ATSJAD 128/2004 : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 30 juin 2004 (ECLI:AD:TSJADAD:2004:128A)
Décision commentée : ATSJAD 128/2004, Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 30 juin 2004, recours n° 76/04 (ECLI:AD:TSJADAD:2004:128A) (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Un contrat de location portant sur un hôtel-restaurant a été conclu le 31 mai 1985 entre les bailleurs, propriétaires de l'établissement qu'ils exploitaient depuis sa fondation, et les preneurs. Il a été prorogé par accord exprès le 31 mai 1995. L'objet du bail comprenait l'immeuble, ses installations, le mobilier et l'ensemble du « parament » (équipement et linge) de l'hôtel, selon un inventaire annexé. Le contrat prévoyait le versement d'un « pas de porta » de 25 000 000 pesetas, dont une cinquième partie devait être retenue par les bailleurs au titre de l'usure normale, les quatre cinquièmes restants étant affectés aux travaux de remise en état, le solde devant être restitué après « repas » (état des lieux de sortie).
Le contrat a été résolu avec effet au 12 décembre 2001. Les parties s'accordent sur cette date. La restitution effective de la possession n'est intervenue que le 18 octobre 2002.
Saisi selon la procédure spéciale de la disposition additionnelle seconde de la loi sur les baux de biens urbains de 1999, le Batlle, statuant en juge unipersonnel, a le 19 décembre 2003 prononcé la résolution du bail et condamné les preneurs au paiement de 414 814,96 euros, somme comprenant notamment une indemnité d'occupation indue fixée à 4 720,30 euros par mois de janvier 2002 au 18 octobre 2002 (soit 45 157,54 euros) et des indemnités pour dommages matériels et pour remise en état. Les preneurs ont interjeté appel.
Le présent arrêt, rendu par la Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia, est une décision au fond statuant sur appel. Il est rendu par MM. Jean Louis Vuillemin (président), Antoni Bruguera Manté (magistrat rapporteur) et Joan Manel Abril Campoy.
Question de droit
L'arrêt doit trancher plusieurs questions, que l'on peut regrouper en trois ensembles :
- La qualification du contrat : le