Cette décision, rendue par la Cour d'appel d'Arnhem le 20 mai 1998, précise les modalités de détermination de la valeur vénale (« valeur dans le commerce juridique ») d'un bien immobilier de caractère exceptionnel pour l'application de la loi sur l'évaluation des biens immobiliers (loi WOZ). Le litige oppose un propriétaire à l'administration municipale concernant la fixation de la valeur d'une villa historique. La Cour rejette la méthode de calcul du contribuable, laquelle s'appuyait sur le prix d'acquisition historique et sur des évaluations fiscales antérieures, pour consacrer une approche fondée sur la valeur de marché à la date de référence. En l'absence de termes de comparaison strictement identiques du fait du caractère unique du bien, la Cour valide le recours à des éléments de comparaison partiels (biens de volume et de surface similaires) combinés à une méthode d'évaluation technique par mètre cube et mètre carré. Cet arrêt souligne l'importance de la charge de la preuve incombant au contribuable : en l'absence de rapport d'expertise contradictoire, les estimations de l'administration, dès lors qu'elles reposent sur des bases de calcul plausibles et des références de marché pertinentes, bénéficient d'une présomption de validité. ## I. Faits et procédure Le requérant est propriétaire d'une villa individuelle construite en 1897, située à Z, d'un volume d'environ 1 295 m³ sur une parcelle de 1 120 m², comprenant également un garage de 25 m². Ce bien présente un caractère unique et se situe à proximité du centre-ville. Par décision du 27 mars 1997, l'administration municipale (le Collège des bourgmestre et échevins de la commune P) a initialement fixé la valeur vénale du bien à 595 000 florins (ƒ). Suite à une réclamation du contribuable, cette valeur a été ramenée à 536 000 ƒ par une décision sur opposition. Le contribuable a formé un recours contre cette décision devant la Chambre fiscale de la Cour d'appel d'Arnhem. Il soutenait que la valeur ne devait pas excéder 400 000 ƒ, se fondant sur son prix d'achat de 230 000 ƒ en 1987 et sur une évaluation fiscale de 220 000 ƒ établie au 1er janvier 1990. Il contestait en outre la pertinence des biens de comparaison retenus par l'expert de l'administration. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La Cour devait déterminer si la méthode d'évaluation retenue par l'administration pour fixer la valeur vénale au 1er janvier 1995 était conforme au droit, et si le contribuable apportait la preuve d'une valeur inférieure. **1. Sur la méthode d'évaluation et la date de référence** La Cour pose en principe que l'approche de la valeur vénale d'un bien immobilier doit impérativement se fonder sur la valeur de biens comparables vendus à la date de référence ou à une date proche. Elle écarte expressément le système préconisé par le requérant consistant à extrapoler la valeur à partir d'un prix d'achat ancien (1987) ou d'une évaluation à une date de référence antérieure (1990). **2. Sur le caractère unique du bien et les termes de comparaison** La Cour reconnaît que la comparaison avec des immeubles strictement similaires est quasi impossible en l'espèce. Elle juge toutefois que l'expert de l'administration s'est orienté à juste titre vers des biens situés dans la commune présentant également des volumes et des surfaces de parcelles importants, même si ces biens ne sont pas parfaitement comparables en tous points. **3. Sur la plausibilité du calcul technique** L'évaluation de l'administration reposait sur un rapport d'expertise du 2 février 1998 détaillant les paramètres suivants : - Une valeur de terrain de 150 ƒ par m² ; - Une valeur de construction de 275 ƒ par m³ (sur la base d'un coût de reconstruction de 600 à 700 ƒ par m³, ajusté selon l'état et l'ancienneté) ; - Une valeur forfaitaire de 12 000 ƒ pour le garage. La Cour estime que ce mode de calcul de la valeur à 536 000 ƒ est « plausible ». **4. Sur la charge de la preuve** La Cour conclut que le requérant, n'ayant produit aucun rapport d'expert pour étayer ses prétentions, n'établit pas suffisamment que les points de départ de l'administration sont erronés ou qu'une valeur différente devrait être retenue. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique **Portée doctrinale :** Cette décision confirme la primauté de la méthode comparative et de la valeur de marché contemporaine sur les données historiques. Elle illustre la flexibilité méthodologique laissée à l'administration et aux experts en présence de biens « hors normes » ou uniques : lorsque la comparaison directe fait défaut, une méthode hybride — combinant des références de marché pour les composantes (terrain) et une évaluation technique dépréciée pour le bâti — est juridiquement valide. **Enseignement pratique :** Pour le praticien, cet arrêt souligne l'inanité d'une argumentation purement chronologique ou fondée sur l'équité fiscale (comparaison avec des évaluations passées). En matière de contentieux de l'évaluation immobilière, la preuve est essentiellement technique. Le contribuable qui conteste une évaluation administrative doit impérativement produire une contre-expertise professionnelle. À défaut, les calculs de l'administration, s'ils présentent une cohérence interne et s'appuient sur des données de marché même