Le Gerechtshof d'Arnhem, dans son arrêt du 3 janvier 2001, tranche un litige fiscal relatif à la vennootschapsbelasting 1996 portant sur la ventilation de la prix d'acquisition d'un immeuble de bureaux et d'entrepôts entre le sol et la construction. La question est de savoir si une partie du prix doit être imputée au terrain, en raison d'une démolition alléguée de 60 % du bâti, ou si l'immeuble constitue, en son entier, un seul bien d'exploitation dont le coût est activable au titre du bâtiment. La cour retient la seconde solution : l'immeuble est resté pour une large part en place, les travaux ultérieurs sont demeurés d'un montant modeste, et le contribuable n'avait pas, au moment de l'acquisition, l'intention de libérer le terrain par la démolition. L'aveu, dans la déclaration fiscale puis lors du contrôle, d'une perte de valeur de 60 % ne suffit pas à fonder la ventilation, la cour considérant que la réalité matérielle des travaux l'emporte sur la qualification retenue par le contribuable. L'arrêt présente un intérêt pratique certain pour la qualification des coûts d'acquisition d'immeubles mixtes dans le cadre de l'amortissement et de l'investissement déductible, et rappelle que l'imputation au terrain suppose l'intention de démolir au moment de l'achat et non une modification ultérieure de la stratégie d'exploitation. ## I. Faits et procédure La société à responsabilité limitée X BV exploitait son activité à Z, à l'adresse a-weg 4. Le 16 décembre 1996, elle acquit un bien voisin situé a-weg 6, comprenant un terrain de 1 295 m² et des bâtiments : deux halls d'exploitation partiellement contigus, dont l'un désigné opslagruimte-1, et un bureau avec entrée et toilettes. Le prix d'acquisition, frais de transfert inclus, s'élevait à 277 643 florins. Dans sa déclaration pour l'exercice 1996, la société répartit ce prix entre le terrain (58 275 florins), le bâtiment (87 748 florins) et une dépréciation de 131 620 florins, motivée par la perte de valeur d'exploitation liée aux travaux nécessaires, qu'elle évalua à 60 % de la surface bâtie. Elle pratiqua en outre une déduction pour investissement de 21 % sur le bâtiment. Entre 1997 et 1998, elle réalisa des travaux pour environ 98 347 florins : abattage d'une façade latérale de 28 mètres de l'opslagruimte-1, remplacement du sol, élargissement de la porte, construction d'un bâtiment de liaison avec l'immeuble a-weg 4 et d'un local à peinture. Après un contrôle partiel, l'inspecteur, retenant que le terrain représentait 71 225 florins, imputa au sol 60 % du solde bâti et corrigea la déduction et la dépréciation. Une erreur de calcul conduisit à fixer un bénéfice imposable de 107 927 florins. La réclamation fut rejetée et la société forma un recours devant la cour d'appel d'Arnhem, qui statua après audience du 16 novembre 2000. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Problème de droit.** Il s'agissait de déterminer si une fraction du prix d'acquisition de l'immeuble devait être affectée au terrain, et, dans l'affirmative, dans quelle proportion, compte tenu des travaux réalisés et de la déclaration initiale du contribuable selon laquelle 60 % du bâti avait été perdu. **Motifs.** La cour relève, d'abord, que les parties ne contestent pas que le prix payé constitue la valeur réelle du bien à la date d'acquisition, et qu'elles s'accordent sur une valeur de 71 225 florins pour le sol, le solde, soit 206 418 florins, étant attribué au bâtiment. Ensuite, elle estime que la société n'a pas démontré qu'à la date d'achat elle entendait libérer le terrain par démolition pour édifier un nouveau bâtiment. L'immeuble et son sol forment un seul bien d'exploitation, dont la valeur d'acquisition doit être activée. Seule la fraction afférente au bâtiment ouvre droit à la déduction pour investissement. La cour écarte ensuite l'argument tiré des travaux postérieurs. Elle constate, sur la base des plans de construction, que l'essentiel du bâti subsiste : le bâtiment de bureaux, la halle opslagruimte-2, la façade principale et les deux façades latérales, d'une longueur totale d'environ 65 mètres, ainsi que les murs intérieurs, sont restés pratiquement inchangés ; la toiture n'a été modifiée qu'aux fins de raccordement. Le coût des travaux, d'environ 98 000 florins, est jugé modeste tant en valeur absolue que par rapport au prix du bien, de sorte que la thèse d'une démolition ayant anéan