Décision commentée : STSJAD 59/2006, Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 16 novembre 2006, ECLI:AD:TSJADAD:2006:59, recours n° 122/06 (Lire sur source officielle)

STSJAD 59/2006 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 16 novembre 2006)

Décision commentée : STSJAD 59/2006, ECLI:AD:TSJADAD:2006:59 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Un immeuble est édifié dans la zone des Vilars, à Escaldes-Engordany, sur des parcelles soumises à un régime de limitations réciproques issu d'un convenio du 14 mars 1971 conclu entre la commune de l'époque et des riverains. Ce convenio prévoyait notamment une servitude non altius tollendi, dont la hauteur de construction était limitée à 10,50 mètres.

Le 22 mai 1998, M. Calatayud, propriétaire d'une parcelle, a renoncé par acte notarié à cette limitation au profit de la société ORG_0, moyennant le paiement de 16 000 000 pesetas et la remise, en pleine propriété, d'environ 200 m² de la construction projetée. Un second contrat, en date du 5 avril 2000, a concrétisé les unités immobilières à livrer, pour le 22 mai 2001 au plus tard.

M. Calatayud a assigné ORG_0 en exécution : il demandait la passation de l'acte notarié de cession et la remise de la possession des lots, outre des dommages-intérêts pour la période d'indisponibilité. ORG_0 a opposé une exception péremptoire de dol malus et, subsidiairement, la nullité des conventions pour absence d'objet et de cause. Elle a formé une demande reconventionnelle en restitution des 96 161,94 euros versés.

Par jugement du 5 mai 2006, le Tribunal de Batlles a rejeté la demande principale, accueilli la demande reconventionnelle et déclaré nul le contrat d'extinction de servitude ainsi que le contrat du 5 avril 2000. Les deux parties ont interjeté appel : M. Calatayud demandait la révocation du jugement, ORG_0 ne sollicitait sa révocation que sur le point des dépens.

Question de droit

La Sala Civil était saisie de deux questions. La première, de recevabilité du moyen, portait sur l'argument selon lequel aucune juridiction n'aurait constaté la nullité des conventions, lesquelles devaient donc être exécutées. La seconde, de fond, portait sur la validité d'une renonciation à une servitude non altius tollendi lorsque le droit auquel il était renoncé trouve sa source dans un acte de nature administrative. Il s'agissait de savoir si un tel contrat pouvait être valablement formé, en particulier au regard de la condition d'objet (le droit renoncé existe-t-il ?) et de la condition de cause (la prestation a-t-elle une contrepartie ?).

Solution et dispositif

La Cour écarte d'abord le premier moyen. Elle relève qu'« est fora de tota discussió que els contractes als quals els hi manca l'objecte o la causa són nuls », et qu'en conséquence le tribunal est « perfectament legitimat per declarar-ho », même lorsqu'il s'appuie sur une décision antérieure de la même Sala.

Sur le fond, la Cour reprend le raisonnement d'une décision antérieure devenue définitive (jugement du 21 novembre 2002, confirmé le 13 mai 2005). Elle retient que le convenio de 1971 n'est pas nul, mais de nature administrative : il vise à établir un cadre normatif d'urbanisme, en préparation de l'Ordonnance 2/71. Les limitations qu'il contient relèvent du droit public et ne constituent pas des servitudes de droit privé. Dès lors, « ni els propietaris inicials que signaren el conveni ni els seus dret-habents o successors poden invocar o fer valer drets civils provinents del conveni ».

Il en découle que la limitation mentionnée dans l'acte de 1998 ne reproduisait que des normes de droit public. M. Calatayud ne disposait donc d'aucun droit de servitude susceptible d'être renoncé : le contrat était dépourvu d'objet. La Cour constate par ailleurs que la somme versée et la cession de mètres carrés de construction ne constituaient pas une contrepartie « feta o promesa per l'altra part », ni un acte de libéralité ; le contrat était donc également dépourvu de cause. Elle en conclut à la nullité de plein droit du convenio de 1998 et de celui de 2