Le présent arrêt, rendu par la deuxième chambre fiscale collégiale de la cour d'appel de Leeuwarden le 1er décembre 2000, tranche un litige en matière de taxe foncière communale (onroerendezaakbelasting, « ozb ») portant sur un ensemble immobilier à usage de grand magasin. Il rappelle que la détermination de l'objet imposable (objectafbakening) est une question distincte de celle de la valeur en économie de marché (waarde in het economisch verkeer) et que le contribuable ne peut, au regard de ses positions antérieures et de la cohérence de sa procédure, remettre en cause l'individualisation des biens qu'il avait lui-même acceptée pour l'un des immeubles concernés. Sur le fond, la cour valide la méthode de capitalisation du loyer (huurwaarde-kapitalisatie) retenue par l'administration et écarte la méthode d'actualisation des flux de trésorerie (discounted cash flow) produite par le contribuable, au motif qu'elle ne reflète que la valeur d'investissement d'un acquéreur-bailleur et non la valeur d'usage ou de marché au sens de la législation fiscale locale. La charge de la preuve est appréciée en fonction du caractère suffisamment vraisemblable de l'évaluation administrative. La décision, pleinement fondée sur l'appréciation des faits et sur l'interprétation de la réglementation communale, présente une portée principalement casuistique mais éclaire les règles de dévolution de la charge de la preuve et de recevabilité des moyens nouveaux en contentieux de l'évaluation fiscale. ## I. Faits et procédure La société X B.V., propriétaire et exploitante d'un grand magasin situé au centre de la ville de L (commune de Groningen), a fait l'objet, pour l'année 1993, d'avis de taxe foncière établis sur le fondement de l'ordonnance communale relative à l'impôt foncier de 1993 (Verordening onroerend-goedbelastingen 1993). Les cotisations, d'un montant total de 150 209,10 florins, visaient notamment deux immeubles distincts : le n° 21 et le n° 7 de la a-straat. La base d'imposition retenue pour le n° 21 était de 29 350 000 florins, et de 1 540 000 florins pour le n° 7. Par décision du 27 août 1996, le chef du service des impôts de la commune (hoofd van de afdeling belastingen) a réduit les bases à 27 480 000 florins pour le n° 21 et 1 395 000 florins pour le n° 7, à la suite de la réclamation. La société a formé un recours devant la cour d'appel, qui a fait l'objet d'un mémoire complémentaire puis d'une audience de première instance collégiale les 25 novembre 1997 et 16 novembre 1999. Les faits, tenus pour constants, sont les suivants : le n° 21 se compose de trois bâtiments reliés par des passerelles et des tunnels (bâtiment principal, bâtiment « X » et bâtiment de service), comprenant caves, rez-de-chaussée, étages de vente, de stockage et de services techniques. Le litige portait sur la délimitation de l'objet imposable et sur la valeur, au 1er janvier 1990, de l'immeuble du n° 21. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier point : la recevabilité d'un moyen tiré d'une objectafbakening erronée.** Le contribuable soutenait, pour la première fois à l'audience du 25 novembre 1997, que les deux immeubles devaient être considérés comme un ensemble unique, en raison de leur liaison souterraine. La cour relève que le recours avait été expressément limité à la cotisation afférente au complexe du n° 21, et que les motifs du recours s'inscrivaient dans le prolongement de cette limitation. En acceptant l'évaluation du n° 7, le contribuable avait acquiescé à son individualisation ; or la thèse d'un ensemble unique impliquait nécessairement une réévaluation de cet immeuble, ce qui contredisait les positions précédemment prises. La cour en déduit que le moyen ne saurait prospérer, et ajoute, à titre subsidiaire, que l'objet imposable avait en tout état de cause été correctement délimité au regard du moyen en défense du chef du service. **Second point : la méthode d'évaluation.** La base retenue par l'administration reposait sur un rapport d'expertise du 10 février 1997, établi selon la méthode de la capitalisation de la valeur locative, avec un facteur de capitalisation de 9,5. Le contribuable n'ayant pas contesté ce facteur, si ce n'est pour critiquer l'absence d'explicitation de sa détermination, la cour a rejeté sa demande de non-communication de la spécification de ce facteur. Le contribuable opposait un rapport d'un cabinet d'ingénierie de 1993 fondé sur la méthode de l'actualisation des flux de trésorerie. La cour écarte ce rapport au motif que la méthode utilisée vise à déterminer le prix d'acquisition possible du bâtiment par un investisse