Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 14 avril 2005 (recurs n° 186/04 ; ROJ : STSJAD 62/2005 ; ECLI:AD:TSJADAD:2005:62)

Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 14 avril 2005, recurs n° 186/04 (ROJ : STSJAD 62/2005 ; ECLI:AD:TSJADAD:2005:62) (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Le litige oppose un agent immobilier, M. Serra, à deux particuliers, les Srs Salas i Benitez, vendeurs d'un appartement appartenant aux Srs C. L'agent avait reçu mandat de vendre ce bien. Un contrat de médiation immobilière a été conclu le 22 septembre 2003, puis un document intitulé « contrat privé de compra-venda amb caràcter irrevocable » (contrat privé de vente à caractère irrévocable) a été signé avec des acquéreurs que l'agent avait trouvés, les Srs Ribes i Arnau.

Le demandeur a saisi le Tribunal de Batlles le 8 janvier 2004 aux fins de condamnation des vendeurs au paiement de 18 030 euros, avec intérêts légaux et dépens. Par jugement du 7 septembre 2004, le Tribunal de Batlles a fait droit à la demande et condamné solidairement les défendeurs au paiement de la somme, avec intérêts à compter de la contestation de la demande, ainsi qu'aux dépens, honoraires d'avocat et de procureur inclus.

Les défendeurs ont interjeté appel. Ils soutenaient que le document privé n'était pas définitif, que la clause huitième leur permettait de se dégager dans un délai d'un mois, et que la commission n'était exigible qu'à la signature de l'acte authentique. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia était saisie en appel, le magistrat rapporteur étant M. Joan Manel Abril Campoy.

Question de droit

La décision pose, en substance, deux questions.

1. La qualification du contrat. Le document privé signé entre le vendeur et les acquéreurs constitue-t-il un contrat de vente définitif, malgré l'intitulé « caractère irrévocable » et l'éventuelle faculté de rétractation invoquée par les appelants ?

2. Le droit à commission de l'agent. Le droit de l'intermédiaire à percevoir sa commission naît-il de la perfection du contrat de vente, ou seulement de la date d'exigibilité fixée au jour de l'acte authentique ? Il faut également déterminer si la clause huitième, qui prévoit le versement du double des arrhes en cas d'inexécution, constitue une arrhe pénitentielle