Par cet arrêt du 5 janvier 2001 (ECLI:NL:GHAMS:2001:AA9491), la cour d'appel d'Amsterdam, statuant en matière fiscale locale, juge qu'un laboratoire non commercialement exploité, dont le marché est étroit, doit être évalué à sa valeur de remplacement corrigée (*gecorrigeerde vervangingswaarde*) et non à sa valeur vénale dans le trafic économique, dès lors que la première est supérieure à la seconde, conformément à l'article 17, troisième alinéa, de la loi sur la valorisation des biens immobiliers (Wet WOZ). La décision précise que l'exigence d'absence totale d'autres acquéreurs potentiels n'est pas une condition d'application de ce texte, que le caractère « peu courant » d'un immeuble suffit, et que la distinction entre exploitation commerciale et non commerciale neutralise toute référence à la valeur d'exploitation. Elle confirme en outre que le contribuable doit démontrer, par une contestation motivée, l'inexactitude de la méthode de calcul de l'administration, faute de quoi la valeur de remplacement s'impose. La portée de l'arrêt tient ainsi à la consécration d'une méthode d'évaluation de substitution pour les biens spécifiques, dont l'usage est lié à une destination particulière et dont le marché est restreint. ## I. Faits et procédure Le requérant est propriétaire, à Amsterdam, d'un ensemble immobilier composé d'un bâtiment de laboratoire et de bureaux, sur un terrain de 3 761 m², comprenant également un bâtiment de stockage et un local à vélos. Le droit d'emphytéose du sol avait été conféré en 1982, pour quatre-vingt-dix-neuf ans, à une fondation, laquelle avait édifié les constructions et les avait mises à disposition de la commune d'Amsterdam au titre d'un contrat de crédit-bail. À la suite de la réorganisation de l'entreprise X, ce contrat fut racheté et le droit d'emphytéose, avec les constructions, fut transféré sans contrepartie à X. À la demande du requérant, un courtier établit fin 1996 un rapport d'expertise estimant la valeur vénale, en état libre et inoccupé, à 4 300 000 florins. Ce rapport souligne que l'immeuble « ne peut être qualifié de courant », qu'il serait malaisé de trouver un autre acquéreur pour un usage de laboratoire, le marché de cette destination spécifique étant trop restreint, et que le bâtiment est conçu sur mesure pour l'utilisateur. L'administration municipale (Directeur Gemeentebelastingen) procéda, en avril et mai 2000, à deux évaluations, retenant une valeur dans le trafic économique de 5 652 000 florins et une valeur de remplacement corrigée successivement de 7 120 000 puis de 19 217 000 florins. Après réclamation, la valeur fixée fut ramenée à 5 640 000 florins. Le requérant saisit la cour, demandant une réduction à 4 300 000 florins, tandis que l'administration concluait au rejet. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le problème de droit était double : d'une part, le recours à la valeur de remplacement corrigée est-il légalement admissible pour un immeuble non courant, dont l'exploitation n'est pas commerciale ; d'autre part, la fixation doit-elle se faire sur cette base lorsqu'elle conduit à une valeur supérieure à la valeur vénale ? La cour relève d'abord que le contribuable n'a pas valablement contesté la méthode de calcul de la valeur de remplacement ni ses fondements, faute de motivation suffisante (considérant 5.2). Elle rappelle ensuite que, selon l'article 17, troisième alinéa, de la Wet WOZ, la valeur est déterminée sur la base de la valeur de remplacement lorsque celle-ci conduit à une valeur supérieure à la valeur dans le trafic économique (considérant 5.3). Sur l'argument tiré de ce que le texte ne viserait pas les immeubles courants, la cour écarte la prétention en constatant que l'immeuble, construit spécialement en 1982 pour X pour un coût d'environ 40 millions de florins et toujours affecté à cet usage, relève bien du champ de la disposition ; au regard de l'expertise produite elle-même, il ne saurait être qualifié de courant (considérant 5.4). Elle ajoute qu'il n'est pas requis, pour l'application du texte, qu'aucun autre acquéreur ne soit envisageable. Sur la distinction entre exploitation commerciale et non commerciale, la cour relève que le requérant reconnaît lui-même que le bien n'est pas commercialement exploité, de sorte qu'une évaluation sur la valeur d'exploitation (*bedrijfswaarde*) est sans objet (considérant 5.5). L'ancien article 273, cinquième alinéa, de la Gemeentewet, qui énumérait les biens devant être évalués à leur valeur de rem