Juridiction andorrane, — (STSJAD 26/2006, ECLI:AD:TSJAD:2006:26)

Décision commentée : Juridiction andorrane, — (STSJAD 26/2006, ECLI:AD:TSJAD:2006:26) (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

La société ORG_0 a acquis, par acte authentique du 26 mars 2003, deux immeubles d'habitation sis rue Santa Anna n° 3 et n° 5 à Escaldes-Engordany, respectivement de 95 m² et de 140 m². Le vendeur n'est pas identifié de manière nominative dans le texte, qui désigne les défendeurs comme les Ars. Morell, Serra et Cepeda. Le même acte mentionnait une occupation précaire, jusqu'au 28 février 2004, d'une partie du bâtiment n° 3 au profit de l'un des vendeurs.

Adjacent au bâtiment n° 5 se trouvait un local dénommé « annex o cobert », d'une superficie de 27 m² (19 m² de construction et 8 m² de patio), qui constituait l'objet du litige. L'acte de vente ne le mentionnait pas explicitement.

La société a introduit devant le Batllia une action en revendication de propriété, assortie d'une demande d'indemnisation du préjudice résultant de l'arrêt des travaux faute de possession du local. Les défendeurs ont contesté la revendication, affirmant que le local appartenait à M. Morell, qui l'occupait depuis de nombreuses années, et ont formé une demande reconventionnelle tendant au retrait d'une cheminée installée par la société sur ce local.

Par jugement du 17 mai 2006, le Tribunal de Batlles (section civile) a rejeté intégralement la demande principale et fait droit à la reconventionnelle, en condamnant la société à retirer la cheminée, à défaut de quoi elle supporterait le coût de son enlèvement par un tiers, les dépens étant mis à sa charge.

La société a interjeté appel. La Sala Civil du Tribunal supérieur de justice d'Andorre (rapporteur : J.-L. Vuillemin) a statué le 18 décembre 2006 (recours n° 131/06).

Question de droit

Deux questions se posaient à la Cour :

1. Question probatoire et substantielle : la société acquéreuse établit-elle que le local litigieux, non désigné dans l'acte de vente, faisait partie intégrante des immeubles vendus, de sorte qu'elle en serait devenue propriétaire ?
2. Question de l'atteinte au droit de propriété : l'implantation d'une cheminée traversant la toiture de l'immeuble n° 5, au-dessus du local revendiqué, justifie-t-elle la condamnation de son auteur à la retirer ?

La décision ne cite aucune disposition législative précise. Elle se réfère globalement à « la législation en vigueur et aux usages et coutumes applicables », ce qui limite la portée normative du raisonnement à l'appréciation des faits.

Solution et dispositif

La Cour rejette l'appel sur la demande principale et l'accueille sur la demande reconventionnelle.

Sur la revendication, le raisonnement procède par faisceau d'indices :

• l'acte de vente ne mentionne pas le local, alors que sa superficie (27 m²) était jugée suffisamment importante pour être expressément visée ;
• la photographie du dossier révèle que le local a été édifié postérieurement au bâtiment n° 5, dans une bande de terrain contiguë ;
• il n'existe aucune communication ni connexion entre le bâtiment et le local, qui abritait une activité commerciale autonome ;
• les installations communautaires alléguées (citerne de gasoil) ne servaient qu'au seul commerce du bâtiment n° 3 et n'étaient ni indispensables ni indivisibles de l'usage des immeubles acquis.

La charge de la preuve pèse, selon la Cour, sur l'acquéreur : il lui incombait de démontrer que le local faisait partie intégrante du bien vendu. Cette preuve n'étant