Le présent arrêt, rendu le 7 octobre 1999 par le tribunal (à l'origine, le Gerechtshof, la cour d'appel, statuant en tant que juge du fond en matière fiscale) d'Arnhem, dans l'affaire n° 98/1352, présente un intérêt pratique réel en droit néerlandais de l'évaluation immobilière à des fins fiscales. Il applique la notion de « bien immobilier » issue de l'article 3:3 du Code civil (Burgerlijk Wetboek), étendue par la jurisprudence de la Hoge Raad de 1994 aux constructions préfabriquées non fixées au sol mais « destinées par leur nature et leur aménagement à rester durablement sur place ». Il rappelle que la valeur à retenir pour la WOZ est la valeur vénale en pleine propriété, libre de charges, sans prise en compte d'un droit d'emphytéose, et il énonce une répartition de la charge de la preuve : il appartient à la commune, lorsque le contribuable conteste la valeur, d'établir le bien-fondé de sa propre évaluation. La cour écarte les termes de comparaison proposés par l'administration en raison de différences objectives d'implantation, d'accessibilité et de équipements, et fixe elle-même la valeur en équité, en tenant compte de l'accord des parties sur la valeur du terrain boisé. L'arrêt illustre ainsi le contrôle juridictionnel de l'évaluation administrative et les limites de la preuve par comparaison. ## I. Faits et procédure Le requérant, identifié dans la décision par la lettre X, est propriétaire et utilisateur d'une maisonnette de vacances, désignée « a », située à Q, dans la commune d'Ommen. La maison est un bâtiment préfabriqué. L'administration communale d'Ommen, chargée de la perception des impôts locaux, a fixé par décision WOZ du 21 février 1997, au 1er janvier 1994, la valeur de l'habitation à 26 000 florins et celle du terrain d'assise, d'une superficie de 450 m², à 20 000 florins. La réclamation a été rejetée par une décision sur réclamation, les valeurs ayant été maintenues sans recours à un rapport d'expertise. Le contribuable a saisi la juridiction. L'administration n'a produit aucun rapport d'évaluation pendant la phase administrative ; elle s'est bornée à citer deux biens de comparaison. Elle a déposé à l'audience un rapport d'expertise daté du 20 septembre 1999, que la cour a refusé de verser au dossier, faute pour le requérant d'avoir pu en prendre connaissance préalablement. Le requérant, de son côté, n'a produit aucun rapport, mais a soutenu que les biens de comparaison étaient situés dans des parcs de bungalows, étaient accessibles depuis la voie publique, disposaient de raccordements au gaz, à l'eau et à l'électricité et étaient aptes à une occupation permanente, ce qu'il a étayé par des photographies. Les parties se sont accordées sur une valeur moyenne du terrain boisé non exploité de 0,80 florin par mètre carré, alors que le requérant invoquait une fourchette de 0,60 à 1 florin. L'audience s'est tenue le 23 septembre 1999 devant une conseillère unique de la première chambre fiscale. Le requérant et son mandataire n'ont pas comparu, sans avoir notifié l'absence à la cour. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La cour devait résoudre deux questions. La première tenait à la qualification juridique de la maisonnette : s'agit-il d'un immeuble au sens de l'article 3:3 du Code civil et, partant, d'un bien soumis à l'évaluation WOZ ? La seconde portait sur la méthode d'évaluation et sur la charge de la preuve : la valeur retenue par l'administration, non étayée par une expertise ni par des comparables pertinents, pouvait-elle être maintenue ? Sur le premier point, la cour rappelle qu'un bâtiment est immeuble lorsqu'il est durablement uni au sol, mais qu'il l'est également lorsqu'il est, par sa nature et son aménagement, destiné à rester durablement en place, peu important la possibilité technique de le déplacer, selon les arrêts de la Hoge Raad du 23 février 1994 (Franekeradeel et Vlissingen). Elle ajoute que cette solution vaut pour les constructions préfabriquées non fixées à une fondation, en se référant à deux arrêts de la cour de La Haye (28 octobre 1994 et 28 mars 1996). Au regard de ces principes et des pièces produites par le requérant, la maisonnette est qualifiée de bien immobilier. Sur la méthode d'évaluation, la cour rappelle, en application de l'article 17, alinéa 2, de la loi sur l'évaluation des biens immobiliers (Wet waardering onroerende zaken), que la valeur est celle qui serait obtenue si la pleine propriété, libre de charges, pouvait être transférée et que l'acquéreur pouvait imm