Tribunal Suprême de Monaco, 04 mars 2022, n° 20405
Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 04 mars 2022, n° 20405 (Lire sur source officielle)
I. Le contexte factuel et procédural
A. Les faits à l'origine du litige
L’affaire soumise à l’examen du Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco, siégeant et délibérant en Assemblée plénière sous le numéro TS 2021-01, s’inscrit dans la perspective d’une vaste opération d'urbanisme et de rénovation immobilière menée sur le territoire monégasque, tout en plongeant ses racines dans l'histoire notariale et patrimoniale de l'après-guerre. Elle met en tension les prérogatives de la puissance publique en matière d'aménagement urbain et la survie séculaire de montages juridiques complexes relatifs au démembrement et à la dissociation de la propriété foncière.
À l’origine des faits se trouve une acquisition immobilière réalisée au milieu du vingtième siècle. Par un acte notarié en date du 21 janvier 1949, Monsieur H. M. a acquis la pleine propriété d’une maison d’habitation située dans le quartier de la Colle, au 6, rue Plati, à la Condamine. Cet édifice, implanté sur une parcelle de terrain d’une superficie d’environ 316 mètres carrés, présentait une configuration architecturale modeste, s'élevant sur deux étages au-dessus d’un rez-de-chaussée et d’un rez-de-jardin.
Peu de temps après cette acquisition, animé par l’intention de procéder à la vente de cet immeuble par appartements ou magasins séparés, Monsieur H. M. a structuré juridiquement la division de son bien. Il a ainsi fait établir par acte notarié, le 1er octobre 1949, un cahier des charges et règlement de copropriété. Aux termes mêmes de cet acte fondateur, ce document contractuel était « destiné à fixer les droits et charges respectifs des futurs propriétaires et ayant-droit dudit immeuble ». C'est au cœur de ce cahier des charges qu'a été insérée une stipulation tout à fait singulière, véritable clé de voûte du litige qui éclatera plus de sept décennies plus tard. Par cette clause expresse, le propriétaire originel s’engageait à céder les différents lots composant la copropriété nouvelllement créée, « à l'exclusion, toutefois, du droit à l'air libre que Monsieur M. se réserve personnellement, et qui, de ce fait, ne sera pas compris dans les ventes qui feront suite au présent cahier des charges ».
Dans le prolongement de cet acte d'organisation, Monsieur H. M. a effectivement vendu de manière séparée l'intégralité des lots composant la copropriété, par le biais de douze actes de vente successifs qui ont fait l'objet d'une transcription régulière. Conformément aux stipulations du cahier des charges du 1er octobre 1949, chacune de ces cessions excluait le « droit à l'air libre » que le vendeur s'était personnellement réservé. Dans l'esprit du stipulant, tel que rapporté ultérieurement par ses héritiers, cette réserve d'air libre correspondait à la propriété du volume spatial existant au-dessus du deuxième étage de l'immeuble bâti.
Au fil des décennies, la géographie foncière du quartier a évolué jusqu'à ce que l'État de Monaco envisage une restructuration d'ampleur du secteur. L'Administration a ainsi progressivement négocié avec l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble du 6, rue Plati la cession de leurs biens respectifs, devenant de la sorte le dernier acquéreur des lots composant cet édifice. Cette maîtrise foncière s'inscrivait dans le dessein de réaliser une importante opération immobilière dénommée « Grand Ida - Phase 1 », impliquant la édification d'une construction de grande hauteur, de type R+12, englobant nécessairement l'espace aérien surplombant l'ancien bâti.
Pour concrétiser ce projet d'envergure, Monsieur P. P., agissant en qualité de Président délégué de la Société Anonyme Monégasque (S.A.M.) des Entreprises P. et représentant l'Administration des Domaines, a sollicité les autorisations d'urbanisme requises. Par un arrêté en date du 6 février 2020, le Ministre d'État a fait droit à cette demande en accordant l'autorisation, d'une part, de démolir les immeubles situés au 1, boulevard Rainier III ainsi qu'aux 4, 6 et 16, rue Plati et, d'autre part, de réaliser l'opération immobilière « Grand Ida - Phase 1 ».
C’est la délivrance de cet acte administratif individuel qui a cristallisé le conflit avec Madame D. M., Madame M. M. et Monsieur C. M. (désignés conjointement comme les « hoirs M. »), enfants et héritiers de feu H. M. Estimant que l'arrêté ministériel autorisant la démolition de l'immeuble du 6, rue Plati et la construction d'un bâtiment de douze étages méconnaissait frontalement le « droit à l'air libre » surplombant le deuxième étage, droit dont ils se considéraient désormais propriétaires par voie successorale, les hoirs M. ont entrepris de contester la légalité de cette autorisation d'urbanisme.
B. Le parcours procédural et les prétentions des parties
La réaction des héritiers s'est d'abord manifestée sur le terrain administratif précontentieux. Le 3 juin 2020, les hoirs M. ont formé un recours gracieux entre les mains du Ministre d'État, dirigé contre l'arrêté du 6 février 2020 autorisant la démolition de l'immeuble situé 6, rue Plati, en prenant soin de faire état de leur droit de propriété sur l'air libre surplombant l'édifice. Ainsi que le relèvent les écritures des requérants, la démolition physique de l'immeuble s'en est immédiatement suivie sur le terrain. L'Administration a, quant à elle, gardé le silence pendant le délai légal de quatre mois suivant la réception de la demande, faisant naître au terme de cette période une décision implicite de rejet du recours gracieux.
Face à ce refus implicite et à l'avancement des travaux, les hoirs M. ont porté le fer sur le terrain juridictionnel en saisissant le Tribunal Suprême. Par une requête enregistrée au Greffe Général de la Principauté de Monaco le 1er décembre 2020 sous le numéro TS 2021-01, ils ont formé un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation conjointe de l'arrêté ministériel du 6 février 2020 et de la décision implicite de rejet de leur recours gracieux, tout en sollicitant la condamnation de l'État aux entiers dépens. Le 4 décembre 2020, le Président du Tribunal Suprême a désigné Monsieur Didier Ribes, Vice-président, en qualité de rapporteur.
Parallèlement à cette instance au fond, les requérants ont tenté de paralyser l'exécution de l'autorisation d'urbanisme en introduisant une requête aux fins de sursis à exécution. Par une ordonnance n° 2021-03 rendue le 29 janvier 2021, le Président du Tribunal Suprême a toutefois rejeté cette demande de sursis à exécution des décisions attaquées. Il ressort néanmoins des écritures ultérieures des requérants que cette ordonnance présidentielle, bien que concluant au rejet, avait reconnu le caractère de gravité du préjudice invoqué par les hoirs M. au titre du droit de propriété garanti par l'article 24 de la Constitution, ainsi que le caractère sérieux du moyen tiré de sa violation.
Au fond, l'instruction s'est déployée à travers un échange particulièrement dense et érudit d'écritures contradictoires, mêlant droit public de l'urbanisme et droit civil des biens.
À l'appui de leur requête initiale et de leur mémoire en réplique enregistré le 4 mars 2021, les hoirs M. articulaient deux moyens principaux d'annulation :
En premier lieu, sur le terrain de la légalité interne et externe de l'acte d'urbanisme, ils soutenaient que l'autorisation de démolir et de construire était entachée d'irrégularité pour avoir été délivrée en méconnaissance des articles 1er, 2 et 3 de l'Ordonnance Souveraine n° 3.647 du 9 septembre 1966 concernant l'urbanisme, la construction et la voirie, ainsi que de ses annexes 1 et 4 (dans leur rédaction issue de l'Ordonnance Souveraine n° 6.760 du 25 janvier 2018). Rappelant que l'article 1er soumet toute construction, terrassement ou démolition à une autorisation préalable du Gouvernement, ils soulignaient que l'annexe 4 exige que soit joint à la demande un « justificatif de propriété », consistant en un acte notarié attestant que le signataire des plans est propriétaire de l'immeuble ou des terrains, ou dispose d'un mandat du propriétaire. Selon les requérants, le Ministre d'État avait l'obligation de vérifier cette qualité. Or, qualifiant le « droit à l'air libre » réservé en 1949 de véritable droit de superficie — soit un droit réel immobilier dissociant la propriété du sol de celle des volumes en trois dimensions, implicitement reconnu par la présomption simple de l'article 447 du Code civil et consacré tant par le Tribunal de première instance de Monaco (jugement du 31 octobre 1985, société civile immobilière E. c/ État de Monaco) que par la Cour de cassation française (Cass. 3e civ., 6 mars 1991, n° 89-17.786) —, ils affirmaient que le pétitionnaire n'était pas propriétaire du volume situé au-delà du deuxième étage. Ils ajoutaient que l'Administration, ayant racheté un à un les douze lots de copropriété dont les actes de vente mentionnaient cette réserve d'air libre, ne pouvait ignorer l'existence de leurs droits avant même la délivrance de l'arrêté, ce qui l'obligeait à rejeter la demande pour un immeuble R+12 empiétant sur leur volume.
En second lieu, sur le terrain constitutionnel, les hoirs M. faisaient grief aux décisions attaquées de porter une atteinte grave et manifestement illégale à leur droit de propriété, garanti par l'article 24 de la Constitution, en ce que l'autorisation les privait de leur bien et les évinçait sans la moindre indemnité préalable.
En défense, par une contre-requête enregistrée le 3 février 2021 et une duplique déposée le 6 avril 2021, le Ministre d'État concluait au rejet de la requête et à la condamnation des requérants aux dépens, en opposant une argumentation méthodique à double détente :
Sur le moyen d'urbanisme, le Ministre d'État rétorquait qu'il n'était ni opérant, ni fondé. Il invoquait le principe fondamental selon lequel les autorisations d'urbanisme sont délivrées « sous réserve des droits des tiers », au regard des seules règles d'urbanisme et non du Code civil. S'appuyant sur la jurisprudence du Conseil d'État français (CE, 3 avril 2000, Ville de Paris, n° 422802 ; CE, 19 juin 2015, Commune de Salbris, n° 368667), il soutenait qu'il n'appartient pas au service instructeur de vérifier la qualité ou les droits de propriété du pétitionnaire, sauf hypothèse de fraude ou lorsque les éléments du dossier établissent avec certitude l'absence de droit. Or, selon l'État, la prétention des hoirs M., fondée sur deux lignes d'un cahier des charges de 1949, était beaucoup trop problématique et infondée pour faire naître un doute : absence de fondement légal du « droit à l'air libre » en 1949 comme aujourd'hui ; anachronisme de la division en volumes (innovation de l'urbanisme contemporain soumise à des conditions objectives d'affectation et de gestion étrangères à l'acte de 1949) ; non-pertinence de l'article 447 du Code civil et des jurisprudences citées ; caractère purement personnel (« personnellement ») du droit réservé par H. M., qui n'a pu survivre à son décès ou serait nul comme perpétuel, voire prescrit par cinq ans en vertu de l'article 2044 du Code civil faute de manifestation des héritiers ou de signification au syndicat des copropriétaires ; enfin, inopposabilité absolue aux tiers faute d'individualisation par un lot ou un volume, faute de fiche hypothécaire à la Conservation des hypothèques, et faute de toute formalité de mutation de propriété ou d'attestation publiée au fichier immobilier monégasque au décès d'H. M.
Sur le moyen constitutionnel tiré de l'article 24 de la Constitution, le Ministre d'État soulevait une exception d'incompétence, faisant valoir que le Tribunal Suprême n'est pas juge des contestations portant sur la propriété privée, lesquelles relèvent de la compétence exclusive du Tribunal de première instance, ce qui imposerait à tout le moins, si le moyen devait être examiné, d'ordonner un renvoi préjudiciel devant le juge judiciaire.
L'instruction a été clôturée par procès-verbal du Greffier en Chef le 13 avril 2021, et l'affaire a été initialement fixée à l'audience du 28 mai 2021 par ordonnance du 20 avril 2021. C'est alors que s'est ouverte une phase de temporisation procédurale concertée. Par lettres conjointes du 6 mai 2021, tant le Ministre d'État que les hoirs M. ont sollicité le renvoi de l'affaire à une prochaine session, ce qui fut accordé par ordonnance du 10 mai 2021. Renvoyée à l'audience du 18 novembre 2021 par ordonnance du 13 octobre 2021, l'affaire a fait l'objet d'une seconde demande conjointe de renvoi formulée par les requérants le 5 novembre 2021 et par l'État le 8 novembre 2021. Le Président y a fait droit par ordonnance du 8 novembre 2021, avant de fixer finalement l'audience au 17 février 2022 par ordonnance du 10 janvier 2022.
Le dénouement procédural est intervenu quelques jours avant cette audience. Par un mémoire enregistré au Greffe Général le 11 février 2022, les hoirs M. ont déclaré, en application de l'article 27 de l'Ordonnance Souveraine n° 2.984 du 16 avril 1963, se désister de leur recours et ont demandé au Tribunal de leur en donner acte. Le même jour, le 11 février 2022, le Ministre d'État a déposé un mémoire acceptant ce désistement et sollicitant également qu'il en soit donné acte.
II. La question de droit et la solution de la juridiction
A. Le problème juridique posé
La physionomie tout à fait particulière de cette instance, caractérisée par une instruction écrite menée jusqu'à son terme contradictoire puis interrompue in extremis par la volonté convergente des plaideurs, amène à distinguer deux strates dans le questionnement juridique soumis à la Haute Juridiction monégasque : d'une part, les redoutables questions de fond et de compétence qui constituaient la substance initiale du litige et, d'autre part, la question strictement procédurale que le Tribunal Suprême a finalement eu à trancher lors de sa délibération.
Sur le plan substantiel, avant que les parties ne mettent un terme prématuré aux débats, le litige posait une question inédite d'articulation entre le droit administratif de l'urbanisme, le droit constitutionnel des droits fondamentaux et le droit civil des biens : dans quelle mesure l'autorité administrative monégasque, saisie d'une demande d'autorisation de démolir et de construire en application de l'Ordonnance Souveraine n° 3.647 du 9 septembre 1966, est-elle tenue de contrôler la réalité et l'étendue des droits de propriété du pétitionnaire lorsque des tiers revendiquent, sur le fondement d'un cahier des charges ancien, un « droit à l'air libre » s'analysant selon eux en un droit réel de superficie sur le volume aérien surplombant l'immeuble, et le juge constitutionnel et administratif de l'excès de pouvoir peut-il connaître d'un tel moyen ou d'une atteinte au droit de propriété garanti par l'article 24 de la Constitution sans empiéter sur la compétence exclusive du juge judiciaire ?
Cette problématique matricielle se décomposait elle-même en trois sous-questions d'une grande technicité :
- L'exigence d'un « justificatif de propriété » posée par l'annexe 4 de l'Ordonnance Souveraine du 9 septembre 1966 oblige-t-elle le Ministre d'État à trancher une contestation sérieuse sur la propriété d'un volume aérien, ou se trouve-t-elle neutralisée par la théorie de l'apparence et le principe selon lequel les autorisations d'urbanisme sont délivrées « sous réserve des droits des tiers » ?
- Une clause de réserve personnelle du « droit à l'air libre » stipulée dans un règlement de copropriété de 1949, non transcrite de manière autonome au fichier immobilier et n'ayant fait l'objet d'aucune attestation de mutation par décès, est-elle susceptible de conférer aux héritiers du stipulant un droit réel immobilier de superficie opposable à l'État acquéreur des lots de copropriété ?
- Le contrôle de la violation de l'article 24 de la Constitution dans le cadre du recours en annulation ouvert par l'article 90-B-1° de la Constitution autorise-t-il le Tribunal Suprême à apprécier lui-même l'existence d'un droit de propriété privée contesté, ou lui impose-t-il de surseoir à statuer en ordonnant un renvoi préjudiciel devant le Tribunal de première instance ?
Toutefois, par l'effet des mémoires déposés le 11 février 2022, le centre de gravité du litige s'est intégralement déplacé vers le droit processuel. La question de droit effectivement résolue par le Tribunal Suprême lors de sa séance du 17 février 2022 s'est dès lors réduite à l'interrogation suivante : quelles sont les conditions de validité et les conséquences juridiques, tant sur l'instance en annulation pour excès de pouvoir que sur la charge des dépens, d'un désistement formulé par les requérants sur le fondement de l'article 27 de l'Ordonnance Souveraine n° 2.984 du 16 avril 1963 et expressément accepté par l'autorité administrative défenderesse ?
B. Le raisonnement et la motivation de la cour
Pour répondre à cette question procédurale et clore définitivement le dossier TS 2021-01, le Tribunal Suprême, réuni en Assemblée plénière, déploie un raisonnement d'une grande sobriété formelle, caractéristique des décisions donnant acte d'un désistement. La motivation, ramassée en deux considérants d'une rigueur toute syllogistique, met en lumière le mécanisme d'extinction de l'instance avant tout examen au fond.
En premier lieu, dans son premier considérant, la Haute Juridiction procède au rappel de l'objet exact du litige dont elle avait été saisie, ainsi qu'à la constatation matérielle de l'acte de volonté des requérants. Le Tribunal relève ainsi que Mesdames D. et M. M. et Monsieur C. M. l'avaient saisi d'un recours tendant à l'annulation pour excès de pouvoir de deux décisions administratives étroitement liées : d'une part, l'arrêté ministériel initial du 6 février 2020 autorisant la démolition des immeubles (notamment celui du 6, rue Plati) et la réalisation de l'opération « Grand Ida - Phase 1 » au profit du représentant de l'Administration des Domaines ; d'autre part, la décision implicite de rejet née du silence gardé sur leur recours gracieux. Immédiatement après ce rappel de la saisine initiale, le juge constate l'événement procédural décisif intervenu postérieurement à la clôture de l'instruction et aux différents renvois d'audience : le dépôt, au Greffe Général le 11 février 2022, d'un mémoire par lequel les requérants ont
Compétence Contentieux administratif - Recours en annulation - Acte administratif individuel - Urbanisme - Autorisation de démolir et de construire Procédure Désistement pur et simple [TS 2021-01] LE TRIBUNAL SUPRÊME Siégeant et délibérant en Assemblée plénière Vu la requête présentée par Madame D. M., Madame M. M. et Monsieur C. M., enregistrée au Greffe Général de la Principauté de Monaco le 1er décembre 2020 sous le numéro TS 2021-01, tendant à l'annulation pour excès de pouvoir, d'une part, de l'arrêté du 6 février 2020 du Ministre d'État accordant à Monsieur P. P., Président délégué de la S.A.M. des Entreprises P., représentant l'Administration des Domaines, l'autorisation de démolir les immeubles situés 1, boulevard Rainier III, 4, 6 et 16, rue Plati et de réaliser une opération immobilière appelée « Grand Ida - Phase 1 » et, d'autre part, de la décision implicite de rejet de leur recours gracieux ainsi qu'à la condamnation de l'État aux entiers dépens ; CE FAIRE : Attendu que les hoirs M. exposent que leur père, H. M., a acquis, par acte notarié du 21 janvier 1949, la maison d'habitation de deux étages sur rez-de-chaussée et rez-de-jardin située quartier de la Colle, au 6, rue Plati, à la Condamine, sur un terrain de 316 m2 environ ; qu'ayant l'intention de vendre cette maison par appartements ou magasins séparés, il a fait établir un cahier des charges et règlement de copropriété, dressé par notaire le 1er octobre 1949, « destiné à fixer les droits et charges respectifs des futurs propriétaires et ayant-droit dudit immeuble » ; que, par ce cahier des charges, il s'engageait à céder les lots composant la copropriété « à l'exclusion, toutefois, du droit à l'air libre que Monsieur M. se réserve personnellement, et qui, de ce fait, ne sera pas compris dans les ventes qui feront suite au présent cahier des charges » ; qu'il a ensuite vendu séparément les lots composant la copropriété, à l'exclusion du droit à l'air libre qu'il s'est personnellement réservé, c'est-à-dire la propriété du volume existant au-dessus du deuxième étage de l'immeuble ; qu'estimant qu'il méconnaissait le droit à l'air libre dont ils sont aujourd'hui propriétaires, les hoirs M. ont formé, le 3 juin 2020, un recours gracieux contre l'arrêté du 6 février 2020 du Ministre d'État autorisant la démolition de l'immeuble situé 6, rue Plati ; que par une décision implicite née au terme d'un délai de quatre mois suivant leur demande, le Ministre d'État a rejeté ce recours ; Attendu qu'à l'appui de leur requête, les hoirs M. soutiennent, en premier lieu, pour obtenir l'annulation des décisions qu'ils attaquent, que l'autorisation de démolir est irrégulière ; qu'en effet, elle a été délivrée en méconnaissance des articles 1er, 2 et 3 de l'Ordonnance Souveraine n° 3.647 du 9 septembre 1966 concernant l'urbanisme, la construction et la voirie et de ses annexes 1 et 4, dans leur rédaction résultant de l'Ordonnance Souveraine n° 6.760 du 25 janvier 2018 ; qu'en vertu de l'article 1er de l'Ordonnance Souveraine du 9 septembre 1966, aucune construction, aucun travail de terrassement ou de démolition ne peuvent être entrepris sur quelque emplacement que ce soit sans une autorisation préalable du Gouvernement ; que doivent être jointes à chaque demande, en fonction de la nature des travaux projetés, les pièces nécessaires à son instruction dont la liste et le contenu détaillé sont définis par l'annexe 4 de la même Ordonnance Souveraine ; que cette annexe prévoit, en particulier, pour une demande d'autorisation de démolir ou de construire, « un justificatif de propriété : a) pour tous les projets, à l'exception de ceux visés au b, un acte notarié attestant que le signataire des plans est propriétaire de l'immeuble ou des terrains pour lesquels l'autorisation est requise et en cas de représentation du propriétaire un mandat l'autorisant à déposer la demande » ; qu'il en découle que le pétitionnaire qui n'est pas propriétaire doit agir avec l'autorisation du propriétaire ; que le Ministre d'État doit s'assurer, lorsqu'il se prononce sur une demande d'autorisation de démolir ou de construire, que le demandeur a bien la qualité de propriétaire ou qu'il a été mandaté par le propriétaire ; qu'en l'espèce, le droit à l'air libre conservé par H. M. s'analyse, selon la jurisprudence du Tribunal de première instance (jugement du 31 octobre 1985, société civile immobilière E. c/ État de Monaco) en un droit de superficie dont la propriété appartient aujourd'hui à ses héritiers ; que le Ministre d'État ne pouvait, sans méconnaître les dispositions de l'Ordonnance Souveraine du 9 septembre 1966, autoriser une construction de type R+12 pour le volume au-delà du deuxième étage de l'immeuble dont le pétitionnaire n'était pas propriétaire ; que l'arrêté attaqué est ainsi entaché d'une irrégularité qui justifie son annulation ; Attendu qu'en second lieu, les hoirs M. font grief aux décisions qu'ils attaquent de porter une atteinte grave et manifestement illégale à leur droit de propriété ; que ce droit est garanti par l'article 24 de la Constitution ; qu'il résulte de l'autorisation attaquée qu'ils sont privés de leur droit de propriété et se trouvent évincés de leur propriété sans la moindre indemnité ; Vu la contre-requête, enregistrée au Greffe Général le 3 février 2021, par laquelle le Ministre d'État conclut au rejet de la requête ainsi qu'à la condamnation des requérants aux entiers dépens ; Attendu que le Ministre d'État soutient, en premier lieu, que le moyen tiré de ce que l'arrêté attaqué serait entaché d'une irrégularité n'est ni opérant, ni fondé ; que les requérants méconnaissent, en effet, le principe fondamental selon lequel les autorisations d'urbanisme sont délivrées « sous réserve des droits des tiers », c'est-à-dire au regard des seules règles d'urbanisme, et non au regard des règles du Code civil relatives à la propriété ; qu'ainsi que le juge le Conseil d'État français (CE, 3 avril 2000, Ville de Paris, n° 422802), il n'appartient pas aux services instructeurs des autorisations d'urbanisme, sauf en cas de fraude, de vérifier la qualité en vertu de laquelle un pétitionnaire demande un permis de construire ; que les requérants objecteraient vainement qu'ils ont porté à la connaissance de l'Administration, avant la délivrance de l'autorisation, leur prétention à la propriété d'un « droit à l'air libre » au-dessus du deuxième étage de l'immeuble du 6, rue Plati ; qu'en effet, cette prétention était trop problématique pour empêcher l'Administration de délivrer une autorisation de construire ; que les hoirs M. se fondent exclusivement sur deux lignes du cahier des charges et règlement de copropriété, établi par leur père le 1er octobre 1949 ; que sur ce seul fondement et alors qu'aucune disposition légale ne régissait en 1949, ni ne régit aujourd'hui le « droit à l'air libre », les requérants ne sauraient prétendre qu'ils sont propriétaires d'un droit de « superficie dans l'immeuble au-delà du deuxième étage » ; que l'existence d'un tel droit se heurte à plusieurs objections ; que, tout d'abord, il ne repose sur aucun fondement légal ; que le jugement du Tribunal de première instance auquel les requérants se réfèrent abusivement concerne de banals travaux de surélévation ; qu'ensuite, la licéité de la clause du cahier des charges du 1er octobre 1949 est extrêmement douteuse ; que le schéma de la division en volumes auquel se réfère implicitement la requête est une innovation de l'urbanisme contemporain qui n'existait pas en 1949, époque à laquelle on ne concevait pas un droit de propriété sur un volume détaché d'une copropriété ; qu'or, les droits des héritiers M. ne peuvent s'apprécier qu'au regard du droit applicable à la date du cahier des charges ; qu'au demeurant, même dans le droit de l'urbanisme contemporain, l'utilisation de la division en volumes est limitée par des données objectives ; que, pour recourir à ce type de division, il faut pouvoir justifier de particularités de l'affectation, de l'utilisation et de la gestion de certaines parties de l'immeuble et procéder à la création d'une organisation juridique différente de celle du régime de la copropriété ; que ces considérations contemporaines sont évidemment étrangères à la réserve de « propriété à l'air libre » stipulée dans le cahier des charges du 1er octobre 1949 ; qu'enfin, le droit à l'air libre dont se prévalent les héritiers M. est un droit que H. M. s'était réservé « personnellement » ; que ce droit, à supposer qu'il ait existé, n'a, en toute hypothèse, jamais été transcrit au fichier immobilier monégasque et n'a jamais fait l'objet de formalités de mutation de propriété au profit des héritiers d'H. M. ; Attendu que le Ministre d'État fait valoir, en second lieu, que le moyen tiré de la méconnaissance, par l'autorisation administrative attaquée, du droit de propriété garanti par l'article 24 de la Constitution doit être écarté comme ne relevant pas de la compétence du Tribunal Suprême, lequel n'est pas juge des contestations portant sur la propriété privée ; que de telles contestations relèvent de la compétence exclusive du Tribunal de première instance ; que si le Tribunal Suprême entendait se prononcer sur le moyen tiré de la violation de l'article 24 de la Constitution par l'arrêté attaqué, il devrait préalablement ordonner un renvoi préjudiciel au Tribunal de première instance concernant l'existence de la propriété alléguée par les requérants ; Vu la réplique, enregistrée au Greffe Général le 4 mars 2021, par laquelle Mesdames et Monsieur M. tendent aux mêmes fins que la requête et par les mêmes moyens ; Attendu que les requérants ajoutent, tout d'abord, que la règle suivant laquelle les autorisations d'urbanisme sont délivrées sous réserve des droits des tiers n'a pas pour effet de rendre inopérant le moyen tiré de l'irrégularité de l'arrêté ministériel du 6 février 2020 ; qu'à tout le moins, il appartient au service instructeur de vérifier si la demande d'autorisation comprend un acte notarié attestant que le pétitionnaire est propriétaire de l'immeuble en cause ou dispose d'un mandat du propriétaire ; que le Ministre d'État ne prétend même pas que les conditions fixées par l'Ordonnance Souveraine du 9 septembre 1966 et ses annexes ont été vérifiées ; Attendu que les requérants font valoir, en outre, qu'ils ont régulièrement formé le 3 juin 2020 un recours gracieux contre l'arrêté attaqué, faisant état de leur droit de propriété sur l'air libre de l'immeuble du 6, rue Plati ; que la démolition de l'immeuble s'en est immédiatement suivie ; que l'Administration a ensuite bénéficié d'un délai de quatre mois pour réagir à ce recours gracieux qui a été implicitement rejeté ; Attendu que les hoirs M. soutiennent, par ailleurs, que le droit à l'air libre qu'H. M. s'était réservé apparaît non seulement dans le cahier des charges de 1949 mais également dans les douze actes de vente qui ont suivi, actes régulièrement transcrits par lesquels il a cédé l'intégralité des lots composant l'immeuble ; que l'Administration, dernier acquéreur de ces lots, a négocié avec l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble la cession de leurs biens et ne pouvait donc ignorer, bien avant la délivrance de l'autorisation, le droit de propriété des hoirs M. sur l'air libre situé au-dessus du deuxième étage ; qu'il ne saurait dès lors être affirmé que l'Administration n'était pas informée de l'existence du droit à l'air libre des hoirs M. avant la délivrance de l'autorisation ; que cette information emportait alors l'obligation pour l'Administration de vérifier le droit de propriété invoqué par le pétitionnaire ; qu'elle en a d'ailleurs conscience puisqu'elle tente de se justifier en disqualifiant l'argumentation des requérants quant à l'existence de leur droit de propriété ; Attendu, selon les requérants, qu'est inexacte l'affirmation selon laquelle le droit à l'air libre, qui constitue un droit de superficie, n'aurait pas de fondement légal ; que le jugement du Tribunal de première instance du 31 octobre 1985 fait expressément référence à un acte notarié du 28 décembre 1959 par lequel a été vendu à une société civile particulière l'air libre au-dessus du troisième étage et le droit de surélévation sans qu'en aucune façon, l'État, défendeur à l'instance, ne conteste ce droit à l'air libre ou n'allègue une absence de fondement légal ; Attendu que les hoirs M. font également valoir que le droit de superficie n'a pas été créé par leur père en 1949 et relève encore moins d'une innovation de l'urbanisme contemporain ; que le droit de superficie a pour assiette un fonds unique avec toutefois des volumes distincts dans un même espace en trois dimensions ; que ce droit de superficie est un droit réel immobilier accordé par une personne qui dispose de la propriété des bâtiments, ouvrages ou plantations réalisés dans, sur ou au-dessus du bien immobilier d'une autre personne ; que la conception du droit de superficie comme droit de propriété a été défendue au XIXe siècle pour offrir une qualification aux différentes pratiques de dissociation juridique du fonds héritées de la coutume d'Ancien Régime ; que si ce droit n'est pas envisagé dans la liste des droits réels, il est visé implicitement par l'article 447 du Code civil qui dispose que « toutes constructions, plantations, et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur, sont présumés faits par le propriétaire à ses frais, et lui appartenir, si le contraire n'est pas prouvé » ; qu'en réservant la preuve contraire, cette disposition reconnaît qu'il est possible de dissocier le droit de propriété en ce sens que, sur une même surface, le propriétaire du sol peut être différent de celui de l'immeuble édifié sur ce sol ou que le propriétaire du sol et du ou des premiers étages de l'immeuble peut être différent du propriétaire du volume situé au-dessus de l'immeuble édifié ; que si la jurisprudence de la Principauté comme celle du pays voisin sont peu développées, il n'est pas contestable que le droit de superficie est reconnu en jurisprudence comme un droit réel immobilier (Cass. 3e civ., 6 mars 1991, n° 89-17.786 : Bull. civ. III, n° 84, p. 50) ; que l'Ordonnance du 29 janvier 2021 du Président du Tribunal Suprême, se prononçant sur la requête en sursis à exécution formée par les hoirs M., a reconnu le caractère de gravité du préjudice invoqué par les requérants au titre du droit de propriété garanti par l'article 24 de la Constitution et le sérieux du moyen tiré de sa violation ; qu'ainsi, le droit à l'air libre constitue bien un droit réel immobilier opposable dans les mêmes conditions que tout autre droit réel immobilier ; qu'il appartenait donc à l'Administration de vérifier la qualité du propriétaire de l'immeuble et en l'espèce de rejeter la demande ; que l'arrêté attaqué est donc entaché d'une irrégularité qui justifie son annulation ; Attendu, enfin, que l'atteinte manifeste au droit de propriété des hoirs M. emporte l'illégalité de l'arrêté attaqué ; Vu la duplique, enregistrée au Greffe Général le 6 avril 2021, par laquelle le Ministre d'État conclut au rejet de la requête par les mêmes moyens que la contre-requête ; Attendu que le Ministre d'État ajoute qu'il n'appartient pas au service instructeur de vérifier les droits de propriété du pétitionnaire, sauf hypothèse de fraude ou lorsque les éléments du dossier en sa possession établissent avec certitude que le pétitionnaire ne disposait pas du droit de déposer la demande d'autorisation (CE, 19 juin 2015, Commune de Salbris, n° 368667) ; qu'en l'espèce, il n'existait pas de doute concernant les droits de propriété de l'État, la revendication des hoirs M. d'un droit à l'air libre situé au-dessus du deuxième étage de l'immeuble n'apparaissant pas fondée ; Attendu, selon le Ministre d'État, qu'à supposer même que ce droit ait une existence juridique, il s'agissait d'un droit personnel qui n'a pas survécu au décès d'H. M. ; que même si ce droit n'était pas regardé comme constitué « intuitu personae », il serait alors nul, le droits personnels ne pouvant avoir un caractère perpétuel ; qu'en toute hypothèse, conformément à l'article 2044 du Code civil, les actions personnelles se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu les faits lui permettant de l'exercer ; qu'or, en l'espèce, les héritiers M. ne se sont pas manifestés dans le délai de cinq ans suivant le décès de leur auteur ; qu'en outre, la réplique reste taisante sur l'objection décisive tirée de ce que le droit revendiqué n'a jamais fait l'objet de formalités de mutation de propriété ; que, par ailleurs, ce même droit n'a jamais été régulièrement signifié au syndicat des copropriétaires, ce qui a eu pour conséquence la prescription du droit de créance des héritiers M. ; qu'enfin, s'agissant des formalités de publicité à la Conservation des hypothèques, le prétendu droit à l'air libre n'a jamais été individualisé par un lot de copropriété ni un volume immobilier ; qu'il n'existe pas à la Conservation des hypothèques de fiche hypothécaire afférente à ce droit ; qu'il n'y a pas davantage d'acte authentique ayant constaté la cession de ce droit alors qu'une attestation de propriété mobilière aurait dû être publiée au fichier immobilier pour constater le transfert de la propriété du droit à l'air libre aux héritiers d'H. M. ; que ces derniers ne peuvent ainsi se prévaloir d'un droit de propriété qui ne serait pas opposable aux tiers en l'absence de publication ; Attendu que le Ministre d'État fait valoir, enfin, que l'article 447 du Code civil invoqué par les requérants ne concerne pas le droit de propriété qu'il revendique, cette disposition se bornant à régler le sort des constructions édifiées sur le terrain d'autrui ; qu'il en va de même de la jurisprudence de la Cour de cassation de France qu'ils citent ; que, dans cette affaire, la Cour a jugé qu'un droit perpétuel d'usage sur une parcelle de terre concédée sous l'Ancien Régime à un bureau de bienfaisance ne constituait pas un simple usufruit mais, en raison de sa perpétuité, un droit de superficie ; que ce cas de figure est sans rapport avec les faits de l'affaire ; Vu la lettre, enregistrée au Greffe Général le 6 mai 2021, par laquelle le Ministre d'État demande le renvoi de l'affaire à une prochaine session du Tribunal Suprême ; Vu la lettre, enregistrée au Greffe Général le 6 mai 2021, par laquelle les hoirs M. demandent le renvoi de l'affaire à une prochaine session du Tribunal Suprême ; Vu la lettre, enregistrée au Greffe Général le 5 novembre 2021, par laquelle les hoirs M. demandent le renvoi de l'affaire à une prochaine session du Tribunal Suprême ; Vu la lettre, enregistrée au Greffe Général le 8 novembre 2021, par laquelle le Ministre d'État demande le renvoi de l'affaire à une prochaine session du Tribunal Suprême ; Vu le mémoire, enregistré au Greffe Général le 11 février 2022, par lequel les hoirs M. entendent, en application des dispositions de l'article 27 de l'Ordonnance Souveraine n° 2.984 du 16 avril 1963, se désister de leur recours et demandent au Tribunal Suprême de leur donner acte de ce désistement ; Vu le mémoire, enregistré au Greffe Général le 11 février 2022, par lequel le Ministre d'État accepte ce désistement et demande au Tribunal Suprême d'en donner acte ; SUR CE, Vu les décisions attaquées ; Vu les autres pièces produites et jointes au dossier ; Vu la Constitution, notamment le 1° du B de son article 90 ; Vu l'Ordonnance Souveraine n° 2.984 du 16 avril 1963 modifiée, sur l'organisation et le fonctionnement du Tribunal Suprême ; Vu l'Ordonnance du 4 décembre 2020 par laquelle le Président du Tribunal Suprême a désigné Monsieur Didier RIBES, Vice-président, comme rapporteur ; Vu l'Ordonnance n° 2021-03 du 29 janvier 2021 par laquelle le Président du Tribunal Suprême a rejeté la requête tendant au sursis à exécution des décisions attaquées ; Vu le procès-verbal de clôture de Madame le Greffier en Chef en date du 13 avril 2021 ; Vu l'Ordonnance du 20 avril 2021 par laquelle le Président du Tribunal Suprême a renvoyé la cause à l'audience de ce Tribunal du 28 mai 2021 ; Vu l'Ordonnance du 10 mai 2021 par laquelle le Président du Tribunal Suprême a décidé, à la demande des parties, le renvoi de la cause à une prochaine session du Tribunal Suprême ; Vu l'Ordonnance du 13 octobre 2021 par laquelle le Président du Tribunal Suprême a renvoyé la cause à l'audience de ce Tribunal du 18 novembre 2021 ; Vu l'Ordonnance du 8 novembre 2021 par laquelle le Président du Tribunal Suprême a décidé, à la demande des parties, le renvoi de la cause à une prochaine session du Tribunal Suprême ; Vu l'Ordonnance du 10 janvier 2022 par laquelle le Président du Tribunal Suprême a renvoyé la cause à l'audience de ce Tribunal du 17 février 2022 ; Ouï Monsieur Didier RIBES, Vice-président du Tribunal Suprême, en son rapport ; Ouï Maître Clyde BILLAUD, Avocat près la Cour d'appel de Monaco, substituant Maître Patricia REY, Avocat-défenseur, pour les hoirs M. ; Ouï Maître Marie MOLINIE, Avocat au Conseil d'État et à la Cour de cassation de France, pour le Ministre d'État ; Ouï Monsieur le Premier Substitut en ses conclusions tendant à ce qu'il soit donné acte du désistement des requérants ; La parole ayant été donnée en dernier aux parties ; APRÈS EN AVOIR DÉLIBÉRÉ