STSJAD 152/2005, 18 novembre 2005 (ECLI:AD:TSJADAD:2005:152)

Décision commentée : STSJAD 152/2005, Tribunal Superior de Justicia d'Andorra, Sala Civil, 18 novembre 2005 (ECLI:AD:TSJADAD:2005:152) (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

La société ORG_0 a saisi le Tribunal de Batlles (première instance) d'une demande dirigée contre M. Vara, en paiement de 285 500 euros au titre d'une commission due pour un mandat d'intermédiaire dans la vente de l'hôtel R.P., propriété de M. Vara. Ce dernier a contesté toute relation avec la société demanderesse, affirmant ne la connaître « en aucune façon » et n'avoir jamais traité avec elle.

Par jugement du 12 avril 2005, la section civile du Tribunal de Batlles a rejeté la demande en toutes ses dispositions et a mis les dépens de l'instance à la charge de ORG_0. Cette dernière a interjeté appel.

Devant la Sala Civil du Tribunal supérieur de justice, l'appelante soutenait, en substance, que : (i) M. Vara avait confié à M. Corbacho, directeur de banque, la cession de l'hôtel, celui-ci ayant transmis la documentation à M. Oller, représentant de la société ; (ii) une réunion du 29 juillet 2002 avait permis la présentation des acquéreurs potentiels MM. Somoza et Mena au vendeur ; (iii) il en résultait un contrat de courtage conclu entre M. Vara et la société, dont l'intervention avait été déterminante dans la réalisation de l'opération.

Il convient de relever que la décision ne précise pas la base légale exacte appliquée, la motivation se référant seulement à « la législation en vigueur et aux usages et coutumes applicables » (non précisé dans la décision). Les intitulés des parties présentent en outre des incohérences de désignation (l'appelante est tantôt nommée « R., SA », tantôt ORG_0), vraisemblablement imputables à l'anonymisation du texte.

Question de droit

La Cour était appelée à trancher deux questions connexes.

La première portait sur l'existence d'un contrat de courtage. Le juge relève qu'aucun écrit ne l'établit, mais rappelle que ce contrat « se perfectionne sans nécessité d'observer aucune exigence de forme particulière et peut être convenu verbalement ». La question devient donc celle de la preuve d'un « accord de volontés » entre les parties, ce qui suppose de déterminer si M. Vara a consenti, directement ou par l'intermédiaire d'un mandataire, à confier à ORG_0 la recherche d'un acquéreur.

La seconde, subsidiaire, concernait le caractère déterminant de l'intervention de l'intermédiaire dans la réalisation de l'opération immobilière, condition de l'exigibilité de la commission.

Une troisième question, implicite, portait sur la possibilité de retenir un mandat apparent au profit de M. Corbacho, ce que l'appelante invoquait pour rattacher son action au vendeur.

Solution et dispositif

La Cour rejette l'appel et confirme le jugement de première instance. Elle retient que :

• la transmission d'un CD-Rom d'information par M. Corbacho à M. Oller ne valait pas mandat de recherche de clients, M. Corbacho n'ayant pas reçu de charge expresse en ce sens ;
• le mandat apparent ne peut être retenu : M. Corbacho, directeur de banque, n'avait pas vocation à représenter les clients de son établissement hors des opérations bancaires, et une société professionnelle de l'immobilier ne saurait, « sans mauvaise foi ou sans un manque élémentaire de prudence », tenir pour mandat une simple remise d'information, dépourvue des éléments essentiels de la vente (prix, conditions, visite préalable) ;
• la présentation des acquéreurs n'a pas été établie comme provenant de ORG_0 : selon les déclarations concordantes, M. Mena n'aurait e