**Synthèse doctrinale** Par cet arrêt du 2 septembre 2000, la Cour d’appel d’Amsterdam apporte une précision fondamentale au régime de l’imposition des plus-values de cessation (*stakingswinst*) lors du transfert d’un immeuble mixte du patrimoine professionnel vers le patrimoine privé. Le litige cristallise le conflit entre l’administration fiscale, prônant une évaluation à la valeur vénale en pleine propriété, et le contribuable, revendiquant un abattement forfaitaire de 40 % au titre de l’occupation personnelle. S’appuyant sur la jurisprudence de la Cour de cassation des Pays-Bas (*Hoge Raad*), la Cour consacre le principe selon lequel l’occupation durable par l’entrepreneur constitue un « facteur de dépréciation » (*waardedrukkende factor*) qui doit être impérativement pris en compte dans la détermination de la valeur de marché. Toutefois, le juge rejette toute application automatique de pourcentages forfaitaires issus de circulaires ou de pratiques administratives locales. En procédant à une évaluation *in concreto*, la Cour arbitre la valeur entre le prix de rendement pour un investisseur et le prix supérieur qu’un occupant serait prêt à payer pour maintenir sa jouissance. Cette décision souligne l’exigence d’une approche plurifactorielle — incluant l’âge des occupants et la configuration familiale — pour fixer la valeur réelle de sortie d’actif, tout en rappelant que le principe d’égalité ne saurait être invoqué pour pérenniser une pratique administrative non formalisée. ## I. Faits et procédure Le requérant, né en 1931, exploitait avec son épouse, sous forme de société de fait, un commerce de fruits, légumes et denrées alimentaires à Z. L’immeuble affecté à l’entreprise comprenait une surface commerciale exiguë et une partie habitation occupée par le couple et leur fils majeur. Le bien était inscrit à l’actif du bilan pour une valeur comptable de 62 130 florins (f). Le 6 novembre 1996, l’entreprise a cessé ses activités. À cette occasion, l’immeuble a été transféré dans le patrimoine privé des époux, qui ont continué à l’occuper. Un différend est apparu quant à l’évaluation de ce retrait d’actif pour le calcul du bénéfice de cessation imposable : - Une expertise contradictoire a fixé la valeur vénale libre d’occupation à 228 500 f. - Le contribuable a appliqué un abattement de 40 %, évaluant le bien à 137 100 f, se fondant sur une pratique administrative et l’article 42a de la loi de 1964 sur l’impôt sur le revenu. - L’inspecteur des impôts a initialement retenu la valeur vénale totale (228 500 f), refusant tout abattement au motif que la situation serait analogue à celle d’un logement de fonction libéré en fin de contrat. Après une décision contestée de l’inspecteur réduisant partiellement l’imposition, le contribuable a saisi la Cour d’appel d’Amsterdam afin d’obtenir une réduction de l’assiette fiscale sur la base d’une évaluation à 60 % de la valeur vénale. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Le problème de droit :** La question centrale posée à la Cour est de savoir si, lors de la cessation d’une entreprise, l’occupation continue par l’ancien exploitant de l’immeuble retiré de l’actif professionnel doit entraîner une décote sur la valeur vénale servant de base à l’imposition de la plus-value, et selon quelles modalités cette valeur doit être déterminée. **Les motifs de la décision :** 1. **Sur le principe de la dépréciation pour occupation personnelle :** La Cour rejette l’analogie de l’inspecteur avec le logement de fonction. Se référant à l’arrêt du *Hoge Raad* du 13 novembre 1996 (BNB 1997/10), elle affirme que l’occupation personnelle durable est une circonstance de fait influençant la valeur économique du bien. Le contribuable est donc fondé à invoquer un facteur de dépréciation lors du passage du patrimoine professionnel au patrimoine privé. 2. **Sur le rejet des forfaits et des méthodes de comparaison :** - La Cour écarte l’application automatique du taux de