Le Gerechtshof d'Amsterdam, dans un arrêt du 9 juin 1999 (ECLI:NL:GHAMS:1999:AA8088, affaire n° 98/1137), rappelle que la qualification d'un avantage de revente comme revenu imposable au titre de l'article 22, paragraphe 1, sous b, de la Wet op de inkomstenbelasting 1964 suppose que le contribuable ait acquis le bien avec l'intention, ou à tout le moins la prévision raisonnable, d'en retirer un bénéfice de transaction. En l'espèce, la juridiction admet l'existence d'un accord oral conclu le 18 janvier 1994, sous réserve de financement et d'une attestation de sol non pollué, pour l'acquisition en nom propre d'un immeuble d'exploitation, en vue de le louer à la société contrôlée par le contribuable. Elle retient que le contact avec les acquéreurs ultérieurs n'est intervenu qu'en février ou mars 1994, postérieurement à l'accord, et que le prix convenu n'était ni sciemment ni volontairement inférieur à la valeur du bien. Le gain constaté lors de la revente ultérieure constitue donc une aubaine (buitenkans) survenue sans que le contribuable l'ait recherchée, et ne saurait être imposé. L'arrêt est important en ce qu'il illustre le contrôle de la preuve d'un contrat verbal, la date de formation du contrat primant sur les événements postérieurs. ## I. Faits et procédure Le requérant, directeur d'une société exploitant un fonds de commerce de peinture, était également lié à un actionnaire majoritaire détenant, par une société holding, à la fois les actions de la société d'exploitation et l'immeuble abritant l'activité. Des négociations en vue de l'acquisition des actions et de l'immeuble, détenus par la holding, se sont engagées à l'automne 1993. Lors d'une réunion du 18 janvier 1994, en présence des conseils des parties, un accord a été trouvé sur un prix global de 775 000 florins, réparti entre 485 000 florins pour l'immeuble, 245 000 florins pour les actions et 45 000 florins pour des biens mobiliers. Cet accord était subordonné à un financement et à la délivrance d'une attestation de sol non pollué, la nature polluante de l'activité de l'exploitant soulevant à cet égard une difficulté. Aucun contrat écrit n'a été signé ; les conseils ont toutefois confronté leurs notes et l'un d'eux a fait état, dans les comptes annuels de la société pour 1993, d'une vente intervenue verbalement. Le requérant a acquis les actions le 5 mai 1994 et, le même jour, l'immeuble. Entre-temps, à la fin février ou au début mars 1994, des candidats acquéreurs s'étaient manifestés, et un accord de revente est intervenu le 29 mars 1994 pour 650 000 florins, avec un bail consenti à la société jusqu'au 31 décembre 1994. La revente a été formalisée le 18 mai 1994 et réalisée juridiquement le 2 juin 1994. L'inspecteur a intégré dans le revenu imposable l'écart entre le prix de revente et le prix d'achat, soit 161 301 florins après frais. Le requérant a formé réclamation, puis recours devant le Gerechtshof, qui a annulé la décision de l'inspecteur et réduit l'imposition, condamnant en outre l'État aux dépens. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait la question de savoir si le bénéfice retiré de la transaction constituait un revenu au sens de l'article 22, paragraphe 1, sous b, de la loi de 1964, c'est-à-dire un gain réalisé à l'occasion d'une opération d'achat et de revente impliquant une intention spéculative. La réponse dépendait de la date à laquelle l'accord d'acquisition avait été conclu : si l'accord était antérieur aux premiers contacts avec les acquéreurs finaux, le gain ne pouvait pas avoir été recherché au moment de l'achat. La cour observe que la charge de la preuve de la conclusion d'un contrat verbal le 18 janvier 1994 incombe au requérant. Elle l'estime rapportée au regard d'un faisceau d'indices convergents : les notes prises concomitamment par les conseils des deux parties, les explications écrites qui les accompagnent, les déclarations concordantes des trois principaux intervenants, et la mention de la vente dans les comptes annuels de 1993, établis avant toute revente. Elle retient en outre que le requérant voulait acquérir le bien à titre personnel afin de le louer à la société, opération qu'elle juge non inhabituelle dans ce type de configuration. Sur le prix, la cour relève que le contribuable n'a pas sciemment ou volontairement fixé un prix trop bas : 485 000 florins se situent entre les deux évaluations versées au dossier (435 000 et 510 000 florins), et l'inspecteur ne démontre ni que les actions valaient moins de 245 000 florins,