Par une décision rendue le 1er décembre 2000, la Cour d’appel de Leeuwarden apporte des précisions essentielles sur la détermination de la base imposable en matière de taxes foncières (*onroerende-zaakbelastingen*), en se prononçant sur deux piliers du contentieux fiscal immobilier : la délimitation de l’objet imposable (*objectafbakening*) et la pertinence des méthodes d’évaluation de la valeur vénale. La Cour rejette d'abord une demande tardive de jonction de deux unités foncières distinctes, soulignant l'incohérence procédurale du contribuable qui avait préalablement acquiescé à l'évaluation de l'une d'elles. Sur le fond, l'arrêt écarte la méthode de l'actualisation des flux de trésorerie (*Discounted Cash Flow* - DCF) au profit de la méthode de capitalisation du revenu locatif. La juridiction considère que la méthode DCF, en se fondant sur un scénario spécifique de restructuration immobilière (division en unités commerciales), s’avère trop restrictive. Elle méconnaît la diversité des acquéreurs potentiels, notamment les utilisateurs-occupants ou les investisseurs spéculatifs, et échoue ainsi à capturer la « valeur dans le commerce juridique » objective. Cette décision consacre la primauté d'une approche de marché globale sur les modélisations financières prospectives trop dépendantes d'un projet d'exploitation particulier. *** ## I. Faits et procédure Le litige oppose la société X B.V. à l'administration fiscale de la commune de Groningue concernant les avis d'imposition à la taxe foncière pour l'année 1992. Les impositions portent sur deux ensembles immobiliers distincts situés à L. : le premier au n° 21 de la rue A (un grand magasin complexe composé de trois bâtiments reliés par des passerelles et des tunnels) et le second au n° 7 de la même rue. L'administration a initialement fixé la base d'imposition à 29 350 000 florins pour le n° 21 et à 1 540 000 florins pour le n° 7. À la suite d'une réclamation, le chef du service des impôts a réduit ces bases à respectivement 27 480 000 florins et 1 395 000 florins par décision du 27 août 1996. La société requérante a formé un recours devant la Cour d'appel de Leeuwarden, limitant initialement ses griefs à l'évaluation du n° 21. En cours d'instance, lors de l'audience du 25 novembre 1997, la requérante a soulevé un moyen nouveau tiré d'une erreur de délimitation de l'objet imposable, soutenant que les deux immeubles (n° 21 et n° 7) auraient dû faire l'objet d'une imposition unique en raison de leur connexion physique par un tunnel souterrain. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La Cour est saisie de deux questions principales : 1. **Sur la délimitation de l'objet imposable :** Un contribuable peut-il contester la division de deux unités foncières en cours d'instance alors qu'il a expressément limité son recours à l'une d'entre elles ? 2. **Sur la méthode d'évaluation :** La méthode de l'actualisation des flux de trésorerie (DCF) est-elle appropriée pour déterminer la valeur vénale d'un grand magasin dans le cadre de la taxe foncière ? **Sur le premier point**, la Cour juge le moyen relatif à la délimitation de l'objet imposable inopérant. Elle relève que la requérante avait explicitement limité son recours à l'immeuble du n° 21 et avait ainsi acquiescé à la valeur fixée pour le n° 7. Prétendre ultérieurement que les deux immeubles forment un tout indivisible est jugé contradictoire avec la position procédurale antérieure. Au surplus, la Cour confirme que la délimitation opérée par l'administration était correcte au regard des conceptions sociales dominantes. **Sur le second point**, concernant l'évaluation du n° 21, la Cour rejette l'expertise produite par la requérante basée sur la méthode DCF. Les motifs sont les suivants : - La méthode DCF employée visait à calculer un prix d'achat potentiel dans l'hypothèse spécifique où un acquéreur diviserait le grand magasin en petites unités de vente pour les louer sur vingt ans.