STSJAD 53/2006 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 16 novembre 2006)

Décision commentée : STSJAD 53/2006, ECLI:AD:TSJADAD:2006:53 (Lire sur source officielle). La référence est tirée du texte intégral, la métadonnée « Juridiction andorrane, — » ne permettant pas d'identifier la décision.

Faits et procédure

Une bailleresse a assigné ses locataires devant le Tribunal unipersonnel des Batlles (juridiction de première instance) selon la procédure abrégée, en réclamation d'une indemnité de 319 676 pesetas, au titre des dommages causés à son appartement loué. Les défendeurs ont contesté les prétentions. Ils soutenaient que les désordres résultaient de la détérioration due au temps, l'occupation des lieux ayant duré cinq ans, et que la nécessité pour la bailleresse de récupérer rapidement le logement ne leur avait pas laissé le temps de nettoyer correctement l'appartement ni de réparer les menus dégâts liés à l'usage normal.

Par jugement du 2 mai 2006, le Tribunal unipersonnel des Batlles a fait partiellement droit à la demande et condamné les locataires à payer 1 473,72 euros, augmentés des intérêts légaux à compter de la force de chose jugée, sans condamnation aux dépens.

Les locataires ont interjeté appel. Ils faisaient valoir, en substance : que la facture de nettoyage (656,30 euros) n'était pas due, faute de temps laissé pour nettoyer ; que la facture de peinture n'était pas due non plus, la bailleresse ayant fait exécuter les travaux unilatéralement, sans concertation préalable au sens de l'article 15 de la loi sur les baux urbains ; que le montant de la peinture était excessif, d'autres devis ayant été produits ; et que le dépôt de garantie, de 150 000 pesetas, devait se compenser avec la créance de peinture.

La Sala Civil du Tribunal supérieur de justice a rejeté l'appel et confirmé le jugement en toutes ses dispositions.

Question de droit

La décision soulève principalement deux questions :

1. Le locataire peut-il s'exonérer de son obligation d'entretien et de réparation des dégradations en invoquant le défaut de temps pour nettoyer et réparer le logement avant la restitution ?
2. Le dépôt de garantie doit-il se compenser de plein droit avec le coût des travaux de remise en état, ou son affectation relève-t-elle de l'appréciation du juge ?

Accessoirement, la Cour examine la régularité de la contestation du montant des travaux au regard des devis présentés en première instance.

Solution et dispositif

Sur le premier point, la Cour rappelle que l'article 27 de la loi sur les baux de biens urbains impose au locataire d'user de la chose « avec la diligence propre d'un bon père de famille » et de la restituer « tal com l'ha rebut », sauf détérioration due au passage du temps ou à cause inévitable. Elle en déduit que cette obligation « s'exerce durant toute la durée du contrat et non uniquement au moment de la restitution ». Il incombait donc aux locataires de nettoyer régulièrement le logement et de réparer les dégradations au fur et à mesure. Elle conclut : « En cap c