Le Gerechtshof d'Arnhem, dans sa décision du 20 mai 1994, confirme qu'en matière de droits de mutation sur les transferts immobiliers, la base imposable est déterminée par la valeur économique du bien en pleine propriété et libre de toute occupation, et non par sa valeur réduite du fait de l'occupation par les anciens propriétaires. Le juge écarte à la fois l'argument tiré de l'occupation du bien par les parents du contribuable, celui tiré de l'obligation personnelle de non-aliénation et de versement d'une indemnité assortie d'une clause pénale, ainsi que la thèse selon laquelle la remise de dette consentie par les parents emporterait donation et justifierait l'application des règles successorales. Le raisonnement repose sur la notion de contre-prestation : lorsque le prix versé est minoré par la charge assumée, la contre-prestation comprend la valeur de cette charge, de sorte que la base reconstituée coïncide avec la valeur vénale du bien libre. La décision réaffirme ainsi la primauté de l'approche objective de la valeur sur les modalités contractuelles qui en affectent l'utilisation, tout en rejetant la plupart des moyens tirés de l'égalité de traitement faute de preuve suffisante. ## I. Faits et procédure Par acte notarié du 17 juillet 1991, une société de personnes (*maatschap*) liant un fils, le contribuable X, et son père a été dissoute, les immeubles étant attribués au fils, parmi lesquels la maison d'habitation avec jardin à Z, occupée par le fils et ses parents. Le fils a acquitté la taxe sur les transferts de droits (*overdrachtsbelasting*) au taux de 6 % sur une valeur de 33 000 florins, correspondant à la valeur du bien en état occupé, soit 1 980 florins. L'inspecteur a estimé que la base devait être fixée à la valeur du bien en état libre de toute occupation, soit 55 000 florins, et a émis un avis de rappel (*naheffingsaanslag*) de 1 320 florins. L'acte notarié prévoyait que le fils ne pouvait aliéner la maison sans l'autorisation expresse de ses parents, que ceux-ci se réservaient le droit d'obtenir, à leur choix, un droit réel ou personnel d'usage et d'habitation sur une partie raisonnable de la maison contre une indemnité plafonnée au cinquième de la pension de vieillesse, et qu'en cas de manquement, le fils encourait une peine conventionnelle de 50 000 florins exigible immédiatement. Par acte sous seing privé de la même date, les parents ont en outre remis à leur fils la créance de 32 999 florins qu'ils détenaient contre lui au titre de l'attribution. Le contribuable a contesté l'avis de rappel par réclamation rejetée par l'inspecteur, puis a saisi le gerechtshof d'Arnhem. Le juge a statué sans audience, par procédure écrite à la demande des parties. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Le problème de droit** consistait à déterminer si, pour le calcul de la taxe sur le transfert d'un immeuble acquis dans ces conditions, la valeur à retenir est celle du bien en état occupé par les anciens propriétaires, ou celle du bien en pleine propriété libre de toute occupation, et si la remise de dette et les charges personnelles assumées par l'acquéreur modifient cette évaluation. **Sur la valeur économique du bien.** Le juge rappelle que la valeur dans le trafic économique (*waarde in het economische verkeer*) du bien est seule pertinente. Il refuse d'y attacher une portée aux circonstances que les parents occupaient la maison lors de la transmission (considérant 2.1, a), ainsi qu'aux obligations personnelles assumées par le fils, lesquelles, de son propre aveu, ne constituaient pas une clause de chaînage (*kettingbeding*) affectant la valeur réelle du bien (considérant 2.1, b). **Sur la responsabilité délictuelle du tiers acquéreur.** Le contribuable soutenait que l'acquéreur le plus offrant connaissait ses obligations et pourrait être tenu délictuellement en cas de violation. Le juge écarte cet argument au regard de l'arrêt du Hoge Raad du 26 mai 1993 (BNB 1993/232), qui en a dégagé l'inopérance pour la détermination de la valeur (considérant 2.2). **Sur le prétendu droit de rétention.** Le juge rejette la thèse selon laquelle les parents disposeraient d'un droit de rétention sur le bien, celle-ci n'ayant aucun fondement juridique. À titre subsidiaire, si le contribuable entendait invoquer l'existence, au moment de l'acquisition, d'un droit personnel ou réel d'occupation onéreux déjà constitué au profit des parents, cette allégation est jugée insuffisamment étayée (considérant 2.3). **Sur l'assiette de la taxe (à titre surabondant).** Le juge relève que,