Voici le commentaire de l'arrêt rendu par la Cour d'appel d'Arnhem le 22 octobre 1998, rédigé pour la revue *Korpus*. *** **Synthèse doctrinale** Par cet arrêt du 22 octobre 1998, la Cour d’appel d’Arnhem apporte une précision fondamentale quant aux modalités d’évaluation des actifs immobiliers commerciaux sous l’empire de la loi sur l’évaluation des biens immobiliers (*Wet waardering onroerende zaken* - WWOZ). Le litige portait sur la détermination de la valeur vénale d’un local commercial construit postérieurement à la date de référence légale. La Cour consacre la primauté de la méthode de la capitalisation des revenus locatifs sur celle du prix de revient ou du prix d’acquisition historique, dès lors qu’il s’agit d’un immeuble de rapport. En application des articles 19 et 41 de la WWOZ, le juge rappelle que si la consistance physique du bien doit être appréciée au début de la période d'imposition (incluant les constructions nouvelles), sa valeur doit être rapportée aux conditions du marché à la date de référence, par une fiction juridique de complétion. En rejetant le prix d'achat de 1997 comme base d'évaluation pour une valeur de référence de 1993, la Cour souligne l'autonomie de la valeur fiscale par rapport au coût d'investissement, tout en réaffirmant le principe de l'évaluation en pleine propriété, libre de toute charge, pour garantir l'uniformité de l'assiette fiscale. ## I. Faits et procédure Le litige concerne la détermination de la valeur d'un local commercial situé à Z, au titre de la période allant du 1er janvier 1997 au 31 décembre 2000. L'immeuble en question a été édifié en 1995. L'administration fiscale (le directeur du secteur des ressources de la commune de Losser) a fixé, par voie de décision d'évaluation (*waardebeschikking*), la valeur du bien à 409 000 florins (ƒ), en se fondant sur une date de référence (*peildatum*) fixée au 1er janvier 1993, conformément à la réglementation en vigueur. Le contribuable a contesté cette évaluation, soutenant que la valeur devait être établie sur la base du prix d'acquisition du local en tant que construction neuve en 1997, hors TVA. À l'appui de sa décision, l'administration a produit un rapport d'expertise fondé sur la méthode de la capitalisation de la valeur locative, en utilisant des données comparatives de loyers de locaux commerciaux voisins. Le contribuable, bien que régulièrement convoqué, n'a pas comparu à l'audience devant la Cour d'appel. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La Cour d'appel d'Arnhem était saisie de deux questions principales : d'une part, la pertinence de la méthode d'évaluation pour un bien commercial n'ayant pas fait l'objet d'une transaction à la date de référence ; d'autre part, l'incidence d'une construction nouvelle intervenue entre la date de référence (1993) et le début de la période d'imposition (1997). **Sur la méthode d'évaluation :** La Cour se fonde sur l'article 20, paragraphe 2, de la WWOZ, lu en combinaison avec les décrets d'application relatifs à l'exécution de l'évaluation. Elle juge que, faute de prix de vente connu à la date de référence, la valeur vénale (*waarde in het economische