trop important et supérieur à sa créance. Toutefois, il convient de rappeler que la Cour européenne des droits de l'homme a déjà pris position sur une question similaire en considérant que la protection du droit de propriété doit primer dans l'hypothèse où une atteinte disproportionnée au droit de propriété du débiteur est portée dans le cadre d'une vente aux enchères publiques. La Principauté de Monaco étant membre du Conseil de l'Europe, son droit interne est soumis aux principes généraux posés par la jurisprudence de la CEDH, qui priment sur le droit du pays membre. Le droit monégasque doit donc s'articuler avec ce principe de protection du droit de propriété contre une atteinte disproportionnée. La juridiction doit donc veiller à ce qu'il n'y ait pas dans une telle procédure de vente aux enchères publiques une atteinte disproportionnée au droit de propriété du débiteur, qui se caractériserait par une mise à prix tellement basse que la vente risquerait de se faire à vil prix. Dans le cas d'espèce, le Tribunal relève que la mise à prix a été fixée à 5.400.000 euros alors même que les différentes évaluations communiquées à la procédure de saisie immobilière fixent des estimations entre 7.600.000 euros et 9.500.000 euros. La mise à prix étant un prix plancher, la fixation à 5.400.000 euros n'est pas de nature à porter une atteinte disproportionnée aux droits de propriété de j M et d.O épouse M. Par conséquent, pour toutes ces raisons, il convient de débouter j M et d.O épouse M de leur demande de modification de la mise à prix. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et avant-dire-droit, et en premier ressort, Constate que toutes les formalités et délais prescrits par la loi ont été remplis ; Ordonne l'annexion au cahier des charges, des dires de j M du 8 novembre 2024 et de d.O épouse M du 10 novembre 2024 ; Ordonne qu'en page 14, au paragraphe II « APPLICATION DES DISPOSITIONS DE LA LOI N°887 DU 25 JUIN 1970 » une dernière phrase soit ajoutée avant le chapitre 9 en ces termes « l'adjudicataire est informé de ce que les biens immeubles objets de la saisie immobilière ne sont pas soumis aux dispositions de la loi n° 887 du 25 juin 1970 » ; Déboute j M et d.O épouse M de leur demande d'augmentation de la mise à prix ; Fixe au vendredi 28 février 2025 à 9 heures, la vente aux enchères publiques, selon le cahier des charges en un seul lot, des parties situées dans l'immeuble dénommé le Casa Bella sis x4 à Monaco à savoir au 3ème étage, un appartement lot n° 49, de 184,12 m2 et d'un balcon de 4,30 m2 ; Rappelle que dans l'article 20 du cahier des charges de la vente dont il s'agit, la SA E a fixé la mise à prix à la somme de 5.400.000 euros (CINQ MILLIONS QUATRE CENT MILLE EUROS) outre les charges, clauses et conditions fixées par le cahier des charges et notamment les frais de poursuite, dont le montant préalablement taxé sera porté à la connaissance du public avant l'ouverture des enchères ; Ordonne en application de l'article 606 du Code de procédure civile, outre la publicité légale dans le Journal de Monaco, la publicité supplémentaire suivante : dans la page régionale du quotidien « Nice-Matin » ainsi qu'en page de Monaco de l'édition « Monaco-Matin » ; Dit que les dépens du présent jugement seront employés en frais privilégiés de vente ; Après débats en audience du Tribunal de Première Instance de la Principauté de Monaco, et qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement, Ainsi jugé et rendu au Palais de Justice, à Monaco, le 16 JANVIER 2025, par Madame Evelyne HUSSON, Vice-Président, Madame Alexia BRIANTI, Premier Juge, Madame Catherine OSTENGO, Juge, assistées, de Madame Clémence COTTA, Greffier, en présence du Ministère public.

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