Le présent arrêt, rendu par le Gerechtshof d'Arnhem (cour d'appel d'Arnhem, siégeant en chambre fiscale à juge unique) le 19 juillet 2000, illustre les contours de la procédure d'évaluation des biens immobiliers aux Pays-Bas sous l'empire de la Wet waardering onroerende zaken (Wwoz) entrée en vigueur le 1er janvier 1995. La juridiction y rappelle, d'une part, que de simples irrégularités affectant la formation ou la motivation de la décision administrative ou de la décision juridictionnelle attaquée ne sont pas, en soi, de nature à en entraîner l'annulation ou la réduction de la valeur fixée. Elle juge, d'autre part, qu'une mention erronée figurant sur d'anciens avis d'imposition ne fait naître aucune confiance légitime protégeable pour l'application de la Wwoz, l'évaluation devant se faire à la date de référence légale et non à partir d'une base imposable antérieure. Sur le fond, la cour apprécie la valeur vénale d'une maison à partir d'un rapport d'expertise et d'un bien de référence, et réduit la valeur retenue par l'administration faute pour celle-ci d'en démontrer suffisamment le bien-fondé. L'arrêt présente ainsi un intérêt pratique tenant à la charge de la preuve de la valeur et à la méthode comparative appliquée aux biens immobiliers. ## I. Faits et procédure La contestation porte sur la valeur d'une habitation (une ferme transformée en logement) située à Nieuwaal, commune de Zaltbommel, issue de la fusion de Kerkwijk avec cette dernière au 1er janvier 1999. Le contribuable, X, conteste la valeur fixée par le collège des bourgmestre et échevins de Kerkwijk dans une décision sur réclamation rendue sur le fondement de l'article 22 de la Wwoz, pour les années 1997 à 2000. La valeur litigieuse avait été maintenue à 350 000 florins. Pour la justifier, l'administration produisait un rapport d'expertise établi le 16 avril 1998 par un taxateur, lequel évaluait le terrain à 60 000 florins et fondait la valeur du bâti sur les prix de vente de trois autres fermes converties, réalisés en 1993. Le contribuable acceptait l'évaluation du terrain mais contestait celle des bâtiments. L'administration soutenait en outre que le bien de référence le plus adapté était un immeuble situé b-straat 2, dont la valeur avant transformation avait été fixée à 340 000 florins, dont 203 000 florins pour le bâtiment principal (840 m³) et 2 000 florins pour le garage (70 m³). Le contribuable soutenait en retour que son bien devait être évalué sur la base des mêmes prix au mètre cube. Le recours a été examiné par la cour à l'audience du 14 octobre 1999, poursuivie le 5 juillet 2000, puis tranché par un arrêt prononcé oralement le 19 juillet 2000. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier point : l'effet des irrégularités formelles.** La cour rappelle que, dans le cadre d'une procédure fiscale, d'éventuelles imperfections dans la formation ou la motivation de la décision contestée ne suffisent pas, en elles-mêmes, à justifier son annulation ou la diminution de la valeur fixée (considérant 1). Le juge apprécie donc le fond de la valeur, indépendamment des vices de forme. **Deuxième point : l'absence de confiance légitime tirée des avis antérieurs.** Le contribuable se prévalait implicitement des avis d'imposition des années 1993 et 1994, qui mentionnaient une « valeur fixée » de 240 000 florins à des dates de référence antérieures. La cour écarte ce moyen. Elle relève que ces mentions étaient contraires à l'article 4, paragraphe 1, de la réglementation communale de 1994, qui prévoyait une valeur à la date du 1er janvier 1989 puis tous les cinq ans. Elle en déduit qu'aucune confiance juridiquement protégée ne peut en être tirée pour l'application de la Wwoz. La date de référence pertinente était le 1er janvier 1994 (article 41 de la Wwoz), et la base imposable antérieure n'a aucune signification pour la détermination, a fortiori pour la fixation, de la valeur sous ce régime. **Troisième point : l'appréciation de la valeur vénale.** S'agissant du terrain, la cour retient l'évaluation de 60 000 florins, que le contribuable acceptait et qui n'appelle pas de contestation de l'administration. S'agissant des bâtiments, en revanche, la cour estime que l'administration n'a pas suffisamment rendu aux prétentions du contribuable leur caractère démonstratif : le rapport s'appuyait sur des ventes de 1993 et l'immeuble de référence b-straat 2 avait fait l'objet d'une rénovation importante après la date de référence, ce qui