Synthèse doctrinale. La décision rendue le 15 novembre 2000 par le Gerechtshof 's-Hertogenbosch, siégeant en formation unipersonnelle au sein de sa première chambre fiscale, illustre le contentieux de l'évaluation immobilière fondé sur la Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Elle rappelle qu'il incombe à l'administration, lorsqu'elle conteste le recours d'un contribuable, de démontrer l'exactitude de la valeur qu'elle a fixée, et que cette charge de la preuve ne peut être satisfaite par un rapport d'expertise qui n'appréhende pas les caractéristiques particulières du bien. En l'absence de méthode comparative fiable, le juge retient une évaluation fondée sur le revenu locatif, capitalisé selon le coefficient 8 que l'administration elle-même avait appliqué à un autre bien du même contribuable, et accueille ainsi la valeur défendue par le requérant. La décision met en lumière le rôle probatoire central de la méthode d'évaluation et la cohérence exigée de l'administration dans l'application de ses propres critères. ## I. Faits et procédure La société X B.V., propriétaire d'un immeuble situé Astraat 1 à U, a contesté la valeur de ce bien fixée par le chef du service administratif de la commune pour la période allant du 1er janvier 1997 au 31 décembre 2000, la date de référence étant le 1er janvier 1995. L'administration avait retenu une valeur de 216 000 florins, en se fondant sur un rapport d'expertise établi par un évaluateur nommément désigné. La société, après rejet de sa réclamation, a saisi le gerechtshof. Elle soutenait que le bien présentait des particularités notables : construit en 1920, il était érigé en murs d'une demi-brique, ses cloisons étaient en lattis plâtré, ses planchers de tissus en bois, et il ne bénéficiait d'aucune isolation. Elle concluait à une valeur de 150 000 florins. L'audience s'est tenue le 1er novembre 2000 à 's-Hertogenbosch, en présence de la requérante et de l'administration. Le jugement a été prononcé en audience publique le 15 novembre 2000, puis notifié aux parties le 16 novembre suivant. Le requérant a lui-même déclaré à l'audience que l'immeuble était désormais loué moyennant un loyer mensuel de 950 florins. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait la question de savoir si l'administration avait rapporté la preuve de l'exactitude de la valeur qu'elle avait fixée, alors que le rapport d'expertise qu'elle produisait ne tenait pas compte des particularités physiques du bien et que la comparaison avec les immeubles de référence se révélait malaisée. Le Hof retient, en premier lieu, que le rapport d'évaluation ne permet pas de déterminer dans quelle mesure les circonstances particulières invoquées par la société ont été prises en considération (considérant 3). En second lieu, il estime qu'une comparaison avec les biens mentionnés au point 5.3 du rapport n'est pas raisonnablement possible compte tenu de ces mêmes caractéristiques. Il en déduit que l'administration n'a pas réussi à établir le bien-fondé de la valeur retenue. Le juge procède ensuite à une évaluation alternative. Constatant l'impossibilité d'une méthode comparative, il prend en considération le loyer effectivement pratiqué, soit 950 florins par mois, et le coefficient de capitalisation de 8 que l'administration avait elle-même appliqué à un autre bien appartenant à la même société (considérant 4). Il juge que la valeur défendue par le requérant, fixée à 150 000 florins, n'est pas trop basse. Le dispositif annule la décision attaquée, fixe la valeur à 150 000 florins à la date de référence et condamne l'administration à rembourser le droit de greffe de 80 florins. Il ne prononce aucune condamnation aux dépens, faute de frais démontrés par le requérant au sens de l'article 5a de la loi sur la juridiction administrative en matière fiscale. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique Sur le plan probatoire, la décision confirme que la charge de la preuve pèse sur l'administration dès lors qu'elle maintient une valeur contestée. Le juge ne se contente pas de vérifier la plausibilité de l'évaluation : il exige que le rapport d'expertise démontre avoir intégré les éléments pertinents du bien. L'absence de prise en compte des caractéristiques propres (époque de construction, matériaux, isolation) suffit à priver la valeur retenue de sa force probante. Sur le plan méthodologique, la décision met en évidence la hiérarchie des méthodes d'évaluation. La méthode comparative est privilégiée, mais lorsqu'elle n'est pas praticable, le juge peut recourir à la méthode par capitalisation du revenu locatif. La cohérence est ici déterminante : le coefficient de 8 ret